购买车位后未使用需要交费吗

最新修订 | 2024-05-30
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包同贺律师
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执业:4年高级合伙人
专家导读 购买车位后即使未使用,仍需缴交管理费用,因为这些费用用于维护停车场正常运作,包括人员管理、环境卫生、公共照明等。全国范围内,物业管理公司的停车服务分为管理服务、保管服务和综合服务三类,收费标准因服务内容不同而有所差异。
购买车位后未使用需要交费吗

一、购买车位后未使用需要交费吗

如需支付停车位管理费用,此项费用主要用于维护停车场内的人员管理、环境卫生状况、公共照明设施以及其他相关设备与设施的正常运作。

只要在该空间范围内有停车需求,那么均承担车位使用率所对应的费用分担。

就全国范围内而言,物业管理公司为社区居民提供的停车服务主要可以归纳为以下三大类别

首先,是管理服务。

具体来说,这是指物业管理公司为住户提供停车场的日常清洁工作、照明设施的维护以及消防设施等多方面的管理协助,但并不包括对车辆进行保管以及承担车辆安全等各项责任,因此其收费标准相对较为适度。

其次,则是保管服务。

这种模式下,物业管理公司须对车辆具有明确的保管义务,一旦发生车辆丢失或毁损情况,都应按约定承担相应的赔偿责任,因此其收费水平相应较高。

最后,还有一种既包含了管理职责又涉及到了部分保管义务的综合服务类型。

在这种情况下,物业管理公司还将在一定程度上承担保管责任,对于车辆如果遭遇盗窃或损害的情况,也应有必要履行一定的赔偿责任。

民法典》第二百八十六条

【业主的相关义务及责任】业主应当遵守法律、法规以及管理规约,相关行为应当符合节约资源、保护生态环境的要求。对于物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施,业主应当依法予以配合。

业主大会或者业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状赔偿损失

业主或者其他行为人拒不履行相关义务的,有关当事人可以向有关行政主管部门报告或者投诉,有关行政主管部门应当依法处理。

二、购买车位可以贷款吗

购买车位可以依法申请贷款。但申请人须符合的条件包括:具有完全民事行为能力、具有良好的信用状况、有还款意愿和还款能力、以及有明确合法的贷款用途等条件。

个人贷款管理暂行办法》第十一条

个人贷款申请应具备以下条件:

(一)借款人为具有完全民事行为能力的中华人民共和国公民或符合国家有关规定的境外自然人;

(二)贷款用途明确合法;

(三)贷款申请数额、期限和币种合理;

(四)借款人具备还款意愿和还款能力;

(五)借款人信用状况良好,无重大不良信用记录;

(六)贷款人要求的其他条件。

第十二条

贷款人应要求借款人以书面形式提出个人贷款申请,并要求借款人提供能够证明其符合贷款条件的相关资料。

第十三条

贷款人受理借款人贷款申请后,应履行尽职调查职责,对个人贷款申请内容和相关情况的真实性、准确性、完整性进行调查核实,形成调查评价意见。

法律是社会的基石,是维护社会秩序和公正的重要手段。我们每个人都应该尊重法律,遵守法律,维护法律的尊严和权威。正如本文的标题所提出的问题,“购买车位后未使用需要交费吗”,法律不仅是一种规定,更是一种教育和引导。我们应该从法律中学习如何正确地行事,如何尊重他人的权益,如何维护社会的公正和公平。只有这样,我们才能真正实现法治社会的理想,才能真正实现公正和公平。

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律师解答:
你这事得抓紧处理了,必须得和开发商交涉了,他欠建筑商的房款不是不给你房子的理由,可以直接开发商.具体可到律师事务所分析.
相关法律知识:
《城市房屋拆迁管理条例》中有关内容的规定
第三十四条 违反本条例规定,未取得房屋拆迁许可证,擅自实施拆迁的,由房屋拆迁管理部门责令停止拆迁,给予警告,并处已经拆迁房屋建筑面积每平方米20元以上50元以下的罚款。
第三十五条 拆迁人违反本条例的规定,以欺骗手段取得房屋拆迁许可证的,由房屋拆迁管理部门吊销房屋拆迁许可证,并处拆迁补偿安置资金1%以上3%以下的罚款。
第三十六条 拆迁人违反本条例的规定,有下列行为之一的,由房屋拆迁管理部门责令停止拆迁,给予警告,可以并处拆迁补偿安置资金3%以下的罚款;情节严重的,吊销房屋拆迁许可证:
(一)未按房屋拆迁许可证确定的拆迁范围实施房屋拆迁的;
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法定优先购买权的行使
[律师回复] 你好,关于上述的问题,解答如下,
(一)行使时间
有观点认为,提前的“三个月”、“合理期限”是优先购买权的行使期间。这个观点不妥当。优先购买权是同等条件下成立合同并优先实现合同债权的权利,出卖人与第三人买卖合同不成立,没有确定的合同条款,则不存在同等条件,优先购买权便没有成立基础。所以优先购买权只在出卖人与第三人成立买卖合同时才产生,只有自此时起权利人才能行使权利,本案也采这种观点。出卖人与第三人成立买卖合同,是优先购买权行使的条件之一。
(二)权利及具体化
据以研究的案例中,原告向被告主张优先购买权,是行使权利的行为,向,是要求以国家强制力保障其权利实现。但从审判、执行情况看,原告这一愿望并未能实现。原告诉讼请求既有事实根据又有法律依据,事实上也以判决支持了原告的请求,为什么原告优先购买权还不能实现呢?首先因为对优先购买权法律性质和效力的理解问题,己如上述,第二个重要原因就是原告的诉讼请求和的判决都未能将“优先购买权”具体化。
(三)诉讼请求
原告可以向要求被告履行依优先购买权形成的合同,要求被告按合同转移标的物的所有权。对这项诉讼请求,应当首先作出确认之诉的处理,确认原告与被告间己形成买卖合同关系,并确定合同的具体条款,在此基础上,依合同法规定,确定是否可以强制被告履行转移标的物所有权的合同义务。如果被告主张不安抗辩权得到支持而原告不提供担保,或被告主张同时履行抗辩权得到支持而原告不履行付款义务的,应当驳回原告的诉讼请求。这种情况原告败诉不是因为其优先购买权存在瑕疵,而是因为被告合同履行抗辩权的有效行使。否则,应当作出强制被告履行合同义务的判决。
股东如何行使优先购买权
[律师回复] 根据你的问题解答如下, 《公司法》则做如下规定:
第七十二条:有限责任公司的股东之间可以相互转让其全部股权或者部分股权。股东向股东以外的人转让股权,应当经其他股东过半数同意。股东就其股权转让事项书面通知其他股东征求同意,其他股东自接到书面通知之日起满三十日未答复的,视为同意转让。其他股东半数以上不同意转让的,不同意的股东应当购买该转让的股权,不购买的,视为同意转让。
公司章程对股权转让另有规定的,从其规定。
第七十三条:人民依照法律规定的强制执行程序转让股东的股权时,应当通知公司及全体股东,其他股东在同等条件下有优先购买权。其他股东自人民通知之日起满二十日不行使优先购买权的,视为放弃优先购买权。
股东自愿转让其出资情况下, 出资转让的限制及优先购买权
对于有限责任公司股东对外转让其出资,通常有两个方面的限制,一是其他股东同意;二是其他股东在同等条件下享有优先购买权。在这两方面,新修订的《公司法》就股东转让股权的限制作出了以下两个方面的修订:
1.如何取得股东过半数的同意,作出了更为灵活的规定。是否同意股东对外转让股权属于股东会的职权,原《公司法》第三十五条关于股东股权转让和优先购买权的规定过于简略,存在许多不足。按照该规定,要求转让股权的股东非常被动,如果公司不召开股东会对其转让股权的请求作出决议,要求转让股权的股东就无法知道其他股东到底同意还是不同意,他也就无法要求那些不同意的股东购买其要转让的出资。股东要转让股权的请求只要没提到股东会的议事日程,股东就永远不能够转让其股权。
修订后的《公司法》对此作出了灵活的规定,可以避免这种情况发生。按照现行的规定,股东可以主动将其转让股权的事项通过其他股东,如果他们在规定期限内不答复的,就视为同意。这样股东就可变被动为主动,积极行使其权利,维护其合法权益。
2.对两个或两个以上股东之间发生优先认购权争夺如何处理作出了明确的规定。原《公司法》第三十五条完全忽视了这种情况,在实践中,却经常可能遇到数个股东都同时对转让股权主张优先购买权的情况。新修订的《公司法》填补了这一不足,本着公平、平等原则,明确规定,如果两个以上股东主张行使优先购买权的,协商确定各自的购买比例;协商不成的,按照转让时各自的出资比例行使优先购买权。
3.公司章程可以对股东转让出资作出不同的规定。新修订的《公司法》第七十二条第3款明确规定,对于股东转让其出资是否必须经过股东过半数同意,是否给予其他股东优先购买权,如何在股东之间分配优先购买权,公司章程可以作出与前两款不同。
对股东股权强制执行时股东的优先购买权
对于股东优先购买权,新《公司法》增加了一条,专门对强制执行中的股东股权对外出售时,公司股东优先购买权作出了明确的规定。
1.明确规定了强制执行的股东股权进行出售时,必须通知公司全体股东,在同等条件下,股东享有优先购买权。
2.股东在接到通知20天内不行使的,视为放弃优先购买权。
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单位购买土地使用权的方式有哪些?
单位购买土地使用权的方式有出让或者是转让的这种方式取得。如果是出让的话,一般是公司直接和国土资源部门购买的土地使用权,转让的话是依法从其他公民手中或机构中购买的土地使用权。公司作为受让方,要和原来的土地使用权所有者签订土地使用权转让合同。
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多股东如何行使优先购买权
[律师回复] 您好,针对您的多股东如何行使优先购买权问题解答如下, 对于有限责任公司股东的优先购买权,我们可以总结出以下几个特点:
(1)优先受让权是法律赋予除拟转让股东外的其他全体老股东的一项权利,无需主张亦可享有,同时可以经明示或默示放弃。明示放弃可以通过书面或口头声明的方式进行;在以下情况下视为默示放弃:在拟转让出资股东向其通告了股权对外转让的主要条件后,规定期限内未做答复或未做有效答复。
(2)优先受让权的行使以拟转让股东通告对外转让的主要条件为前提,包括拟受让人和拟转让价格条件。
(3)此处的同等条件并非绝对的相同,只需价格、履行期限等主要要件相同即可。
(4)其他股东的优先受让权并非只可行使一次,相反,优先受让权的行使或者说出让出资股东的通告义务是动态的。如出让条件发生变化,仍需再次通知,在变化后,同等条件下其他股东仍然享有优先受让权。
(1)谁有权行使优先购买权
有人认为,在转让方征求意见时已经表示同意转让的股东,其同意即意味着对购买权的放弃,如果股东在表示同意后又主张优先购买,不仅违反诚实信用,而且对受让人也有失公平,不利于加速流转和维护交易安全。因此认为《公司法》第七十二条第三款所谓“其他股东有优先购买权”中的“其他股东”实际只是指在转让方股东征求意见时不同意转让的股东。依笔者看来,既然法律规定股东具有优先购买权且没有明确将权利主体限定为“反对转让的股东”,从维护公司人合性的考虑出发,即使是已经表示过同意转让的股东如果又愿意出资购买,也应肯定其享有优先购买权。
(2)优先购买权的期限和程序
虽然针对这一问题,《公司法》没有明确规定,但《最高人民法院关于审理公司纠纷案件若干问题的规定
(一)》(征求意见稿)第二十四条规定,“有限责任公司股东向非股东转让股权,应当向公司和其他股东告知拟受让人和拟转让价格条件。公司应当召开股东会征求其他股东的同意。公司未及时召开股东会的,拟转让股权的股东可以书面形式分别征求其他股东的同意,请求其在确定的期限内答复。请求答复的期限一般不应当少于三十日。逾期未答复者视为同意。”可见,有限责任公司股东向非股东转让股权时,负有向其他股东通报转让对象、价格等主要条件的义务,既可以在股东会上集中征求其他股东同意,又可以书面形式分别征求其他股东同意。其他股东有同等条件下优先受让的权利,其行使优先购买权的期限为至少三十日,逾期不答复视为放弃优先购买权。
如果有限责任公司股东未向其他股东通报转让价格等主要条件而与非股东订立股权转让合同,或者与非股东订立股权转让合同,价格或者其他主要条件低于向其他股东告知的价格条件,根据《最高人民法院关于审理公司纠纷案件若干问题的规定
(一)》(征求意见稿)的第二十六条的规定,其他股东可以请求人民撤销该合同,以维护自己的优先购买权。当股权转让合同被撤销之后,其他股东可以主张以该股权转让合同约定的价格等条件行使优先购买权。
(3)优先购买权能否部分行使
在股东转让其出资时,学术界以及司法实践中对其他股东在同等条件下所享有的优先购买权并无异议。但是对这种优先购买权是否包括部分行使优先购买权颇具争议。如以下案例所示:
(4)多股东如何行使优先购买权
原公司法没有对多个原有股东同时主张行使优先购买权时应如何解决做出规定。根据《公司法》的规定,首先由股东自己协商,达成一致的,按其协商确定的比例购买;协商不成的,则按照转让时各自的出资比例行使优先购买权。这里值得注意的是法律规定的“转让时各自的出资比例”,因为公司在发展的过程中,股权结构可能会发生很大变化,不同于公司成立之初的情形,按照转让时的出资比例购买,准确地反映了当时各股东之间的关系,是符合实际需要的。
股东该怎么行使优先购买权
[律师回复] 你好,关于上述的问题,解答如下, 《公司法》则做如下规定:
第七十二条:有限责任公司的股东之间可以相互转让其全部股权或者部分股权。股东向股东以外的人转让股权,应当经其他股东过半数同意。股东就其股权转让事项书面通知其他股东征求同意,其他股东自接到书面通知之日起满三十日未答复的,视为同意转让。其他股东半数以上不同意转让的,不同意的股东应当购买该转让的股权,不购买的,视为同意转让。
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1.如何取得股东过半数的同意,作出了更为灵活的规定。是否同意股东对外转让股权属于股东会的职权,原《公司法》第三十五条关于股东股权转让和优先购买权的规定过于简略,存在许多不足。按照该规定,要求转让股权的股东非常被动,如果公司不召开股东会对其转让股权的请求作出决议,要求转让股权的股东就无法知道其他股东到底同意还是不同意,他也就无法要求那些不同意的股东购买其要转让的出资。股东要转让股权的请求只要没提到股东会的议事日程,股东就永远不能够转让其股权。
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3.公司章程可以对股东转让出资作出不同的规定。新修订的《公司法》第七十二条第3款明确规定,对于股东转让其出资是否必须经过股东过半数同意,是否给予其他股东优先购买权,如何在股东之间分配优先购买权,公司章程可以作出与前两款不同。
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购房前怎么弄清土地使用权
[律师回复] 对于购房前怎么弄清土地使用权这个问题,解答如下, 购房前如何弄清土地使用权
在购买房产时要特别注意土地使用权的问题,重点要弄清以下几个问题:
(一)住宅房屋并非都是居住用地。房屋的“类型”是“住宅”,并不意味着所使用的土地用途是住宅用地。因为土地用地为“综合用地”的,仍然可以按照规划建设商业用房以及住宅用房,也就是通常所说的商住楼,这类房屋虽可居住,但土地使用年限并非是70年,而只是50年。
(二)土地使用权年限并非从办产证时起算。土地使用权年限是从开发商拿地时起算,开发商从取得土地,再到施工建设,最后交房办小产证,至少要用两到三年时间,因此购买人取得的土地使用权年限要扣除此前的年限,实际取得的只是剩余的年限。
(三)烂尾楼的土地使用年限一般大幅缩水。在上世纪九十年代开始进行的房地产开发热潮中,有不少项目因缺乏后续资金而停建。此后,经过项目转让,重新推向市场。房屋虽可重建,但土地使用权年限却不能延期,因此,这类房产所余的土地使用权年限往往只有三十年左右。
(四)居住用地转为非居住用地。开发商尽管取得的是住宅用地,但要改变土地用途也并非不可能,根据法律规定只要取得土地的出让方同意并经土地和规划部门批准即可改变土地用途。当然,有关部门不会随便同意开发商变更土地用途的要求,但因城市规划进行了更改,加上有些楼盘长期处于烂尾状态,土地用途就有可能会改变。因此,时常会遇到这样的情况:房屋预售时土地是居住用地,取得小产证时土地却变成了综合用地。
(五)开发商就土地使用权问题应承担的违约责任。我国实行的是“房地相连”的制度,即房地产在转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。由于法律实务中存在土地用途变更或者土地使用权缩水的案例,因此开发商就此应承担的违约责任应按以下情况加以区别:如果签订房地产买卖合同时,开发商已向购买人明确告知土地用途和土地使用权出让年限的情况,则购买人不能要求开发商承担违约责任。如果签订房地产买卖合同时,合同中明确约定了土地的用途及年限,而在此后未经购买人认可而进行了变更,不论因开发商主动申请变更还是土地及规划部门依职权而作出变更,由于合同的相对性,开发商均应就此向购买人承担违约责任。
房屋土地的使用权能用多久
由于商品房的土地所有权归国家所有,买房人所取得的只是房屋以及房屋所占的土地使用权 (支付的房价实际上就包括了二者),所以土地使用权能用多长时间就关系到购买人的切身利益。法律对土地使用权按不同的用途规定了不同的使用年限,即居住用地70年,工业用地、教育、科技、文化、卫生、体育用地50年,商业、旅游、娱乐用地40年,综合或者其他用地50年。
按照新颁布的《物权法》的规定:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。”由此可见,住宅用地的产权人可以对土地永久使用,享有永久土地使用权;对非住宅用地(也就是指五十年和四十年出让期限的用地)仅仅规定了“依照法律规定办理”。将来制订的法律如何规定非住宅用地的续期问题还是个未知数,但根据物权法可得出的结论是:非住宅用地到期后很可能不会像住宅用地那样无条件自动续期。
购入土地使用权按几年摊销
[律师回复] 你好,关于上述的问题,解答如下, 购入土地使用权按几年摊销的问题应当按照购入土地使用权取得的方式确定,一般的情况下:  1,租赁的有30年的20年的;  2,划拨的按照划拨用地的使用性质确定,划拨都是公用单位用地一般没有年限限制;  3,出让的按照出让年限确定,一般都在50-70年间。  根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第六十七条的规定,无形资产的摊销年限不得低于10年,但作为投资或者受让的无形资产,有关法律规定或者合同约定了使用年限的,可以按照规定或者约定的使用年限分期摊销。  摊销指对除固定资产之外,其他可以长期使用的经营性资产按照其使用年限每年分摊购置成本的会计处理办法,与固定资产折旧类似。摊销费用计入管理费用中减少当期利润,但对经营性现金流没有影响。  常见的摊销资产如大型软件、开办费等无形资产,它们可以在较长时间内为公司业务和收入做出贡献,所以其购置成本也要分摊到各年才合理。  摊销期限一般不超过10年,与折旧一样,可以选择直线法和加速法来摊销无形资产。从金额上看,一般情况下,摊销的费用相对于折旧费用要小很多,也就是说,大多数公司固定资产要远远大于无形资产,因此摊销和折旧一般会放在一起披露而不加区分。  以上便是“购入土地使用权按几年摊销”的解答,要根据土地取得的方式进行确定。
购房前如何弄清土地使用权
[律师回复] 你好,关于上述的问题,解答如下, 购房前如何弄清土地使用权
在购买房产时要特别注意土地使用权的问题,重点要弄清以下几个问题:
(一)住宅房屋并非都是居住用地。房屋的“类型”是“住宅”,并不意味着所使用的土地用途是住宅用地。因为土地用地为“综合用地”的,仍然可以按照规划建设商业用房以及住宅用房,也就是通常所说的商住楼,这类房屋虽可居住,但土地使用年限并非是70年,而只是50年。
(二)土地使用权年限并非从办产证时起算。土地使用权年限是从开发商拿地时起算,开发商从取得土地,再到施工建设,最后交房办小产证,至少要用两到三年时间,因此购买人取得的土地使用权年限要扣除此前的年限,实际取得的只是剩余的年限。
(三)烂尾楼的土地使用年限一般大幅缩水。在上世纪九十年代开始进行的房地产开发热潮中,有不少项目因缺乏后续资金而停建。此后,经过项目转让,重新推向市场。房屋虽可重建,但土地使用权年限却不能延期,因此,这类房产所余的土地使用权年限往往只有三十年左右。
(四)居住用地转为非居住用地。开发商尽管取得的是住宅用地,但要改变土地用途也并非不可能,根据法律规定只要取得土地的出让方同意并经土地和规划部门批准即可改变土地用途。当然,有关部门不会随便同意开发商变更土地用途的要求,但因城市规划进行了更改,加上有些楼盘长期处于烂尾状态,土地用途就有可能会改变。因此,时常会遇到这样的情况:房屋预售时土地是居住用地,取得小产证时土地却变成了综合用地。
(五)开发商就土地使用权问题应承担的违约责任。我国实行的是“房地相连”的制度,即房地产在转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。由于法律实务中存在土地用途变更或者土地使用权缩水的案例,因此开发商就此应承担的违约责任应按以下情况加以区别:如果签订房地产买卖合同时,开发商已向购买人明确告知土地用途和土地使用权出让年限的情况,则购买人不能要求开发商承担违约责任。如果签订房地产买卖合同时,合同中明确约定了土地的用途及年限,而在此后未经购买人认可而进行了变更,不论因开发商主动申请变更还是土地及规划部门依职权而作出变更,由于合同的相对性,开发商均应就此向购买人承担违约责任。
房屋土地的使用权能用多久
由于商品房的土地所有权归国家所有,买房人所取得的只是房屋以及房屋所占的土地使用权 (支付的房价实际上就包括了二者),所以土地使用权能用多长时间就关系到购买人的切身利益。法律对土地使用权按不同的用途规定了不同的使用年限,即居住用地70年,工业用地、教育、科技、文化、卫生、体育用地50年,商业、旅游、娱乐用地40年,综合或者其他用地50年。
按照新颁布的《物权法》的规定:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。”由此可见,住宅用地的产权人可以对土地永久使用,享有永久土地使用权;对非住宅用地(也就是指五十年和四十年出让期限的用地)仅仅规定了“依照法律规定办理”。将来制订的法律如何规定非住宅用地的续期问题还是个未知数,但根据物权法可得出的结论是:非住宅用地到期后很可能不会像住宅用地那样无条件自动续期。
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机动车未购买交强险 怎么赔偿
机动车没有购买交强险的造成财产损失的由交强险的投保义务人在交强险责任范围内予以赔偿,如果投保的义务人和实际侵权人不是同一人,两者都需要在交强险责任范围内承担连带赔偿义务,超出的部分,事故双方按照事故责任划分比例承担赔偿责任。
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交通事故
多股东怎么行使优先购买权
[律师回复] 您好,针对您的多股东怎么行使优先购买权问题解答如下, 对于有限责任公司股东的优先购买权,我们可以总结出以下几个特点:
(1)优先受让权是法律赋予除拟转让股东外的其他全体老股东的一项权利,无需主张亦可享有,同时可以经明示或默示放弃。明示放弃可以通过书面或口头声明的方式进行;在以下情况下视为默示放弃:在拟转让出资股东向其通告了股权对外转让的主要条件后,规定期限内未做答复或未做有效答复。
(2)优先受让权的行使以拟转让股东通告对外转让的主要条件为前提,包括拟受让人和拟转让价格条件。
(3)此处的同等条件并非绝对的相同,只需价格、履行期限等主要要件相同即可。
(4)其他股东的优先受让权并非只可行使一次,相反,优先受让权的行使或者说出让出资股东的通告义务是动态的。如出让条件发生变化,仍需再次通知,在变化后,同等条件下其他股东仍然享有优先受让权。
(1)谁有权行使优先购买权
有人认为,在转让方征求意见时已经表示同意转让的股东,其同意即意味着对购买权的放弃,如果股东在表示同意后又主张优先购买,不仅违反诚实信用,而且对受让人也有失公平,不利于加速流转和维护交易安全。因此认为《公司法》第七十二条第三款所谓“其他股东有优先购买权”中的“其他股东”实际只是指在转让方股东征求意见时不同意转让的股东。依笔者看来,既然法律规定股东具有优先购买权且没有明确将权利主体限定为“反对转让的股东”,从维护公司人合性的考虑出发,即使是已经表示过同意转让的股东如果又愿意出资购买,也应肯定其享有优先购买权。
(2)优先购买权的期限和程序
虽然针对这一问题,《公司法》没有明确规定,但《最高人民法院关于审理公司纠纷案件若干问题的规定
(一)》(征求意见稿)第二十四条规定,“有限责任公司股东向非股东转让股权,应当向公司和其他股东告知拟受让人和拟转让价格条件。公司应当召开股东会征求其他股东的同意。公司未及时召开股东会的,拟转让股权的股东可以书面形式分别征求其他股东的同意,请求其在确定的期限内答复。请求答复的期限一般不应当少于三十日。逾期未答复者视为同意。”可见,有限责任公司股东向非股东转让股权时,负有向其他股东通报转让对象、价格等主要条件的义务,既可以在股东会上集中征求其他股东同意,又可以书面形式分别征求其他股东同意。其他股东有同等条件下优先受让的权利,其行使优先购买权的期限为至少三十日,逾期不答复视为放弃优先购买权。
如果有限责任公司股东未向其他股东通报转让价格等主要条件而与非股东订立股权转让合同,或者与非股东订立股权转让合同,价格或者其他主要条件低于向其他股东告知的价格条件,根据《最高人民法院关于审理公司纠纷案件若干问题的规定
(一)》(征求意见稿)的第二十六条的规定,其他股东可以请求人民撤销该合同,以维护自己的优先购买权。当股权转让合同被撤销之后,其他股东可以主张以该股权转让合同约定的价格等条件行使优先购买权。
(3)优先购买权能否部分行使
在股东转让其出资时,学术界以及司法实践中对其他股东在同等条件下所享有的优先购买权并无异议。但是对这种优先购买权是否包括部分行使优先购买权颇具争议。如以下案例所示:
(4)多股东如何行使优先购买权
原公司法没有对多个原有股东同时主张行使优先购买权时应如何解决做出规定。根据《公司法》的规定,首先由股东自己协商,达成一致的,按其协商确定的比例购买;协商不成的,则按照转让时各自的出资比例行使优先购买权。这里值得注意的是法律规定的“转让时各自的出资比例”,因为公司在发展的过程中,股权结构可能会发生很大变化,不同于公司成立之初的情形,按照转让时的出资比例购买,准确地反映了当时各股东之间的关系,是符合实际需要的。
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股东的优先购买权怎样行使
[律师回复] 对于股东的优先购买权怎样行使这个问题,解答如下, 股东如何行使优先购买权
根据《中华人民共和国公司法》
第七十二条 人民依照法律规定的强制执行程序转让股东的股权时,应当通知公司及全体股东,其他股东在同等条件下有优先购买权。其他股东自人民通知之日起满二十日不行使优先购买权的,视为放弃优先购买权。
问:我单位拟与另一股东设立一个有限责任公司,我单位持有40%的股权,对方持有60%股权。考虑我单位只想在与对方合作时可以不控股,所以我单位要求:将来对方转让股权时 ,我单位可以行使优先购买权,且可以部分行使优先购买权。如其欲转让全部股权,我单位可选择购买11%的股权以便取得控股权。对方不同意,理由是这样规定没有法律依据。请问我单位的要求合理吗在法律上能否成立
答:我国公司法第三十四条规定:“股东向股东以外的人转让其出资时,必须经全体股东过半数同意;不同意转让的股东应当购买该转让的出资,如果不购买该转让的出资,视为同意转让。经股东同意转让的出资,在同等条件下,其他股东对该出资有优先购买权。”此条规定确认了股东在一定条件下对转让出资(下称股权)的优先购买权,但未规定股东可否部分行使优先购买权。
既然法律未直接规定可否部分行使优先购买权,如果不与其他约定相冲突,部分行使优先购买权并不禁止。
很多外商投资企业均借鉴了国外的做法,在合资或合作合同以及章程中规定了优先购买权的行使条件、程序。从合同法的角度对股权转让的要约与承诺及优先权行使加以明确规定,通常还包括默示或视为同意的约定。
通常情况下,纠纷的发生在于公司章程和设立合同、出资协议中均无相关具体规定。欲部分行使优先购买权的一方(下称“原股东”)无法实现与对方签订股权转让合同,对方全部转让其股权得不到原股东和公司配合进行股权变更登记。
转让方主张其全部转让股权为一个条件,转让价格和付款方式为另一重要条件。这些主要条件和条款构成其要约的主要内容。如果对方部分行使优先购买权,则构成一个反要约即新的要约。
原股东则主张行使优先购买权并不存在法定的限制条件,基于有限责任公司的人合性,特别是控制权的重要性,可以部分行使优先购买权属于特别法(公司法)下的本意。
显然,控股权(绝对控股和相对控股)带来的利益通常是问题的焦点。转让方因为转让的是控制股权,其转让价格应当优于非控制股权的转让价格。第三方意向受让人也往往是以此实现并购目的。而原股东恰恰是希望在控股股东准备退出时实现控股。关键在于实现控股的机会利益。
总之,你单位的要求自有你单位的商业基础和出发点,具有法理分析上的合理性,且在目前法律规定下无障碍,可以通过法律文件(公司章程、出资协议类合同)加以落实。
优先购买权是要如何行使的
[律师回复] 您好,关于优先购买权是要如何行使的这个问题,我的解答如下,
一、关于优先购买权法律效力的理解
(一)从规范意旨出发把握优先购买权法律效力
从所供讨论案例看,对优先购买权法律性质和法律效力的理解是,原告行使优先购买权,只能使被告与第三人房屋买卖合同无效,原告与被告间并不因此成立买卖合同关系,当然原告不能依据根本不成立的合同要求被告向其转移房屋所有权。的这种理解让人困惑,照此办理,权利人行使优先购买权能得到什么利益?被告不愿再次出卖房屋又奈他何?即使被告再次出卖房屋,权利人再次行使优先购买权,结果与这一次又能有什么不同,还不是一样不能实现?在本案看来,法律关于优先购买权的规定实际上无法实现因而没有意义。然而法定优先购买权当然不是没有意义,它不仅应当得到实现,而且在适用中正确运用法学方法也当然能够实现,而象本案这种认识却不折不扣地导致权利不能实现。
按社会一般人即有学者所谓的“中人”角度来理解,主张优先购买权也不应当只能使出卖人与第三人间合同无效,而应当是能优先于其他人向出卖人支付价款并取得标的物所有权。要更准确把握优先购买权法律性质和效力,应从规范意旨角度来考虑。法律规定按份共有人优先购买权主要是为了稳定共有关系;保护共有财产的完整与安全;减少共有人数量,增强物的利用效率。规定房屋承租人优先购买权主要目的,一是与“买卖不破租赁”规则目的一致,是为了稳定租赁关系,使承租人不因租赁房屋产权转让仓猝间无房可住;二是为了促进物的利用效率,减少承租人对该房屋投入的浪费,而且房屋所有人和使用人同
一,也增强房屋利用效率。可见,按份共有人优先购买权和房屋承租人优先购买权都是为了保障权利人优先取得物的所有权。而本案的理解和实践,则使法定优先购买权的规范意旨无法实现。因为合同尚不能成立,还谈什么“购买”和取得,当然更谈不上“优先”了。
(二)否定“出卖人与第三人合同效力”之质疑
无论从社会一般人角度,还是从规范意旨角度看,优先购买权都应该具有三项主要法律效力,首先要能成立买卖合同,否则“购买”便是无稽之谈;第二合同权利要能优先实现,这是“优先”应有之义;第三要能实际取得物权,这是权利所蕴利益的最直接体现。这三项主要效力可分别称为形成效力、优先效力和追及效力。形成效力,即权利人可依单方意思表示使法律关系发生、变更和消灭,并产生各种权利及请求权,而相对人则受到拘束,必须容忍和接受此法律效果。优先购买权的形成效力表现在出卖人与第三人成立买卖合同关系时,权利人主张优先购买权就能使其与出卖人之间按同等条件产生买卖合同关系,并产生债权请求权。优先效力,一般认为,是指物权优先于债权的效力,债权之间不具优先效力。但按优先购买权法律规定,按份共有人、房屋承租人基于与出卖人之间形成的买卖合同关系具有的债权,与第三人对出卖人的合同债权相比,却具有优先实现的效力。基于优先效力,优先购买权人可以排在第三人前面,要求出卖人向其转移所有权,以实现其债权。追及效力主要体现是,如果出卖人基于与第三人之间买卖合同向第三人转移了所有权,优先购买权人可主张出卖人与第三人间物权变动行为无效,使物权回复至该物权变动行为之前的状态。追及效力涉及第三人利益保护的问题,应受到善意取得制度限制。但房屋作为不动产不适用善意取得,而且房屋租赁合同依法要向房管机关备案,具有公示效力,如果租赁合同未经登记备案,则不能对抗第三人,追及效力就不能实现。优先购买权的形成效力、优先效力和追及效力可以有效地实现法律关于优先购买权的规范意旨。本案否定了优先购买权的形成效力,认为原告行使优先购买权并不能导致其依同等条件与被告形成买卖合同关系;对优先效力理解也很片面,认为只是能使被告与第三人买卖合同无效;没有提到追及效力,对被告将房屋产权过户给第三人的问题置之不理。这样处理,原告具有优先购买权依法应享有的利益当然无法实现,法律的规范意旨落空。
二、法定优先购买权的行使
(一)行使时间
有观点认为,提前的“三个月”、“合理期限”是优先购买权的行使期间。这个观点不妥当。优先购买权是同等条件下成立合同并优先实现合同债权的权利,出卖人与第三人买卖合同不成立,没有确定的合同条款,则不存在同等条件,优先购买权便没有成立基础。所以优先购买权只在出卖人与第三人成立买卖合同时才产生,只有自此时起权利人才能行使权利,本案也采这种观点。出卖人与第三人成立买卖合同,是优先购买权行使的条件之一。
(二)权利及具体化
据以研究的案例中,原告向被告主张优先购买权,是行使权利的行为,向,是要求以国家强制力保障其权利实现。但从审判、执行情况看,原告这一愿望并未能实现。原告诉讼请求既有事实根据又有法律依据,事实上也以判决支持了原告的请求,为什么原告优先购买权还不能实现呢?首先因为对优先购买权法律性质和效力的理解问题,己如上述,第二个重要原因就是原告的诉讼请求和的判决都未能将“优先购买权”具体化。
(三)诉讼请求
原告可以向要求被告履行依优先购买权形成的合同,要求被告按合同转移标的物的所有权。对这项诉讼请求,应当首先作出确认之诉的处理,确认原告与被告间己形成买卖合同关系,并确定合同的具体条款,在此基础上,依合同法规定,确定是否可以强制被告履行转移标的物所有权的合同义务。如果被告主张不安抗辩权得到支持而原告不提供担保,或被告主张同时履行抗辩权得到支持而原告不履行付款义务的,应当驳回原告的诉讼请求。这种情况原告败诉不是因为其优先购买权存在瑕疵,而是因为被告合同履行抗辩权的有效行使。否则,应当作出强制被告履行合同义务的判决。
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