签订预售合同的基本条件有哪些

最新修订 | 2024-06-25
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巩海冬律师
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专家导读 签署预售合同需满足以下条件:开发商已支付土地使用费,取得土地使用权证;持有建设工程规划许可证;投入开发建设的资金超过总投资额的25%,明确施工进度和交付时间;办理预售登记手续,获得预售许可证明。之后需提交预售合同备案,并确保预售款项专款专用。
签订预售合同的基本条件有哪些

一、签订预售合同的基本条件有哪些

依照我国现行相关法令规定,商品房预售业务应满足以下四项基本要求:

首先,开发商需已支付所有土地使用费,获取土地使用权证书;

其次,持有合法的建设工程规划许可证;

再者,依照拟售出的商品房预估价值进行衡量,开发商投入开发建设的资金须已超过工程建设总投资额的25%以上,并且必须明确施工进度以及完工后的交付时间;

最后,开发商需向县级或县级以上的房地产管理部门办理预售登记手续,获得商品房预售许可证明。

在完成上述步骤之后,商品房预售方有义务按照国家相关法规规定,将预售合同提交至县级以上的房地产管理部门及土地管理部门进行备案登记。

同时,商品房预售所获得的款项,必须专款专用,用于与之相关的工程建设项目中。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条

商品房预售,应当符合下列条件:

(1)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;

(2)持有建设工程规划许可证;

(3)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;

(4)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。

商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。

商品房预售所得款项,必须用于有关的工程建设。

二、签订预售合同后房子还能退吗

关于签署预售合同时是否能够退房的问题,需要根据具体情况进行分析:

首先,若您决定放弃购买,原因可能包括房屋存在主体结构质量问题导致无法交付、已交付房屋经过核实确定主体结构质量不合格、在交付后发现存在严重影响基本生活的质量问题,以及在签署合同后,开发商将该房产转售于他人或是未经授权擅自抵押给他人等情形;

在此种状况之下,敬请您知晓,您有权向开发商提出退房申请。

也就是说,只要您有足够的证据证明卖方违反了合同法中相应的规定,那么您就可以要求对方退还全部款项,并且在这种情况下,您不必为解除合同而承担任何违约责任

然而,假设您决定放弃购买仅仅出于个人意愿的话,那么通常情况下,您很难实现退房这个愿望。

因为既然合同已经充分签署,那么没有充足的理由选择退房便会被视为违约行为,从而需要承担相应的违约责任。

民法典》第五百六十二条

当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时,解除权人可以解除合同。

《民法典》第五百六十三条

有下列情形之一的,当事人可以解除合同:

(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;

(二)在履行期限届满前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务

(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;

(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

(五)法律规定的其他情形。

以持续履行的债务为内容的不定期合同,当事人可以随时解除合同,但是应当在合理期限之前通知对方。

法律是社会的基石,是维护社会秩序和公正的重要手段。我们每个人都应该尊重法律,遵守法律,维护法律的尊严和权威。正如本文的标题所提出的问题,“签订预售合同的基本条件有哪些”,法律不仅是一种规定,更是一种教育和引导。我们应该从法律中学习如何正确地行事,如何尊重他人的权益,如何维护社会的公正和公平。只有这样,我们才能真正实现法治社会的理想,才能真正实现公正和公平。

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在预售合同缔结中必须满足的基本要素有哪些依据我国现行的相关法律法规,商品房预售行为应遵循以下基本要求:首先,开发商需完成对土地使用权的全部支付义务,即完成土地使用权出让金的缴纳工作,并取得由国家颁发的土地使用权证书;其次,在进行商品房预售时,开发商还需要具备完备的建设工程规划许可证;第三点,根据所提供的预售商品房的规模来衡量,开发商投入到开发建设中的资金比例不得低于工程总投资额的百分之二十五,并且开发商需明确表示施工进度以及竣工交付的具体日期;最后,开发商需向县级及以上的人民政府房地产管理部门提交预售申请,并获得商品房预售许可证明。在此基础上,商品房预售方有责任按照国家相关规定,将预售合同报送至县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门进行登记备案。同时,商品房预售所得的所有款项,必须严格用于与之相关的工程建设项目中。
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[律师回复] 您好,关于商品房预售合同的基本内容要包含什么这个问题,我的解答如下, 商品房预售合同的基本内容:<br/>1、主体。即房地产开发企业和购房人,应写明双方的名称地址等。<br/>2、预售的商品房的基本情况。预售合同应明确记载预售的商品房的所在地区、座落、土地使用权证号、土地使用权取得方式、土地使用性质、建设工程规划许可证号、商品房预售许可证号、房屋建筑面积、房屋结构、房屋竣工交付日期及附房屋平面图等。<br/>3、面积。预售商品房的面积应以平方米为单位计算,并明确是建筑面积、使用面积还是其他面积。<br/>4、价款。即预售商品房的价金,包括单价和总价,如每平方米多少元。我国《城市房地产管理法》虽然对商品房预售的条件和程序进行了规定,但对预售款实收的数额和期限却没有统一的规定,当事人应在合同中明确。<br/>5、房屋交付方式和期限及逾期交房的免责条件。例如合同中可以约定由于一定的自然灾害,如地震、洪水、恶劣天气的影响,房地产开发企业的交房期限可以合理顺延。<br/>6、房屋使用性质。是住宅用房、办公用房还是生产用房或其他。<br/>7、违约责任。包括购房一方不能依约支付价款的责任和预售方不能按时、按质、按量交房的责任。<br/>8、房地产权属登记义务。<br/>9、物业管理条款。<br/>10、纠纷解决方式。如选择诉讼还是仲裁。<br/>1<br/>1、其他条款或当事人约定的条款。
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[律师回复] 合同编号:_________<br/>出卖人:_________<br/>买受人:_________<br/>根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定,买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议:<br/>第一条 项目建设依据<br/>1、出卖人以【出让】【转让】【划拨】方式取得座落于_________地块的国有土地使用权。<br/>2、该地块【国有土地使用证号】【城镇建设用地批准书号】为:_________,土地使用权面积为:_________,买受人购买的商品房(以下简称该商品房)所在土地用途为:_________,土地使用年限自_________年_________月_________日至_________年 _________月_________日止。<br/>3、出卖人经批准,在上述地块上建设的商品房【地名核准名称】【暂定名】为:_________,建设工程规划许可证号为:_________,建筑工程施工许可证号为:_________,建设工程施工合同约定的开工日期为:_________,建设工程施工合同约定的竣工日期为:_________.<br/>第二条 商品房情况<br/>该商品房销售许可证号:_________.<br/>商品房座落:_________区_________县_________路、道、街。<br/>设计用途________;建筑结构_________;建筑层数为_________层。<br/>建筑面积_________平方米,其中:套内建筑面积_________平方米,公共部位分摊建筑面积_________平方米。<br/>商品房平面图见附件一,商品房抵押、租赁等情况见附件二。<br/>第三条 计价方式与价款<br/>出卖人与买受人约定按下述第_________种方式计算该商品房价款:<br/>1、按建筑面积计算,该商品房单位为(_________币)每平方米_________元,总金额(_________币)_________元。<br/>2、按套内建筑面积计算,该商品房单价为(_________币)每平方米_________元,总金额(_________币)_________元整。<br/>3、按套(单元)计算,该商品房总价款为(_________币)_________元整。<br/>第四条 付款方式及期限<br/>买受人采取下列第_________种方式付款。<br/>1、一次性付款,自签约日起_________日内付全部价款_________元。(小写:_________万元)<br/>2、分期付款。<br/>(1)第一次付款自签约日起_________日内付全部价款的_________%;_________币_________元。(小写:_________元)<br/>(2)第二次付款自签约日起_________日内付全部价款的_________%;_________币_________元。(小写:_________元)<br/>(3)其余部分在移交房屋前一天付清_________%;_________币_________元。(小写:_________元)<br/>3、贷款方式付款。买受人可以首期支付购房总价款的_________%,其余价款可以向_________银行或住房公积金管理机构借款支付。<br/>第五条 房产交付<br/>1、房产实物状况、权利状况,符合有关规定和双方约定的,方可交付;不符合有关规定和双方约定的,不得交付。<br/>2、出卖人须于_________前,将该房产及相关证明交付买受人。如遇不可抗力,双方约定处理方式:_________.<br/>3、上述相关证明包括:_________.<br/>第六条 产权转移登记及其他相关设施登记<br/>1、协议订立后,买卖双方应在30日内,到房屋所有权登记机关办理房屋所有权转移登记手续。<br/>2、按照有关规定,其他相关设施应办理登记的,应在规定期限内办理。<br/>3、如因一方原因造成另一方未能及时办理房屋所有权转移登记、其他相关设施登记造成损失的,应依法承担违约责任。<br/>第七条 出卖人逾期交付商品房的处理<br/>除遇不可抗力外,出卖人如未按本合同约定日期交付商品房,逾期在_________日内的,买受人有权向出卖人追究已付款利息,利息自合同约定出卖人应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止,按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的,买受人有权按照下述的第_________种约定,追究出卖人违约责任:<br/>1、合同继续履行。出卖人应支付买受人已付款利息,利息自合同约定出卖人应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止,按银行同期贷款利率计算。此外,出卖人还应每日按商品房价款的_________‰向买受人支付违约金。<br/>2、解除合同。出卖人应退还买受人已付款、支付已付款利息,利息自合同约定出卖人应交付商品房之日次日起至出卖人退还买受人已付款之日止,按银行同期贷款利率计算。此外,出卖人还应每日按商品房价款的_________‰向买受人支付违约金。买受人的实际损失超过出卖人支付的违约金时,出卖人还应承担赔偿责任。<br/>第八条 买受人逾期付款的处理<br/>买受人如未按本合同约定的日期付款,逾期在 _________日内的,出卖人有权追究买受人逾期付款及其利息,利息自合同约定买受人应付款之日次日起至实际付款之日止,按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的,出卖人有权按照下述的第_________种约定,追究买受人违约责任:<br/>1、合同继续履行。买受人应支付逾期付款及其利息,利息自合同约定买受人应付款之日次日起至实际付款之日止,按银行同期贷款利率计算。此外,买受人还应每日按商品房价款的_________‰向出卖人支付违约金。<br/>2、解除合同。买受人应每日按商品房价款的_________‰向出卖人支付违约金。<br/>第九条 面积确认及面积差异处理。<br/>(一)根据当事人选择的计价方式,本条规定以_________(建筑面积/套内建筑面积)(本条款中均简称面积)为依据进行面积确认及面积差异处理。<br/>(二)当事人选择按套计价的,不适用本条约定。<br/>(三)合同约定面积与产权登记面积有差异的,以产权登记面积为准。<br/>(四)商品房交付后,产权登记面积与合同约定面积发生差异,双方同意按第_________种方式进行处理:<br/>1、双方自行约定:_________.<br/>2、双方同意按以下原则处理:<br/>(1)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,据实结算房价款;<br/>(2)面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权退房。<br/>(五)买受人退房的,出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人,并按_________利率付给利息。<br/>(六)买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由出卖人承担,产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时,面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
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