贷款结清了他项权证怎么办

最新修订 | 2024-07-19
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专家导读 当住房按揭贷款还清后,您可前往贷款机构办理“房屋他项权证”和“贷款结清证明”。之后,在县级房地产交易中心提交材料,取消房产抵押登记。需准备《抵押注销申请表》,出示《贷款结清证明》、《房屋所有权证》和《房屋他项权证》或《抵押证明》。
贷款结清了他项权证怎么办

一、贷款结清了他项权证怎么办

当住房按揭贷款全部偿还完毕之后,您有权利前往负责您贷款事务的相关机构处,申请办理"房屋他项权证"及"贷款结清证明"两份重要文件。接下来,在您的住房所在区域的县级房地产交易中心,您需要依照程序提交并取消该房产的抵押登记。在进行这项流程之前,您首先需准备一份名为《抵押注销申请表》的材料,同时,您还需要向窗口人员出示由贷款机构所开具给您的《贷款结清证明》,以及您本身持有的《房屋所有权证》和《房屋他项权证》或者《抵押证明》这些关键性资料。

民法典》第三百九十四条

担保债务的履行,债务人或者第三人不转移财产的占有,将该财产抵押给债权人的;

债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,债权人有权就该财产优先受偿。

前款规定的债务人或者第三人为抵押人,债权人为抵押权人,提供担保的财产为抵押财产。

二、贷款结清后办房产证需要多久

在偿还完房贷之后,一般情况下需要等待七个工作日左右才能获得房地产所有权证书。在房屋贷款全部偿还完毕之后,您需要携带购房合同以及贷款合同,同时也包括之前所有的贷款还款记录,前往还款银行索取关于贷款已偿还完毕的相应证明文件;接下来,您需要带着银行开具的上述证明文件、原始的房地产所有权证书、房屋他项权利证书、购房合同、贷款合同以及房地产所有者的身份证明文件、户口簿等等一系列资料,前往当地的房地产交易部门办理更换新版所有权证书的操作流程。

《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条 

预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件。

您好!当您成功归还了所有的住房按揭贷款后,请务必前往所贷款的金融机构进行相关手续的办理首先需要领取的是"房屋他项权证"与"贷款结清证明"随后在所在地县市级的房地产交易中心提交上述已经获取的文件资料,以完成对房产的抵押登记解除工作为了确保整个流程顺利,建议您提前准备好《抵押注销申请表》,并携带《贷款结清证明》、《房屋所有权证》以及《房屋他项权证》或者《抵押证明》等相关证件

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汇算清缴的注意事项有什么
[律师回复] 您好,针对您的汇算清缴的注意事项有什么问题解答如下, 汇算清缴的注意事项

一,依法享受税收优惠。为扶持和鼓励企业发展,国家制定了一系列相应的税收优惠政策。企业作为纳税人应该全面收集、了解这些政策,尤其关注本行业的税收优惠政策,熟悉适合本企业的优惠政策的具体办理程序,依法享受税收优惠,为企业创造经济利益。

二,及时盘点资产申报资产损失。根据税法规定,企业发生的资产损失,除税法规定可以直接申报扣除的以外,均要按照规定的时间向主管税务机关提交相关资料,经税务机关审批后才能税前扣除。企业可以自己办理相关的申报审批手续,也可以委托中介机构办理。需要注意的是,企业以前年度的资产损失,超过规定申请报批时间的,也可以补充办理报批手续,经过税务机关审批后,在损失所属年度税前扣除。
参考文件主要有四个:《财政部、国家税务总局关于企业资产损失税前扣除政策的通知》(财税[2009]57号)、《国家税务总局关于印发〈企业资产损失税前扣除管理办法〉的通知》(国税发[2009]88号)、《国家税务总局关于企业以前年度未扣除资产损失企业所得税处理问题的通知》(国税函[2009]772号)和《国家税务总局关于企业股权投资损失所得税处理问题的公告》(国家税务总局公告2010年第6号)。

三,调控确认收入。企业在汇算清缴时,必须依据税法权责发生制原则和实质重于形式原则确认收入,对于税法与会计的差异应进行纳税调整。同时,企业还可以在不违反税收规定的情况下,对年底前后收入进行跨年度的调控,达到提前确认收入或递延确认收入的目的。企业还应该掌握哪些是不征税收入,哪些是免税收入,哪些是会计不确认收入而税收要视同销售收入行为。
主要参考以下政策规定:企业所得税法及其实施条例中有关收入的规定、《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》(国税函[2008]875号)、《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》(国税函[2008]828号)、《国家税务总局关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告》(国家税务总局公告[2010]13号)、《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》(国税函[2010]79号)、《财政部、国家税务总局关于专项用途财政性资金有关企业所得税处理问题的通知》(财税[2009]87号)、《国家税务总局关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题的通知》(国税函[2009]118号)和《国家税务总局房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号)等。

四,调控总体成本费用。与收入一样,成本费用是影响应纳税所得额的重要因素之
一,企业要按照税法权责发生制原则进行调整和控制。企业所得税法实施条例
第九条规定,企业应纳税所得额的计算,以权责发生制为原则,属于当期的收入和费用,不论款项是否收付,均作为当期的收入和费用;不属于当期的收入和费用,即使款项已经在当期收付,均当期的收入和费用。也就是说,成本费用的税前扣除不以是否实际支付为原则,除非税法有特别规定。
企业还要掌握和理解税前扣除的其他原则,如真实性原则、合法性原则、相关性原则、合理性原则、历史成本原则、区分经营性支出与费用性支出原则和不重复扣除原则等。

五,管理费用的调整。管理费用是指企业为组织和管理生产经营而发生的各种费用。管理费用的调整,重点要关注开办费、业务招待费、职工工资、职工福利费、工会经费、职工教育经费等税法有专门的税前列支标准和范围的费用。
主要参考企业所得税法及其实施条例中有关费用扣除的规定、《国家税务总局关于企业工资薪金及职工福利费扣除问题的通知》(国税函[2009]3号)和《国家税务总局关于工会经费企业所得税税前扣除凭据问题的公告》(国家税务总局公告2010年第24号)等文件。

六,销售费用的调整。销售费用是指企业销售商品和材料、提供劳务的过程中发生的各种费用。它包括保险费、包装费、展览费和广告费、商品维修费、预计产品质量保证损失、运输费、装卸费等以及为销售本企业商品而专设的销售机构(含销售网点、售货服务网点等)的职工薪酬、业务费、折旧费等费用。销售费用中主要调整内容是广告费、业务宣传费和佣金手续费。
主要参考企业所得税法及其实施条例中有关费用扣除的规定、《财政部、国家税务总局关于部分行业广告费和业务宣传费税前扣除政策的通知》(财税[2009]72号)和《财政部、国家税务总局关于企业手续费及佣金支出税前扣除政策的通知》(财税[2009]29号)等文件。

七,财务费用的调整。财务费用包括利息(包括利息支出和利息收入,但不包括资本化利息)、银行手续费、汇兑损益、现金折扣等。企业所得税法实施条例
第三十八条和第三十九条对利息费用、利息资本化处理和汇兑损失有专门规定,现金折扣也允许税前扣除。关联方借款和个人借款利息支出,是需要考虑的主要方面。
参考文件有《财政部、国家税务总局关于企业关联方利息支出税前扣除标准有关税收政策问题的通知》(财税[2008]121号)、《国家税务总局关于企业投资者投资未到位而发生的利息支出企业所得税前扣除问题的批复》(国税函[2009]312号)和《国家税务总局关于企业向自然人借款的利息支出企业所得税税前扣除问题的通知》(国税函[2009]777号)。

八,税金的调整。企业实际发生的除增值税和企业所得税以外的税金,可以在税款所属期年度内税前扣除。需要注意的是,查补的税金也可以在所属年度税前扣除,但企业代缴的税金不得由企业承担。房地产企业按预售收入缴纳的相关税金也可以税前扣除,《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发[2009]31号)
第十二条规定,企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。由于土地增值税清算的滞后性特点,《国家税务总局关于房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告》(国家税务总局公告2010年第29号)规定,房地产开发企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后,在向税务机关申请办理注销税务登记时,如注销当年汇算清缴出现亏损,可以按照规定计算出其在注销前项目开发各年度多缴的企业所得税税款,并申请退税。

九,营业外支出调整。营业外支出主要包括非流动资产处置损失、非货币性资产交换损失、债务重组损失、公益性捐赠支出、非常损失、盘亏损失、罚款支出等。上述损失按税法规定自行扣除或审批扣除,企业违反法律法规的行政性罚款支出不得税前扣除,一般公益性捐赠支出在企业年度会计利润总额的12%之内限额扣除,而2010年向上海世博会、玉树灾区和舟曲灾区捐赠则可以全额扣除。

十,各项准备金调整。税法规定,除财政、税务主管部门另有规定外,企业提取的各项资产减值准备(包括坏账准备)、风险准备等准备金支出,不得扣除。现行税法只对金融业、保险业、证券行业的企业以及中小信用担保机构等允许按税法规定税前扣除计提的准备金,其他企业计提的各项准备,均不得在计提时税前扣除。
第十
一,资产的调整。企业的各项资产,包括固定资产、生物资产、无形资产、长期待摊费用、投资资产、存货等,以历史成本为计税基础。企业持有各项资产期间资产增值或者减值,除财政、税务主管部门规定可以确认损益外,不得调整该资产的计税基础。这些资产可以通过折旧摊销或结转成本的方式税前扣除。因此,税法主要是从计税基础、折旧摊销范围和时间等进行规范。特别是长期股权投资资产和长期待摊费用,资产计税基础与会计账面价值核算差异明显,企业需要予以关注。其中,还涉及固定资产加速折旧政策和研发费用加计扣除税收优惠问题。
主要参考企业所得税法实施条例
第四节资产的税务处理、《国家税务总局关于企业固定资产加速折旧所得税处理有关问题的通知》(国税发[2009]81号)、《国家税务总局关于印发〈企业研究开发费用税前扣除管理办法(试行)〉的通知》(国税发[2008]116号)和《财政部、国家税务总局关于执行〈企业会计准则〉有关企业所得税政策问题的通知》(财税[2007]80号)等文件。
第十
二,境外所得纳税时要税收抵免。居民企业应就其境内外所得在我国缴纳企业所得税,但来源于境外的所得,由于所在国已征收所得税,我国税法规定允许限额抵免境外征收的所得税。超过抵免限额的部分,可以在以后五个年度内,用每年度抵免限额抵免当年应抵税额后的余额进行抵补,具体采取分国不分项的抵免方式。此外,居民企业从其直接或者间接控制20%股份的外国企业(三层)分得的投资收益,外国企业在境外实际缴纳的所得税税额中属于该项所得负担的部分,可以作为该居民企业的可抵免境外所得税税额,在规定的抵免限额内实行间接抵免。
对于企业从境外取得所得,因客观原因无法真实、准确地确认应当缴纳并已经实际缴纳的境外所得税税额的,除该所得来源国的实际有效税率低于我国企业所得税法规定税率50%以上的外,可按境外应纳税所得额的
12.5%作为抵免限额。同时,对企业从境外取得的所得,凡就该所得缴纳及间接负担的税额在所得来源国的法定税率且其实际有效税率明显高于我国的,可直接以我国企业所得税法规定的税率计算的抵免限额作为可抵免的已在境外实际缴纳的企业所得税税额。
主要参考《财政部、国家税务总局关于企业境外所得税收抵免有关问题的通知》(财税[2009]125号)和《国家税务总局关于发布企业境外所得税收抵免操作指南的公告企业境外所得税收抵免操作指南》(国家税务总局公告2010年第1号)等文件。
第十
三,关联交易调整。对于关联企业,特别是境内外关联企业之间的交易行为,由于涉及避税的可能,税法规定,对关联企业之间的资产转让、劳务提供、资金融通等交易价格、成本费用分摊、利润分配、资本弱化行为以及一些不合理的商业安排,企业在汇算清缴中要予以申报,不符合税法规定减少境内应纳税额的,必须进行纳税调整。但是,对于境内关联方之间的交易行为,只要该交易没有直接或间接导致国家总体税收收入的减少,原则上不做转让定价调查、调整。
主要参考《国家税务总局关于印发中华人民共和国企业年度关联业务往来报告表的通知印发中华人民共和国企业年度关联业务往来报告表》(国税发[2008]114号)和《国家税务总局关于印发特别纳税调整实施办法(试行)的通知印发特别纳税调整实施办法(试行)》(国税发[2009]2号)等文件。
第十
四,企业重组的调整。企业重组是指企业在日常经营活动以外发生的法律结构或经济结构重大改变的交易,包括企业法律形式改变、债务重组、股权收购、资产收购、合并、分立等。企业年度中发生上述重组行为的,税法规定了两种不同的税务处理方式,即一般性税务处理和特殊性税务处理。一般性税务处理方式,税法要求在重组当期确认资产转让的所得或损失;而特殊性税务处理方式,不需要将资产隐含的增值或损失在资产转移时实现,暂不确认所得或损失。但特殊性税务处理需要符合一定的条件,如符合条件且选择特殊性税务处理的,应按照规定向主管税务机关办理备案手续。
主要参考《财政部、国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》(财税[2009]59号)和《国家税务总局关于发布企业重组业务企业所得税管理办法的公告发布企业重组业务企业所得税管理办法》(国家税务总局公告2010年第4号)等文件。
第十
五,填好汇算清缴申报表。企业所得税汇算清缴工作主要反映在申报表上,所有的调整内容都要填写在1个主表和11个附表中。11个附表又分为一级附表和二级附表,一级附表主要有:收入明细表、成本费用明细表、纳税调整明细表和弥补亏损明细表;其他均为二级附表。申报表有两种类型,查账征收所得税的企业填报《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表(A类)》,核定征收企业填报《中华人民共和国企业所得税月(季)度预缴纳税申报表》(B类)。企业将申报表报给主管税务机关,并不意味着汇算清缴的结束,在5月底汇算清缴结束之前,企业仍可以补充调整申报。
主要参考《国家税务总局关于印发中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表的通知中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表》(国税发[2008]101号)、《国家税务总局关于中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表的补充通知中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表》(国税函[2008]1081号)和《国家税务总局关于做好2009年度企业所得税汇算清缴工作的通知》(国税函[2010]148号)等文件。
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我要去办理他项权证,我不知道应该带多少钱去合适,有谁清楚办他项权证要多少钱吗?麻烦说一下
[律师回复]
一、房产的他项权是指除产权人及共有权人以外的其他团体或者个人对该房产涉及的权利,通常是指抵押权利,他项权证由他项权人持有。一般房产购买时,选择按揭贷款时,在房屋所有权证书中,会有他项权利内容记载,载明他项权利人、权利种类(如典权、抵押权等)、权利范围(他项权利的房屋范围)、权利价值(他项权利的契载价格)、权利存续期间(契载期限)、注销日期(他项权利消失的日期),并且在他项权证书也注明这些内容。根据担保法,房产设有抵押,即他项权证未注销,该房产处置权受到限制,未经抵押权人同意不得进行合法交易,不能办理产权过户等相关手续。
二、申请办理房地产抵押权设定登记须提供以下要件:
1、申请书;
2、申请人身份证明(查验原件、复印件留存);
3、房屋所有权证、土地使用证或房地产权证(原件暂存);
4、抵押担保的主合同;
5、抵押合同。
三、办事时限
自受理房地产抵押权设定登记申请之日起7个工作日内完成审核。
四、税费标准
1、登记费
住房,权利人按每套房屋80元交纳。
非住房,双方当事人各按抵押金额的0.5‰交纳。
2、工本费
核发一本房地产权属证书的,免收证书工本费;向一个以上权利人核发房地产所(共)有权证书时,每增加一本证书,按每本10元交纳证书工本费。
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房贷结清后他项权证如何注销?
房贷结清后他项权证首先是需要拿到银行的还款证明,然后携带抵押合同和申请书到房管交易中心的办理登记注销。同时需要提醒大家注意的就是,银行在审核材料没有错误的情况之下,最终就会颁发新的房产证。
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一次性付清房款应注意的事项
[律师回复] 您好,针对您的一次性付清房款应注意的事项问题解答如下, 在购房时需要重点关注问题:
1、基本的“五证”齐全。
一定要审查开发商是否具有商品房预售许可证,有了预售证许可证,则通常开发商也具有了房地产开发证、国有土地使用证、建设工程开发许可证、工程规划许可证共五证。这是买房能否办房产证的关键。
2、使用规范的合同文本。
一定要参照最好是采用且不要随意修改《文本》,并按照文本中所列条款认真填写,了解各项具体内容。不要随意去签订开发商自己定的《定购协议书》还交一笔订金。就算很多人都这样做,但这并非购房的必经程序。且这种合同一定是权利义务不平等的,对自己尤其不利。最好能够直接与开发商签预售合同就好。这个步骤,一定不能马虎啊!否则到时吃大亏就惨了。
3、相关证明文件有效。
如果是买期房(在建、未完成建设、不能交付使用的房屋)要查看开发商是否有预售许可证,并要确认自己所购之房在预售范围内买现房则要查看开发商是否具有该房屋的大产证(预售许可证之后取得,即由期房变现房了)和《新建住宅交付使用许可证》。并且还要核对一下其营业执照和开发资质证书,要注意这些证照文件的单位名称是否一致。
4、买期房要约定条件和时限。
对于期房,由于资金不足而延期交房是常有的事,甚至交不了房的都有。如果不是规范的《文本》,则开发商在合同上务必会大做文章,对买房者极为不利。如只注明竣工日期,而不无交付使用日期运用“水电气安装后、质量验收合格后、小区配套完成后”等一些模糊语言。对此,购房者在签订合同时,一定要将交房日期明白无误地规定为“某年某月某日”,并注明开发商不能按时交房所需承担的责任。
5、明确具体时间和违约责任。
所谓交房有两个意思:一是房屋使用权即实物交付另一层是房屋所有权转移即产权过户。应当在预售合同中对实物交付和产权过户均约定清楚,不能接受没有取得《新建住宅交付使用许可证》的房屋使用交付。
6、检查房屋质量。
在签约时,应查看并检查《住宅使用说明书》和《商品住宅质量保证书》的内容,并将《商品住宅质量保证书》作为合同的附件,检查是否有开发商对质量问题的责任。
7、明确物业管理事项。
一个不好的物业管理公司,一定让你永远觉得不舒畅。所以要多看看物业管理公司具体如何,以及双方约定的物业管理范围和收费标准。
8、重点约定违约责任。
对于期房,甚至现房,都有可能与开发商的描述不一样,此时应该明确合同违约或与描述不一致时开发商应承担的责任。可参考:签约后购房者要求退房、不按期付款开发商卖房后要求换房,不按期交房面积变动超过约定幅度质量不符合要求办理过户手续时不符合规定和约定等。别漏了违约责任的平等性。
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[律师回复] 根据你的问题解答如下, 汇算清缴的注意事项

一,依法享受税收优惠。为扶持和鼓励企业发展,国家制定了一系列相应的税收优惠政策。企业作为纳税人应该全面收集、了解这些政策,尤其关注本行业的税收优惠政策,熟悉适合本企业的优惠政策的具体办理程序,依法享受税收优惠,为企业创造经济利益。

二,及时盘点资产申报资产损失。根据税法规定,企业发生的资产损失,除税法规定可以直接申报扣除的以外,均要按照规定的时间向主管税务机关提交相关资料,经税务机关审批后才能税前扣除。企业可以自己办理相关的申报审批手续,也可以委托中介机构办理。需要注意的是,企业以前年度的资产损失,超过规定申请报批时间的,也可以补充办理报批手续,经过税务机关审批后,在损失所属年度税前扣除。
参考文件主要有四个:《财政部、国家税务总局关于企业资产损失税前扣除政策的通知》(财税[2009]57号)、《国家税务总局关于印发〈企业资产损失税前扣除管理办法〉的通知》(国税发[2009]88号)、《国家税务总局关于企业以前年度未扣除资产损失企业所得税处理问题的通知》(国税函[2009]772号)和《国家税务总局关于企业股权投资损失所得税处理问题的公告》(国家税务总局公告2010年第6号)。

三,调控确认收入。企业在汇算清缴时,必须依据税法权责发生制原则和实质重于形式原则确认收入,对于税法与会计的差异应进行纳税调整。同时,企业还可以在不违反税收规定的情况下,对年底前后收入进行跨年度的调控,达到提前确认收入或递延确认收入的目的。企业还应该掌握哪些是不征税收入,哪些是免税收入,哪些是会计不确认收入而税收要视同销售收入行为。
主要参考以下政策规定:企业所得税法及其实施条例中有关收入的规定、《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》(国税函[2008]875号)、《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》(国税函[2008]828号)、《国家税务总局关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告》(国家税务总局公告[2010]13号)、《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》(国税函[2010]79号)、《财政部、国家税务总局关于专项用途财政性资金有关企业所得税处理问题的通知》(财税[2009]87号)、《国家税务总局关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题的通知》(国税函[2009]118号)和《国家税务总局房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号)等。

四,调控总体成本费用。与收入一样,成本费用是影响应纳税所得额的重要因素之
一,企业要按照税法权责发生制原则进行调整和控制。企业所得税法实施条例
第九条规定,企业应纳税所得额的计算,以权责发生制为原则,属于当期的收入和费用,不论款项是否收付,均作为当期的收入和费用;不属于当期的收入和费用,即使款项已经在当期收付,均当期的收入和费用。也就是说,成本费用的税前扣除不以是否实际支付为原则,除非税法有特别规定。
企业还要掌握和理解税前扣除的其他原则,如真实性原则、合法性原则、相关性原则、合理性原则、历史成本原则、区分经营性支出与费用性支出原则和不重复扣除原则等。

五,管理费用的调整。管理费用是指企业为组织和管理生产经营而发生的各种费用。管理费用的调整,重点要关注开办费、业务招待费、职工工资、职工福利费、工会经费、职工教育经费等税法有专门的税前列支标准和范围的费用。
主要参考企业所得税法及其实施条例中有关费用扣除的规定、《国家税务总局关于企业工资薪金及职工福利费扣除问题的通知》(国税函[2009]3号)和《国家税务总局关于工会经费企业所得税税前扣除凭据问题的公告》(国家税务总局公告2010年第24号)等文件。

六,销售费用的调整。销售费用是指企业销售商品和材料、提供劳务的过程中发生的各种费用。它包括保险费、包装费、展览费和广告费、商品维修费、预计产品质量保证损失、运输费、装卸费等以及为销售本企业商品而专设的销售机构(含销售网点、售货服务网点等)的职工薪酬、业务费、折旧费等费用。销售费用中主要调整内容是广告费、业务宣传费和佣金手续费。
主要参考企业所得税法及其实施条例中有关费用扣除的规定、《财政部、国家税务总局关于部分行业广告费和业务宣传费税前扣除政策的通知》(财税[2009]72号)和《财政部、国家税务总局关于企业手续费及佣金支出税前扣除政策的通知》(财税[2009]29号)等文件。

七,财务费用的调整。财务费用包括利息(包括利息支出和利息收入,但不包括资本化利息)、银行手续费、汇兑损益、现金折扣等。企业所得税法实施条例
第三十八条和第三十九条对利息费用、利息资本化处理和汇兑损失有专门规定,现金折扣也允许税前扣除。关联方借款和个人借款利息支出,是需要考虑的主要方面。
参考文件有《财政部、国家税务总局关于企业关联方利息支出税前扣除标准有关税收政策问题的通知》(财税[2008]121号)、《国家税务总局关于企业投资者投资未到位而发生的利息支出企业所得税前扣除问题的批复》(国税函[2009]312号)和《国家税务总局关于企业向自然人借款的利息支出企业所得税税前扣除问题的通知》(国税函[2009]777号)。

八,税金的调整。企业实际发生的除增值税和企业所得税以外的税金,可以在税款所属期年度内税前扣除。需要注意的是,查补的税金也可以在所属年度税前扣除,但企业代缴的税金不得由企业承担。房地产企业按预售收入缴纳的相关税金也可以税前扣除,《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发[2009]31号)
第十二条规定,企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。由于土地增值税清算的滞后性特点,《国家税务总局关于房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告》(国家税务总局公告2010年第29号)规定,房地产开发企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后,在向税务机关申请办理注销税务登记时,如注销当年汇算清缴出现亏损,可以按照规定计算出其在注销前项目开发各年度多缴的企业所得税税款,并申请退税。

九,营业外支出调整。营业外支出主要包括非流动资产处置损失、非货币性资产交换损失、债务重组损失、公益性捐赠支出、非常损失、盘亏损失、罚款支出等。上述损失按税法规定自行扣除或审批扣除,企业违反法律法规的行政性罚款支出不得税前扣除,一般公益性捐赠支出在企业年度会计利润总额的12%之内限额扣除,而2010年向上海世博会、玉树灾区和舟曲灾区捐赠则可以全额扣除。

十,各项准备金调整。税法规定,除财政、税务主管部门另有规定外,企业提取的各项资产减值准备(包括坏账准备)、风险准备等准备金支出,不得扣除。现行税法只对金融业、保险业、证券行业的企业以及中小信用担保机构等允许按税法规定税前扣除计提的准备金,其他企业计提的各项准备,均不得在计提时税前扣除。
第十
一,资产的调整。企业的各项资产,包括固定资产、生物资产、无形资产、长期待摊费用、投资资产、存货等,以历史成本为计税基础。企业持有各项资产期间资产增值或者减值,除财政、税务主管部门规定可以确认损益外,不得调整该资产的计税基础。这些资产可以通过折旧摊销或结转成本的方式税前扣除。因此,税法主要是从计税基础、折旧摊销范围和时间等进行规范。特别是长期股权投资资产和长期待摊费用,资产计税基础与会计账面价值核算差异明显,企业需要予以关注。其中,还涉及固定资产加速折旧政策和研发费用加计扣除税收优惠问题。
主要参考企业所得税法实施条例
第四节资产的税务处理、《国家税务总局关于企业固定资产加速折旧所得税处理有关问题的通知》(国税发[2009]81号)、《国家税务总局关于印发〈企业研究开发费用税前扣除管理办法(试行)〉的通知》(国税发[2008]116号)和《财政部、国家税务总局关于执行〈企业会计准则〉有关企业所得税政策问题的通知》(财税[2007]80号)等文件。
第十
二,境外所得纳税时要税收抵免。居民企业应就其境内外所得在我国缴纳企业所得税,但来源于境外的所得,由于所在国已征收所得税,我国税法规定允许限额抵免境外征收的所得税。超过抵免限额的部分,可以在以后五个年度内,用每年度抵免限额抵免当年应抵税额后的余额进行抵补,具体采取分国不分项的抵免方式。此外,居民企业从其直接或者间接控制20%股份的外国企业(三层)分得的投资收益,外国企业在境外实际缴纳的所得税税额中属于该项所得负担的部分,可以作为该居民企业的可抵免境外所得税税额,在规定的抵免限额内实行间接抵免。
对于企业从境外取得所得,因客观原因无法真实、准确地确认应当缴纳并已经实际缴纳的境外所得税税额的,除该所得来源国的实际有效税率低于我国企业所得税法规定税率50%以上的外,可按境外应纳税所得额的
12.5%作为抵免限额。同时,对企业从境外取得的所得,凡就该所得缴纳及间接负担的税额在所得来源国的法定税率且其实际有效税率明显高于我国的,可直接以我国企业所得税法规定的税率计算的抵免限额作为可抵免的已在境外实际缴纳的企业所得税税额。
主要参考《财政部、国家税务总局关于企业境外所得税收抵免有关问题的通知》(财税[2009]125号)和《国家税务总局关于发布企业境外所得税收抵免操作指南的公告企业境外所得税收抵免操作指南》(国家税务总局公告2010年第1号)等文件。
第十
三,关联交易调整。对于关联企业,特别是境内外关联企业之间的交易行为,由于涉及避税的可能,税法规定,对关联企业之间的资产转让、劳务提供、资金融通等交易价格、成本费用分摊、利润分配、资本弱化行为以及一些不合理的商业安排,企业在汇算清缴中要予以申报,不符合税法规定减少境内应纳税额的,必须进行纳税调整。但是,对于境内关联方之间的交易行为,只要该交易没有直接或间接导致国家总体税收收入的减少,原则上不做转让定价调查、调整。
主要参考《国家税务总局关于印发中华人民共和国企业年度关联业务往来报告表的通知印发中华人民共和国企业年度关联业务往来报告表》(国税发[2008]114号)和《国家税务总局关于印发特别纳税调整实施办法(试行)的通知印发特别纳税调整实施办法(试行)》(国税发[2009]2号)等文件。
第十
四,企业重组的调整。企业重组是指企业在日常经营活动以外发生的法律结构或经济结构重大改变的交易,包括企业法律形式改变、债务重组、股权收购、资产收购、合并、分立等。企业年度中发生上述重组行为的,税法规定了两种不同的税务处理方式,即一般性税务处理和特殊性税务处理。一般性税务处理方式,税法要求在重组当期确认资产转让的所得或损失;而特殊性税务处理方式,不需要将资产隐含的增值或损失在资产转移时实现,暂不确认所得或损失。但特殊性税务处理需要符合一定的条件,如符合条件且选择特殊性税务处理的,应按照规定向主管税务机关办理备案手续。
主要参考《财政部、国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》(财税[2009]59号)和《国家税务总局关于发布企业重组业务企业所得税管理办法的公告发布企业重组业务企业所得税管理办法》(国家税务总局公告2010年第4号)等文件。
第十
五,填好汇算清缴申报表。企业所得税汇算清缴工作主要反映在申报表上,所有的调整内容都要填写在1个主表和11个附表中。11个附表又分为一级附表和二级附表,一级附表主要有:收入明细表、成本费用明细表、纳税调整明细表和弥补亏损明细表;其他均为二级附表。申报表有两种类型,查账征收所得税的企业填报《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表(A类)》,核定征收企业填报《中华人民共和国企业所得税月(季)度预缴纳税申报表》(B类)。企业将申报表报给主管税务机关,并不意味着汇算清缴的结束,在5月底汇算清缴结束之前,企业仍可以补充调整申报。
主要参考《国家税务总局关于印发中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表的通知中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表》(国税发[2008]101号)、《国家税务总局关于中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表的补充通知中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表》(国税函[2008]1081号)和《国家税务总局关于做好2009年度企业所得税汇算清缴工作的通知》(国税函[2010]148号)等文件。
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破产清算公司主要负责哪些事项?
[律师回复] 您好,对于您提出的问题,我的解答是, 清算组的基本职能是对破产财产进行保管、清理、变价和分配,其具体指责包括: 1、接管破产财产。清算组接受任命后的主要职责,就是接管破产财产。在清算组接管之前,按照规定破产企业的原法定代表人必须在交接前组织企业财务人员做好财务决算工作,保管人员编制财产清单,业务人员做好购销等业务的清洁工作。这些都必须采取书面形式,在办理交接时时有原法人代表移交给清算组。 2、管理破产财产。清算组接管以后,要对破产财产实施全面的管理。破产财产的管理,主要包括财务管理,资产管理和人员管理。 3、行使破产企业的财产权利。主要包括:追缴债务和在外财产;决定待履行合同的解除或继续履行;追回因破产无效[ 行为给付的财产。 4、履行破产财务的对外义务。清算组接管财产后应当按照《企业破产法》的规定实施下列行为:向取回权人交还财产;向别除权人交换财物;承认抵消抵消权人的抵消主张;支付破产费用。 5、制定和实施破产财产变价和分配方案。清算组应当在核实破产财产和市场调查的基础上,提出破产财产的变价方案。然后根据破产财产变价情况确定可分配财产的价值,按照《企业破产法》第37条规定的顺序制订破产财产分配方案。破产财产分配方案经债权人会议通过和批准后执行。 6、办理破产程序中介的有关事务。清算组应当在破产财产分配方案执行完毕后,提请人民裁定终结破产程序。破产程序终结后,清算组应向人民提交清算报告,并且向破产企业原登记机关办理注销登记。 破产清算组的主要职责 一、接管破产企业。包括对破产企业人、财物各方面的管理,接管破产企业印章、财务帐册和凭证、重要文件及合同等。 二、负责破产财产的保管、清理、估价、处理和分配。 三、负责接收破产企业的债务人和财产持有人清偿的债务或交付的财产。 四、决定解除或继续履行破产企业未履行的合同。 五、对破产企业财务进行审计,出具审计报告。 六、对破产债权进行清理,审核债权人申报的债权。 七、对破产企业对外债权进行清理,并依法追讨破产企业对外债权及外在财产。 八、根据需要,要求债权人会议或召开债权人会议。 九、制定破产财产分配方案,经债权人讨论后报请批准执行。 十、破产企业内属于他人的财产,通过清算组由该财产的权利人取回。 十 一、在清偿有财产担保的债务后,收回破产企业的担保物。 有限责任公司破产清算程序有哪些 一、股东会做出解散公司的决议; 二、十五日内成立清算组,开始清算; 清算组在清算期间行使下列职权: (一)清理公司财产,分别编制资产负债表和财产清单; (二)通知、公告债权人; (三)处理与清算有关的公司未了结的业务; (四)清缴所欠税款以及清算过程中产生的税款; (五)清理债权、债务; (六)处理公司清偿债务后的剩余财产; (七)代表公司参与民事诉讼活动 三、清算组应当自成立之日起十日内通知债权人,并于六十日内在报纸上公告。债权人应当自接到通知书之日起三十日内,未接到通知书的自公告之日起四十五日内,向清算组申报其债权。 债权人申报债权,应当说明债权的有关事项,并提供证明材料。清算组应当对债权进行登记。在申报债权期间,清算组不得对债权人进行清偿。 四、清算组在清理公司财产、编制资产负债表和财产清单后,应当制定清算方案,并报股东会、股东大会或者人民确认。 公司财产在分别支付清算费用、职工的工资、社会保险费用和法定补偿金,缴纳所欠税款,清偿公司债务后的剩余财产,有限责任公司按照股东的出资比例分配。清算期间,公司存续,但不得开展与清算无关的经营活动。公司财产在未按前款规定清偿前,不得分配给股东。 五、清算组在清理公司财产、编制资产负债表和财产清单后,发现公司财产不足清偿债务的,应当依法向人民申请宣告破产。 公司经人民裁定宣告破产后,清算组应当将清算事务移交给人民。 六、公司清算结束后,清算组应当制作清算报告,报股东会、股东大会或者人民确认,并报送公司登记机关,申请注销公司登记,公告公司终止。
小微企业汇算清缴要关注哪些事项
[律师回复] 你好,关于上述的问题,解答如下, 小型微利企业的基本政策规定
企业所得税法
第二十八条规定,符合条件的小型微利企业,减按20%的税率征收企业所得税。企业所得税法实施条例
第九十二条规定,企业所得税法第二十八条
第一款所称符合条件的小型微利企业,指从事国家非限制和禁止行业,并符合下列条件的企业:工业企业,年度应纳税所得额不超过30万元,从业人数不超过100人,资产总额不超过3000万元;其他企业,年度应纳税所得额不超过30万元,从业人数不超过80人,资产总额不超过1000万元。
企业属于工业企业还是其他企业
企业所得税法实施条例第九十二条分工业企业和其他企业规定了3个不同的限制性条件,所以企业办税人员应弄清本企业属于工业企业还是其他企业。根据《国民经济行业分类与代码(GB/4754-)》,工业企业包括三个行业:采矿业;制造业;电力、燃气及水的生产和供应业。这三个行业之外的其他行业都属于其他企业。此外,应注意企业是否属于《产业结构调整指导目录(本)(修正)》所界定的鼓励类行业。如属于限制类、淘汰类行业,则不能享受小型微利企业所得税优惠。
从业人数和资产总额的计算方法
《财政部、国家税务总局关于执行企业所得税优惠政策若干问题的通知》(财税〔2009〕69号)规定,从业人数指与企业建立劳动关系的职工人数和企业接受的劳务派遣用工人数之和;从业人数和资产总额指标,均按企业全年月平均值确定,具体计算公式如下:月平均值=(月初值+月末值)÷
2,全年月平均值=全年各月平均值之和÷12。年度中间开业或者终止经营活动的,以其实际经营期作为一个纳税年度确定上述相关指标。笔者向企业办税人员推荐一个简易计算方法:每月的月末值就是次月的月初值,计算全年月平均值时可以合并同类项。因此,上述公式可以进一步简化为:全年月平均值=[(1月月初值+12月月末值)÷2+1月至11月的各月末值之和]÷12。这样,四舍五入的次数大幅降低,计算过程更加简单,有利于节省工作时间和提高数据计算精确性。
年度应税所得额是6万元以下还是6万元以上
按《关于小型微利企业所得税优惠政策有关问题的通知》(财税〔〕117号)规定,度,对年应纳税所得额低于6万元(含)的小型微利企业,其所得减按50%计入应纳税所得额,按20%的税率缴纳企业所得税。
企业办税人员应关注本企业年应纳税所得额是“6万元以下(含)”还是“6万元以上,不超过30万元”,以便充分享受优惠政策。
企业是“查账征收”还是“核定征收”
虽然最近《关于扩大小型微利企业减半征收企业所得税范围有关问题的公告》(国家税务总局公告第23号)规定,采取核定征收方式的企业也可按照规定享受小型微利企业所得税优惠政策,但其从开始执行。现在进行的是度的企业所得税汇算清缴,仍然执行以前的政策。
企业办税人员应注意主管税务机关度确定本企业的企业所得税征收方式是“查账征收”还是“核定征收”,只有查账征收才能享受小型微利企业优惠。
企业是否还享受“税基式优惠”和“税额式优惠”
财税〔2009〕69号文件第二条规定,企业所得税法及其实施条例中规定的各项税收优惠,凡企业符合规定条件的,可以同时享受。所以,企业还应注意别忘了可以同时享受研发费用和残疾职工加计扣除、创业投资企业抵扣应纳税所得额、固定资产加速折旧、资源综合利用减计收入等“税基式优惠”以及环境保护、节能节水、安全生产专用设备投资抵免的“税额式优惠”。
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还清贷款后银行会退还他项权证,然后只需要到房产交易中心办理注销就可以,具体可以联系一下交易中心。他项权证指在他项权利登记后,由房管部门核发、由抵押权人持有的权利证书 所谓他项权证,是一个土地产权相关的术语,和我们讲的认股权证是两回事。
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