契税的计税依据是什么

最新修订 | 2024-07-23
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专家导读 契税计算依据包括:土地使用权出让、出售及房屋交易,计税基础为合同金额或成交价格;土地使用权、房屋赠与,税务部门按市场价格核定;土地使用权、房屋交换,计税依据为价值差额。若成交价格或价值差额明显偏低且无正当理由,税务部门将按市场价格重新核定。
契税的计税依据是什么

一、契税的计税依据是什么

关于契税的计算依据,主要包括以下几个方面:

首先是国有土地使用权的出让、土地使用权的出售以及房屋的交易行为,其计税基础即该等合同的签约金额或最终成交价格;

其次是在土地使用权的赠与、房屋的赠与过程中,相关税收部门会根据当时市场上土地使用权及房屋交易的实际价格进行核定;

最后是在土地使用权的交换和房屋的交换过程中,其计税依据则是所交换的土地使用权价值与房屋价值之间的差额。

然而,如果上述任何一种情况下的成交价格明显偏低且没有正当理由,或者所交换的土地使用权价值与房屋价值之间的差额明显不合理且没有正当理由,那么相关税收部门将有权参照市场价格对其进行重新核定。

《中华人民共和国契税法》第四条

契税的计税依据:

(一)国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖,为成交价格;

(二)土地使用权赠与、房屋赠与,由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定;

(三)土地使用权交换、房屋交换,为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。前款成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的,或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的,由征收机关参照市场价格核定。

纳税人申报的成交价格、互换价格差额明显偏低且无正当理由的,由税务机关依照《中华人民共和国税收征收管理法》的规定核定。

二、契税的计算方法是什么

关于契税的计算方式:

在税务政策中,契税采取了比例税率这一标准形式。

在确定了计税依据之后,相应的应纳税额便可通过简单的计算得出。

具体来说,新房的应纳税额等于计税依据乘以税率;

而对于二手房而言,其应纳税额则是由二手房税率与房地产评估价格相乘得到。

关于契税的具体税率设定如下:

对于面积在90平方米以下(不含90平方米)的房屋,契税税率为1%;

对于面积在90至144平方米之间(含90平方米,但不含144平方米)的房屋,契税税率为1.5%;

对于面积大于144平方米(含144平方米)的房屋,契税税率为3%。

此外,如果房产性质属于别墅或者用于商业用途,那么其契税税率将被设定为3%。

另外,如果小区的容积率低于2.0(即非普通住宅),那么其契税税率也会被设定为3%。

最后,如果房产的单价超过了当地政府规定的界限(即非普通住宅),那么其契税税率同样会被设定为3%。

《中华人民共和国契税法》第五条

契税的应纳税额按照计税依据乘以具体适用税率计算。

法律是一种强大的工具,它可以保护弱者,制约强者,维护社会的公正和公平。但是,法律的力量并不仅仅在于它的规定和惩罚,更在于我们每个人的理解和遵守。正如本文的标题所提出的问题,“契税的计税依据是什么”,我们每个人都有责任和义务去学习和理解法律,去遵守法律,去维护法律的尊严和权威。只有这样,我们才能真正实现法治社会的理想,才能真正实现公正和公平。

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土地使用权继承契税的计税依据是什么?
契税的计税依据为不动产的价格。由于土地、房屋权属转移方式不同,定价方法不同,因而具体计税依据视不同情况而决定。国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖,以成交价格为计税依据。成交价格是指土地、房屋权属转移合同确定的价格,包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。
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土地契税如何算,计税依据是怎样的
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1、计税依据
契税的计税依据为不动产的价格。由于土地、房屋权属转移方式不同,定价方法不同,因而具体计税依据视不同情况而决定。
国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖,以成交价格为计税依据。成交价格是指土地、房屋权属转移合同确定的价格,包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。
土地使用权赠与、房屋赠与,由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。
土地使用权交换、房屋交换,为所交换的土地使用权、房屋的价格差额。也就是说,交换价格相等时,免征契税;交换价格不等时,由多交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳契税。
以划拨方式取得土地使用权,经批准转让房地产时,由房地产转让者补交契税。计税依据为补交的土地使用权出让费用或者土地收益。
为了避免偷、逃税款,税法规定,成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的,或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的,征收机关可以参照市场价格核定计税依据。
出让国有土地使用权,契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。对通过“招、拍、挂”程序承受国有土地使用权的,应按照土地成交总价款计征契税,其中的土地前期开发成本不得扣除。
2、计算方法
契税采用比例税率。当计税依据确定以后,应纳税额的计算比较简单。应纳税额的计算公式为:
应纳税额=计税依据×税率
土地使用权出让金的确定有三个过程:
第一是估价过程。在这个过程中,政府选择有土地估价资格的中介机构对拟出让的土地进行地价评估。
第二是确定出让底价过程。在这个过程中,政府根据其产业政策和其他有关政策,对土地估价结果进行修订,形成出让底价。出让底价的作用在于政府出让土地使用权时,如果有意受让人的出价低于出让低价,政府将不予出让土地使用权。
第三是批准过程。由于我国各级政府对出让土地使用权有不同的审批权限,所以,有的出让土地的出让价是下级政府与受让方商定的,但最后的确定权在有批准权的上级政府。
土地使用权出让金的使用
以出让等有偿方式取得的国有土地使用权的建设单位,按照规定的标准和办法,缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后,方可使用土地。新增建设用地的土地有偿使用费,一律全额缴入国库,实行和地方30:70分成。
土地契税怎么算,计税依据是如何的
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为了避免偷、逃税款,税法规定,成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的,或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的,征收机关可以参照市场价格核定计税依据。
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第三是批准过程。由于我国各级政府对出让土地使用权有不同的审批权限,所以,有的出让土地的出让价是下级政府与受让方商定的,但最后的确定权在有批准权的上级政府。
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土地契税怎么算,计税依据是怎样的?
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(一)纳税人发生应税做法,除本条第
(二)项、第
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(四)项限定外,税率为6%。
(二)提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务,销售不动产,转让土地使用权,税率为11%。
(三)提供有形动产租赁服务,税率为17%。
(四)境内单位和个人发生的跨境应税做法,税率为零。具体范围由财政部和国家税务总局另行限定。第十六条增值税征收率为3%,财政部和国家税务总局另有限定的除外。
8.商务辅助服务。商务辅助服务,包括公司管理服务、经纪代理服务、人力资源服务、安全保护服务。
(1)公司管理服务,是指提供总部管理、投资与资产管理、市场管理、物业管理、日常综合管理等服务的业务活动。
(2)经纪代理服务,是指各类经纪、中介、代理服务。包括金融代理、知识产权代理、货物运输代理、代理报关、法律代理、房地产中介、职业中介、婚姻中介、代理记账、拍卖等。
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[律师回复] 对于土地契税怎么算,计税依据是应该如何的这个问题,解答如下, 土地契税怎么算,计税依据是怎样的?
1、计税依据
契税的计税依据为不动产的价格。由于土地、房屋权属转移方式不同,定价方法不同,因而具体计税依据视不同情况而决定。
国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖,以成交价格为计税依据。成交价格是指土地、房屋权属转移合同确定的价格,包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。
土地使用权赠与、房屋赠与,由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。
土地使用权交换、房屋交换,为所交换的土地使用权、房屋的价格差额。也就是说,交换价格相等时,免征契税;交换价格不等时,由多交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳契税。
以划拨方式取得土地使用权,经批准转让房地产时,由房地产转让者补交契税。计税依据为补交的土地使用权出让费用或者土地收益。
为了避免偷、逃税款,税法规定,成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的,或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的,征收机关可以参照市场价格核定计税依据。
出让国有土地使用权,契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。对通过“招、拍、挂”程序承受国有土地使用权的,应按照土地成交总价款计征契税,其中的土地前期开发成本不得扣除。
2、计算方法
契税采用比例税率。当计税依据确定以后,应纳税额的计算比较简单。应纳税额的计算公式为:
应纳税额=计税依据×税率
土地使用权出让金的确定有三个过程:
第一是估价过程。在这个过程中,政府选择有土地估价资格的中介机构对拟出让的土地进行地价评估。
第二是确定出让底价过程。在这个过程中,政府根据其产业政策和其他有关政策,对土地估价结果进行修订,形成出让底价。出让底价的作用在于政府出让土地使用权时,如果有意受让人的出价低于出让低价,政府将不予出让土地使用权。
第三是批准过程。由于我国各级政府对出让土地使用权有不同的审批权限,所以,有的出让土地的出让价是下级政府与受让方商定的,但最后的确定权在有批准权的上级政府。
土地使用权出让金的使用
以出让等有偿方式取得的国有土地使用权的建设单位,按照规定的标准和办法,缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后,方可使用土地。新增建设用地的土地有偿使用费,一律全额缴入国库,实行和地方30:70分成。
土地契税应该如何算,计税依据是怎样的
[律师回复] 根据你的问题解答如下, 土地契税怎么算,计税依据是怎样的?
1、计税依据
契税的计税依据为不动产的价格。由于土地、房屋权属转移方式不同,定价方法不同,因而具体计税依据视不同情况而决定。
国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖,以成交价格为计税依据。成交价格是指土地、房屋权属转移合同确定的价格,包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。
土地使用权赠与、房屋赠与,由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。
土地使用权交换、房屋交换,为所交换的土地使用权、房屋的价格差额。也就是说,交换价格相等时,免征契税;交换价格不等时,由多交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳契税。
以划拨方式取得土地使用权,经批准转让房地产时,由房地产转让者补交契税。计税依据为补交的土地使用权出让费用或者土地收益。
为了避免偷、逃税款,税法规定,成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的,或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的,征收机关可以参照市场价格核定计税依据。
出让国有土地使用权,契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。对通过“招、拍、挂”程序承受国有土地使用权的,应按照土地成交总价款计征契税,其中的土地前期开发成本不得扣除。
2、计算方法
契税采用比例税率。当计税依据确定以后,应纳税额的计算比较简单。应纳税额的计算公式为:
应纳税额=计税依据×税率
土地使用权出让金的确定有三个过程:
第一是估价过程。在这个过程中,政府选择有土地估价资格的中介机构对拟出让的土地进行地价评估。
第二是确定出让底价过程。在这个过程中,政府根据其产业政策和其他有关政策,对土地估价结果进行修订,形成出让底价。出让底价的作用在于政府出让土地使用权时,如果有意受让人的出价低于出让低价,政府将不予出让土地使用权。
第三是批准过程。由于我国各级政府对出让土地使用权有不同的审批权限,所以,有的出让土地的出让价是下级政府与受让方商定的,但最后的确定权在有批准权的上级政府。
土地使用权出让金的使用
以出让等有偿方式取得的国有土地使用权的建设单位,按照规定的标准和办法,缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后,方可使用土地。新增建设用地的土地有偿使用费,一律全额缴入国库,实行和地方30:70分成。
你好,我们是一家国企,遇到经营方面的一些法律有关问题,咨询一下律师给一些建议,请问企业改制 契税计税依据,具体有什么规定?
[律师回复]
一、增值税
根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号 )《附件2:营业税改征增值税试点有关事项的规定 》第一条第二款第五项规定:在资产重组过程中,通过合并、分立、出售、置换等方式,将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人,其中涉及的不动产、土地使用权转让行为不征增值税。
若资产划转不涉及负债、劳动力转移的,则不动产、土地使用权划转不适用《营业税改征增值税有关事项的规定》(财税[2016]36号)关于资产重组涉及不动产、土地使用权不征增值税的规定,存货、设备等动产的划转也不适用《关于纳税人资产重组有关增值税问题的公告》(国家税务总局公告2011年第13号)不征增值税的规定,对于存货、设备、房屋、土地使用权的划转,划出方需视同按公允价值销售货物、不动产、无形资产计算缴纳增值税。
二、企业所得税
(一)资产评估增值
根据《财政部、国家税务总局关于企业改制上市资产评估增值企业所得税处理政策的通知》(财税[2015]65号)规定,符合条件的国有企业,其改制上市过程中发生资产评估增值可按以下规定处理:
1、国有企业改制上市过程中发生的资产评估增值,应缴纳的企业所得税可以不征收入库,作为国家投资直接转增该企业国有资本金(含资本公积,下同),但获得现金及其他非股权对价部分,应按规定缴纳企业所得税。
资产评估增值是指按同一口径计算的评估减值冲抵评估增值后的余额。
2、国有企业100%控股(控制)的非公司制企业、单位,在改制为公司制企业环节发生的资产评估增值,应缴纳的企业所得税可以不征税入库,作为国家投资直接转增改制后公司制企业的国有资本金。
3、经确认的评估增值资产,可按评估价值入账并按有关规定计提折旧或摊销,在计算应纳税所得额时允许扣除。
(二)资产无偿划转
根据《关于促进企业重组有关企业所得税处理问题的通知》(财税[2014]109号)规定,对100%直接控制的居民企业之间,以及受同一或相同多家居民企业100%直接控制的居民企业之间按账面净值划转股权或资产,凡具有合理商业目的、不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的,股权或资产划转后连续12个月内不改变被划转股权或资产原来实质性经营活动,且划出方企业和划入方企业均未在会计上确认损益的,可以选择按以下规定进行特殊性税务处理:
1、划出方企业和划入方企业均不确认所得。
2、划入方企业取得被划转股权或资产的计税基础,以被划转股权或资产的原账面净值确定。
3、划入方企业取得的被划转资产,应按其原账面净值计算折旧扣除。
三、土地增值税
根据《财政部、国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》(财税[2015]5号)规定,除以土地使用权投资于房地产企业用于开发产品或房地产企业以开发产品对外投资需视同按公允价值转让房地产计算缴纳土地增值税外,其他情形不征土地增值税。
四、契税
根据《财政部 国家税务总局关于进一步支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知》(财税[2015]37号)第六条规定,资产划转对承受县级以上人民政府或国有资产管理部门按规定进行行政性调整、划转国有土地、房屋权属的单位,免征契税。
同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转,包括母公司与其全资子公司之间,同一公司所属全资子公司之间,同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转,免征契税。
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