安置房未验收让业主入住,业主怎么维权?

最新修订 | 2024-07-29
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包敬立律师
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专家导读 1. 实际履行:若买家购买的房产存在可通过加固修复的地基与主体结构问题,买家有权要求卖家按法规及合同条款全面履行修复职责。但须考虑违约方能力与履行的合理性,若无法继续履行或成本过高,则不宜此方式。 2. 解除合同:房价涉及严重地基与主体结构问题时,买方可申请解约。解约是严格措施,需有法定或约定依据。 3. 追究责任:无论选择实际履行或解约,买方均有权向卖方追讨违约金及相关损害赔偿。
安置房未验收让业主入住,业主怎么维权?

一、安置房未验收让业主入住,业主怎么维权?

1.采用实际履行之方式。对于买家购买的房产如若存在地基基础工程与主体结构工程质量问题,并且这些问题可以通过加固等方法进行修复从而保证建筑物的安全性时,该买家有权根据法律法规以及合同条款的内容要求卖方全面履行相应的职责。实际履行乃是我国合同执行过程中的一项根本原则,同时也是在一方未按约履行职责之后,另一方能够采取的重要补救手段。

然而,我们必须综合考虑到违约方是否仍有能力继续履行其职责,以及继续履行的合理性。倘若违约方确实无法再履行或者继续履行将导致更高的成本支出等问题,那么这样的补救措施并不适宜。

2.选择解除合同。在房价出现地基基础工程和主体结构工程质量问题且解决方案几乎无望的时候,买方可以提出解除合同的申请。解约是一种较为严格的处理方式,通常情况下会坚决抵制当事人在缺乏法定或约定依据的情况下擅自对合同进行解约。

3.追究违约金以及赔偿损失。如果卖方交付的房产存在品质问题,不论是买方选择实际履行还是决定解除合同,都不会影响其向卖方追讨违约金并承担相关损害赔偿的权利。

《中华人民共和国消费者权益保护法》第三十九条消费者和经营者发生消费者权益争议的,可以通过下列途径解决:(一)与经营者协商和解;(二)请求消费者协会或者依法成立的其他调解组织调解;(三)向有关行政部门投诉;(四)根据与经营者达成的仲裁协议提请仲裁机构仲裁;(五)向人民法院提起诉讼。”

二、安置房可以租住吗

我国现行的法律体系中并未对安置房的租赁实施明文禁止。通常来说,安置房种类繁多,包括了一般的安置房以及特定对象的定向安置房两种类型。特殊的是,定向安置房被视为参考经济适用住房管理的房产之一。

然而,尽管法律并未明示限制这类房产的租赁行为,实践中定向安置房也能够进行出租操作。需注意的是,具备一定条件的安置房同样享有出租权利。根据国家现行的相关规定,当安置房购置满五年、且已经全面取得房地产权属证书之后,便可进入市场公开转让。

《中华人民共和国商品房屋租赁管理办法》第六条

有下列情形之一的房屋不得出租:

(一)属于违法建筑的;

(二)不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的;

(三)违反规定改变房屋使用性质的;

(四)法律、法规规定禁止出租的其他情形。

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首先应咨询专业的法律意见,弄清自己的产权归属。因为烂尾楼的产权状况对购房人来说尤为重要。提醒消费者购买时,
首先要确定房子的销售手续和产权是否明晰,是否已被银行抵押了;
其次要先向销售方确定房子是否有产权证和销售许可证;
然后了解房子是否被抵押,如有抵押,要弄清抵押期限,怎样解除抵押;
最后如果是拍卖房,应弄清产权过户手续是否已经办理等。
如果开发商破产后房已建成,购房者则可按照程序向房管部门申请办理房产证:
1、购房者应到工商行政部门,查询商品房开发企业是否按照法定程序进行了注销;
2、如已合法注销,购房者可凭工商部门出具的开发商合法注销证明,以及商品房买卖合同原件、个人身份证等在办证过程中需由购房者出具的资料,到房管部门申请办理房产证。房管部门经核实后,应当予以办理。
(二)集体交涉维权
在搞清楚产权归属后,购房者则应尽量与其他业主一起,获得最大限度的法律支持。
首先,如果所购买的楼盘只是存在“烂尾”可能,可以尝试给开发商一点时间,如果其能在短时间内筹措到资金,完成后续工程,购房者的损失便可降到最低。
其次,若是开发商因为资不抵债而破产,遭遇“烂尾”危机,则不可将房子退给开发商。因为退房以后,购房者拿不到购房款,只能拿到收据或欠条。购房者和开发商之间的关系,将由买卖关系变为债权债务关系。假如开发商
最后因资不抵债,不得不宣布破产,其资产会被拍卖,而根据破产法偿债先后的规定,消费者比一般债主更容易得到开发商的补偿款(特别是消费者已经通过预购、获得了房屋产权的)。
另外,若决定要发展商时,业主也必须要齐心一致。如果其他业主打了官司,并且获得胜诉、得到赔偿,而有的业主没有及时,可能最终就得不到赔偿。
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(一)房地产转让当事人签订书面转让合同;
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1、虽是拆迁安置房但已经领取房屋权属证书,这种房屋当然可以进行买卖,其效力相当于普通的商品房买卖。
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1、市场评估价。
市场评估价是指被拆迁房屋的房地产市场价格,是由符合规定的专业估价机构,根据估价目的,遵循估价原则,按照估价程序,选用适宜的估价方法,并在综合分析影响房地产价格因素的基础上,对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。
2、商品房交易均价。
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产权置换也被称作产权调换,根据评估方法不同,有两种置换方式。价值标准产权置换指的是依照法定程序,通过对被拆迁人房屋的产权价值进行评估,之后再以新建房屋的产权予以价值的等价置换。面积标准产权置换指的是以房屋建筑面积为基础,在应安置面积内不结算差价的异地产权房屋调换。
产权置换分为两种形式:
1、异地安置。异地安置是指由于开发商项目不涉及住宅或由于该地块容积率原因,不能进行回迁安置,只能选择在其他地块上新建安置房,再通过产权的增减尽量以等价价值做到产权置换。
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附:目前我国各大城市在拆迁补偿上都有设定人均最低面积,如上海人均最低面积为22㎡,所以拆迁安置。
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顾名思义,这种补偿方式就是指既给货币补偿又给产权置换。
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