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小区的架空层属于谁
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2024-07-30
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王淳律师
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专家导读
小区内架空层是房屋共有部分，所有权归全体业主。非业主无权处置。购买房产即间接承担架空层等附加设施成本。侵权者可诉求排除妨碍、恢复原状、判定无效或请求赔偿。物业委员会可提诉讼或向行政部门投诉，要求严惩违法占用单位。
一、小区的架空层属于谁
值得我们注意的是，小区内的架空层作为房屋共有的部分之一，其所有权依法归属于整个小区的全体业主。这意味着，除了小区业主群体以外，任何其他组织或个人均无权霸占、占有乃至擅自处置此部分区域。尽管架空层本身并非具有独立的产权，然而它所依托的是房屋及占用的土地资源，因此，从法律角度来看，指定其归属全体业主所有是合理且合法的。换句话说，当我们购买房产时，也等于间接买下了包含架空层在内的很多附加设施的建设成本。如果有特定人员违反以上规定擅自占用、处置架空层，那么他们可以向侵权者诉求排除妨碍、恢复原状、判定违规行为为无效或请求赔偿损失。在严重情况下，若物业委员会发现小区公共区域遭受开发商非法侵占的现象，除了可以通过提起民事诉讼方式来维护自身合法权益之外，还可以向相应的行政主管部门举报投诉。在此情况下，物业管理方更有权要求对那些违法占用小区公共地带的建设单位施以严惩，包括罚款等处罚手段。
《民法典》第二百七十四条
建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
二、小区的管理费包含了垃圾处理费吗?
在此需明确指出，物业费用并不包含垃圾处理相关的各项开支。物业费主要服务于聘请清洁专员，负责对各个楼层以及物业管理区域进行定期且频繁的清扫工作。若物业合同中并未明确约定包括垃圾处理这一项服务事项，物业公司将不对生活垃圾的清运以及处理环节承担相应责任与义务。
《物业服务收费管理办法》第十一条
实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
（三）物业管理区域清洁卫生费用；
（四）物业管理区域绿化养护费用；
（五）物业管理区域秩序维护费用；
（六）办公费用；
（七）物业管理企业固定资产折旧；
（八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
（九）经业主同意的其它费用。
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小区地上架空层建车位，所有权归业主还是开发商？
[律师回复] 随着私家车的增多，小区业主与小区物业间就车位问题发生纠纷的情况越来越多。停车位的归属问题，应该结合法律相关规定和购房合同或停车租售合同来确定车位的归属。
1.地面停车位归属地面停车位包含两种类型的停车位，一种是建筑区划内的，另一种是占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位。
①建筑区划内的地面停车位属于专有权的客体，所有权属于开发商所有，业主和开发商可以通过约定的方式确定业主是有偿或无偿使用车位。
②占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位属于业主共有，在物业管理中可以约定使用公共车位是否需要支付一定的费用，当然也可以无偿使用，同时关于费用的支付可以约定自行收取还可委托物业进行收费。
2.地下停车位专门规划停车的地下停车位归属于开发商，该类停车位可以取得产权。开发商有权对该类停车位进行销售和出租。
3.首层架空停车位首层架空停车位是指建筑物地面上啊会给你的第一层以墙、柱等架空而依附于楼房而形成的停车位，该类车位不能取得房地产权，属于业主共有。
4.车库这里的车库不等同于车位，属于的建筑物，归开发商所有。
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