租赁合同解除次租赁合同当然解除吗

最新修订 | 2024-08-05
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包敬立律师
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专家导读 在租赁契约解除时,若次级租赁契约有效,则继续执行;反之则停。若出租方在合同中允许或默许转租,则次级租赁契约有效,不可撤销。若出租方明确反对或拒绝转租,则次级租赁契约失效,出租方可解约。
租赁合同解除次租赁合同当然解除吗

一、租赁合同解除次租赁合同当然解除吗

租赁契约解除之际,如次级租赁契约仍然具备有效性,则可继续执行。反之,倘若次级租赁契约丧失其合法性,则应立即停止执行。出租方若于所签署之合同书中明示可以进行转租,或者尽管合同并无具体规定,但是出租方的明示、默许彰显了对转租的许可态度,此时次级租赁契约便具有法定效用,不可任意撤销;

然而,若是出租方在合同中鲜明地表达了反对开展转租活动,或者与承租方经过讨论后明确拒绝了转租事宜,那么次级租赁契约亦即失去法律效力。对此等情况下,出租方有权依法解约

民法典》第七百一十六条

承租人出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效;第三人造成租赁物损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同

第七百一十七条

承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人,转租期限超过承租人剩余租赁期限的,超过部分的约定对出租人不具有法律约束力,但是出租人与承租人另有约定的除外。

二、租赁合同解除的七种情形

关于租赁协议终止的七种可能缘由优如下述几点:

(1)当当事人双方自由协商达成一致意见时;

(2)当设定于协议中的特定条件得以完全实现之际;

(3)若由于不可抗拒之因素导致协议无法继续有效运营,以致无法实现合同初衷与目的之时;

(4)如有一方通过明示或其自身的行为来明确表达不履行主要债务的意愿时;

(5)当一方延迟履行,经过催告后在符合法律规定且合理期限内仍未能履行重要义务时;

(6)一方延迟履行协议,或存在其他违约行为,以至于严重影响了合同目的的实现时;

(7)除以上列举的情况外,如有其他任何原因促使或符合协议中明确规定条件之事件发生者也将有权提前终止租赁协议。

《民法典》第五百六十三条

有下列情形之一的,当事人可以解除合同:

(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;

(二)在履行期限届满前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;

(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

(五)法律规定的其他情形。

以持续履行的债务为内容的不定期合同,当事人可以随时解除合同,但是应当在合理期限之前通知对方。

当主租赁协议被解除之时,倘若次级租赁协议仍然具有法律效力,则应当继续遵守并予以执行;然而,若该协议已经失去效力,那么便应立即停止执行。如果出租方在签订合同时已明确表示同意或者默认了转租行为的存在,那么次级租赁协议将被视为有效且不可撤销。但是,若出租方明确表达出反对意见或者坚决拒绝转租行为,那么次级租赁协议将会自动失效,并且出租方有权单方面解除该协议。

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[律师回复] 一.租赁合同的解除的规定根据《中华人民共和国合同法》的规定,合同的解除条件有约定和法律规定两种,解除的方式有双方协商解除和一方申请解除。《城市私有房屋管理条例》明确规定了出租人可以解除合同的条件,但对承租人解除合同的条件没有规定,该条例第二十一条规定,“承租人有下列行为之一的,出租人有权解除租赁合同:
(一)承租人擅自将承租的房屋转租、转让或转借的
(二)承租人利用承租的房屋进行非法活动,损害公共利益的
(三)承租人累计六个月不交租金的”。合同法对承租人解除合同的条件有了一些规定,如规定不定期租赁时当事人可以随时解除合同;因租赁物部分或者全部毁损灭失,致使不能实现合同目的的,承租人可以解除合同。因此,我们认为,当房屋无法使用或者难以使用时,承租人可以在租赁期内提前解除合同,对承租人解除合同条件应严格掌握。在不定期租赁中,当事人在合同中未约定租赁期限,因此任何一方当事人均可以随时解除合同。定期租赁合同的当事人在合同中约定了租赁期限,合同于租赁期间届满即告终止。但是当事人于合同约定的期间届满时也可以续订合同。续订合同又称为期限更新,它不同于一般合同中履行期限的变更。前者是两个合同关系,后者只是一个合同关系。租赁合同期限更新只能发生于租赁期限(约定或者法定的期限)届满之时。二.租赁合同的解除的条件
一、一方严重违反租赁合同,严重影响订立合同所期望的目的,另一方解除合同不仅是对违反租赁合同方的惩罚,也是尽量减少损失的一种补救措施和依法维护自身合法权益的法律行为。
二、一方未按合同约定的时间履行合同,在允许的合理延长时间内仍未履行合同,造成生效合同因一方的原因无法履行,致一方损失并继续扩大损失。
三、因发现不可抗力致合同无法履行或部分无法履行,这种情况是指法律上规定的是签订合同的双方当事人在签订合同时不能预见,且不可抗拒的事件。
四、在合同履行过程中,发生了合同约定的解除合同的情形,由于这种情形的产生,导致一方或双方的损失,如不及时解除合同,损失将会继续扩大。
五、不定期的租赁合同,双方当事人均可随时解除租赁合同。
六、依据《合同法》第二百三十三条规定“租赁物危及承租人的安全或者健康的,即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格,承租人仍然可以解除合同。
七、未征得出租人同意,承租人实施下列行为之一:
1、转租;
2、出借;
3、抵押;
4、拆解;
5、转让。
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打算出去旅游,我把闲置的楼房租出去了,签订合同后对方迟迟不付房租,我打算解除合同,但是对方不打算与我协商解除,所以我问下,存在租赁合同解除异议怎么解除合同?
[律师回复] 若存在租赁合同解除异议想解除合同,内容如下:
一般情况下,房屋租赁合同解除可以分以下三种情况:
1、诉讼之前,双方当事人协商解除房屋租赁房屋租赁合同的,协商确定之日为房屋租赁合同解除之日;
2、一方当事人行使房屋租赁合同解除权,对方有异议提起诉讼,经法院审理后认为行使房屋租赁合同解除权并无不当的,解除房屋租赁合同通知送达之日为房屋租赁合同解除之日;
3、一方当事人行使房屋租赁合同解除权,对方有异议提起诉讼,经法院审理认为该当事人无房屋租赁合同解除权,但双方当事人在诉讼中均同意解除房屋租赁合同的,可以在判决或调解书中明确合意解除之日为房屋租赁合同解除之日。
房屋租赁合同解除的时间点是对房屋租赁法律关系存在与否的重要判断。《房屋租赁合同法》第九十三条、第九十四条规定了当事人具有房屋租赁合同解除权的几种情形,《房屋租赁合同法》第九十六条规定了房屋租赁合同解除的方式。实践中,对当事人是否具有房屋租赁合同解除权,房屋租赁合同是否已经解除,房屋租赁合同解除的时间点如何确定往往会有不同的意见。
对于当事人是否具有房屋租赁合同解除权,可以依据《房屋租赁合同法》第九十三条、九十四条和分则中的特别规定作出判断,这里不作罗列。对房屋租赁合同是否已经解除,也可以通过当事人是否具有房屋租赁合同解除权以及是否正确行使了房屋租赁合同解除权进行审查。本条是专门就房屋租赁合同解除时间点的确定提供几种判断依据。《房屋租赁合同法》第九十六条第一款规定:“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除房屋租赁合同的,应当通知对方。房屋租赁合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除房屋租赁合同的效力”。
因此,双方当事人就是否有房屋租赁合同解除权产生争议时,经法院审查认为一方当事人确有解除权的,有解除权一方的通知到达对方时解除权即产生效力,房屋租赁合同解除。这种情况下,由于房屋租赁合同解除是已经存在的事实,法院可以在判决说理部分确认房屋租赁合同业已解除,如果判故从讼争的法律关系看,主要是买卖房屋租赁合同关系,故以买卖房屋租赁合同纠纷为宜。我们倾向于第一种意见。因为优先购买权本身也包含了买卖的内容,而单纯的买卖房屋租赁合同纠纷不能体现优先购买纠纷的特点。
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