住房公积金贷款和商业贷款相差多少

最新修订 | 2024-08-14
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包敬立律师
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专家导读 公积金贷款利率固定:5年以内2.75%,5年以上3.25%,全国通用。商业贷款基准:1年4.35%,1-5年4.75%,5年以上4.90%,两者差约2%。借款人如20年贷50万,等额本金利息总计246020.83元,等额本息需付285332.86元。
住房公积金贷款和商业贷款相差多少

一、住房公积金贷款商业贷款相差多少

根据现行规定,住房公积金贷款利率在5年内为2.75%,在超过5年后为3.25%,该利率具有普遍适用性且适用于全国范围内。相对而言,商业贷款在1年内的基准利率为4.35%;而介于1年至5年间的贷款利率则设定为4.75%;至于5年以上的贷款利率,则为4.90%。通常情况下,住房公积金与商业贷款之间的利率差异约为2%左右。在此基础上,我们假设银行的贷款利率是基于基准利率制定的。若借款人为期20年,向银行申请贷款额度为50万元,那么在采用等额本金还款方式的前提下,所产生的贷款总利息将达到246020.83元;而在选择等额本息还款方式时,所需支付的总利息则为285332.86元。

住房公积金管理条例》第六条

住房公积金的存、贷利率由中国人民银行提出,经征求国务院建设行政主管部门的意见后,报国务院批准。

第二十六条

缴存住房公积金的职工,在购买、建造、翻建、大修自住住房时,可以向住房公积金管理中心申请住房公积金贷款。

住房公积金管理中心应当自受理申请之日起15日内作出准予贷款或者不准贷款的决定,并通知申请人;

准予贷款的,由受委托银行办理贷款手续。

住房公积金贷款的风险,由住房公积金管理中心承担。

二、住房公积金缴费基数怎么算的

1.在中国,职工住房公积金的月缴费基数依照如下计算公式进行确定:月缴费基数=职工上一年度总工资÷12个月。其中,计算工资总额时,应严格参照国家统计局颁布的《关于工资总额组成的规定》(统制字﹝1990﹞第1号文)的相关标准执行,该规定明确了工资总额的构成,涵盖了计时工资、计件工资、奖金、津贴及补贴、加班费与特殊情况下的工资等诸项内容。对于刚刚参加就业或从其他单位转入当前工作单位的职工,其首次缴存的住房公积金基数为职工本人在上一个自然月所得的工资总额。

2.需注意的是,职工与用人单位的住房公积金缴存比例必须共同遵守,且均不得低于职工上一年度月平均工资的5%;对于具备条件的城市,可以根据实际需要适度提升缴存比例。具体的缴存比率将由当地的住房公积金管理委员会制定,并经过所在地省级、自治区级以及直辖市级人民政府的审核同意后予以审批。而针对城镇个体工商户和自由职业者,他们的住房公积金月缴存基数原则上应依据上一年度月平均纳税收入来衡量。

3.另外,若单位未能按照法律法规的要求,履行住房公积金缴存登记或者不为本单位的职工设立住房公积金账户的义务,则公积金管理中心有权对其发出限期整改通知;如逾期仍未改正的,将被罚款1万元至5万元不等。

《住房公积金管理条例》第二十五条

职工提取住房公积金账户内的存储余额的,所在单位应当予以核实,并出具提取证明。

职工应当持提取证明向住房公积金管理中心申请提取住房公积金。住房公积金管理中心应当自受理申请之日起3日内作出准予提取或者不准提取的决定,并通知申请人;准予提取的,由受委托银行办理支付手续。

根据相关规定,全国范围内住房公积金贷款利率恒定不变,具体为5年内贷款利率为2.75%,而5年及以上的贷款利率则为3.25%。与此同时,商业贷款的基准利率则分别为1年期4.35%、1至5年期4.75%以及5年以上4.90%,二者之间利率约相差2%左右。如以贷款期限为20年、贷款金额为50万元为例进行计算,等额本金方式下所需承担的利息总额应为246020.83元,而等额本息方式下则需要支付285332.86元。

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二、商品房买卖怎么适用惩罚性赔偿
(一)只有商品房买卖合同适用惩罚性赔偿,而并非所有的房屋买卖合同纠纷都可以适用“惩罚性赔偿原则”。《司法解释》适用于“商品房买卖合同”纠纷,而作为《司法解释》中的惩罚性赔偿原则也仅适用于“商品房买卖合同”,其并不当然地适用于其他集资房、房改房、二手房的买卖纠纷。
(二)只有属于恶意违约和欺诈行为才能适用惩罚性赔偿。在《司法解释》规定的五种情形中,前两种情形属于恶意违约行为。构成违约责任必须同时具备以下四个条件:

一,行为,也就是一方当事人必须有不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的行为,这是构成违约责任的客观条件。违约行为只能在特定的关系中才能产生。违约行为发生的前提是,当事人之间已经存在着合同关系。如果合同关系并不存在,则不发生违约行为。

二,过错,即违约一方当事人主观上有过错,这也是违约责任的主观要件。当事人违约可能有各种原因,如不可抗力、对方违约等。因这些原因引起违约,当事人不能承担违约责任。只有因违约当事人的原因造成违约责任。因此,违约当事人要承担违约责任,主观上必须要有过错。而在双方过错的情况下,过错的大小是其承担违约责任大小的依据。

三,损害事实,损害事实指当事人违约给对方造成了财产上的损害和其他不利的后果。从权利角度考虑,只要有违约行为,合同债权人的权利就无法实现或不能全部实现,其损失即已发生。在违约人支付违约金的情况下,不必考虑对方当事人是否真的受到损害及损害的大小;而在需要支付赔偿金的情况下,则必须考虑当事人所受到的实际损害。

四,因果关系,即违约行为和损害结果之间存在着因果关系。违约当事人承担的赔偿责任,只限于因其违约而给对方造成的损失。对合同对方当事人的其他损失,违约人自然没有赔偿的义务。违约行为造成的损害包括直接损害和间接损害,对这两种损害违约人应赔偿。在此之外,应该注意的是恶意违约的规定,而《司法解释》上述二种情形的规定则是规定的恶意违约的具体规定。商品房面积误差是购房者投诉热点问题,开发商往往单方面规定面积误差处理办法,不利于保护购房者合法权益,所以到底发生商品房面积误差应如何处理,而且能否适用惩罚性赔偿,在商品房买卖中如何适用惩罚性赔偿,这一系列的问题最好咨询专业律师的意见,他们会帮您更好的维护权利。
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(一)只有商品房买卖合同适用惩罚性赔偿,而并非所有的房屋买卖合同纠纷都可以适用“惩罚性赔偿原则”。《司法解释》适用于“商品房买卖合同”纠纷,而作为《司法解释》中的惩罚性赔偿原则也仅适用于“商品房买卖合同”,其并不当然地适用于其他集资房、房改房、二手房的买卖纠纷。
(二)只有属于恶意违约和欺诈行为才能适用惩罚性赔偿。在《司法解释》规定的五种情形中,前两种情形属于恶意违约行为。构成违约责任必须同时具备以下四个条件:

一,行为,也就是一方当事人必须有不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的行为,这是构成违约责任的客观条件。违约行为只能在特定的关系中才能产生。违约行为发生的前提是,当事人之间已经存在着合同关系。如果合同关系并不存在,则不发生违约行为。

二,过错,即违约一方当事人主观上有过错,这也是违约责任的主观要件。当事人违约可能有各种原因,如不可抗力、对方违约等。因这些原因引起违约,当事人不能承担违约责任。只有因违约当事人的原因造成违约责任。因此,违约当事人要承担违约责任,主观上必须要有过错。而在双方过错的情况下,过错的大小是其承担违约责任大小的依据。

三,损害事实,损害事实指当事人违约给对方造成了财产上的损害和其他不利的后果。从权利角度考虑,只要有违约行为,合同债权人的权利就无法实现或不能全部实现,其损失即已发生。在违约人支付违约金的情况下,不必考虑对方当事人是否真的受到损害及损害的大小;而在需要支付赔偿金的情况下,则必须考虑当事人所受到的实际损害。

四,因果关系,即违约行为和损害结果之间存在着因果关系。违约当事人承担的赔偿责任,只限于因其违约而给对方造成的损失。对合同对方当事人的其他损失,违约人自然没有赔偿的义务。违约行为造成的损害包括直接损害和间接损害,对这两种损害违约人应赔偿。在此之外,应该注意的是恶意违约的规定,而《司法解释》上述二种情形的规定则是规定的恶意违约的具体规定。商品房面积误差是购房者投诉热点问题,开发商往往单方面规定面积误差处理办法,不利于保护购房者合法权益,所以到底发生商品房面积误差应如何处理,而且能否适用惩罚性赔偿,在商品房买卖中如何适用惩罚性赔偿,这一系列的问题最好咨询专业律师的意见,他们会帮您更好的维护权利。
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一、  如果双方没有进行约定,则按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》中对房屋建筑面积误差的相应规定进行处理。根据误差绝对值的大小,通常分为2种情况:  
(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,买受人请求解除合同的,不予支持。  
(二)面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。如果买受人同意继续履行合同,房屋实际建筑面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人;房屋实际建筑面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。  举例说明,假如合同上写的房子面积是100平方,而实测面积是106平方,多了6个平方。根据法律规定的3%原则,也就是3个平方是不用另外付钱的。超出的那3个平方是要按照合同约定的每平米价格付给开发商的。反过来如果是少了6个平方,也一样是3个平方不算,而少的3平方由开发商双倍赔给购房者。  
二、买商品房面积有误差怎么处理  
1、当商品房出现面积误差时,按套内建筑面积或者建筑面积计价的,当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。  
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2、根据规定,出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符的,合同有约定的从其约定;无约定或者约定不明确的,按以下原则处理:  
(1)、面积误差比绝对值在3%以内(含),按照合同约定的价格据实结算,买受人请求解除合同的,不予支持。  
(2)、面积误差比绝对值超过3%,买受人请求解除合同、返还已付放款及利息的,应予支持。买受人同样继续履行合同的,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内的(含),由买受人按照约定的价格补足;面积误差比超过3%部分的放款由出卖人承担,所有权归买受人。房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含)的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
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普通的单元楼建筑面积和使用面积相差多少是正常的?
[律师回复] 建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、公摊面积等。写字楼使用面积写字楼的使用面积,指写字楼各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。计算写字楼使用面积,可以比较直观地反应写字楼的使用状况,但在写字楼买卖中一般不采用使用面积来计算价格。计算使用面积时有一些特殊规定:跃层式写字楼中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积;不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积;内墙面装修厚度计入使用面积。计算写字楼租金,都是按使用面积计算。写字楼公用面积写字楼的公用面积是指写字楼楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。在出售时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。写字楼居住面积写字楼的居住面积是指写字楼建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱等所占有的水平面积(即结构面积)。一般作为衡量居住水平的面积指标。写字楼公摊面积商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成:
1.电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积;
2.各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的50%。写字楼竣工面积竣工面积是指竣工的各幢房屋建筑面积之和。房屋建筑的竣工应是按照设计要求全部完工,经验收合格的建筑。写字楼辅助面积辅助面积是指写字楼建筑各层中不直接供住户生活的室内净面积。包括过道、、、厕所、起居室、贮藏室等。写字楼共有建筑面积房屋系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。共有建筑面积分摊系数整幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面积之和的比值,即为共有建筑面积分摊系数。公用建筑面积分摊系数将建筑物整栋的公用建筑面积除以整栋楼各套套内建筑面积之和,得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。即公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/套内建筑面积之和。销售面积销售面积是指商品房按“套”或“单元”出售,其销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积(以下简称套内建筑面积)与应分摊的共有建筑面积之和。实用率实用率是套内建筑面积和写字楼面积之比,大于使用率。即实用率=套内建筑面积/套内建筑面积分摊的共有共用建筑面积。得房率(举例说明)得房率是指套内建筑面积与套(单元)建筑面积之比。套内建筑面积=套内使用面积套内墙体面积建筑面积。套(单元)建筑面积=套内建筑面积分摊得公用建筑面积。一套住房它的套内建筑面积为115㎡,其公摊率为12%,求其得房率是多少约88%容积率(举例说明)容积率是建筑总面积与建筑用地面积的比。例如,在1万平方米的土地上,有4000平方米的建筑总面积,其容积率为0.4。容积率越高,则意味着建筑面积越大,单位土地成本越低,同时也意味着人均占有绿化面积减小,居住环境质量下降。
1、从住家的角度考虑,容积率越低,就能更好的提供优美舒适的生活环境。
2、从经济的角度考虑,容积率越高,土地利用率越大,地价就越高,城市政府和土地使用者就能获得越高的收入。
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