开发商延期交房还违建购房者该如何维权

最新修订 | 2024-08-18
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专家导读 若开发商未能按照约定时间交付楼宇,首先,购房者应查阅相关购房合同时采取何种方法进行处理。如在此合同中已有明确规定,则应严格遵守;反之,如未予说明,便可与开发商展开积极协商。倘若双方无法达成一致意见,购房者可考虑寻求调解或诉诸法律途径,以确保开发商能按时履行移交房屋的责任,并对因此而给购房者带来的任何经济损失承担相应的赔偿责任。特别是在延迟交付超过三个月的情况下,购房者有权依法请求解除该份购房合同。
开发商延期交房还违建购房者该如何维权

一、开发商延期交房还违建购房者该如何维权

若开发商未能按照约定时间交付楼宇,首先,购房者应查阅相关购房合同时采取何种方法进行处理。如在此合同中已有明确规定,则应严格遵守;反之,如未予说明,便可与开发商展开积极协商。倘若双方无法达成一致意见,购房者可考虑寻求调解或诉诸法律途径,以确保开发商能按时履行移交房屋的责任,并对因此而给购房者带来的任何经济损失承担相应的赔偿责任。特别是在延迟交付超过三个月的情况下,购房者有权依法请求解除该份购房合同。

《中华人民共和国民法典》第一百八十六条因当事人一方的违约行为,损害对方人身权益财产权益的,受损害方有权选择请求其承担违约责任或者侵权责任。《中华人民共和国民法典》第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民法典》第五百七十八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的,对方可以在履行期限届满前请求其承担违约责任。《中华人民共和国民法典》第二百三十三条物权受到侵害的,权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。

二、开发商延期交房违约金怎么计算

关于开发商延期交付商品房时所产生的违约金计算问题,这主要依赖于购房双方在签订合同时对于违约金的标准及方式所达成的共识。依照《中华人民共和国民法典》第五百八十五条之规定,各方当事人均可灵活就违约金的计算方式、违约金额度以及赔偿金额计算方式进行约定。若签署的合同当中附有明确的关于延期交付商品房的违约金条款,那么必须严格地按照上述合约中约定的计算公式及比例来计算开发商所应付的违约金。具体而言,该种延期交付商品房违约金的计算过程可按以下步骤来实施:

首先,确定违约金的计算比例,此类信息通常都会预先在合同中予以列明,比如每日万分之一或者百分之二十这样的比例;接着,根据购房合同中所标明的内容,精准地算出所购买的商品房总价款;

其次,我们要理清楚违约行为发生的天数,通常是从合约规定的交房日期的次日开始计起,直至开发商实际交房的日期为止;

最后,我们就可以通过定金违约金比例与违约天数的三者相乘,从而计算出开发商所需向买受人支付的违约金总额了。举一个例子说明,假设合同约定每日的违约金比例为万分之一,商品房的总价为100万元,而延迟的天数累积达到了200日,那么,我们可以套用以下的基本运算公式:因为违约金等于总房价乘以比率再乘以天数,所以:100万元乘以1/100000乘以200,最终得到的结果便是2万元的罚金

值得指出的是,如果合同中约定的违约金标准不足以弥补实际损失的话,那么购买方有权向负责审理的人民法院或者仲裁机关提出申请适当提高违约金的额度。反之,如果违约金的额度过高,那么开发商亦有权提出调低至合理范围内的请求。

另外,倘若开发商未能在下过规定时限之日起的60日内完成交房事宜,那么购买方有权选择退房,并且要求开发商追加更多的违约金作补偿。

《民法典》第五百六十二条规定:当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。所以,违约金具有惩罚性的特征,它不以非违约方遭受损失为前提。一般来说合同违约金上限是不超过实际损失的30%。但是如果过高或者过低是可以请求法院给予减少或者增加的。《民法典》第五百八十五条规定:约定的违约金低于造成的损失,当事人可以请求法院予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失,当事人可以请求法院适当减少

若房地产开发企业未能依照约定日期交付出售的楼盘,针对此问题,首先购房者应该认真阅读相关购房合同,寻找解决之道。如果在这一合同中有清晰明确的规定,那么必须严格执行;然而,如果没有详细介绍此类事项,可以选择主动与开发商开展善意沟通协商。在双方都难以达成共识的情况下,购房者可尝试寻找合适的第三方中介介入进行调解,或者直接通过法律手段来维护自身权益,以确保房地产开发企业能够按期履行移交房屋的义务,并且对于因逾期交付所导致的购房者经济损失,也需要承担起相应的赔偿责任。尤其值得注意的是,当延迟交付超过三个月时,购房者有权依据法律法规要求解除这份购房合同。

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(2)可按合同约定索赔或退房在了解了逾期交房的原因后,购房者还需要仔细查看与开发商签订的商品房买卖合同,看合同中对逾期交房是否有明确的规定。一般商品房买卖合同中都对逾期交房有相应的时间和违约金的约定。例如,在逾期不超过一定的天数,出卖人需要按日向买受人支付相应的违约金,合同继续履行。逾期超过一定天数后,买受人有权解除合同。如果合同中有违约责任约定,购房者可要求开发商按照违约条款来承担责任。也就是说,如果逾期交房不超过合同约定时间的,购房者可向开发商索要相应的违约金,而逾期交房超过约定时间的,购房者可有权要求退房。对于购房时办理按揭贷款的购房者来说,如开发商逾期交房超过约定时间的也可审请解除合同,如开发商不同意可到法院诉讼。购房者选择解除合同的,能否再要求支付违约金或要求赔偿损失?购房者选择解除合同的,也可要求开发商支付违约金。约金或赔偿损失基本都是对违约造成一方损失的补偿,解除合同后,一方仍然会存在损失,至少会发生购房款利息的损失,该损失应当补偿,因此解除合同和违约赔偿可以同时主张。
(3)购房时注意规避期房风险由于价格优惠、可挑选满意的楼层、地理位置等,多数购房者买房时都会选择购买期房。但与现房相比,期房又存在一些不确定的因素,例如:逾期交房、规划变更等。提醒购房者,由于一些开发商实力不强、信誉不好,从而造成逾期交房或房子质量差的现象不断发生。因此,购房者在买期房时一定要注意规避风险,首先要选好开发商,选择品牌和诚信度较高的五证齐全的楼盘。此外,在签订合同时一定要明确约定违约责任。因为,在期房交易中购房者是处于相对弱势的一方,一旦交钱之后一切的主动权都会转移到开发商一边。若在逾期交房的违约责任问题上没有一个明确的处理方式来保障利益的话,购房者就很容易成为受害者。建议,在逾期违约责任问题上不仅要明确规定责任的承担主体,还要设置有威慑力的违约赔款额度和具体的赔款时间,这样才能起到约束效果。
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开发商违约拒绝退房购房者如何维权
[律师回复] 您好,关于开发商违约拒绝退房购房者如何维权这个问题,我的解答如下, 购房者在哪些条件下可以退房?
根据我国相关法律规定以及具体操作实践,可以退房的条件主要包括约定条件与法定条件两种。
约定退房条件是指购房者与开发商在购房合同中约定可以退房的条件。如房产商延迟交房超过一定期限,购房人可以要求退房。
法定条件综合起来主要包括以下几项:
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根据相关法律的规定,合同无效的直接结果是因合同取得的财产应予返还,具体到购房合同上就是购房者退还房屋,而开发商退还房款。从实践来看,造成购房合同无效的常见情形有:
1、开发商无权处分该房产。主要有开发商未取得预售许可,房屋为共有财产而未经其他共有权人书面同意的,该房屋权属有争议,司法机关、依法裁定、决定查封或以其他形式限制房屋权利等情形;
2、开发商存在欺诈情形。
(二)套型误差导致退房。
根据《商品房销售管理办法》第十九条的规定,按套(单元)计价的预售房屋,套型与设计图纸不一致时,或者相关尺寸超出约定的误差范围,合同中对此未约定处理方式的,购房人可以退房;
(三)面积误差导致退房。
即合同约定面积与产权登记面积发生误差达到一定比例。若合同中未约定具体的比例,按照有关规定,误差比绝对值超出3%时,购房人有权退房。
(四)开发商变更规划、设计导致退房。
已预售的商品房,开发商应在变更规划、设计导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化,以及出现合同约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形之日起一定时间内书面通知购房者,购房者在接到通知后可选择是否退房。若开发商未在规定时限内通知的,购房者有权要求退房。
(五)质量不合格导致退房。
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开发商违约拒绝退房怎么办?
(一)如果卖方已经违约但又拒绝退房的,购房者可以先与开发商沟通协商。
在目前房价上扬的情况下,如果退房仅是退还原先的购房款,反而往往会使购房者遭受损失。因此,从经济收益的角度来说,退房可能不是很明智的选择。购房者可以通过与开发商协商,要求开发商通过其他方式,比如支付违约金等方式,弥补违约行为造成的损害。
(二)如果协商不成,购房者可以向提讼,要求解除合同,同时主张卖方承担违约或者赔偿责任,同时支付自身因退房受到的损失如误工费、车费等。
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[律师回复] 您好,对于您提出的问题,我的解答是, 购房者在哪些条件下可以退房?
根据我国相关法律规定以及具体操作实践,可以退房的条件主要包括约定条件与法定条件两种。
约定退房条件是指购房者与开发商在购房合同中约定可以退房的条件。如房产商延迟交房超过一定期限,购房人可以要求退房。
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(一)购房合同无效。
根据相关法律的规定,合同无效的直接结果是因合同取得的财产应予返还,具体到购房合同上就是购房者退还房屋,而开发商退还房款。从实践来看,造成购房合同无效的常见情形有:
1、开发商无权处分该房产。主要有开发商未取得预售许可,房屋为共有财产而未经其他共有权人书面同意的,该房屋权属有争议,司法机关、依法裁定、决定查封或以其他形式限制房屋权利等情形;
2、开发商存在欺诈情形。
(二)套型误差导致退房。
根据《商品房销售管理办法》第十九条的规定,按套(单元)计价的预售房屋,套型与设计图纸不一致时,或者相关尺寸超出约定的误差范围,合同中对此未约定处理方式的,购房人可以退房;
(三)面积误差导致退房。
即合同约定面积与产权登记面积发生误差达到一定比例。若合同中未约定具体的比例,按照有关规定,误差比绝对值超出3%时,购房人有权退房。
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已预售的商品房,开发商应在变更规划、设计导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化,以及出现合同约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形之日起一定时间内书面通知购房者,购房者在接到通知后可选择是否退房。若开发商未在规定时限内通知的,购房者有权要求退房。
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开发商违约拒绝退房怎么办?
(一)如果卖方已经违约但又拒绝退房的,购房者可以先与开发商沟通协商。
在目前房价上扬的情况下,如果退房仅是退还原先的购房款,反而往往会使购房者遭受损失。因此,从经济收益的角度来说,退房可能不是很明智的选择。购房者可以通过与开发商协商,要求开发商通过其他方式,比如支付违约金等方式,弥补违约行为造成的损害。
(二)如果协商不成,购房者可以向提讼,要求解除合同,同时主张卖方承担违约或者赔偿责任,同时支付自身因退房受到的损失如误工费、车费等。
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开发商违约拒绝退房购房者要如何维权
[律师回复] 对于开发商违约拒绝退房购房者要如何维权这个问题,解答如下, 购房者在哪些条件下可以退房?
根据我国相关法律规定以及具体操作实践,可以退房的条件主要包括约定条件与法定条件两种。
约定退房条件是指购房者与开发商在购房合同中约定可以退房的条件。如房产商延迟交房超过一定期限,购房人可以要求退房。
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1、开发商无权处分该房产。主要有开发商未取得预售许可,房屋为共有财产而未经其他共有权人书面同意的,该房屋权属有争议,司法机关、依法裁定、决定查封或以其他形式限制房屋权利等情形;
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(二)如果协商不成,购房者可以向提讼,要求解除合同,同时主张卖方承担违约或者赔偿责任,同时支付自身因退房受到的损失如误工费、车费等。
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一、全面考察了解开发商的背景、实力及已开发楼盘情况;

二、通过司法网站查询开发商涉及诉讼、执行案件的情况;

三、保存好开发商在发放的书面宣传材料,如果条件允许,最好采用视频录像的方式进行固定;

四、核实开发商所售楼盘是否已经取得法定的建设、销售许可证照;

五、尽量将开发商的口头承诺等购房者十分关心的问题载入《商品房买卖合同》;

六、跟进了解楼盘的建设情况,若发现开发商有违约行为应及时出面交涉或者向相关行政主管部门反映;

七、收房时认真核对开发商是否具备交房条件,交付的房屋是否符合合同约定等
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已预售的商品房,开发商应在变更规划、设计导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化,以及出现合同约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形之日起一定时间内书面通知购房者,购房者在接到通知后可选择是否退房。若开发商未在规定时限内通知的,购房者有权要求退房。
(五)质量不合格导致退房。
商品房交付使用后,买受人认为主体结构质量不合格的,可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验,经核验,确属主体结构质量不合格的,购房者有权退房。
开发商违约拒绝退房怎么办?
(一)如果卖方已经违约但又拒绝退房的,购房者可以先与开发商沟通协商。
在目前房价上扬的情况下,如果退房仅是退还原先的购房款,反而往往会使购房者遭受损失。因此,从经济收益的角度来说,退房可能不是很明智的选择。购房者可以通过与开发商协商,要求开发商通过其他方式,比如支付违约金等方式,弥补违约行为造成的损害。
(二)如果协商不成,购房者可以向提讼,要求解除合同,同时主张卖方承担违约或者赔偿责任,同时支付自身因退房受到的损失如误工费、车费等。
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