购房合同上的预售面积与实际面积不符怎么办

[律师回复] 律师解答：您好，很高兴能够为您解答这个问题。当房屋实际面积增加或减少、商品房实际面积和预售面积不同的，购房者应当委托法定的房屋测绘单位进行测算。因为《房产测绘管理办法》第6条规定，有下列情形之一的，房屋权利申请人、房屋权利人或者其他利害关系人应当委托房产测绘单位进行房产测绘：
（一）申请产权初始登记的房屋；
（二）自然状况发生变化的房屋；
（三）房屋权利人或者利害关系人要求测绘的房屋。当商品房面积的误差在3%以内，购房者是不能要求退房的，可以根据合同上约定的每平方米的房屋价格，多退少补。如果面积误差超过3%，购房者可以选择退房，也可以选择不退房。经有关部门批准以后，商品房的面积可以变更，但要在10日内通知购房者。在接到通知的15日内，购房者可以作出退房的书面答复。在此期间内未作书面答复的，视为同意变更。开发商没有在规定的期限内通知，购房者有权退房。如果退房，开发商要承担违约责任。希望我的回答对您有所帮助，如果您还需要咨询其他法律问题的话，也可以电话联系我。

[律师回复] 您好，预售面积商品房交房时房屋实测面积与预测面积存在误差，具体差价补缴方式，为您整理如下：
①如果实际面积大于预售面积超过3％，买方有权退房。买方退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。
②买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买方。希望我的回答对您有所帮助。

[律师回复] 解答如下, 你好，首先，建议您先仔细查看与开发商签订的商品房买卖合同，合同内一般都会有关于面积确认以及面积差异处理的条款。主要查看：合同约定是按建筑面积还是套内面积计价的，以及合同是否有约定面积差价的处理方式。如有合同约定，业主跟开发商就根据合同约定解决米爱女机误差的问题。根据合同的条款，就可以初步判断开发商的要求是否合理。
　　另外，若双方在商品房买卖合同没有约定，可以根据法定原则处理。详见以下2001年国家建设部颁布的《商品房销售管理办法》第十九条、二十条供参考。
　　第十九条规定：按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
　　第二十条规定：按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款；
（二）面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

[律师回复] 你好。
1、第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
2、如需帮助，你可直接来电免费咨询。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 农村宅基地房产证和实际的尺寸不一致属于宅基证尺寸造假,与实际不符,可以向土地局提出撤销。房屋产权证的建筑面积与您主体房屋面积相符合，未包含附属房屋面积。请测绘站对宅基地上的所有房屋进行测绘，备齐其余资料后，可到不动产登记局办理不动产权证书。农村宅基地不应该办理房产证，这里面明确写明了使用家庭和土地用途以及具置，正常逻辑房子只能是这个家庭的，发现了档案登记错误。另外国土部门可以随时重新审批宅基地，实际上房子不是这个家庭的就会涉及违规违法使用宅基地，政府国土部门还得依法处理，政府批准宅基地的时候会建立档案。《中华人民共和国土地管管理法》第六章 监督检查第六十六条县级以上人民政府土地行政主管部门对违反土地管理法律、法规的行为进行监督检查。土地管理监督检查人员应当熟悉土地管理法律、法规，忠于职守、秉公执法。第六十八条土地管理监督检查人员履行职责，需要进入现场进行勘测、要求有关单位或者个人提供文件、资料和作出说明的，应当出示土地管理监督检查证件。

[律师回复]
一、购买预售商品房应注意什么购买预售商品房，因为没有实物标准，买方只能凭借自己的想象，以及预售商品房的广告来判断是否要购买房屋。房屋是一个家庭最大的投资，因此在选择房源时应该慎之又慎，对于开发商的资质真假，以及房屋质量等都要有明确认识后，才能做决定。购买预售商品房应注意以下内容：
1、审查开发商资质。开发商是商品房预售合同的另一方当事人，购房时需仔细审查开发商是否做到了一下内容：
（
1）已经全部交付土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，且土地使用权未经抵押。
（
2）持有建设工程许可证。
（
3）按提供预售的商品房计算，开发商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的四分之一以上，并已经确定施工进度和竣工交付时间。
（
4）同金融机构已经签订商品房预售款监管协议。
（
5）已经向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明;向境外预售商品房的，应当同时取得向境外销售的批准文件。
2、审查预售房广告内容。销售商品房时，由于房屋正在建设之中，开发商会通过一系列的广告宣传手段来吸引购房者签订合同，比如作出绿化面积、公共设施等承诺。在看广告时，购房者应该报着怀疑的态度对待，不能全都相信、听之任之。在审查开发商资质、审查广告内容时，涉及到许多法律关系，不能只根据生活常识来理解，因此购房者在选择预售房时，建议带上律师一起对上述内容进行审查，以免遗漏重要事项，在律师的建议下慎重做出决定。
二、预售广告与实际不符怎么办审查完开发商的资质，签订了商品房预售合同，这并不能保证开发商完全依据合同内容建设房屋，在实际建设过程中依然可能存在许多猫腻。比如，实际建成的公寓绿化面积和宣传广告相比，大幅度缩水；广告上承诺的公共设施，并没有在实际建设中落实等等。出现这种情况该如何处理呢
1、
首先，分析预售广告的性质。开发商就商品房规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和承诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响，即使这些内容是在销售广告和宣传资料中确定，未在合同中体现，也应视为合同中的一部分，对开发商和购房者都具有合同效力。
2、
其次，开发商违约该怎么办。上述分析表面，预售广告承诺的内容如果影响了购房者是否买房以及房屋价格的话，就属于合同内容的一部分，开发商没有做到将要承担违约责任。购房者可以找开发商协商，协商不成，走诉讼程序。在和开发商协商或者诉讼的过程中，购房者个人力量太单薄，需依靠专业律师的力量与开发商据理力争，争取自己应得的利益。

[律师回复] 解答如下, 你好，首先，建议您先仔细查看与开发商签订的商品房买卖合同，合同内一般都会有关于面积确认以及面积差异处理的条款。主要查看：合同约定是按建筑面积还是套内面积计价的，以及合同是否有约定面积差价的处理方式。如有合同约定，业主跟开发商就根据合同约定解决米爱女机误差的问题。根据合同的条款，就可以初步判断开发商的要求是否合理。
　　另外，若双方在商品房买卖合同没有约定，可以根据法定原则处理。详见以下2001年国家建设部颁布的《商品房销售管理办法》第十九条、二十条供参考。
　　第十九条规定：按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
　　第二十条规定：按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款；
（二）面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

[律师回复]
1、按照商品房买卖合同约定的处理。
2、看其与合同约定面积的比例。低于3%，按合同价格结算。如果少了,应退回多收的房款.
3、实际面积比合同约定面积多的，误差在3%以内的，超出部分按实际增加的面积计算，由业主补交购房款。
4、误差在3%以上的，业主只追加3%的房款，3%以上部分由开发商付款。
5、如果实际面积少于合同约定的面积，误差在3%以内的，售房单位按实际减少的面积退款。
6、误差超过3%，业主有权利要求退房或者按实际减少的面积退款。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下,
1、按照商品房买卖合同约定的处理。
2、看其与合同约定面积的比例。低于3%，按合同价格结算。如果少了,应退回多收的房款.
3、实际面积比合同约定面积多的，误差在3%以内的，超出部分按实际增加的面积计算，由业主补交购房款。
4、误差在3%以上的，业主只追加3%的房款，3%以上部分由开发商付款。
5、如果实际面积少于合同约定的面积，误差在3%以内的，售房单位按实际减少的面积退款。
6、误差超过3%，业主有权利要求退房或者按实际减少的面积退款。

[律师回复] 解答如下, 你好，首先，建议您先仔细查看与开发商签订的商品房买卖合同，合同内一般都会有关于面积确认以及面积差异处理的条款。主要查看：合同约定是按建筑面积还是套内面积计价的，以及合同是否有约定面积差价的处理方式。如有合同约定，业主跟开发商就根据合同约定解决米爱女机误差的问题。根据合同的条款，就可以初步判断开发商的要求是否合理。
　　另外，若双方在商品房买卖合同没有约定，可以根据法定原则处理。详见以下2001年国家建设部颁布的《商品房销售管理办法》第十九条、二十条供参考。
　　第十九条规定：按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
　　第二十条规定：按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款；
（二）面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

[律师回复]
1、按照商品房买卖合同约定的处理。
2、看其与合同约定面积的比例。低于3%，按合同价格结算。如果少了,应退回多收的房款.
3、实际面积比合同约定面积多的，误差在3%以内的，超出部分按实际增加的面积计算，由业主补交购房款。
4、误差在3%以上的，业主只追加3%的房款，3%以上部分由开发商付款。
5、如果实际面积少于合同约定的面积，误差在3%以内的，售房单位按实际减少的面积退款。
6、误差超过3%，业主有权利要求退房或者按实际减少的面积退款。

[律师回复] 实际面积比合同约定面积多的，业主只追加3%的房款，3%以上部分由开发商付款。5，由业主补交购房款。
4、误差在3%以上的，误差在3%以内的，超出部分按实际增加的面积计算。6
1、按照商品房买卖合同约定的处理、如果实际面积少于合同约定的面积.3，按合同价格结算。
2、看其与合同约定面积的比例。低于3%。如果少了,应退回多收的房款，误差在3%以内的，售房单位按实际减少的面积退款

[律师回复] 【法律意见】
一，以房产证上的面积为准
二，关于预售面积与实际面积的误差问题：面积误差比是指购买商品房时实测面积与预测面积之差和预测面积的比值。面积误差比是商品房买卖过程中处理面积差异的一种方法。公式：面积误差比（实测面积－预测面积）×100÷预测面积面积误差比绝对值(实测计价面积-合同约定计价面积)的绝对值100合同约定计价面积。房屋实测面积小于合同约定面，面积误差比在3以内（含3）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超出3的部分房价款由出卖人双倍返还买受人。

[律师回复] 【法律意见】
一，以房产证上的面积为准
二，关于预售面积与实际面积的误差问题：面积误差比是指购买商品房时实测面积与预测面积之差和预测面积的比值。面积误差比是商品房买卖过程中处理面积差异的一种方法。公式：面积误差比（实测面积－预测面积）×100÷预测面积面积误差比绝对值(实测计价面积-合同约定计价面积)的绝对值100合同约定计价面积。房屋实测面积小于合同约定面，面积误差比在3以内（含3）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超出3的部分房价款由出卖人双倍返还买受人。

[律师回复] 实际面积比合同约定面积多的，业主只追加3%的房款，3%以上部分由开发商付款。5，由业主补交购房款。
4、误差在3%以上的，误差在3%以内的，超出部分按实际增加的面积计算。6
1、按照商品房买卖合同约定的处理、如果实际面积少于合同约定的面积.3，按合同价格结算。
2、看其与合同约定面积的比例。低于3%。如果少了,应退回多收的房款，误差在3%以内的，售房单位按实际减少的面积退款

[律师回复] 【法律意见】
一，以房产证上的面积为准
二，关于预售面积与实际面积的误差问题：面积误差比是指购买商品房时实测面积与预测面积之差和预测面积的比值。面积误差比是商品房买卖过程中处理面积差异的一种方法。公式：面积误差比（实测面积－预测面积）×100÷预测面积面积误差比绝对值(实测计价面积-合同约定计价面积)的绝对值100合同约定计价面积。房屋实测面积小于合同约定面，面积误差比在3以内（含3）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超出3的部分房价款由出卖人双倍返还买受人。

[律师回复] 实际面积比合同约定面积多的，业主只追加3%的房款，3%以上部分由开发商付款。5，由业主补交购房款。
4、误差在3%以上的，误差在3%以内的，超出部分按实际增加的面积计算。6
1、按照商品房买卖合同约定的处理、如果实际面积少于合同约定的面积.3，按合同价格结算。
2、看其与合同约定面积的比例。低于3%。如果少了,应退回多收的房款，误差在3%以内的，售房单位按实际减少的面积退款

[律师回复] 　　实际面积与合同面积不相符的，按照现行的政策，应该按实际面积来确定，重新签订土地承包经营权合同和变更土地承包经营权证。　　确定土地所有权和使用权的若干规定　　第五十六条土地所有权或使用权证明文件上的四至界线实地一致，但实地面积与批准面积不一致的，按实地四至界线计算土地面积，确定土地的所有权或使用权。　　中华人民共和国农村土地承包法　　第五十一条因土地承包经营发生纠纷的，双方当事人可以通过协商解决，也可以请求村民委员会、乡（镇）人民政府等调解解决。　　当事人不愿协商、调解或者协商、调解不成的，可以向农村土地承包仲裁机构申请仲裁，也可以直接向人民。　　第五十二条当事人对农村土地承包仲裁机构的仲裁裁决不服的，可以在收到裁决书之日起三十日内向人民。逾期不的，裁决书即发生法律效力。

[律师回复] 　　实际面积与合同面积不相符的，按照现行的政策，应该按实际面积来确定，重新签订土地承包经营权合同和变更土地承包经营权证。　　确定土地所有权和使用权的若干规定　　第五十六条土地所有权或使用权证明文件上的四至界线实地一致，但实地面积与批准面积不一致的，按实地四至界线计算土地面积，确定土地的所有权或使用权。　　中华人民共和国农村土地承包法　　第五十一条因土地承包经营发生纠纷的，双方当事人可以通过协商解决，也可以请求村民委员会、乡（镇）人民政府等调解解决。　　当事人不愿协商、调解或者协商、调解不成的，可以向农村土地承包仲裁机构申请仲裁，也可以直接向人民。　　第五十二条当事人对农村土地承包仲裁机构的仲裁裁决不服的，可以在收到裁决书之日起三十日内向人民。逾期不的，裁决书即发生法律效力。

[律师回复] 【法律意见】
一，以房产证上的面积为准
二，关于预售面积与实际面积的误差问题：面积误差比是指购买商品房时实测面积与预测面积之差和预测面积的比值。面积误差比是商品房买卖过程中处理面积差异的一种方法。公式：面积误差比（实测面积－预测面积）×100÷预测面积面积误差比绝对值(实测计价面积-合同约定计价面积)的绝对值100合同约定计价面积。房屋实测面积小于合同约定面，面积误差比在3以内（含3）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超出3的部分房价款由出卖人双倍返还买受人。