开发商延期交房而且顶楼有打钢钉如何应对

一、开发商延期交房而且顶楼有打钢钉如何应对

在房地产交易过程中，如果买家遭遇到了开发商未能按照约定时间交付房屋的困境，他们有责任采取行动来维护自己的合法权益——行使法定的催告权利。具体来说，以下几点需要注意：首先，如果买家希望解除与开发商之间的合同关系，必须首先向对方发出书面的催告函；其次，在收到催告函之后的三个月内，开发商依然未能履行交房义务的话，那么买家将自动获得解除合同的权力。换句话说，买家解除合同的前提条件包括：开发商逾期交房、收到催告函以及催告后的三个月内仍未交房这三个要素。此外，买家所享有的解除合同的权利自催告之日起计算，有效期为一年。也就是说，在这一年之内，买家可以随时通过书面形式通知开发商解除合同。然而，如果超过一年的期限，买家将永久失去解除合同的权利。

《民法典》第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

二、开发商延期交房违约金怎么计算

关于开发商延期交付商品房时所产生的违约金计算问题，这主要依赖于购房双方在签订合同时对于违约金的标准及方式所达成的共识。依照《中华人民共和国民法典》第五百八十五条之规定，各方当事人均可灵活就违约金的计算方式、违约金额度以及赔偿金额计算方式进行约定。若签署的合同当中附有明确的关于延期交付商品房的违约金条款，那么必须严格地按照上述合约中约定的计算公式及比例来计算开发商所应付的违约金。具体而言，该种延期交付商品房违约金的计算过程可按以下步骤来实施：

首先，确定违约金的计算比例，此类信息通常都会预先在合同中予以列明，比如每日万分之一或者百分之二十这样的比例；接着，根据购房合同中所标明的内容，精准地算出所购买的商品房总价款；

其次，我们要理清楚违约行为发生的天数，通常是从合约规定的交房日期的次日开始计起，直至开发商实际交房的日期为止；

最后，我们就可以通过定金、违约金比例与违约天数的三者相乘，从而计算出开发商所需向买受人支付的违约金总额了。举一个例子说明，假设合同约定每日的违约金比例为万分之一，商品房的总价为100万元，而延迟的天数累积达到了200日，那么，我们可以套用以下的基本运算公式：因为违约金等于总房价乘以比率再乘以天数，所以：100万元乘以1/100000乘以200，最终得到的结果便是2万元的罚金。

值得指出的是，如果合同中约定的违约金标准不足以弥补实际损失的话，那么购买方有权向负责审理的人民法院或者仲裁机关提出申请适当提高违约金的额度。反之，如果违约金的额度过高，那么开发商亦有权提出调低至合理范围内的请求。

另外，倘若开发商未能在下过规定时限之日起的60日内完成交房事宜，那么购买方有权选择退房，并且要求开发商追加更多的违约金作补偿。

《民法典》第五百六十二条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。所以，违约金具有惩罚性的特征，它不以非违约方遭受损失为前提。一般来说合同违约金上限是不超过实际损失的30%。但是如果过高或者过低是可以请求法院给予减少或者增加的。《民法典》第五百八十五条规定：约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求法院予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求法院适当减少

在房地产交易的过程中，若开发商未能按照约定时间交付房屋，买方依法享有维护自身权益，并适当行使催告权的义务。在此前提下，买方应当先向开发商发出书面催告函。若在收到催告函后的连续三个月内，开发商仍然未能按期履行交房义务，那么根据相关法规，买方便有权自动获得解除买卖合同的权力。然而，此项权利仅限于开发商逾期交房、收到催告函以及催告后的连续三个月内尚未履行交房义务等特定情形。此外，买方所享有的解除合同权利自催告之日起一年内有效，在此期间内，买方可以以书面形式通知开发商解除合同；超过一年后，买方将永久丧失这一权利。