开发商违约要求业主退房业主怎么办

最新修订 | 2024-08-18
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包敬立律师
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专家导读 房地产开发商不能无理要求业主退房,因为依法签订的合同对双方都有法律效力。双方都应遵守合同义务,无权单方面变更或终止合同。如果开发商违约,业主可要求双倍返还定金或支付违约金。若违约金不足以补偿业主损失,业主可申请法院或仲裁机构增加赔偿金额。合同解除后,如业主主张违约金,法院应予支持。
开发商违约要求业主退房业主怎么办

一、开发商违约要求业主退房业主怎么办

房地产开发商在任何情况下都不得无理地强行要求业主退房,因为依法订立的合约对于双方当事人均具有法律上的约束效力。双方当事人均需严格遵守并履行各自在合同中的约定义务,无权单方面更改或终止该合同。同时,只要是经过依法订立的合同,就会受到法律的充分保护。若开发商明确表示或者通过自身行动表现出不能够履行其主债务,不得不采取强制措施解除合同的话,那么业主作为守约方有权要求开发商双倍返还所缴纳的定金,或者根据合同的具体规定支付相应的违约金。然而,如果违约金无法完全弥补由于违约行为给业主带来的实际经济损失(例如房价上涨部分的差额等),业主还可以向人民法院或者仲裁机构提出申请,请求适当提高违约金金额。当买卖合同因违约行为而被解除之后,如果守约方仍然主张继续适用违约金条款,那么人民法院应该给予支持。

《中华人民共和国民法典》第一百一十九条依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。《中华人民共和国民法典》第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。

二、开发商违约房子可以退房吗

在履行过程中,若房地产开发商未能按照约定履行义务,导致购房者无法实现其购房目的,即存在违约行为时,购房者有权选择终止购房协议并退房。例如,当房屋本身的主体结构由于施工质量问题未能达到交付标准或者购房者收房之后,经过权威机构验房确认房屋主体结构确实属于不合格产品时,购房者有权利要求终止购房协议并向开发商提出赔偿相关经济损失的诉讼需求,法院对此类诉求通常会给予支持。

此外,根据我国《中华人民共和国民法典》第十条第一款的明确规定,如果房屋质量问题已经严重影响到购房者的日常居住使用,那么购房者同样有权要求终止购房协议并向开发商提出赔偿相关经济损失的诉讼需求,法院也会对此类诉求给予支持。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条

因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。

地产开发商无权在毫无理由的情况下强制要求业主进行房源退换策略,原因在于,依据法律规定所签订的相关合约,对于业主以及开发商两方均具有法律约束力。因此,双方都必须严格履行各自在合约中所承担的责任和义务,不得擅自更改或者终止该份合约。倘若开发商未能履行其在购房过程中的承诺或是出现了违约行为,那么业主有权向开发商提出双倍返还定金或者支付相应的违约金等要求。然而,如果违约金的数额无法完全弥补业主所遭受的经济损失,业主还可以向法院或者仲裁机构提出申请,请求增加赔偿金额。当合约被解除之后,如果业主主张违约金,经由法庭审理后,应该得到切实的支持。

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(一)先找开发商协商,协商不成再诉讼。如果满足合同约定的退房条件,最好还是先与开发商进行协商,这样可以省去诉讼费用。
(二)索要违约金及相关税费。如果是开发商违约导致退房,双方也在合同里约定了违约金,那么开发商须按约定赔偿。赔偿金除了房屋全价款及相应的利息外,还包括业主前期已支出的一些费用,如印花税、购房契税、交易手续费、测绘费、登记费、利息损失、购房代理费及律师费等,这些都算入消费者实际损失范围内,由开发商补偿。
(三)首付、月供利息都可获赔。在退房款方面,采用一次性付款的购房者可直接要求开发商退还自己所付款项及相应利息。但通过按揭贷款、公积金贷款买房的情况则要相对复杂些。实践中,都是开发商将应退购房款分成两部分,属于买家首付款的部分直接退还给买家,属于买家向银行借款的部分直接交还给银行,并视为买家已向银行提前还款。银行接收还款并终止与购房人的借款合同。
开发商支付购房人首付款利息,即从首付款交付日到开发商归还日该笔首付款的利息收入。若购房人按揭贷款已进入月供阶段,开发商同样应归还购房人月供及利息支出。
若购房者要求退房时,已居住了一段时间,这期间产生的折旧费应由业主补偿。在退房中,若责任方为开发商,购房者可不对房屋折旧进行补偿,若是购房者的责任,开发商则可以不赔偿业主装修费。
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房主违约不卖房能要求赔偿吗
[律师回复] 您好,对于您提出的问题,我的解答是, 房主违约不卖房可以要求赔偿吗:
属于违约,可以要求赔偿损失。根据《合同法》一百零七条的规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此可以请求赔偿。
违约损害赔偿范围:
1、约定赔偿范围。依当事人的意思而定的损害赔偿,合同法第114条第1款规定“当事人……可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”约定赔偿是依照当事人的意思确定损失赔偿的范围和计算方法,体现了当事人意思自治原则和合同自由原则。如果当事人有赔偿损失的约定,则应优先适用。
2、一般法定赔偿范围。依照法律的一般规定确定损害赔偿的范围。合同法第113条第1款规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”在《最高人民法院关于适用?涉外经济合同法?若干问题的解答》(1987年10月19日)对涉外经济合同的违约责任规定 “一方当事人不履行合同或履行合同义务不符合约定条件的,除采取其他补救措施或合同另有规定外,违约一方当事人赔偿另一当事人因此所受到的损失,一般应包括财产的毁损、减少、灭失和减少或消除损失所支出的费用,以及合同如能履行可以获得的利益(在国际货物买卖合同中就是指利润),但不得超过违约一方当事人在订立合同时应当预见到因违反合同可能造成的损失”。由此可见,在合同当事人没有约定赔偿时,则应适用法定赔偿。
3、特别法定赔偿范围。由法律基于特殊的立法政策而特别规定的损害赔偿。合同法第113条第2款规定“经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的,依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。”即双倍赔偿。根据特别法优先于普通法适用的原则,在有特别法可依的情况下,应当优先使用特别法,即优先适用特别法定赔偿。
开发商违约,业主能追究开发商哪些责任
[律师回复] 对于开发商违约,业主能追究开发商哪些责任这个问题,解答如下,
1、缺证延期
交楼是问题出现比较多的环节。
法律规定,交楼时建筑部门必须出具《工程竣工验收备案表》、《工程竣工验收报告》和《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,如果开发商在交楼时不能出具上述两表两书的话,购房者有权要求退房;同时,延期交楼也是一个普遍的问题,一般来说这样是开发商违约在先。这时候应当仔细看一下合同,看看当中是否约定了装修质量问题的处理方式。
一般来说,开发商在合同中都不会把装修质量作为交房条件,所以就此引发的争议只能按合同中约定的赔偿差价的双倍的方式处理。您要是的话,就一定要将合同分析清楚,不要让开发商钻了空子,而无法实现自己的要求。在判决时主要依据合同约定。
另一种情况是,如果合同中约定了某项装修,但是开发商没有做,那就是另一回事了,这与以以次充好达不到标准是不同的,此时可以房屋没有达到合同约定为由,开发商会因此承担延期交房的违约责任。
2、约定不符
还有很多的纠纷是因为购房人收楼后发现房屋的品质与当初合同约定的不相符。
具体情况有很多种,比如面积有出入(大于3%)、窗户的弧型窗变成平面窗、水电气未能到户等等,这都属于开发商的违约。但有时因为一些细小的质量瑕疵导致与合同约定的交楼标准不符,则不应当看成是开发商的违约。
3、不合理收费
购房人关注的另外一个重要方面就是收费,哪些费用该收而哪些费用不该收。比如不能收取一年以上的物业管理费,不能收取超出公摊部分的费用,不能强行收取办理房产证的手续费(业主也可自行办理)等等。如果开发商单方面发生这些行为,则属于开发商违约。
4、交楼后发生质量问题开发商推诿责任
房屋作为一种产品,发生质量问题是难免的,但关键是发现问题要及时解决。比如地下车库漏水、墙皮开裂等等。在购房之初,购房人都已经交纳了一笔维修基金以及物业管理费,解决这些问题是开发商或者物业责无旁贷的。如果遇上开发商违约,购房者怎么办呢?
《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定:“质量不符合约定的,应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,受损害方根据标的性质以及损失的大小,可以合理选择要求对方承担修理、更换、重做、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”第一百零七条规定:“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”
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