商品房买卖合同能否口头约定

[律师回复] 商品房买卖合同不可以口头约定。相关法律规定商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。<br/>第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。<br/>商品房买卖合同应当明确以下主要内容：<br/>(一)当事人名称或者姓名和住所<br/>(二)商品房基本状况<br/>(三)商品房的销售方式<br/>(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间<br/>(五)交付使用条件及日期<br/>(六)装饰、设备标准承诺<br/>(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任<br/>(八)公共配套建筑的产权归属<br/>(九)面积差异的处理方式<br/>(十)办理产权登记有关事宜<br/>(十一)解决争议的方法<br/>(十二)违约责任<br/>(十三)双方约定的其他事项。

[律师回复] 商品房买卖合同一般是不可以口头约定的，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。<br/>商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售，转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。<br/>【法律依据】<br/>《商品房销售管理办法》第十六条，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。<br/>商品房买卖合同应当明确以下主要内容：<br/>（一）当事人名称或者姓名和住所；<br/>（二）商品房基本状况；<br/>（三）商品房的销售方式；<br/>（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；<br/>（五）交付使用条件及日期；<br/>（六）装饰、设备标准承诺；<br/>（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；<br/>（八）公共配套建筑的产权归属；<br/>（九）面积差异的处理方式；<br/>（十）办理产权登记有关事宜；<br/>（十一）解决争议的方法；<br/>（十二）违约责任；<br/>（十三）双方约定的其他事项。

[律师回复] 您好，关于商店出卖商品是要约邀请吗这个问题，我的解答如下, 依据我国相关法律的规定，商店出卖商品的，是属于要约邀请的行为，商店向顾客表示商品，就是希望顾客购买，从而产生买卖交易的合同行为。<br/>《中华人民共和国合同法》<br/>第十四条 【要约】要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：<br/>(一)内容具体确定;<br/>(二)表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。<br/>第十五条 【要约邀请】要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。<br/>商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。

[律师回复] 甲方：______________（卖方）联系方式：______________ 常住地址：______________<br/>　　乙方：______________（买方）联系方式：______________ 常住地址：______________<br/>　　根据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规的规定，为明确甲、乙双方的权利义务关系，经双方协商一致，签订本合同。<br/>　　<br/>一、甲方将其拥有独立产权的位于_______市/区 的房屋（房屋所有权证编号：_______，建筑面积_______平房米）以人民币（大写：___佰___拾___万___仟___佰___拾___元整）（￥_______）出售给乙方。乙方愿意以上述价格向甲方认购该房。<br/>　　<br/>二、乙方在_______日前应向甲方给付定金人民币_______元整（大写：_______佰_______拾_______万_______仟_______佰_______拾_______元整）。上述定金在乙方付款时充抵房款。<br/>　　<br/>三、甲方承诺：<br/>　　<br/>1、向乙方提供符合要求的房屋资料以备查核。<br/>　　<br/>2、自签订本协议起，甲方承诺并保证，依法享有本合同所售房屋共有权的权利人均已书面同意将该房屋出售给乙方，期间不得反悔或者将房屋出售给第三人。<br/>　　<br/>3、按照前述业务的需要，及时签订各项合同文件和办理各种手续。<br/>　　<br/>4、在办理产权过户时，应依要求将房屋产权资料交付贷款银行或贷款银行认可的机构持有。<br/>　　<br/>四、乙方承诺：<br/>　　<br/>1、保证按要求付清房费，予以贷款清还等。<br/>　　<br/>2、按国家要求不改变房屋的结构。<br/>　　<br/>3、按照前述业务需求，及时签订各项合同文件和办理各项手续，并承担各项费用。<br/>　　<br/>4、在办理房屋过户时，应依要求将房屋产权资料交付贷款银行或其认可的机构持有。<br/>　　<br/>五、违约责任：该协议签订生效后，甲乙双方不得以任何理由违约；如有违约失费用由甲乙双双方充分协商。<br/>　　<br/>六、协议的定位、履行、接触、变更和争议的解决适用中华人民共和国法律。<br/>　　<br/>七、本合同未尽事宜，甲、乙双方可另行订立补充条款或补充协议。补充条款或补充协议以及本合同的附件均为本合同不可分割的部分。<br/>　　<br/>八、甲、乙双方同意，在本合同生效之日起___日内，共同向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权变更登记手续，依法取得房屋登记在乙方名下的《房屋所有权证》；并在乙方领取《房屋所有权证》后，按有关规定向土地管理部门申请办理该房屋土地使用权变更登记手续。<br/>　　<br/>九、协议自双方签字或者盖章之日起效。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》对于所谓过高违约金标准的具体量化，为司法实践认定违约金过高和为当事人合理约定违约金提供了可参照的标准。<br/>当事人可以约定一方，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以适当减少。由于该条款只对违约金过高进行原则性的规定，没有具体的量化标准，造成在司法实践中对于过高违约金的认定多不明确。<br/>此次新《解释》明确提出以超出造成的损失30%为标准认定约定违约金过高的依据，即约定的违约金数额在超过实际造成的损失30%以内都视为合理不算过高。从而给司法实践认定约定违约金过高和当事人合理约定违约金数额提供了具体的标准，使其有章可循。