房屋预售合同如何解除

最新修订 | 2024-08-27
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包敬立律师
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专家导读 撤销合约时,需与对方充分沟通并取得同意,履行违约责任,并签署书面解除协议。协议中应明确失效日期、合同全称、编号及解除条款。如有当事人缺席,可书面授权他人代签。达成共识后,建议保留录音或传真等证据以防争议。整个过程确保各方签字确认协议生效。
房屋预售合同如何解除

一、房屋预售合同如何解除

若确实因特定缘由需要撤销原本达成的合约,务必与对方进行充分且深入的沟通,并寻求对方的谅解和认同,同时亦须履行合约中对于违约行为所规定的相应义务。在此过程中,务必确保及时签署书面形式解除合同协议,如若通过中介机构进行处理,则必须保证三方当事人均在场,共同在书面解除合同协议上签字确认后方能生效。

在签署书面解除合同协议之时,务必要对合同失效的日期、合同的全称、合同的编号以及需要解除的具体条款等内容进行详细而明确的约定,待双方或三方当事人签字确认后即刻生效。

倘若其中一方由于身处异地等个人原因,无法亲自出席签订书面解除合同协议的场合,在获得对方的许可之后,可向其出具书面授权委托书,委托他人代为办理相关手续。

若双方已就撤销合约及签订书面解除协议等事项达成共识,并形成了口头约定,为了更好地维护自身权益,建议采取适当的措施,例如保留录音资料、传真文件等作为证据,以便在未来可能发生的争议中,能够有效地保障自身利益免受损失。

《中华人民共和国民法典》第五百六十五条【合同解除程序】当事人一方依法主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除;通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除,债务人在该期限内未履行债务的,合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的,任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方,直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同,人民法院或者仲裁机构确认该主张的,合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。

二、房屋预售合同上登记字号是什么

经过合同登记备案程序之后,购销双方签署的购房合同将加盖一枚清晰且具有唯一性的备案印章。该印章之上所标记的数字便代表了这一份合同的独有登记备案编号。

根据我国现有的相关法律条款规定,此种由购房者和房地产开发商之间在充分尊重平等、自愿以及协商一致等原则的基础上,共同达成的关于购买商品房的协议,被称之为购房合同。

《民法典》第二百二十一条

当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记

预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。

预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的,预告登记失效。

若确实因特定缘由需要撤销原本达成的合约,务必与对方进行充分且深入的沟通,并寻求对方的谅解和认同,同时亦须履行合约中对于违约行为所规定的相应义务。在此过程中,务必确保及时签署书面形式的解除合同协议,如若通过中介机构进行处理,则必须保证三方当事人均在场,共同在书面解除合同协议上签字确认后方能生效。

在签署书面解除合同协议之时,务必要对合同失效的日期、合同的全称、合同的编号以及需要解除的具体条款等内容进行详细而明确的约定,待双方或三方当事人签字确认后即刻生效。

倘若其中一方由于身处异地等个人原因,无法亲自出席签订书面解除合同协议的场合,在获得对方的许可之后,可向其出具书面授权委托书,委托他人代为办理相关手续。

若双方已就撤销合约及签订书面解除协议等事项达成共识,并形成了口头约定,为了更好地维护自身权益,建议采取适当的措施,例如保留录音资料、传真文件等作为证据,以便在未来可能发生的争议中,能够有效地保障自身利益免受损失。

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1、开发企业具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;
2、取得土地使用权证书和使用土地批准文件;
3、持有建设工程规划许可证和建设工程开工许可证;
4、已通过竣工验收;
5、供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施具备使用条件,其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或已确定进度和交付日期;
6、物业管理方案已落实。买现房的好处在于可以比较清楚地了解房屋的现状,可以尽快取得房地产权利证书等。法律法规依据中华人民共和国《城市房地产管理法》第四十五条:商品房预售应当符合下列条件:一已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;二持有建设工程规划许可证;三按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;四向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。令第248号《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条:
一、已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;
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[律师回复] 在签定金时没有商品房预售证后来有了证定金合同有效吗? 按现在的商品房预售制度,在未取得预售证的情况下,收取定金、预售款都是不允许的。遇到有楼盘这样收取费用,最好不要交纳,因为通常退款都是很麻烦的,也很难为权。建议您还是先找开发商协商,如不行,建议您还是通过法律手段来解决。 首先,我国商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售,应当向房地产管理部门申请预售许可,取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的,不得进行商品房预售。 依照上述规定,具备商品房预售许可证是期房销售的前提条件,换句话讲,也就是开发商取得了销售许可证才获得签订期房销售合同的主体资格。因为无论是商品房买卖合同还是认购书,都要求签订双方具备主体资格,消费者作为买方要具备民事行为能力,开发商作为卖方要具备销售资格,这样双方签订的合同才能认定为有效。没有取得预售许可证开发商是不能销售商品房的。 商品房预售许可证过期后的商品房买卖 商品房预售许可证过期即意味着失效,商品房预售许可证失效后,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定:“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。”由此可以看出,开发商在前取得预售许可的,可以认定预售合同有效,这是给开发商挽救违规行为、维护交易稳定的机会。那么,如果开发商在前仍未取得预售许可的,将可能承担购房款一倍的赔偿责任。虽然开发商没有取得预售许可证或者取得但已失效,但还是有途径避免承担违约责任,那就是在前获得预售许可证。 据悉,通常预售证有效期限为一年,过期之后需要重新申请,得到审批之后才可以销售。预售证超过期限之后,如果楼盘已经售完,已为现房,则可以直接办理大证,如果项目没有销售完毕,需要申请新的预(销)售证,否则不具有销售资格。没有取得销售资格的部分楼幢,在这种情况下销售则属于违规销售,但一般情况下不会影响到之前已经签订合同的部分。 如果开发商因原预售许可证期满失效而无效,购房人要对此高度关注,与开发商积极协商、督促其尽快办理。 购买预售商品房有什么注意事项? 1、开发建设的手续必须合法。开发项目必须取得《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》。 2、经营行为合法。现房销售除上述条件外必须经过验收合格,项目道路、给排水、供电、供气、供热、通讯和绿化等配套建设已经完成或者已经确定完成日期,落实了拆迁安置,落实了物业管理,并且按规定向房地产管理部门验核了《房地产开发项目手册》;期房预售除上述条件外还必须取得《商品房预售许可证》。 3、在签订合同时,一是要选用国家工商行政管理局和建设部的《商品房买卖合同》该合同文本内容比较全,并且规范;二是注意把开发商承诺的内容写进合同。 4、如果你买的是住宅,在交房时,要向开发商索取《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。办房地产权证时应该注意:产权面积和合同面积是否相同,如果不同,可以根据建设部《商品房销售管理办法》处理,另外办理了《房屋所有权证》后,还要办《土地使用权证》。相关费用注意除了楼上那位说的外,还有交易费和测量费,是应该开发商出的,但是开发商经常利用购买人不熟悉法规,转嫁给购买人。
签定金时没有预售证,但有房屋预售证,合同是否有效
[律师回复] 在签定金时没有商品房预售证后来有了证定金合同有效吗? 按现在的商品房预售制度,在未取得预售证的情况下,收取定金、预售款都是不允许的。遇到有楼盘这样收取费用,最好不要交纳,因为通常退款都是很麻烦的,也很难为权。建议您还是先找开发商协商,如不行,建议您还是通过法律手段来解决。 首先,我国商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售,应当向房地产管理部门申请预售许可,取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的,不得进行商品房预售。 依照上述规定,具备商品房预售许可证是期房销售的前提条件,换句话讲,也就是开发商取得了销售许可证才获得签订期房销售合同的主体资格。因为无论是商品房买卖合同还是认购书,都要求签订双方具备主体资格,消费者作为买方要具备民事行为能力,开发商作为卖方要具备销售资格,这样双方签订的合同才能认定为有效。没有取得预售许可证开发商是不能销售商品房的。 商品房预售许可证过期后的商品房买卖 商品房预售许可证过期即意味着失效,商品房预售许可证失效后,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定:“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。”由此可以看出,开发商在前取得预售许可的,可以认定预售合同有效,这是给开发商挽救违规行为、维护交易稳定的机会。那么,如果开发商在前仍未取得预售许可的,将可能承担购房款一倍的赔偿责任。虽然开发商没有取得预售许可证或者取得但已失效,但还是有途径避免承担违约责任,那就是在前获得预售许可证。 据悉,通常预售证有效期限为一年,过期之后需要重新申请,得到审批之后才可以销售。预售证超过期限之后,如果楼盘已经售完,已为现房,则可以直接办理大证,如果项目没有销售完毕,需要申请新的预(销)售证,否则不具有销售资格。没有取得销售资格的部分楼幢,在这种情况下销售则属于违规销售,但一般情况下不会影响到之前已经签订合同的部分。 如果开发商因原预售许可证期满失效而无效,购房人要对此高度关注,与开发商积极协商、督促其尽快办理。 购买预售商品房有什么注意事项? 1、开发建设的手续必须合法。开发项目必须取得《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》。 2、经营行为合法。现房销售除上述条件外必须经过验收合格,项目道路、给排水、供电、供气、供热、通讯和绿化等配套建设已经完成或者已经确定完成日期,落实了拆迁安置,落实了物业管理,并且按规定向房地产管理部门验核了《房地产开发项目手册》;期房预售除上述条件外还必须取得《商品房预售许可证》。 3、在签订合同时,一是要选用国家工商行政管理局和建设部的《商品房买卖合同》该合同文本内容比较全,并且规范;二是注意把开发商承诺的内容写进合同。 4、如果你买的是住宅,在交房时,要向开发商索取《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。办房地产权证时应该注意:产权面积和合同面积是否相同,如果不同,可以根据建设部《商品房销售管理办法》处理,另外办理了《房屋所有权证》后,还要办《土地使用权证》。相关费用注意除了楼上那位说的外,还有交易费和测量费,是应该开发商出的,但是开发商经常利用购买人不熟悉法规,转嫁给购买人。
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房屋预售合同怎么解除
《中华人民共和国民法典》规定,商品房预售合同可通过协商或法律途径(如起诉、仲裁)撤销。违法情形包括:利用弱势地位诱骗、欺骗手段、威胁恐吓强迫签约及重大误解。这些法定情形均可作为撤销合同的依据。
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该怎么辨别房屋预售广告
[律师回复] 你好,关于上述的问题,解答如下,
一、如何辨别房屋预售广告
根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条规定,“商品房的销售广告和宣传资料视为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及其相关设施所做的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任”以及《合同法》第15条第2款第十五条“商业广告的内容符合要约规定的,视为要约”,楼盘广告在符合以下三个条件时,应当视为邀约而非要约邀请:
1、对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施做出了说明和允诺;
2、该说明和允诺是具体明确的;
3、该说明和允诺对商品房买卖合同的订立以及房屋价格有重大影响。
二、购房人如何预防房屋预售广告风险
1、不能轻信开发商的销售广告和宣传资料。开发商的销售广告和宣传资料如果不满足上述的三个条件,则为要约邀请,不具有法律效力,所以购房人最好进行实地考察,不能被开发商夸大其词的宣传迷惑。
2、在合同中落实开发商的宣传广告以及承诺,使其成为合同条款,增强对开发商的约束力,避免空口无凭。
房屋预售的风险都有哪些
[律师回复] 商品房预售的风险有哪些,商品房预售为什么会出现这些风险其
一,存在着交易不公平现象,开发商将在建商品房的风险转移给了社会和银行。如果说开发商从预售制度中获得的利益与其所承担风险和付出成本的收益相当,购房者与开发商各取所需,那么预售制度显然是一件两全其美的事情。但是,根据我国现行的预售机制,当住房还处在建设过程中,购房者就已经支付了全部的房价款,并承担了未来全部的风险。在这种不健全的预售制度下,开发商不仅能低成本使用银行资金、无息占用购房者的预缴款以及承建商的垫款,而且也不须承担房屋存货成本,施工建设风险和资金成本被过渡转嫁给购房者,同时借助抵押贷款、按揭、流动资金贷款,开发商把开发项目庞大的债务负担最终都落在银行身上,使商品房的开发风险几乎全部转嫁给了银行。更为严重的是,当建成的现房与协议、广告和口头承诺出现差异时,往往是处于弱势的购房者被迫接受不符合需求的住房或者承担毁约的责任出现这类问题的根本症结在于:我国的预售制度由于缺乏一套健全的风险分担的法律制度,使得开发能够轻而易举地转嫁风险,而购房者和银行又缺乏保障自身利益的法律依据。同时,融资渠道单
一,真正能够给予房产企业长远、可持续支撑的房产证券、债券等融资方式,则被认为资金成本过高而为开发商所放弃,也是产生该现象的另一个重要的原因。其
二,现行的预售制度容易造成不平等竞争和低效率竞争。期房销售制度相对降低了房地产业的门槛,开发商的实力、品牌、技术、战略都不十分重要,只要具备联系地方政府和商业银行权势人物的能力,能够获得廉价土地资源和低成本的银行贷款,往往就意味着项目的成功。这导致房地产业聚集着大量的中小房地产商,一些极差的房地产公司也生存得很好,而那些真正具有实力、品牌、技术、管理的企业的竞争优势并不明显。也即我国的房地产业不但没有形成优胜劣汰的机制,反而造成了特殊落后的企业经营模式,大量低质开发商充斥于房地产市场。其根源在于市场竞争机制的不合理,我国国有土地使用权出让采取挂牌交易制度,没有市场化。房产进入市场由政府职能部门通过行政许可进行资源分配,由此导致开发商不惜以各种手段购买土地,然后通过预售制度卖期房,提前回笼资金,把高房价抛给购房者,因此我国房地产业呈现不平等竞争和低效率竞争态势。同时我国监管体制的缺乏也助长了这种情况的发生,由于对未建成房屋销售行政许可的书面审查在房地产会计、审计信用机制尚未建立的条件下几乎没有发挥应有的把关作用。并且政府主管部门在预售过程中对预售合同的强制登记、预售广告的发布监管、资金的监管都是行政静态的、事后的管理,缺乏动态的、事前的防范,也没有引入金融监管、房产律师监管等市场条件下行之有效的监管手段。再者,缺乏严格的准入和退出制度,导致房地产市场上鱼龙混杂,大量缺乏必备条件的开发商依然能够参与市场竞争,并分得可观利益。
房屋预售合同可以抵押吗
[律师回复] 根据你的问题解答如下, 房屋预售合同可以抵押吗 房屋预售合同只是一种合同,当事人还没有取得对房屋的所有权,一般情况下,银行是不接受预售合同抵押的。 申请房屋抵押贷款的条件 个人房屋抵押贷款,简称房屋抵押贷款、房贷购房者向贷款银行填报房屋抵押贷款的申请表,并提供合法文件如身份证、收入证明、房屋买卖合同、担保书等所规定必须提交的证明文件,贷款银行经过审查合格,向购房者承诺贷款,并根据购房者提供的房屋买卖合同和银行与购房者所订立的抵押贷款合同,办理房地产抵押登记和公证,银行在合同规定的期限内把所贷出的资金直接划入售房单位在该行的帐户上。 贷款所需资料: 1.借款人的有效身份证、户口簿; 2.婚姻状况证明,未婚的需提供未婚证、已离婚的需出具民事调解书或离婚证(注明离异后未再婚); 3.已婚需提供配偶的有效身份证、户口簿及结婚证; 4.借款人的收入证明(连续半年的工资收入证明或纳税凭证当地); 5.房产的产权证; 6.担保人(需要提供身份证、户口本、结(未)婚证等) 注意的是: 1.必须有抵押物才能贷款,而且贷款金额和贷款期间利息总和不能超过抵押物评估价值的1/2; 2.有长期稳定的足以支付每月贷款本息的收入来源; 3.担保人; 贷款需要支付律师见证费、抵押登记费、抵押房产的保险费、房产的评估费等。 一般贷款下来要1个月左右 流程: 1.向银行提出贷款申请, 2.银行受理后,对抵押房产价值进行评估,根据评估值核定贷款金额; 3.签定借款合同等; 4.办理房地产抵押登记事宜; 5.银行放款
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