如何在行政诉讼中把握证据三性

最新修订 | 2024-09-04
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专家导读 主要通过以下几点掌握:第一,客观真实性,诉讼证据必须是能证明案件真实存在的、不依赖于主观意识而存在的客观事实。第二,证据的关联性,作为证据的事实不仅是一种客观存在,而且它必须是与案件所要查明的事实存在逻辑上的联系,从而能够说明案件事实。第三,证据的合法性。
如何在行政诉讼中把握证据三性

一、如何在行政诉讼中把握证据三性

主要通过以下几点掌握:第一,客观真实性,诉讼证据必须是能证明案件真实存在的、不依赖于主观意识而存在的客观事实。

第二,证据的关联性,作为证据的事实不仅是一种客观存在,而且它必须是与案件所要查明的事实存在逻辑上的联系,从而能够说明案件事实。

第三,证据的合法性,证据必须由当事人按照法定程序提供,或由法定机关、法定人员按照法定的程序调查、收集和审查。

也就是说,诉讼证据不论是当事人提供的还是人民法院主动调查收集的,都要符合法律规定的程序,不按照法定程序提供、调查收集的证据不能作为认定案件事实的根据。

另外,证据的合法性还包括证据必须具备法律规定的形式。

对一些法律行为的成立,法律规定了特定的形式,不具备法律所要求的形式,该项法律行为就不能成立。

行政诉讼法司法解释》第三十九条

当事人申请调查收集证据,但该证据与待证事实无关联、对证明待证事实无意义或者其他无调查收集必要的,人民法院不予准许。第四十二条

能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定的证据,应当作为认定案件事实的根据。

二、如何在行政诉讼中把握证据三性

首先,我们需要关注诉讼证据的客观真实性,它是指在诉讼过程中,证据必须具有实实在在的法律效力,真实地反映和证明案件的事实真相,且此种证据不受主观臆断或偏见等因素的影响。

其次,证据的关联性也是至关重要的原则之一,这意味着作为证据的各类事实不仅要有其自身的客观存在,更需与正在审判中的案件事实之间建立起清晰、明确的逻辑关系,以便深入说明并揭示案件的真实情况。

最后,证据的合法性也是不可忽视的问题,这意味着所有证据都应该经过严格的程序予以提供或者由相关的法定机构、法定人员依照相应的法定程序进行调查、收集以及审查。

《行政诉讼法司法解释》第四十二条

能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定的证据,应当作为认定案件事实的根据。

主要通过以下几点掌握:第一,客观真实性,诉讼证据必须是能证明案件真实存在的、不依赖于主观意识而存在的客观事实。

第二,证据的关联性,作为证据的事实不仅是一种客观存在,而且它必须是与案件所要查明的事实存在逻辑上的联系,从而能够说明案件事实。

第三,证据的合法性,证据必须由当事人按照法定程序提供,或由法定机关、法定人员按照法定的程序调查、收集和审查。

也就是说,诉讼证据不论是当事人提供的还是人民法院主动调查收集的,都要符合法律规定的程序,不按照法定程序提供、调查收集的证据不能作为认定案件事实的根据。

另外,证据的合法性还包括证据必须具备法律规定的形式。

对一些法律行为的成立,法律规定了特定的形式,不具备法律所要求的形式,该项法律行为就不能成立。

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如何在行政诉讼中把握证据三性
很多时候我们会发现,其实无论我们是在购物、出行、学习还是工作中,都是离不开法律知识的,我们应该要学会运用法律的武器来保护好自己的合法权益。如果您的生活正面临着与如何在行政诉讼中把握证据三性相关的问题而无法解决的话,那么可以从本文内容中来寻找答案。
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什么是行政诉讼补充证据
[律师回复] 您好,关于什么是行政诉讼补充证据这个问题,我的解答如下, 行政诉讼补充证据是什么意思
行政诉讼补充证据是指用以证明案件事实的补充提交的一切材料和事实。
真实可靠的证据是判案的根据。这部分证据称为“可定案证据”。可定案证据具有三方面的特征:⑴客观性;⑵相关性;⑶合法性。
行政诉讼证据的特点
受行政诉讼性质决定,其证据制度具有如下特点:⑴行政诉讼证据所要证明的最终事实是被诉具体行政行为是否合法。⑵行政诉讼被告必须自始至终地承担证明被诉具体行政行为合法的法定举证责任。⑶行政诉讼被告在诉讼过程中,不得自行向证人和原告收集证据,作为被告代理人的律师也不得自行向原告和证人收集证据。⑷人民在行政诉讼中有收集证据的权力,而无收集证据的义务,其主要任务是审查判断证据。
行政诉讼证据的法定种类
根据不同标准可以将证据分为直接证据和间接证据、原始证据和传来证据、主要证据和次要证据、言词证据和实物证据、本证和反证等。
据证据的来源和表现形式,将其分为以下七类:
1、书证。即以文字、符号、图案等所记载的内容表达的与案件事实有关的人的思维或者行为的书面材料。如的文件、文书、函件、处理决定等。作为作出具体行政行为的依据的规范性文件,是在诉讼中必须提交的书证。
2、物证。即以物品、痕迹等客观物质实体的外形、性状、质地、规格等证明案件事实的证据。如肇事交通工具、现场留下的物品和痕迹等。
3、视听资料。即以录音、录像、扫描等技术手段,将声音、图像及数据等转化为各种记录载体上的物理信号,证明案件事实的证据。如音像磁带、计算机数据信息等。
4、证人证言。即直接或者间接了解案件情况的证人向人民所作的用以证明案件事实的陈述。一般情况下,证人应当出庭陈述证言,但如确有困难不能出庭,经人民许可,可以提交书面证言。精神病人、未成年人作证应与其心理健康程度、心智成熟程度相适应。
5、当事人陈述。即本案当事人在诉讼中就案件事实向人民所作的陈述和承认。
6、鉴定结论。即具有专业技术特长的鉴定人利用专门的仪器、设备,就与案件有关的专门问题所作的技术性结论。根据鉴定对象的不同,可分为医学鉴定、文书鉴定、技术鉴定、会计鉴定、化学鉴定、物理鉴定等。
7、勘验笔录、现场笔录。勘验笔录是指工作人员或者人民审判人员对与行政案件有关的现场或者物品进行勘察、检验、测量、绘图、拍照等所作的记录。现场笔录是指工作人员在行政管理过程中对与行政案件有关的现场情况及其处理所做的书面记录。
行政诉讼认定的证据有哪些呢
[律师回复] 您好,对于您提出的问题,我的解答是, 行政诉讼认定的证据有哪些呢
(一)书证;
(二)物证;
(三)视听资料;
(四)电子数据;
(五)证人证言;
(六)当事人的陈述;
(七)鉴定意见;
(八)勘验笔录、现场笔录。
以上证据经法庭审查属实,才能作为认定案件事实的根据。
1.证据审核认定的含义及内容。
证据的审核认定,是指法官在听取当事人对证据的说明、对质和辨认后,对证据作出的采信与否的认定。证据审核认定的内容是:
(1)审核认定证据的真实性。
(2)审核认定证据的关联性。
(3)审核认定证据的合法性。
2.不能作为定案根据的证据。以下证据不能作为定案根据:
(1)严重违反法定程序收集的证据材料。
(2)以、偷录、窃听等手段获取侵害他人合法权益的证据材料。
(3)以利诱,欺诈、胁迫、暴力等不正当的手段获取的证据材料。
(4)当事人超出取证期限提供的证据材料,包括原告、被告。
(5)在中华人民共和国领域外或者在港澳台地区形成的没有办理法定证明手续的材料。
(6)当事人无正当理由拒不提供原件、原物,又无其他证据印证,且对方当事人不予认可的证据的复制件或者复制品。
(7)被当事人或其他人做过技术处理而无法辩明真伪的。
(8)不能正确表达意志的证人提供的证言。
(9)违反法律禁止性规定或者侵犯他人合法权益而取得的证据。
(10)不具备合法性和真实性的其他证据材料。
3.不能作为认定被诉具体行政行为合法依据的证据。下列证据不能作为认定被诉具体行政行为合法的依据:
(1)被告及其诉讼代理人在作出具体行政行为后或者在诉讼程序中自行收集的证据。
(2)被告在行政程序法剥夺公民、法人或者其他组织依法享有的陈述、申辩或者听证权利所采用的证据。
(3)原告或者第三人在诉讼程序中提供的、被告在行政程序中未作为具体行政行为依据的证据。
(4)复议机关在复议程序中收集和补充的证据,或者作出原具体行政行为的在复议程序中未向复议机关提交的证据。
4.证据效力大小的判断。在对证据进行审核认定过程中,如果发现证明同一事实的数个证据,其证明效力一般可以按照以下情形分别认定:
(1)国家机关以及其他职能部门依职权制作的公文文书优于其他书证;
(2)鉴定结论、现场笔录、勘验笔录、档案材料以及经过公证或者登记的书证优于其他书证、视听资料和证人证言;
(3)原件、原物优于复制件、复制品;
(4)法定鉴定部门的鉴定结论优于其他鉴定部门的鉴定结论;
(5)法庭主持勘验所制作的勘验笔录优于其他部门主持勘验所制作的勘验笔录;
(6)原始证据优于传来证据;
(7)其他证人证言优于与当事人有亲属关系或者其他密切关系的证人提供的对该当事人有利的证言;
(8)出庭作证的证人证言优于未出庭作证的证人证言;
(9)数个种类不同、内容一致的证据优于一个孤立的证据。
行政诉讼证据的种类包括什么
[律师回复] 你好,关于上述的问题,解答如下, 行政诉讼证据的种类有哪些
根据不同标准可以将证据分为直接证据和间接证据、原始证据和传来证据、主要证据和次要证据、言词证据和实物证据、本证和反证等。
一、行政诉讼证据的特点
行政诉讼证据的特点受行政诉讼性质决定其证据制度具有如下特点:
⑴行政诉讼证据所要证明的最终事实是被诉具体行政行为是否合法。
⑵行政诉讼被告必须自始至终地承担证明被诉具体行政行为合法的法定举证责任。
⑶行政诉讼被告在诉讼过程中,不得自行向证人和原告收集证据,作为被告代理人的律师也不得自行向原告和证人收集证据。
⑷人民在行政诉讼中有收集证据的权力,而无收集证据的义务,其主要任务是审查判断证据。
二、行政诉讼证据的种类
《行政诉讼法》第三十三条根据证据的来源和表现形式,将其分为以下八类:
1、书证
即以文字、符号、图案等所记载的内容表达的与案件事实有关的人的思维或者行为的书面材料。如的文件、文书、函件、处理决定等。作为作出具体行政行为的依据的规范性文件,是在诉讼中必须提交的书证。
2、物证
即以物品、痕迹等客观物质实体的外形、性状、质地、规格等证明案件事实的证据。如肇事交通工具、现场留下的物品和痕迹等。
3、视听资料
即以录音、录像、扫描等技术手段,将声音、图像及数据等转化为各种记录载体上的物理信号,证明案件事实的证据。如音像磁带、计算机数据信息等。
4、电子数据
即直接或者间接了解案件情况的证人向人民所作的用以证明案件事实的陈述。一般情况下,证人应当出庭陈述证言,但如确有困难不能出庭,经人民许可,可以提交书面证言。精神病人、未成年人作证应与其心理健康程度、心智成熟程度相适应。
5、证人证言
即本案当事人在诉讼中就案件事实向人民所作的陈述和承认。
6、当事人陈述
即具有专业技术特长的鉴定人利用专门的仪器、设备,就与案件有关的专门问题所作的技术性结论。根据鉴定对象的不同,可分为医学鉴定、文书鉴定、技术鉴定、会计鉴定、化学鉴定、物理鉴定等。
7、鉴定意见
勘验笔录是指工作人员或者人民审判人员对与行政案件有关的现场或者物品进行勘察、检验、测量、绘图、拍照等所作的记录。现场笔录是指工作人员在行政管理过程中对与行政案件有关的现场情况及其处理所做的书面记录。
8、勘验笔录、现场笔录
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怎么在行政诉讼中把握证据三性
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请问刑事诉讼法中的证据相关性规则是什么,如何理解证据相关性规则?
[律师回复] 相关性规则是指纳入诉讼过程的证据材料必须与案件事实有实质性联系并对案件事实有证明作用的法律要求。刑诉法第93条规定:“犯罪嫌疑人对侦查人员的提问,应当如实回答。但对与本案无关的问题,有拒绝回答的权利。”第156条规定:“公诉人、当事人和辩护人、诉讼代理人经审判长许可,可以对证人、鉴定人发问。审判长认为发问的内容与案件无关的时候,应当制止。”这些法律规定,确立了我国刑事诉讼及证据运用的相关性规则。证据的相关性主要应从四个方面理解:其
一,相关性是证据的一种客观属性。即证据事实同案件事实之间的联系是客观联系而不是办案人员的主观想象和强加的联系。其
二,证据的相关性应具有实质性意义。即与案件的基本事实相关。在刑事案件中,案件的基本事实是指关系犯罪嫌疑人、被告人是否犯罪、犯罪性质及罪责的轻重等方面的事实。与这些基本事实无关的证据材料被视为无相关性。在由诉讼双方举证的情况下,注意所提问题以及所举证据的实质相关性十分重要,因为这有利于防止纠缠细枝末节拖延诉讼,也有利于弄清案件的基本事实。其
三,相关的形式或渠道是多种多样的。联系的基本类型包括直接相关和间接相关,必然关联与偶然关联,肯定性关联与否定性关联,单因素关联以及重合性关联等。这里应当注意相关性必须达到一定程度,如果关联过于间接,相关性十分微弱,此证据可能被视为不具有相关性。其
四,相关性的根本意义在于证明力。即有助于证明案件事实。因此可以说考察分析证据的相关性,其落脚点在于证据的证明力。
民事再审推翻二审把握有多大?
[律师回复] 您好,关于民事再审推翻二审把握有多大?这个问题,我的解答如下, 不能确定。同意再审的,只是符合了法定的再审条件,具体情况需要再审根据案情和适用法律是否恰当做出最后决定。一【同意再审并非必须改判】同意再审的,只是符合了《民诉法》第二百条法定的再审条件,但是否应该改判,则需要再审根据案情和适用法律是否恰当做出最后决定。按照第二百条规定的情形,有的完全应该或者可以改判,有的如果适用法律得当,可以维持原判。二【《民诉法》规定的再审条件】第二百条:当事人的申请符合下列情形之一的,人民应当再审:
(一)有新的证据,足以推翻原判决、裁定的;
(二)原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的;
(三)原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的;
(四)原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的;
(五)对审理案件需要的主要证据,当事人因客观原因不能自行收集,书面申请人民调查收集,人民未调查收集的;
(六)原判决、裁定适用法律确有错误的;
(七)审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的;
(八)无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人,因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由,未参加诉讼的;
(九)违反法律规定,剥夺当事人辩论权利的;
(十)未经传票传唤,缺席判决的;(十
一)原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的;(十
二)据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的。
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如何在行政诉讼中把握证据三性
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该怎么把握对自首情节的认定
[律师回复] 对于该怎么把握对自首情节的认定这个问题,解答如下, 对自首者的适当量刑是自首从宽制度得以正确进行的保证,根据中国刑法第57条规定的量刑一般原则和司法实践经验,一般认为,自首量刑的一般原则应掌握下列三点:
1、主要根据犯罪事实。犯罪人投案自首可以使其犯罪所造成的危害社会的持续状态结束,但是给社会造成的损害并不会因自首而消灭。犯罪人投案自首,仅仅表明对自己所犯罪行的态度,并不会改变其原来犯罪事实。因此,审判人员在决定对自首的犯罪分子量刑,必须以其犯罪事实为主要根据。在司法实践中,审判人员首先按照自首者罪行的轻重对照有关法律,拟定一个刑罚幅度,而后结合自首的从宽情节,所以要把握好度,做到严宽适度,不枉不纵。
2、具体考虑自首情况。主要包括:
(1)自首的时间。犯罪人投案自首的时间早晚,说明其悔悟时间的早晚;同时也说明了犯罪人的犯罪行为,对社会危害性的持续状态长短
(2)自首的原因及动机。犯罪人犯罪之后的认罪、悔罪、悔改心理是自首动机的三大要素,悔罪态度好的情况下,投案自首的,也说明了其悔悟的程度,量刑时也要考虑
(3)交待罪行的情况。交待罪行是否彻底,是否主动,也说明了投案者是否是真心悔悟的
(4)犯罪分子有无主动表现。这四大情节,审判人员在量刑时一定要注意的
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行政诉讼的非法证据排除是什么意思
[律师回复] 你好,关于上述的问题,解答如下, 行政诉讼的非法证据排除是什么意思
行政诉讼非法证据是指行政诉讼主体提供到,用来证明行政程序的合法性及有关案件事实的证据材料中具有违法成份,不能作为定案依据的证据。诉讼证据的合法与否,是我国诉讼法学界对证据的基本特征,即“三性”:客观性、关联性、合法性的通说之
一,行政诉讼证据亦为其题中之意。我国对行政诉讼非法证据作为了缩小解释,并且有相当的灵活性,但同时也为法官在司法过程中的主观考量和自由心证留下了较大的空间。因此,行政诉讼非法证据的含义可以作如下理解:非法证据主要是违反法定程序、法定形式或者其他保护他人合法权益的法律规定而不能作为定案依据的证据。
非法证据的排除,是指除非法律另有规定,不得以非法证据作为认定案件事实和裁判的根据。非法证据的排除来源于英美法系,它是针对那些与案件事实具有关联性,本应加以适用的证据,因基于人权保障或其他政策的考虑,或者为了防止不可靠的证人以及误导的证言影响案件裁判,而明确规定将其加以排除的证据规则。而非法证据的排除又来源于英美法系国家通用的两种证明标准,即:排除合理怀疑标准和优势证明标准之一的排除合理怀疑标准。非法证据排除规则在我国的发展历史很短,但在诉讼程序中却起到了非常重要的作用。它限制了行政被告方的取证权利,对防止滥用公权力利进行非法取证,规范依法行政,保护公民、法人和其他组织的基本权利具有重要意义。
(二)行政诉讼非法证据的表现形式
根据行政诉讼法和最高《若干规定》的界定,判断非法证据的基本标准有两个:一是严重违反法律禁止性规定取得的证据;二是以严重侵害他人合法权益的方法取得的证据。基于这两个基本标准,《若干规定》第57条列举了九种具体的不能作为定案依据的非法证据,第58条作为概括性的补充规定。但在审判实践中,上述非法证据的表现形式又是多种多样的,归纳起来,行政诉讼非法证据可以分为以下几种:
1、不合法主体收集或提供的证据。非法定主体收集或提供的证据,不具有合法性。主要表现为:一是生理上或精神上有缺陷,或年幼,不能明辨是非,不能正确表达其意志的人所作的证言;二是不具有法定主体资格的人员所收集的证据;三是非有关专家或技术人员制作或非司法人员依法提供的鉴定结论等。
2、取证程序不合法的证据。取证程序不合法便不能保证证据的合法性。这方面的非法证据主要表现为在行政程序中违反法定程序取得的,用以证明被诉具体行政行为合法性的证据。包括《若干规定》第57条
第一款(严重违反法定程序收集的证据)、第62条
第二款(鉴定程序严重违法)及其他情形。
3、形式不合法的证据。这方面的非法证据主要是指在证据的形式审查中不合法的证据。主要包括:当事人无正当理由拒不提供原件、原物,又无其他证据佐证,且对方当事人不予认可的证据的复印件或复制品;未依法办理公证、认证或其他证明手续的在中华人民共和国领域外形成的证据;有关单位出具的未加盖单位公章的证据;被当事人或者其他人进行技术处理而无法辩明真伪的证据材料等。
4、通过非法权能取得的证据。主要是指行政主体在取得证据时运用的手段、方法和措施直接违反法律禁止性规定,或未经授权收集的证据。
5、未经法庭质证的证据。《行政诉讼法》规定,证据应当在法庭上出示,并经庭审质证,审查属实的才能作为定案的根据。未经法庭质证的证据,显然不能作为定案依据(即使这些证据在其他方面都是合法的)。
6、其它违反行政诉讼规定的证据。这方面的证据主要是指行政主体不按照行政诉讼法的相关规定提供的证据,或者是相对人(原告)及其他人提出的不具有关联性的证据。主要包括:被告在作出具体行政行为后或在诉讼过程中自行收集的证据;复议机关在复议程序中收集和补充的证据,或作出原具体行政行为的在复议程序中未向复议机关提交的证据;被告在行政程序法剥夺原告依法享有的陈述、申辩及听证权利所采用的证据;原告或
第三人在诉讼程序中提供的,被告在行政程序中未作为具体行政行为依据的证据等。
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能怎么把握交通肇事罪的情节标准
[律师回复] 您好,关于能怎么把握交通肇事罪的情节标准这个问题,我的解答如下, 如何把握交通肇事罪的情节标准
我国刑法规定:“违反交通运输管理法规,因而发生重大事故,致人重伤、死亡或者使公私财产遭受重大损失的,处三年以下有期徒刑或者拘役;交通运输肇事后逃逸或者有其他特别恶劣情节的,处三年以上七年以下有期徒刑;因逃逸致人死亡的处七年以上有期徒刑。”从犯罪构成的客观方面看,“违反交通运输管理法规”是构成交通肇事罪的前提条件,是行为人负刑事责任的法律基础,“发生重大事故,致人重伤、死亡或者使公私财产遭受重大损失”是构成该罪的结果条件。
在审理这类案件时,如何理解和把握重大事故及其他特别恶劣情节,目前尚无法规可循。作为过失危害公共秩序和安全的交通肇事行为,其社会危害程度主要反映在两个方面:一是交通事故中的人员伤亡情况,二是造成公私财产损失的数额。因此,交通肇事罪的情节标准,应从这两方面来确定:
(一)以伤亡人数来确定犯罪情节标准。造成死亡1人或者重伤3人以上的,或者重伤1人以上,情节恶劣,后果严重的,属重大事故;造成死亡2人以上的,可视为情节特别恶劣。这个标准虽然具体、明了,但对一次事故造成重伤人数特多或者一次造成死亡1人、重伤多人的交通肇事者,参照这一规定处理时,只能判处三年以下有期徒刑或拘役,显然量刑过轻,与罪刑相适应的刑法原则不符。因此,笔者建议,将交通肇事罪情节标准中的伤亡人数修改为:造成死亡1人或者重伤3人以上10人以下,或者重伤1人以上,情节恶劣、后果严重的,为重大事故;造成死亡2人以上,重伤11人以上,或者死亡1人,同时重伤8人以上的,视为情节特别恶劣。这样规定就与公安部1991年12月2日修订的道路交通事故等级划分标准衔接和协调起来,以体现执法的严肃性。
(二)以财产损失数额来确定犯罪情节标准。
1、“重大公私财产损失”是客观上造成的损害还是不能赔偿的数额。犯罪的本质特征是行为的严重社会危害性,这种社会危害性包括行为人的主观恶性与行为的客观危害性。客观危害性是行为人的犯罪行为对刑法所保护的社会关系所造成的有形的物质的损害。在以法定的危害结果为构成要件的犯罪中,只要该罪所要求的危害社会结果的发生,就可成立该罪。无论行为人对此客观损害有无赔偿能力都不影响犯罪的定性。交通肇事罪是结果犯,即交通肇事行为必须造成法定的危害社会的结果,才能成立本罪。这种危害社会的结果包括致人重伤、死亡或者公私财产重大损失,其中“造成重大公私财产损失”就是本罪的成立要件之一。根据我国刑法第133条的规定,交通肇事行为只要造成了重大交通事故,即致人重伤、死亡或者造成公私财产重大损失的后果,就构成了本罪。至于什么是重大财产损失,在我国司法实践中一般按 3-6 万元计算的。而《解释》第二条却规定:“交通肇事具有下列情形之一的,处三年以下有期徒刑.
签订二手房买卖合同要把握什么要点
[律师回复] 根据你的问题解答如下, 要点
一:确认房主真实身份
买卖双方在签订合同前首先需检查签约主体的真实性,主要是核实房主的身份。
因此对于业主证件的真实性和其与业主身份的一致性是签订买卖合同的前提条件。
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二:明确双方违约责任
因为房产交易复杂且金额较大,有时会出现意想不到的状况,导致违约行为。为了能避免以后出现扯皮现象,需要在签署合同时就明确写清双方的责任和权利,以及违约金的偿付金额和时间。
目前绝大多数二手房买卖合同中违约金的比例都有明确条款注明,但对于赔付时间却没有具体款项,这会导致违约方据此拖延支付时间,使条款的实际约束力和执行力下降,因此合同中应加入买方在实际支付应付款之日起(卖方在实际交房之日起)规定期限内向卖方(买方)支付违约金的条款,以确保合同条款的最终落实。
要点
三:标明付款过户时间
在实际操作中买方会将房款分为定金、首付款、余款和尾款四部分在不同时间段打给房主。因此,卖方需要明确买方的付款时间,买方有权利知道房产的过户时间。如果逾期则依照实际情况由违约方执行第2款项中的违约责任。
要点
四:注明费用交接时间
这是买方所应关注的房屋本身附属问题,属于房屋交付中的重要条款,一定要注明水、电、煤气、物业等各项费用的交接年月日。如果是公房交易,对于物业等费用的交纳时间和标准,原房主的单位是否有些既定要求和更改,卖方需要作出的配合和买方需要签署的协议等,都应在合同中明确写明。
要点
五:有代理费明细单
随着中介市场的不断完善,消费者逐渐认识到信誉好的经纪公司能切实保障买卖双方的权利。但是,目前市场上存在经纪公司代理费收取不明确的问题,在合同中只写其占总房款的比例,而并没有明细单,这中间就会存在信息的不对等,最终损害消费者的利益。因此买卖双方在签订合同时,一定要求经纪公司明确写明代理费的用途。
要点
六:买方须见房主
现在有些经纪公司有收购业务,因此出现一房多卖的违规操作,即经纪公司在收取定金后,还会带其他客户看房,最后谁出价高便卖给谁,不惜与第一个客户毁约。理由常常是房主不卖等经纪公司的免责条款,即经纪公司无需为其违约行为承担任何违约责任,而交了定金的消费者只能忍气吞声。为此提醒消费者,如果此时您能够行使自身权利,要求约见房主当面核实,就会揭穿其不轨行为。
要点
七:学会使用补充协议
买卖双方在签订合同时如果遇到合同条款不明确,或需要进一步约定时,要在合同相关条款后的空白行或在合同后填写附加条款,将合同中对双方的意思写明,会减少后续阶段因意思含混而造成的不便与麻烦。
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