二手房交易遇到违约的时候应该怎样去维权

[律师回复] 之前业主缴纳过的一般直接过户给下家，之前没缴纳过双方协商解决。下图参考：

[律师回复] 【案例】 为了孩子上学，祝某购买了一处教育地产。但是，由于卖房人迟迟未能将户籍从该房屋内迁出，祝某将卖房人刘某诉至。日前，审结了这起房屋买卖合同纠纷案。 祝某诉称，其与刘某签订了房屋买卖合同，约定购买刘某名下的一处房产，刘某在房屋过户后15日内将其户籍从该房屋内迁出。但是，现在已经过户一个多月，刘某还没有迁出户籍，构成违约，应当按照合同约定向其支付相应违约金。 刘某辩称，他承认没有按照约定期限迁出户口，但是由于祝某已经将其户籍迁入所购买的房屋，为孩子上学购房的合同目的已经实现，他逾期迁户并未给其造成经济损失，故不同意其诉讼请求。 经审理查明，刘某将其名下的房屋出售给祝某，并约定于过户之日起15日内将其与家人的户籍自该房屋内迁出。3月1日，双方完成房屋产权过户登记手续。次月16日，祝某将户口自原籍迁入所购房屋。直至6月底，刘某未能将其与家人的户籍迁出。刘某与祝某所签订的房屋买卖合同中约定，如刘某未能按照约定期限迁出户口，应按房屋总价款的5%向祝某支付违约金;逾期超过30日的，自逾期超过30日起，按日向祝某支付全部已付款万分之五的违约金。庭审中，刘某提出违约金过高的抗辩。 经审理后认为，祝某具有合同依据，争议的焦点及审理的重点在于刘某的抗辩意见能否成立。 首先，由于合同目的无法实现是法定合同解除事由，而非不予承担违约责任的合法抗辩事由，且办理出售房屋户籍迁出手续，系刘某作为房屋出卖方的附随义务，故祝某将户籍迁入所购房屋内的事实不足以免除刘某逾期迁出户籍的违约责任。 其次，对于刘某提出的违约金过高的抗辩，应当结合本案的实际履行情况、刘某的逾期时间及过错程度、祝某的实际损失及其预期利益等因素，根据公平原则，酌情予以确定。 最后，判令刘某向祝某支付逾期办理户籍迁出违约金5万元。 【分析】 二手房交易过程中，双方应当对卖房人户籍迁出的时间及逾期迁出的违约责任做出明确约定，以免发生争议后举证困难。 由于户籍迁出涉及公安机关的行政管理权，故不能通过判决的方式确定卖房人迁户时间。买房人如希望通过约定卖房人按日支付逾期迁户违约金的方式督促卖房人履行该项义务，应当合理确定违约金标准，否则，如卖房人提出违约金过高的抗辩，将根据法律规定予以酌减。

[律师回复] 【案例】 为了孩子上学，祝某购买了一处教育地产。但是，由于卖房人迟迟未能将户籍从该房屋内迁出，祝某将卖房人刘某诉至。日前，审结了这起房屋买卖合同纠纷案。 祝某诉称，其与刘某签订了房屋买卖合同，约定购买刘某名下的一处房产，刘某在房屋过户后15日内将其户籍从该房屋内迁出。但是，现在已经过户一个多月，刘某还没有迁出户籍，构成违约，应当按照合同约定向其支付相应违约金。 刘某辩称，他承认没有按照约定期限迁出户口，但是由于祝某已经将其户籍迁入所购买的房屋，为孩子上学购房的合同目的已经实现，他逾期迁户并未给其造成经济损失，故不同意其诉讼请求。 经审理查明，刘某将其名下的房屋出售给祝某，并约定于过户之日起15日内将其与家人的户籍自该房屋内迁出。3月1日，双方完成房屋产权过户登记手续。次月16日，祝某将户口自原籍迁入所购房屋。直至6月底，刘某未能将其与家人的户籍迁出。刘某与祝某所签订的房屋买卖合同中约定，如刘某未能按照约定期限迁出户口，应按房屋总价款的5%向祝某支付违约金;逾期超过30日的，自逾期超过30日起，按日向祝某支付全部已付款万分之五的违约金。庭审中，刘某提出违约金过高的抗辩。 经审理后认为，祝某具有合同依据，争议的焦点及审理的重点在于刘某的抗辩意见能否成立。 首先，由于合同目的无法实现是法定合同解除事由，而非不予承担违约责任的合法抗辩事由，且办理出售房屋户籍迁出手续，系刘某作为房屋出卖方的附随义务，故祝某将户籍迁入所购房屋内的事实不足以免除刘某逾期迁出户籍的违约责任。 其次，对于刘某提出的违约金过高的抗辩，应当结合本案的实际履行情况、刘某的逾期时间及过错程度、祝某的实际损失及其预期利益等因素，根据公平原则，酌情予以确定。 最后，判令刘某向祝某支付逾期办理户籍迁出违约金5万元。 【分析】 二手房交易过程中，双方应当对卖房人户籍迁出的时间及逾期迁出的违约责任做出明确约定，以免发生争议后举证困难。 由于户籍迁出涉及公安机关的行政管理权，故不能通过判决的方式确定卖房人迁户时间。买房人如希望通过约定卖房人按日支付逾期迁户违约金的方式督促卖房人履行该项义务，应当合理确定违约金标准，否则，如卖房人提出违约金过高的抗辩，将根据法律规定予以酌减。

[律师回复] 【案例】 为了孩子上学，祝某购买了一处教育地产。但是，由于卖房人迟迟未能将户籍从该房屋内迁出，祝某将卖房人刘某诉至。日前，审结了这起房屋买卖合同纠纷案。 祝某诉称，其与刘某签订了房屋买卖合同，约定购买刘某名下的一处房产，刘某在房屋过户后15日内将其户籍从该房屋内迁出。但是，现在已经过户一个多月，刘某还没有迁出户籍，构成违约，应当按照合同约定向其支付相应违约金。 刘某辩称，他承认没有按照约定期限迁出户口，但是由于祝某已经将其户籍迁入所购买的房屋，为孩子上学购房的合同目的已经实现，他逾期迁户并未给其造成经济损失，故不同意其诉讼请求。 经审理查明，刘某将其名下的房屋出售给祝某，并约定于过户之日起15日内将其与家人的户籍自该房屋内迁出。3月1日，双方完成房屋产权过户登记手续。次月16日，祝某将户口自原籍迁入所购房屋。直至6月底，刘某未能将其与家人的户籍迁出。刘某与祝某所签订的房屋买卖合同中约定，如刘某未能按照约定期限迁出户口，应按房屋总价款的5%向祝某支付违约金;逾期超过30日的，自逾期超过30日起，按日向祝某支付全部已付款万分之五的违约金。庭审中，刘某提出违约金过高的抗辩。 经审理后认为，祝某具有合同依据，争议的焦点及审理的重点在于刘某的抗辩意见能否成立。 首先，由于合同目的无法实现是法定合同解除事由，而非不予承担违约责任的合法抗辩事由，且办理出售房屋户籍迁出手续，系刘某作为房屋出卖方的附随义务，故祝某将户籍迁入所购房屋内的事实不足以免除刘某逾期迁出户籍的违约责任。 其次，对于刘某提出的违约金过高的抗辩，应当结合本案的实际履行情况、刘某的逾期时间及过错程度、祝某的实际损失及其预期利益等因素，根据公平原则，酌情予以确定。 最后，判令刘某向祝某支付逾期办理户籍迁出违约金5万元。 【分析】 二手房交易过程中，双方应当对卖房人户籍迁出的时间及逾期迁出的违约责任做出明确约定，以免发生争议后举证困难。 由于户籍迁出涉及公安机关的行政管理权，故不能通过判决的方式确定卖房人迁户时间。买房人如希望通过约定卖房人按日支付逾期迁户违约金的方式督促卖房人履行该项义务，应当合理确定违约金标准，否则，如卖房人提出违约金过高的抗辩，将根据法律规定予以酌减。

[律师回复] 解答如下, 不久前，某银行办理公共维修基金查询卡，结果引起一片哗然，众多购买二手房的业主无法当场领取查询卡，按照市建委规定，业主需要与原房主持双方证件去办理公共维修基金过户手续。
　　《住宅公共维修基金使用管理办法》规定：“维修基金专项用于住宅共用部位共用设施设备保修期满后的维修工程”。换言之，这笔钱的使用权不在个体业主，支配权也不在个体业主，既然如此，“过户”岂不是多此一举？　
　　１、绝大多数二手房买卖时，已在合同约定公共维修基金转移事项。中介、律师也认为维修基金无须单独过户，相信九成以上购房人都不知道甚至没有意识到这项规定。
　　２、现在买卖二手房维修基金过户的政策在落实中显然也有不小的难度，需要买卖双方同时出场，要有维修基金专用收据的原件及复印件，对于买房已经有些年头的业主来说显然不太现实。
　　３、买二手房时没有过户维修基金后的结果很可能是真正的业主不知道自家小区维修金的用途，而维修金用完需要补充时也势必混乱。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 手房买卖中出卖人违约怎么办： 二手房买卖中出卖人违约后，可以根据买受人自己想如何处理而决定怎么解决。具体为： 1、如果想继续履行合同，主张延期履行违约金，合同一般是约定按每日全部房款万分之几的违约金。 2、如果想解除合同，主张解约违约金，一般合同约定的解除合同的违约金是全部房款的百分之二十。违约金的上限是合同损失的百分之三十。 当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 如果当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时对方可以选择适用违约金或者定金条款。 二手房买卖房东违约提前预防 1、首先得看你们当时签订的买房条款，是否涉及到违约金条款。 2、如果有详细的条款，你也同意不购买此房，可以按违约条款走。 3、如果没有具体的违约条款，需要与购房者沟通协商。同时也可咨询相关律师，对于违约的一个判定，最大程度挽回你本人的损失。 二手房买卖常见的违约情形： 1、出卖人将房屋直接卖给第三人 如果出卖人将房屋另外卖给了第三人，但未办理过户手续，根据法律规定，原买房人有优先过户的权利，可以向请求要求对方继续履行合同。如果出卖人将房屋另外卖给了第三人，并已办理了过户，那么出卖人就已经构成了恶意违约，造成合同不能继续履行，这时买房人可以向提讼，要求解除合同，同时要求出卖人根据房屋差价赔偿违约责任。 2、出卖人要求提高房价办理过户 在实际买卖过程中，很多出卖人在签订合同后认为房子卖得太便宜了，要求另外加钱过户。 在这种情况下，买房人应该立即向提讼，要求冻结所购房屋，进行财产保全，防止出卖人将房屋卖与第三人，进而使所签订的合同不能继续履行，同时要求判定出卖人继续履行合同。 3、出卖人卖房后反悔并要求合同无效 在这种情况下，买房人如果在买房时已经知道了房屋还有其他共有人，并且未经过共有人同意而购买房屋的，在共有人要求判定合同无效时，是可以获得支持的。但如果是夫妻间的共有房屋，在房屋买卖合同中，一般是认为经过夫妻二人同意的。买房人可以要求继续履行合同。

[律师回复] 你们的买卖合同上面对于违约责任是怎么约定分的？没看到买卖合同不好给更具体的建议，详情可以来电说明情况咨询

[律师回复] 二手房买卖合同违约金比例
　　《担保法》中规定了定金不能超过合同总金额的20，也许对违约金的误读从此而来。但定金和违约金并不是一回事。违约金多高，完全可以由房屋买卖的双方根据自己的意愿协商确定。
　　对方延迟履行合同，可以主张全额违约金吗
　　在二手房买卖合同中，通常会约定一种“滞纳金”，主要是针对迟延履行合同义务时，违约方需支付的；另外一种是违约金，通常是指一方违约导致合同无法继续履行时，违约方需支付给守约方的。但是有时由于合同文字不严谨，或者对法律一知半解，很多人混淆了这两种违约金的适用。
　　在一方稍有违约情形时，守约方就希望能要求20或者更高额的违约金，但其实是不能得到法律支持的。只有在一方严重违约，导致合同解除时，才承担此部分违约金。如果合同继续履行，一般参照“滞纳金”追究违约责任。
　　违约金的给付应该严格按照合同执行吗
　　违约金可以由买卖双方依据自己的意愿协商确定，但如果发生纠纷，并不一定能完全按照约定的数额执行。因为我们国家合同法的违约责任是一种补偿，只是弥补损失，而不是惩罚性的违约金。因此如果合同中约定的违约金过高或过低，都可参照实际损失进行调整。

[律师回复] 需要看买卖合同对于违约是如何约定的。如果确定违约的话，是可以主张你的权利的。

[律师回复] 二手房买卖合同违约金比例
　　《担保法》中规定了定金不能超过合同总金额的20，也许对违约金的误读从此而来。但定金和违约金并不是一回事。违约金多高，完全可以由房屋买卖的双方根据自己的意愿协商确定。
　　对方延迟履行合同，可以主张全额违约金吗
　　在二手房买卖合同中，通常会约定一种“滞纳金”，主要是针对迟延履行合同义务时，违约方需支付的；另外一种是违约金，通常是指一方违约导致合同无法继续履行时，违约方需支付给守约方的。但是有时由于合同文字不严谨，或者对法律一知半解，很多人混淆了这两种违约金的适用。
　　在一方稍有违约情形时，守约方就希望能要求20或者更高额的违约金，但其实是不能得到法律支持的。只有在一方严重违约，导致合同解除时，才承担此部分违约金。如果合同继续履行，一般参照“滞纳金”追究违约责任。
　　违约金的给付应该严格按照合同执行吗
　　违约金可以由买卖双方依据自己的意愿协商确定，但如果发生纠纷，并不一定能完全按照约定的数额执行。因为我们国家合同法的违约责任是一种补偿，只是弥补损失，而不是惩罚性的违约金。因此如果合同中约定的违约金过高或过低，都可参照实际损失进行调整。

[律师回复] 可以的！！！

[律师回复] 解答如下, 不久前，某银行办理公共维修基金查询卡，结果引起一片哗然，众多购买二手房的业主无法当场领取查询卡，按照市建委规定，业主需要与原房主持双方证件去办理公共维修基金过户手续。
　　《住宅公共维修基金使用管理办法》规定：“维修基金专项用于住宅共用部位共用设施设备保修期满后的维修工程”。换言之，这笔钱的使用权不在个体业主，支配权也不在个体业主，既然如此，“过户”岂不是多此一举？　
　　１、绝大多数二手房买卖时，已在合同约定公共维修基金转移事项。中介、律师也认为维修基金无须单独过户，相信九成以上购房人都不知道甚至没有意识到这项规定。
　　２、现在买卖二手房维修基金过户的政策在落实中显然也有不小的难度，需要买卖双方同时出场，要有维修基金专用收据的原件及复印件，对于买房已经有些年头的业主来说显然不太现实。
　　３、买二手房时没有过户维修基金后的结果很可能是真正的业主不知道自家小区维修金的用途，而维修金用完需要补充时也势必混乱。

[律师回复] 房东违约可以要求其双倍退还定金或者按照合同约定承担违约责任，同时若房屋价格上涨还可要求其赔偿房屋差价损失，诉讼费由败诉方承担。

[律师回复] 不少购房者购房后被告知需要交纳房屋维修基金。面对这样一项费用，多数业主表示非常陌生。那么神秘是房屋维修基金呢，维修基金怎么算呢什么样的情况下能提取使用呢业内人士表示，房屋维修基金实为为房屋专项维修基金。是由业主共同决定，用于电梯、水箱等共有部分的维修的专项资金。房屋维修基金只能专款专用，不能挪作他用。那么，房屋的共用部分、公共设备有哪些，如何申请房屋维修基金呢业内人士称，依据法律法规和房屋买卖合同，房屋的承重墙、梁柱、楼板、屋顶及户外墙面、楼梯间、门厅、走廊通道均属于房屋共用部分;而路灯、消防设施、绿地、排水设施、物业管理用房、公益性文体设施等都属于房屋公共设施设备。而一旦这些公共部位、公用设施在保修期满后进行维修、更新、改造，便可申请使用房屋维修基金。在使用房屋维修基金时，有业主大会的，可由业主文员会提交申请;无业主大会的，可由物业提出申请;二者都没有的，可由业主代表提出申请。那么，维修基金怎么算呢房管局工作人员表示，首期维修基金按照下列标准交存，无电梯的房屋，房屋维修基金按每平米35元交存;有电梯的房屋，按每平米65元交存。出售公有住房的，从售房款中提取30%交存。值得注意的是，二手房交易时，也要注意房屋维修基金的过户。房管局工作人员表示，房屋转让双方持双方身份证明、房屋权属证明以及房屋维修基金存缴凭证，便可到房管局办理过户手续。不可图省事，以免事后麻烦。

[律师回复] 银行贷款和住房公积金的住房费用，则按系统的评估价格计算二手房转让的基本程序。房屋委员会的电脑系统对该地区每个地区的最低评估价格、房产税。不同的地区.5%（超过5年的房产证免），不包括房地产中介费。买家和卖家每人都有自己的身份证，有时不同的程序，收到转让收据。许可证是指买方按照转让收据规定的时间，完成转让后，其他转让税费约为数百元，所以建议你去中介了解。注：以上只适用于向房产管理局转让物业及收取的税费，比如可能先交税，原来要交税费。转移支付是指出卖人交纳税款，双方凭其身份证和纳税所有的纳税凭证，由房管局确认完税后的完税凭证。买方拥有原始身份证，然后再交。买卖合同是指出卖人、买受人和居间人（如有的话）签订房产价格、交付方式和付款方式的合同。交货方式是指买卖双方，本人将有关信息向房管局申请房地产转让登记。房地产证五年，不需缴纳个人所得税和营业税，只缴纳契税的1.5%、门票等原件.8%左右。

[律师回复] 下面是一则关于二手房交易没签合同的参考。
从买房签订第一份协议，购房者需要签订的合同可谓是五花八门，下定、交税、办证，样样都要签合同。哪些合同需要引起特别注意？签订这些合同需要注意哪些问题？房产律师表示，每一份协议都是一份有法律意义的有效合同，因此，买卖双方都应该对过程中的合同给予足够的重视。 定金协议细签防违约 有人称“下大定”能防止业主“反水”，但支付定金的金额过大，也会给购房者带来资金风险。购房者在支付高额定金前，须对房屋产权情况作充分了解。 买卖合同仔细写附件 业内人士许先生表示，除了房屋标的、总价、房屋交接、支付房款的时间和方式等基本要素之外，买卖双方还需要对于自己需求的细节在附件中列明。如户口迁移、水、电、煤气、物管等费用的结清与过户等等，凡是你想要但是合同中没列明的条款，都应该在附件里显示出来。 贷款银行可自由选择 才办理完房产抵押的程小姐提醒购房者，当前不少中介公司都有合作的贷款银行，但买二手房你有权选择贷款银行。 规避纠纷，12要点看懂二手房合同范本 有购房者称，中介公司的合同五花八门，而不少初次购房的人，根本搞不懂哪些方面要注意，哪些条款必须约定，结果导致出现问题后，常常无法索取赔偿。如果二手房交易也像商品房交易一样，使用统一规范的合同文本。肯定可以在一定程度上减少交易过程中产生的纠纷，对于规范市场而言，具有积极意义。 规范二手房合同成都走在全国前列 上月初，建设部、国家发改委、国家工商总局发出了《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》，通知中规定，房地产经纪人承办经纪业务，应当采用房地产、工商管理部门制定的房地产经纪合同示范文本，并附有执行该项经纪业务的房地产经纪执业人员的签名。《通知》直指二手房交易市场的文本规范问题，消息披露后，引起了购房者广泛关注。正当购房者翘首以待成都的反应时，市场上已传出新的消息：成都市二手房交易市场已率先试用二手房买卖合同示范文本达半年之久。值得注意的是，这份文本早在2000年就已有初版，经过多次审核修改后，正在进行会审。目前只是在成都二手房市场内试用。成都市二手房交易市场相关负责人称，出于规范市场，目前30多家进入二手房交易市场的品牌中介企业已普遍试用这一文本，目的就是为了尽可能规避交易过程中因合同疏漏而引起的不必要的纠纷。这位负责人表示，在规范二手房市场次序，规范交易文本方面，成都走在了全国前列。成都市二手房交易市场作为区域内惟一的二手房交易市场，管理方此前曾多次出台过类似保障交易安全和便利的措施，比如针对二手房交易市场内的业务，开辟了24小时取件的快速绿色通道；对所有进入市场的公司收取保证金，以便及时赔偿购房者；对入市公司进行资质审核等措施。 市场反应积极合同范本将普遍推广 本报上周报道二手房买卖合同示范文本露面二手房交易市场后，立即成为购房者关注焦点。尤其是一些曾经在二手房交易过程中产生过纠纷的购房者，希望能够了解到在什么地方可以索取合同示范文本，成都市场什么时候可以全面推行统一规范的二手房买卖合同。一何姓购房者打进热线说，自己两个月前在紫荆南路的一家中介公司买了一套房子，经过层层审查后，交了定金，并与中介公司约定证件齐全，就打全款。结果在进行办证时发现，对方没有国土证，何先生立即提出终止交易，但中介方以国土证不影响交易为由拒绝退中介费，由于合同没有明确约定，何先生只有损失数千元不了了之。读者打进热线反映的类似纠纷不在少数，对此，成都市二手房交易市相关负责人表示，新的合同范本详细的约定了不能成交的责任方，类似纠纷发生的机会很小。这位负责人透露，目前这份合同范本已经在工商局进行会审，相信普遍推广的时间不会等太久。如果购房者和中介公司需要合同范本，可以到成都市二手房交易市场索取，最好能在交易市场内进行交易。因为目前市场内已经全面试用新的合同。 购房者要求本报详解合同范本 不少购房者打进热线时表示，希望本报能对合同的一些新的内容进行提示和解读，让购房者在以后的交易中学会维护自己的权益。为此，本报走访了成都市二手房交易市场管理办公室相关负责人和四川君合律师事务所邓律师。设立三方主体是新试用的合同范本最典型的特点，以前的合同多数只针对买卖双方，并不利于保护买卖双方和中介方的利益，对中介方的权利和义务也没有明确约定；由于违约责任规定很简单，但违约的情况、种类很多，中介公司自己的合同很难界定，新文本对违约责任作了

[律师回复]
一、买房遇到一房二卖怎么维权
（一）发生一房二卖两份合同的效力
1、两份合同均未办理登记。两份合同均未办理登记且标的房屋尚未交付的情况，属于两份合同均处于未实际履行的状态，应当以签订在先的合同优先得到履行为优先履行判定标准。
2、两份合同中一份已进行了过户登记，另一份未作过户登记（不管房屋是交付了哪一方）。因房屋的过户登记是物权变更范畴，按物权对世原理、物权公示原理，和物权优先于债权原理，确认已办理过户登记的一方享有房屋所有权。
3、在
第一个买房人已办过户后又卖
第二人的情况下，因这时出卖人已没有所有权，所以他的
第二次卖房是无效的。
（二）遇一房二卖时购房者的维权一房二卖，指出卖人先后或同时以两个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人。又称房屋的二重买卖。房屋买卖合同关系成立后，房屋出卖人全面、正确地履行合同，是合同的效力最重要的表现，也是出卖人最主要的义务。但在一房二卖情况下，由于标的物的特定性，一般而言，不可能出现出卖人同时履行两个合同的情况。也就是说，出卖人在履行了一个合同后，对另一合同的履行必然产生违约问题。“一房二卖”，应依《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。如卖房者是非房地产开发企业的一般人，对其违约的处理与法律适用。这种情况下，争议的处理应以合同法作为基础，向违约者主张违约责任。这时，不能主张惩罚性赔偿责任，而只能主张返还购房款及利息并赔偿损失。
二、买房遇到一方二卖该怎么办遇到一房二卖情况时，你是否能得到住房，则要看
第三人是否善意购买，以及房屋所有权证的办理情况。
（一）
第三人善意购买房屋如果第三人是善意购房，即他对该住房曾经出售的情况一无所知，在购房的过程中无任何过错，并且已经办理完房产手续，并依法取得了该套住房的房屋所有权证，为了保护善意第三人的合法权益，根据《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第27条的规定：“预售商品房合同签订后，预购方尚未取得房屋所有权证之前，预售方未经预购方同意，又就同一预售商品房与他人签订预售合同的，应当认定后一个合同无效；如后一个合同的预购方已取得房屋所有权证的，可认定后一个合同有效，但预售方给前一个合同的预购方造成损失的，应承担相应的民事责任。”
（二）第三人不是善意购买房屋但如果第三人向房地产公司购买住房时，不完全满足以上所述的条件，即第三人不是善意购房，或者没有办理过户手续，取得房屋所有权证，那么法律不会保护第三人的购房行为。在这种情况下，你可以要求房地产公司继续履行协议，交付你购买的商品房。
（三）损失赔偿根据《中华人民共和国合同法》第113条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者不履行义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。”房地产公司除应当返还你已经交纳的40万元房款外，还应当赔偿你履行购房协议后可以获得的利益。因房地产公司违约所造成的直接损失和你的既得利益的损失，均应当由该房地产公司负责赔偿。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 签订二手房买卖合同后，卖方违约不卖，可以按照法律规定和合同约定追究卖方的违约责任。通常房屋买卖合同约定的定金，卖方应该双倍返还定金给买方。《合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”《合同法》第一百零八条规定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”《合同法》第一百一十五条规定：“收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”

[律师回复] 对于这个问题，解答如下, 二手房买卖违约金的计算方法 合同约定违约金数额或者计算方法的，一般以合同约定为准。但根据法律规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以适当减少。 当事人以约定违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。虽然仅仅适用于商品房买卖合同，但对于二手房买卖也是具有参考价值的。 我国二手房市场毕竟属于一个新兴市场，二手房交易的各项环节还存在着一些问题和漏洞，交易风险相对于新房来说是较大的。因此，消费者在购买二手房时，要注意各个环节，提高警惕，了解相关知识，从而规避风险，早日购买到自己心仪的房子。

[律师回复] 二手房自行成交网上签约流程 1、买卖双方达成成交意向，并就合同条款协商一致; 2、买卖双方填写《存量房买卖合同信息表(自行成交)》并持房屋所有权证和身份证件等到网签服务窗口申请网上签约; 3、窗口工作人员将信息表有关信息录入网上签约系统，打印合同 第一部分内容(1-4条)，交买卖双方核对确认。 4、窗口工作人员将《存量房买卖合同》、《存量房买卖合同信息表(纳税)》、《存量房交易结算自信自行划转声明》、《转移登记申请书》和《办理转移登记服务指南》交给买卖双方; 5、买卖双方根据约定填写买卖合同 第二部分相关条款内容，并在一式四份的合同上签字或盖章后，合同依法生效; 6、买卖双方持《存量房买卖合同信息表(纳税)》及其它相关材料到地税部门办理纳税手续;补交土地出让金或土地收益等价款;并按《办理转移登记服务指南》持有关材料到权属登记窗口办理转移登记手续; 7、权属登记部门审核合格后，发放房屋所有权证。