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刚买的二手房发现楼板开裂怎么办
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2024-09-11
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杜强吉律师
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专家导读
在二手房交易中，房屋开裂是购房者可能面临的问题。
根据购房合同，购房者有权要求开发商承担修理和赔偿的责任。但是，如果房屋已经超过保修期限，维修责任将由购房者自己承担。如果开裂问题严重到影响房屋的正常使用，购房者有权选择退房。因此，购房者在购买二手房时，应该认真了解房屋的保修期限和维修责任，以避免因房屋开裂等问题而带来不必要的麻烦和损失。
一、刚买的二手房发现楼板开裂怎么办
在二手房交易过程中，若出现房屋开裂现象，购房者有权依据所签订的购房合同，向开发商提出修理并赔偿相关损失的要求。
然而，倘若该房屋早已超出保修期限，那么相应的维修责任便需要由购房者自行承担。若因房屋开裂问题严重到无法正常交付使用，购房者则有权利选择退房处理。
《商品房销售管理办法》第三十五条
商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
二、刚买的二手房要拆迁怎么办理拆
1、关于房屋拆迁所涉及到的赔偿标准，主要包括以下几个方面:
首先是拆迁补偿费用，其数额将根据被拆迁房屋的结构以及其折旧程度来进行划分档次，然后按照每平米的价格进行精确计算;
其次是周转补偿费用，这部分费用主要是用来补偿那些因为临时居住环境不佳而面临困难的被拆迁房屋住户，具体的计算方式是按照被拆迁房屋住户的人口数量，每个月给予相应的补贴;
最后是奖励性补偿费用，这部分费用的具体金额会根据本地的实际情况以及国家相关政策来进行确定。
2、在房屋补偿费用中（也就是我们通常所说的房屋重置费），这部分费用主要是用来补偿被拆迁房屋所有者因房屋被拆除而遭受的经济损失，其计算方法是根据被拆迁房屋的结构以及其折旧程度来进行划分档次，然后按照每平米的价格进行精确计算。
至于周转补偿费用，它主要是用来补偿被拆迁房屋住户由于临时居住环境不佳或者自行寻找临时住所而带来的不便，具体的计算方式是按照被拆迁房屋住户的人口数量，每个月给予相应的补贴。
最后是奖励性补偿费用，这部分费用主要是用来激励被拆迁房屋住户积极配合房屋拆迁工作，或者主动放弃某些权益，例如自愿迁移至郊区或者不要求拆迁单位提供安置住房等，房屋拆迁补偿费用的各个项目的具体标准将会由当地的人民政府根据本地的实际情况以及国家相关法律政策来进行最终确定。
3、在计算房屋拆迁补偿价格时，我们可以采用以下公式:
房屋拆迁补偿价格=宅基地区位补偿价格×宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价格。
作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：
（一）被征收房屋价值的补偿；
（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；
（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。
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途径一：与开发商直接交涉协商
业主可以本着有理有据，平等协商的态度和诚意和开发商商谈解决问题的办法，这种做法适用于小的质量问题和讲信誉的开发商，这种方法化解矛盾会比较顺畅双方不会浪费更多的财力和物力。
如果购房者在直接找开发商协商和解时，需注意以下三个方面的问题：
1、准备好充足的证据和必要的证明材料。
2、要坚持公平合理、有理有据的原则。在与开发商协商时，要阐明事实提出自己合理的要求。也可依据法律条文，以达成问题的尽快解决。
3、要注意下上和资料的时效性。如果在证据确凿、事实明确的情况下，若开发商还故意推诿、逃避责任，购房者就要果断地采取其它方式来求得问题的解决。
途径二：购房者可直接到消费者协会投诉
如果和开发商协商和解不成，对购房者来说到消费者协会投诉是优化的。消协调解消费纠纷是不收费。
消协调解是在第三者的主持下，以国家法律、法规、规章、政策和社会公德为依据，对消费纠纷当事人进行说服教育、规劝疏导，促使纠纷各方互谅互让，平等协商，自愿达成协议，促使发生纠纷的当事人依法解决纠纷的一种活动。
途径三：找负责相关问题的行政主管机关
对于房子的质量问题，建委是主管机关;但是说到合同，则可以找工商局进行申诉。所谓行政申诉，是指公民、法人和其他组织以书信、等形式向国家及其负责人反映情况、表达意愿的行为。根据《消费者权益保护法》第三十四条的规定，消费者和经营者发生争议的，可以向有关行政部门申诉。
购房者可将相关证明材料提交有关主管，在接到材料后如果情况属实，市建委应当迅速进行调查，对开发商的违法行为，除责令其赔偿购房者损失外，还要对其违法行为给予相应的行政处罚。
途径四：根据原先的约定仲裁
购房者与开发商达成仲裁协议，是通过仲裁解决争议的前提条件。如果双方当事人没有达成仲裁协议，只有一方当事人请求仲裁而另一方当事人已向，仲裁机构则不予受理。根据《仲裁法》的规定，仲裁实行一裁终局的制度，裁决作出后，当事人就同一纠纷再申请仲裁或者向人民的，仲裁委员会或者人民不予受理，但当事人有足够理由不服裁决的，可以收到裁决书六个月内向仲裁委员会所在地人民申请撤销裁决。
途径五：人民提起
如果购房者手中掌握着开发商侵权事实的充足证据，并通过一般的调解途径但终不能解决问题，建议购房者请专业律师，就开发商侵权事实向人民提讼。
这是一种更有力度的解决方式，但相对于其他争议解决方式来说，周期较长，程序也较为复杂，对此购房者应有充分的准备。
途径六：其他途径
如以上途径无效，业主也可以考虑诉诸媒体曝光，利用社会的力量推进维权进度。
买房不易，从看房那一刻直到验房购房者一刻都不能放松警惕，不然一时疏忽将来有可能带来很多麻烦事，遇到这种房屋质量严重出问题，广大购房者一定要联合其他业主一起依据法律正确维权。在验房过程中也可以找专业人员协助，如果房屋存在问题就可以不收房这样避免日后惹麻烦。
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