商品房迟延交付,能否请求解除合同

最新修订 | 2024-09-12
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王淳律师
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专家导读 开发商延期交付安置房构成违约,需承担相应责任,合同中有详细规定的按约执行,否则依法判定。业主有权索要违约金,严重时可解除合同。违约金金额参照同地段类似房屋租金或由评估机构评估。如双方在合理期限内未履行义务,另一方可申请解除合同。在维权时,首推与开发商协商。
商品房迟延交付,能否请求解除合同

一、商品房迟延交付,能否请求解除合同

在此,我们首要明确的是,若开发商未能按时交付安置房,无疑将被判定为违反了相关条款。

既然这一前提得到确认,那么他们便应当负起相关的违约责任

对于违约责任的具体实施方式,通常都已在商品房买卖合同中详细规定。

在合同中已有严谨且详尽约定的情况下,自然是需严格遵照执行,但若未见违约责任的具体条款,那就需要依据相关的法律法规来界定违约责任的具体内容。

根据相关法律法规的规定,开发商未能按时交付安置房,那么业主可有权向其索取违约金

同时,符合某些特定条件的话,甚至有权提出解除购房合同

至于违约金的具体额度,依规定,违约金数额或损失赔偿额可参考以下几个标准来认定:

若是未按期交付已投入使用的住房,按照实际延迟交付使用该住房期间,有关管理部门所披露或由具资质的房地产评估机构进行评估并公开发布的同地段类似房屋的租金标准来确定。

又由于开发商或业主任何一方迟迟不履行相关义务(如交付房屋或支付购房款),经过适度催促但仍在3个月之内无法得到有效解决,当事人便可据此申请解除合同。

对于业主如何维护自己的权益问题,建议您首先尝试与开发商进行沟通和协商。

《中华人民共和国民法典》第五百六十三条:有下列情形之一的,当事人可以解除合同:

(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;

(二)在履行期限届满前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;

(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

(五)法律规定的其他情形。

二、商品房迟延交付是否可请求解除合同

在此,我们首要明确的是,若开发商未能按时交付安置房,无疑将被判定为违反了相关条款。

既然这一前提得到确认,那么他们便应当负起相关的违约责任。

对于违约责任的具体实施方式,通常都已在商品房买卖合同中详细规定。

在合同中已有严谨且详尽约定的情况下,自然是需严格遵照执行,但若未见违约责任的具体条款,那就需要依据相关的法律法规来界定违约责任的具体内容。

根据相关法律法规的规定,开发商未能按时交付安置房,那么业主可有权向其索取违约金。

同时,符合某些特定条件的话,甚至有权提出解除购房合同。

至于违约金的具体额度,依规定,违约金数额或损失赔偿额可参考以下几个标准来认定:

若是未按期交付已投入使用的住房,按照实际延迟交付使用该住房期间,有关管理部门所披露或由具资质的房地产评估机构进行评估并公开发布的同地段类似房屋的租金标准来确定。

又由于开发商或业主任何一方迟迟不履行相关义务(如交付房屋或支付购房款),经过适度催促但仍在3个月之内无法得到有效解决,当事人便可据此申请解除合同。

对于业主如何维护自己的权益问题,建议您首先尝试与开发商进行沟通和协商。

《中华人民共和国民法典》第五百六十三条:有下列情形之一的,当事人可以解除合同:

(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;

(二)在履行期限届满前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;

(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

(五)法律规定的其他情形。

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[律师回复] 根据你的问题解答如下, 个体工商户及其从业人员从申报之月起缴纳社会保险费,同时计算缴费年限。个体工商户及其从业人员参加基本养老保险基本养老保险费以全省上年在岗职工月平均工资作为本人缴费基数,按照20的比例缴纳基本养老保险费。基本养老保险个人账户的养老保险费按照缴费基数的8记入,并按照省公布的个人账户利率记息。个体工商户及其从业人员到其它单位就业的,养老保险档案和个人账户随同转移。个体工商户及其从业人员死亡或退休后死亡的,其个人账户储存额余额本息,可一次性支付给死者生前指定的受益人或法定继承人。扩展资料个人参加社保能够得到社会最基本的保障,是非常有必要的,那么个人参加社保有哪些注意事项呢?以下就该部分问题进行详细介绍。
1、只能参加养老、生育、医疗保险三险,不能参加工伤、失业险。
2、被保险人初次缴费6个月后发生的大病医疗费用,方可享受大病医疗保险待遇。参加大病医疗保险的被保险人须连续缴费,不应间断。逾期三个月未缴费的,视为间断。间断前连续缴费满5年并没有报销过大病医疗费的。其再次缴费的时间前后相加连续计算;缴费不满5年或虽满5年但享受了大病医疗保险待遇的,其再次缴费时,6个月以后发生的大病医疗费用,按本办法的规定享受大病医疗保险待遇。 并且,只报销一次性住院的医疗费用超过1300元的,门急诊费用不予报销。
3、申领银行“医保借记卡”时如用的不是18位身份证,请及时到银行变更并到职介或人才进行登记,否则社保中心无常划款。
4、保证银行“医保借记卡”中存款足够划帐且在划帐后留有至少10元的余额。
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6、每年4月开始保险基数变更,收费会有变化,建议在每年4月前使银行“医保借记卡”中余额不少于400元,可在4月底去银行打印对帐单以了解新一年度缴费标准。
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怎么请求支付迟延履行金
[律师回复] 根据你的问题解答如下,
一、怎么请求支付迟延履行金
迟延履行金,是被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行义务时,由人民裁定,由被执行人交纳用以弥补申请人损失,同时惩诫被执行人违法行为的款项,属人民执行权调控的范畴,在执行程序中适度掌握。裁定不履行法律义务的被执行人支付迟延履行金,既有弥补申请人损失的合理性,又具有制裁违法的惩罚性,同时,也有利于维护法律权威,营造良好的司法环境,培植社会法制观念。但在司法实践中,迟延履行金往往被忽视、放弃,所用极少,没有发挥应有的作用,使执行权显得苍白无力,有悖立法本意。
迟延履行金在法律规定和司法解释中规定的适用范围是比较广泛的,无论制止性责任(排除妨碍,消除危险),补偿性责任(返还财产、恢复原状、修理、重作、更换、恢复名誉、赔礼道歉),还是惩罚性责任(违约金、赔偿金),如果迟延履行法定义务,都应承担迟延履行责任。对此,民事诉讼法第二百三十二条规定:“被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的,应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的,应当支付迟延履行金”。这里没有除外规定,只要有给付金钱和为一定行为,不为一定行为的法定义务,均适用本条。
二、在具体适用中应当明确如下几点
一是申请人不必请求。因该项法律规定具有补偿性和惩罚性双重功能,除非申请权利人明示放弃,人民应当严格依照法律规定,依职权作出裁定,充分显示法律的严肃性、司法的权威性和主动性。因此,最高人民法院《关于适用民事诉讼法若干问题的意见》第二百九十五条规定“无论是否给申请人造成损失,都应当支付迟延履行金”。
二是作为执行依据的法律文书中不必确定。迟延履行金是执行程序中的规定,审判文书和其他作为执行依据的法律文书中不必作出确定,特别是调解书和行政决定、仲裁文书、公证文书一般都没有如不履行义务要承担什么后果的条款,这不影响裁定支付迟延履行金。但应当注意的是,部分有给付金钱内容的法律文书,裁决或调解文书中的双倍支付利息至付清之日止的条款,这实质上已明确了迟延履行的责任,不能再另外裁定支付迟延履行金。
三是其他执行措施不能除斥该条规定。在执行实践中,因被执行人拒不履行义务,可能会受到有关的法律追究,如罚款、拘留等,人民也可能采取其他措施完成了法律文书确定的义务,如按照民事诉讼法第二百三十一条的规定“强制执行或者委托有关单位或者其他人完成,费用由被执行人承担”,但都不影响迟延履行金的支付。
四是司法解释已经明确的三种迟延履行金金额数的确定。最高《关于适用民事诉讼法若干问题的意见》明确了三点:
(1)计算时间自判决、裁定和其他法律文书指定的履行期间届满的次日起计算。
(2)金钱支付的加倍利息是指在按同期贷款最高利率计付的债务利息基础上增加一倍,而不是按同期同类贷款利率计算。
(3)造成损失的,双倍补偿申请人受到的损失,只要其提供足够证据证明受到经济损失,就应严格遵照规定执行。
五是几种特殊情况的处理。民事诉讼法和司法解释除对迟延履行金钱给付和造成损失如何处理规定明确外,其他情况都比较模糊。迟延履行金应当由人民根据案件情况决定,按照补偿性和惩罚性的双重立法本意处理好几种情况。
(1)有价证券、票据和种类物的价款,应当按照给付金钱义务,以实际面值和市场价值计算,以同期最高利率的双倍支付迟延履行金。
(2)执行标的为特定物因原物不在无法返还的,在按照《若干问题的意见》第二百八十四条折价赔偿时,应以所折算价款为准,按给付金钱义务计算迟延履行金。
(3)按照民事法第二百三十一条规定,人民法院强制执行或者委托有关单位或者其他人完成某一法定行为,排除妨碍,消除危险,恢复原状、修理等费用由被执行人承担,在此同时仍应以实际支出费用数额为限,另处迟延履行金。
(4)为一定行为的执行案(恢复名誉、赔礼道歉)的迟延履行金,应比照为一定行为的费用双倍以内支付,如在某一报刊载文恢复名誉需500元,则应裁定被执行人以1000元为限支付迟延履行金。
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迟延付款是否能约定解除
在现实生活中,很多人常常因为对法律知识了解的很少,而导致自己没有办法去维护自己的合法权益。所以我们需要多多了解一些于自己息息相关的法律知识,本篇文章为您整理了一些关于迟延付款是否能约定解除的法律知识,请阅读文章详细内容了解。
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合同事务
商品房质量问题可以要求解除合同吗?
[律师回复] 解答如下,   最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定了买受人因商品房存在质量问题时,可以解除《商品房买卖合同》并可要求出卖人承担赔偿责任的两种情形。  
第一种:买受人因商品房主体质量经鉴定不合格可以解除合同并要求赔偿损失的情形。根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》相关规定:“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经验收确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。”这种情况出现的质量问题一般表现为:地基下沉、房屋倾斜、承重结构变形、墙体开裂等严重的质量问题。根据《建筑法》相关规定:“建筑物在合理使用寿命内,必须确保地基基础工程和主体结构的质量。”因此地基基础工程和主体结构在合理的使用年限内一旦出现质量问题,即使买受人已经接受该商品房,仍有权解除合同并要求出卖人承担赔偿责任。  
第二种:因商品房存在质量问题严重影响正常居住使用的,买受人可以解除合同并要求赔偿损失的情形。根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定,因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。同时根据《合同法》明确规定解除合同的条件,即“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。可见商品房的质量问题如果已经严重影响到买受人的安全和健康,已经严重影响到买受人享用与房屋价值相应的舒适和美观,已经严重影响到买受人享用商品房正常使用功能和用途的,应认定为严重影响居住使用的,买受人可以解除合同并要求出卖人承担赔偿责任。  因此,张非,如果你购买的商品房经多次修整仍没有修复,的确已经严重影响到你使用商品房的正常功能,你可以要求解除合同并要求开发商承担赔偿责任。
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延迟交付能够解除合同吗
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合同事务
受领迟延受领迟延后果是什么
[律师回复] 您好,对于您提出的问题,我的解答是, 如前述,债权人通常没有受领的义务,只是在特殊情况下,如法律有特别规定或合同当事人有特别约定时,债权人才有受领的义务。当债权人负有受领的义务时,债权人违反此义务构成迟延的,债权人应负债的不履行的法律后果。债权人没有受领义务时,债权人迟延的法律后果如下:
1、债务人的注意义务减轻。在没有债权人迟延的情况下,债务人应依债的内容履行债务,原则上对轻过失也应负责。而在债权人迟延时,债务人的注意义务减轻。
2、债务人可自行消灭债务。债权人迟延后,债的标的物为动产的,债务人可以以提存的方式消灭债务。标的物不适于提存的,或者提存费用过高的,债务人依法可以拍卖或者变卖标的物,提存所得价款。
3、债务人解除合同。债务人解除合同须要在法律的规定下进行。我国《合同法》第259条规定:“承揽工作需要定作人协助的,定作人有协助的义务。定作人不履行协助义务致使承揽工作不能完成的,承揽人可以催告定作人在合理期限内履行义务,并可以顺延履行期限;定作人逾期不履行的,承揽人可以解除合同”。
4、停止支付利息。债权人迟延后,因金钱债务所生的利息债务,自受领迟延时起向后消灭。
5、缩小孳息返还范围。依照债的内容,债务人有收取由标的物所生的孳息的义务,并负有将其返还债权人的义务。在债权人迟延后,债务人仅须返还已经收取的孳息,对标的物以后所生的孳息不负收取的义务;对已经收取的孳息,就其减少或者灭失,仅在具有故意或者过失时负责。
6、债务人有权请求标的物的保管费用和因债权人迟延而增加的必要费用。
7、债权人应赔偿债务人因此受到的损失。
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开发商延迟交付业主要如何维权
[律师回复] 您好,关于开发商延迟交付业主要如何维权这个问题,我的解答如下, 开发商延迟交付业主要怎么维权
对于普通业主而言,首先要在合同上好好下功夫,随后,清楚地了解在整个的交付环节中如何正确应对,如何做好相关证据的固定或保全,这样即便与开发商发生了难以协商的纠纷,一样可以在人民的主持下获得胜诉。  

一,要确认开发商是否延期交房。由于消费者在与开发商签订购房合同时,往往都会约定逾期交房违约金的赔偿问题,所以,开发商通知交房时业主要留心开发商交付的时间,以确认开发商是否违约。
建设部《关于加强住宅工程质量管理的若干意见》明确了开发商应当向社会公示工程竣工时间,业主在签订合约时可以对照前述竣工时间计算出开发商在合同中应当交付房屋的时间,如两个时间相差悬殊,则必有一时间为虚假承诺,业主可以在签约前就此向开发商要求加大违约责任的力度。  

二,要留心相应的配套设施是否到位。很多涉房案件起因于配套设施安装不齐全、不到位而产生,而合同中所约定的配套设施的数量、种类、质量、验收标准要以国家的规定和双方在合同中的约定为准;另外,配套设施是否按期、按时交付的违约责任的承担也是由双方的合同约定,因此,业主在接收房屋前要实地考察配套设施的到位情况,如果交付情况与合同约定不符且足以影响业主的正常生活,业主可以按照合同约定或根据实际情况认为房屋尚不具备交付的条件,有权拒绝接受开发商的交付。
开发商延迟交付业主要怎么维权
[律师回复] 对于开发商延迟交付业主要怎么维权这个问题,解答如下, 开发商延迟交付业主要怎么维权
对于普通业主而言,首先要在合同上好好下功夫,随后,清楚地了解在整个的交付环节中如何正确应对,如何做好相关证据的固定或保全,这样即便与开发商发生了难以协商的纠纷,一样可以在人民的主持下获得胜诉。  

一,要确认开发商是否延期交房。由于消费者在与开发商签订购房合同时,往往都会约定逾期交房违约金的赔偿问题,所以,开发商通知交房时业主要留心开发商交付的时间,以确认开发商是否违约。
建设部《关于加强住宅工程质量管理的若干意见》明确了开发商应当向社会公示工程竣工时间,业主在签订合约时可以对照前述竣工时间计算出开发商在合同中应当交付房屋的时间,如两个时间相差悬殊,则必有一时间为虚假承诺,业主可以在签约前就此向开发商要求加大违约责任的力度。  

二,要留心相应的配套设施是否到位。很多涉房案件起因于配套设施安装不齐全、不到位而产生,而合同中所约定的配套设施的数量、种类、质量、验收标准要以国家的规定和双方在合同中的约定为准;另外,配套设施是否按期、按时交付的违约责任的承担也是由双方的合同约定,因此,业主在接收房屋前要实地考察配套设施的到位情况,如果交付情况与合同约定不符且足以影响业主的正常生活,业主可以按照合同约定或根据实际情况认为房屋尚不具备交付的条件,有权拒绝接受开发商的交付。
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延迟交付可以解除合同吗
很多时候我们会发现,其实无论我们是在购物、出行、学习还是工作中,都是离不开法律知识的,我们应该要学会运用法律的武器来保护好自己的合法权益。如果您的生活正面临着与延迟交付可以解除合同吗相关的问题而无法解决的话,那么可以从本文内容中来寻找答案。
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合同事务
受领迟延是什么意思,受领迟延的效力是什么,受领迟延的
[律师回复]
一、受领迟延是什么意思
(一)受领迟延的定义受领迟延,是指债权人对于债务人已经提供的给付,未为受领或未为其他给付完成所必须的协助的事实。债权人迟延包括两个方面的内容,一是受领迟延,另一是债权人未尽其他协助义务。其中,受领迟延是债权人迟延的最常见的表现形式。
(二)受领迟延的构成要件债权人迟延须同时具备以下条件:
1、须债务人的履行需要债权人的协助
2、须债务已届履行期
3、须债务人已经履行
4、须债权人不为或者不能受领债权人不为受领,包括债权人拒绝受领和需要债权人协助而债权人不为协助两种情形。不能受领,指债权人因为自身的原因,客观上无法受领,如债权人下落不明等。
二、受领迟延的效力是什么债权人自债务人提出履行时起,负迟延责任。受领迟延产生以下效果:
(一)债务人不能免除履行义务债权人受领迟延的,债务并不消灭,债权人仍可随时请求履行,储备人仍府当继续履行。
(二)债务人减轻责任
1、注意义务减轻。在债权人迟延中,债务人仅就故意或重大过失行为负责任。亦即,仅须尽一般人的注意义务,而无须处理与自己事务相同的注意义务或善良管理人的注意义务。
2、孳息(孳息指由原物所产生的额外收益)返还义务缩小。债务人应返还的标的物有孳息产生的,债务人有依照一定经济方法,注意收取孳息,并交付于债权人的义务。例如,《合同法》第三百七十七条规定:“保管期间届满或者寄存人提前领取保管物的,保管人应当将原物及其孳息归还寄存人。”但在债权人受领迟延后,债务人仅须返还已收取的孳息。这意味着,债权人受领迟延的,债务人应免除收取孳息的义务。
3、免除支付利息。对于金钱债务,在债权人受领迟延后,债务人无须支付利息。此处利息不仅指法定利息,亦指约定利息。利息为利用原本的对价,在债权人受领迟延后,债权人仍可随时请求清偿原本,债务人须时刻做清偿的准备,既无利用原本的机会,也就无支付利息的义务。
(三)债务人有权请求偿还额外费用债权人受领迟延的,债务人可请求其赔偿提出及保管标的物的必要费用。例如,仓储费用、保险费、维护费、动物的饲料等。履行费用,除法律另有规定或当事人另有约定外,本应由债务人负担,但债权人受领迟延而导致债务人增加的履行费用,既然是由于债权人的原因造成的,依照诚信原则,自然不能再让债务人负担。
(四)债务人有权提存标的物而消灭债务由前所述,债务人在债权人受领迟延后,债务人对标的物仍有保管及维护义务,这不免给债务人造成不必要的麻烦和承担过多的责任。鉴于债务人所处不利情形,法律特别赋予债务人摆脱债务的方法,即提存。
什么是受领迟延,受领迟延的效力
[律师回复]
一、受领迟延是什么意思
(一)受领迟延的定义受领迟延,是指债权人对于债务人已经提供的给付,未为受领或未为其他给付完成所必须的协助的事实。债权人迟延包括两个方面的内容,一是受领迟延,另一是债权人未尽其他协助义务。其中,受领迟延是债权人迟延的最常见的表现形式。
(二)受领迟延的构成要件债权人迟延须同时具备以下条件:
1、须债务人的履行需要债权人的协助
2、须债务已届履行期
3、须债务人已经履行
4、须债权人不为或者不能受领债权人不为受领,包括债权人拒绝受领和需要债权人协助而债权人不为协助两种情形。不能受领,指债权人因为自身的原因,客观上无法受领,如债权人下落不明等。
二、受领迟延的效力是什么债权人自债务人提出履行时起,负迟延责任。受领迟延产生以下效果:
(一)债务人不能免除履行义务债权人受领迟延的,债务并不消灭,债权人仍可随时请求履行,储备人仍府当继续履行。
(二)债务人减轻责任
1、注意义务减轻。在债权人迟延中,债务人仅就故意或重大过失行为负责任。亦即,仅须尽一般人的注意义务,而无须处理与自己事务相同的注意义务或善良管理人的注意义务。
2、孳息(孳息指由原物所产生的额外收益)返还义务缩小。债务人应返还的标的物有孳息产生的,债务人有依照一定经济方法,注意收取孳息,并交付于债权人的义务。例如,《合同法》第三百七十七条规定:“保管期间届满或者寄存人提前领取保管物的,保管人应当将原物及其孳息归还寄存人。”但在债权人受领迟延后,债务人仅须返还已收取的孳息。这意味着,债权人受领迟延的,债务人应免除收取孳息的义务。
3、免除支付利息。对于金钱债务,在债权人受领迟延后,债务人无须支付利息。此处利息不仅指法定利息,亦指约定利息。利息为利用原本的对价,在债权人受领迟延后,债权人仍可随时请求清偿原本,债务人须时刻做清偿的准备,既无利用原本的机会,也就无支付利息的义务。
(三)债务人有权请求偿还额外费用债权人受领迟延的,债务人可请求其赔偿提出及保管标的物的必要费用。例如,仓储费用、保险费、维护费、动物的饲料等。履行费用,除法律另有规定或当事人另有约定外,本应由债务人负担,但债权人受领迟延而导致债务人增加的履行费用,既然是由于债权人的原因造成的,依照诚信原则,自然不能再让债务人负担。
(四)债务人有权提存标的物而消灭债务由前所述,债务人在债权人受领迟延后,债务人对标的物仍有保管及维护义务,这不免给债务人造成不必要的麻烦和承担过多的责任。鉴于债务人所处不利情形,法律特别赋予债务人摆脱债务的方法,即提存。
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