商品房买卖是债务纠纷吗

最新修订 | 2024-10-12
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包敬立律师
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专家导读 在交易活动中,买卖合同是一种常见的契约形式,用来明确买卖双方的权利和义务。它的本质是一种债权合同,属于债权范畴。民法典明确了债权和物权的定义,其中债权是基于法律行为而产生的权利义务关系,而物权则涉及对财产的绝对控制。买卖合同就是一个典型的债权行为,它反映了债权和物权之间的差异。通过买卖合同,买方有权要求卖方按照合同约定交付货物或提供服务,而卖方则有义务履行这一约定。这种权利和义务的关系构成了债权。然而,在买卖合同中,卖方并没有直接将财产的所有权转移给买方,买方只是获得了对财产的请求权,这体现了物权和债权的区别。总的来说,买卖合同的订立和履行体现了债权和物权的重要区别,同时也反映了交易活动中财产流转和权利保障的基本规则。
商品房买卖是债务纠纷吗

一、商品房买卖是债务纠纷

在法律体系中,买卖合同与债权合同的关系呈现出上下级之分,这意味着买卖合同作为一种特定类型的合同可被归入债权合同的范畴之内。

民法典中明确规定了债权和物权两种基本权利形式。

其中,债权是指在一定的法律行为基础上产生的民事主体之间的权利与义务关系;

而物权则主要涉及到人们对于财产的绝对控制权

因此,从这个角度来看,买卖合同无疑是一种典型的债权行为。

《民法典》第五百九十五条

 买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人,买受人支付价款的合同。

第五百九十六条

 买卖合同的内容一般包括标的物的名称、数量、质量、价款、履行期限、履行地点和方式、包装方式、检验标准和方法、结算方式、合同使用的文字及其效力等条

款。

二、商品房买卖纠纷是否适用诉讼时效

关于商品房交易纠纷提交至司法机构进行审理过程中的时效限制问题,我们做出如下说明与解读:

首先,就商品房买卖合同引发的争议案件而言,其所受制的诉讼时效既有明确的规定,但其中也包含了某些例外情况。具体来说,此类纠纷在进入法律程序后,应以三年内作为有效的诉讼时效予以遵守。然而,若此类纠纷的核心诉求在于对房屋归属权的主张,那么这一部分并不受诉讼时效的影响,当事人依然有权利在任何时间提出上诉。

其次,关于需要向人民法院寻求权益维护时,所涉及到的诉讼实效问题,其总时长设定在三年之内。在此期限内,权益人知晓或理应得知自身权益受损且需承担相应义务者之日起,即可开始计算诉讼有效期。值得注意的是,如权益人的权益因遭受损害而超过二十年仍未提出申诉,则人民法院将不再受理此案,但在特殊情况下,可根据权益人的申请批准延期。

最后,针对不适用诉讼时效的几种特殊情况:包括要求停止侵权行为、排除干扰、消除潜在威胁;对于不动产或已注册的动产权利人的返还财产请求;抚养费赡养费或者扶养费方面的请求权等。

在此特别提醒大家:天道酬勤,尽可能早地了解自己的权益需求,及时寻求合理维权途径,才能有效保障自身利益。《民法典》第一百八十八条

向人民法院请求保护民事权利诉讼时效期间为三年。法律另有规定的,依照其规定。

诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的,依照其规定。但是,自权利受到损害之日起超过二十年的,人民法院不予保护,有特殊情况的,人民法院可以根据权利人的申请决定延长。

三、商品房买卖违约责任有哪些规定和条件

在大型商住楼的销售交易之中,所产生的违约责任通常会涵盖如下几个方面:首先,对于卖方来说,如果未能按照约定的期限交付该房产,这无疑构成了一种违约行为,他们将需要为此承担相应的逾期交房责任,这种责任可能涉及到向买方支付违约金,或者是对买方造成损失进行赔偿等等。其次,倘若房屋的品质并没有达到事先约定的标准,诸如存在着严重的质量缺陷而给实际使用造成了极大的困扰,那么卖方便必须负起责任去进行修复,或者是承担相应的赔偿责任。再者,卖方在提供有关这处房产的相关重要信息时,如权属瑕疵、抵押状况等,如果未能做到如实告知,同样属于一种违约行为。对于买方来说,如果未能按照约定的条款及时间来交付房款,甚至是拒绝接受这处房产,这些行为同样视为违反了相应的协议。至于违约责任的具体规定以及触发条件,主要来源于双方签署的大型商住楼销售合同,同时也受到了相关法律法规的严格制约。例如,《中华人民共和国民法典》中就有明确的规定,涉及到合同的履行以及违约责任的处理方式。在判断违约责任的过程中,我们需要全面地考虑到合同中的各项约定、违约行为的性质及其可能带来的后果等多重因素。

买卖合同属于债权合同范畴,民法典定义了债权与物权。债权基于法律行为产生的权利义务关系,物权涉及对财产的绝对控制。买卖合同是典型的债权行为,体现了债权与物权的区别。

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[律师回复] 王某与某房地产开发公司签订了一份商品房买卖合同,合同约定了买卖的价格和房屋的交付时间。此后,王某依约支付了约定的合同价款,房地产开发公司将商品房房交付王某使用,未办理产权登记手续。另王某又与李某签订了一份买卖合同,约定将从某房地产开发公司购得的商品房以每平方米高于原购入价500元卖给李某。但后因此房价格上涨,王某拒不办理产权登记手续且主张其与李某的买卖合同无效,李某因之诉至。
本案审理中首要的一点是认定王某与李某间买卖合同的效力如何,对此有三种意见。
第一种意见认为合同无效,理由为:买卖合同违反了《城市房地产管理法》无产权房屋不得买卖的禁止性规定。
第二种意见认为合同效力待定,理由为:王某未取得产权而处分他人财产,是无权处分,无权处分的合同效力待定。
第三种意见认为合同有效,理由为:王某将其对房屋开发公司的债权转让给了自己,这一债权转让合同符合当事人的意思自治,并不违反法律强制性规定。
审理本案的
第一关键在于对认定李某与王某间房屋买卖合同的效力,结合上文的分歧意见,我们归纳出本案中有争议的法律问题为:王某与李某的买卖合同是否违反法律的强制性规定王某将转让商品房的行为是无权处分还是有权处分如果上述行为是无权处分,那这一行为的效力如何如果上述行为是有权处分,那这一行为是否属于债权让与。现分析如下:
《合同法》第52条第1款的第5项规定,违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。因此,违反法律和行政法规的强制性规定是认定合同无效的重要依据之一。王某认为根据《城市房地产管理法》第37条第1款的第6项规定,未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。其与李某所订立的合同违反了这一强制性的规定,故为无效。我们认为,这一规定不是《合同法》第52条所谓的强制性条款,第
一、在法理上,凡法律条文冠以“不得”等字样不必然代表此条文为强制性条款,也可以是带有指引性质的条款第
二、《城市房地产管理法》是颁布的法律,此法的颁布带有浓厚的行政管理色彩,在立法技术上多用“不得”等字样来表达方便行政的寓意。同时在立法的内容上也没有充分考虑到当下的商品房交易状况,有滞后性第
三、从《合同法》鼓励交易的原则出发,对实践中如王某与李某相类似的买卖合同都认定为无效不利用物价值的有效且充分使用,所以在审判实践中,应尽量减小合同无效的范围第
四、买卖合同标的物的特征表明,其标的物无须是现已存在的物或现属于出卖人的物,即使是非房屋所有权人也可能成为房屋的出卖人。综上,以本案讼争买卖合同违反《城市房地产管理法》的强制性规定而无效的观点是错误的。
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商品房买卖合同纠纷案例
[律师回复] 根据你的问题解答如下, 王某与某房地产开发公司签订了一份商品房买卖合同,合同约定了买卖的价格和房屋的交付时间。此后,王某依约支付了约定的合同价款,房地产开发公司将商品房房交付王某使用,未办理产权登记手续。另王某又与李某签订了一份买卖合同,约定将从某房地产开发公司购得的商品房以每平方米高于原购入价500元卖给李某。但后因此房价格上涨,王某拒不办理产权登记手续且主张其与李某的买卖合同无效,李某因之诉至。
本案审理中首要的一点是认定王某与李某间买卖合同的效力如何,对此有三种意见。
第一种意见认为合同无效,理由为:买卖合同违反了《城市房地产管理法》无产权房屋不得买卖的禁止性规定。
第二种意见认为合同效力待定,理由为:王某未取得产权而处分他人财产,是无权处分,无权处分的合同效力待定。
第三种意见认为合同有效,理由为:王某将其对房屋开发公司的债权转让给了自己,这一债权转让合同符合当事人的意思自治,并不违反法律强制性规定。
审理本案的
第一关键在于对认定李某与王某间房屋买卖合同的效力,结合上文的分歧意见,我们归纳出本案中有争议的法律问题为:王某与李某的买卖合同是否违反法律的强制性规定王某将转让商品房的行为是无权处分还是有权处分如果上述行为是无权处分,那这一行为的效力如何如果上述行为是有权处分,那这一行为是否属于债权让与。现分析如下:
《合同法》第52条第1款的第5项规定,违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。因此,违反法律和行政法规的强制性规定是认定合同无效的重要依据之一。王某认为根据《城市房地产管理法》第37条第1款的第6项规定,未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。其与李某所订立的合同违反了这一强制性的规定,故为无效。我们认为,这一规定不是《合同法》第52条所谓的强制性条款,第
一、在法理上,凡法律条文冠以“不得”等字样不必然代表此条文为强制性条款,也可以是带有指引性质的条款第
二、《城市房地产管理法》是颁布的法律,此法的颁布带有浓厚的行政管理色彩,在立法技术上多用“不得”等字样来表达方便行政的寓意。同时在立法的内容上也没有充分考虑到当下的商品房交易状况,有滞后性第
三、从《合同法》鼓励交易的原则出发,对实践中如王某与李某相类似的买卖合同都认定为无效不利用物价值的有效且充分使用,所以在审判实践中,应尽量减小合同无效的范围第
四、买卖合同标的物的特征表明,其标的物无须是现已存在的物或现属于出卖人的物,即使是非房屋所有权人也可能成为房屋的出卖人。综上,以本案讼争买卖合同违反《城市房地产管理法》的强制性规定而无效的观点是错误的。
商品房买卖合同纠纷如何解决?
[律师回复] 根据你的问题解答如下,
一、逾期交付的违约责任
出卖人在房屋没有达到合同约定的交付使用条件的时候就将房屋交付给了买受人,而买受人接收了房屋。如果房屋达到交付条件的时间超过了合同约定的时间,买受人能否要求出卖人承担逾期交房的违约责任
按照双方当事人的合同约定,买受人在接收房屋时应当有权察看房屋达到合同约定交付条件的有关证明文件,因此,无论是出卖人在交房时没有出示这些证明文件,还是买受人明知房屋没有达到合同约定的交付条件而同意接收房屋,双方当事人都以自己的实际行为变更了合同关于房屋交付条件及程序的约定,那么,如果房屋达到交付条件的时间超过了合同约定的时间,买受人不能再依照合同的约定追究出卖人逾期交房的违约责任。
二、《商品房买卖合同》逾期履行违约金如何确定
按合同约定的违约责任为标准来计算违约金合同没有约定的,按逾期履行的天数依逾期贷款利息标准来确定。
三、当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当如何处理
按合同约定来处理。如当事人能举出证据说明其违约行为给对方造成损失的具体数额,则违约金按是否超过损失30为限来进行适当调整。
四、对于出卖人交付不合格房屋的,买受人可采取的救济措施有哪些
买受人采取的补救措施有:
(1)实际履行。买受人所购置的房屋如果地基基础工程及主体结构工程质量出现问题,如果通过加固等能够修复,且确保建筑物安全的,买受人可以请求出卖人依照法律规定及合同约定内容履行义务。实际履行是我国合同履行的一项基本原则,是一方违约以后另一方可以采取的一项主要补救措施。但要考虑违约方能否继续履行及其继续履行的合理性,如果违约方确无力继续履行或继续履行将会付出更大的代价等,均不宜采取此种补救措施。
(2)解除合同。在房屋出现地基基础工程及主体结构工程质量问题后,难以通过修复办法解决的,买受人可请求解除合同。解除合同是一种较严厉的措施,一般禁止当事人在没有任何法定或约定根据的情况下任意解除合同。
(3)违约金及损害赔偿。出卖人交付的房屋不合格,买受人不论是请求实际履行还是解除合同,均不影响请求出卖人支付违约金及承担损害赔偿责任。
(4)违约侵权责任。
五、出卖人交付不合格房屋,买受人采取违约侵权责任措施予以补救的,应注意哪些问题
(1)不法行为造成受害人人身伤害和精神伤害的,即使当事人之间存在着合同关系,也应按侵权责任予以处理,因为合同责任不能对受害人所遭受的人身伤害和精神损害提供补救。
(2)当事人之间存在合同关系,而不法行为仅造成受害人财产损失的,则按合同纠纷处理对受害人更为有利些。
(3)责任竞合的情况下,若当事人事先在合同中约定了双方仅承担合同责任,原则上从其约定。但当事人的约定不能免除其应承担的故意或重大过失的侵权责任,在此情况下,受害人享有两种权利。
如何处理商品房买卖合同纠纷
[律师回复] 您好,对于您提出的问题,我的解答是, 如何处理商品房买卖合同纠纷
一、逾期交付的违约责任
出卖人在房屋没有达到合同约定的交付使用条件的时候就将房屋交付给了买受人,而买受人接收了房屋。如果房屋达到交付条件的时间超过了合同约定的时间,买受人能否要求出卖人承担逾期交房的违约责任?
按照双方当事人的合同约定,买受人在接收房屋时应当有权察看房屋达到合同约定交付条件的有关证明文件,因此,无论是出卖人在交房时没有出示这些证明文件,还是买受人明知房屋没有达到合同约定的交付条件而同意接收房屋,双方当事人都以自己的实际行为变更了合同关于房屋交付条件及程序的约定,那么,如果房屋达到交付条件的时间超过了合同约定的时间,买受人不能再依照合同的约定追究出卖人逾期交房的违约责任。
二、《商品房买卖合同》逾期履行违约金如何确定
按合同约定的违约责任为标准来计算违约金;合同没有约定的,按逾期履行的天数依逾期贷款利息标准来确定。
三、 当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当如何处理
按合同约定来处理。如当事人能举出证据说明其违约行为给对方造成损失的具体数额,则违约金按是否超过损失30%为限来进行适当调整。
四、对于出卖人交付不合格房屋的,买受人可采取的救济措施有哪些
买受人采取的补救措施有:
(1)实际履行。买受人所购置的房屋如果地基基础工程及主体结构工程质量出现问题,如果通过加固等能够修复,且确保建筑物安全的,买受人可以请求出卖人依照法律规定及合同约定内容履行义务。实际履行是我国合同履行的一项基本原则,是一方违约以后另一方可以采取的一项主要补救措施。但要考虑违约方能否继续履行及其继续履行的合理性,如果违约方确无力继续履行或继续履行将会付出更大的代价等,均不宜采取此种补救措施。
(2)解除合同。在房屋出现地基基础工程及主体结构工程质量问题后,难以通过修复办法解决的,买受人可请求解除合同。解除合同是一种较严厉的措施,一般禁止当事人在没有任何法定或约定根据的情况下任意解除合同。
(3)违约金及损害赔偿。出卖人交付的房屋不合格,买受人不论是请求实际履行还是解除合同,均不影响请求出卖人支付违约金及承担损害赔偿责任。
(4)违约侵权责任。
五、出卖人交付不合格房屋,买受人采取违约侵权责任措施予以补救的,应注意哪些问题
(1)不法行为造成受害人人身伤害和精神伤害的,即使当事人之间存在着合同关系,也应按侵权责任予以处理,因为合同责任不能对受害人所遭受的人身伤害和精神损害提供补救。
(2)当事人之间存在合同关系,而不法行为仅造成受害人财产损失的,则按合同纠纷处理对受害人更为有利些。
(3)责任竞合的情况下,若当事人事先在合同中约定了双方仅承担合同责任,原则上从其约定。但当事人的约定不能免除其应承担的故意或重大过失的侵权责任,在此情况下,受害人享有两种权利。
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商品房买卖纠纷怎么判
通常会依据房屋质量受损程度或相关工程保修标准进行裁决。若发现某新购房出现墙体裂痕等质量问题,则需由开发商、卖方以及建设单位共同负责对其进行修复。倘若此类问题已严重影响到购买者的日常居住和使用,那么购买者有权提出相应的赔偿要求。
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房产纠纷
能怎么处理商品房买卖合同纠纷
[律师回复] 您好,对于您提出的问题,我的解答是, 如何处理商品房买卖合同纠纷
一、逾期交付的违约责任
出卖人在房屋没有达到合同约定的交付使用条件的时候就将房屋交付给了买受人,而买受人接收了房屋。如果房屋达到交付条件的时间超过了合同约定的时间,买受人能否要求出卖人承担逾期交房的违约责任?
按照双方当事人的合同约定,买受人在接收房屋时应当有权察看房屋达到合同约定交付条件的有关证明文件,因此,无论是出卖人在交房时没有出示这些证明文件,还是买受人明知房屋没有达到合同约定的交付条件而同意接收房屋,双方当事人都以自己的实际行为变更了合同关于房屋交付条件及程序的约定,那么,如果房屋达到交付条件的时间超过了合同约定的时间,买受人不能再依照合同的约定追究出卖人逾期交房的违约责任。
二、《商品房买卖合同》逾期履行违约金如何确定
按合同约定的违约责任为标准来计算违约金;合同没有约定的,按逾期履行的天数依逾期贷款利息标准来确定。
三、 当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当如何处理
按合同约定来处理。如当事人能举出证据说明其违约行为给对方造成损失的具体数额,则违约金按是否超过损失30%为限来进行适当调整。
四、对于出卖人交付不合格房屋的,买受人可采取的救济措施有哪些
买受人采取的补救措施有:
(1)实际履行。买受人所购置的房屋如果地基基础工程及主体结构工程质量出现问题,如果通过加固等能够修复,且确保建筑物安全的,买受人可以请求出卖人依照法律规定及合同约定内容履行义务。实际履行是我国合同履行的一项基本原则,是一方违约以后另一方可以采取的一项主要补救措施。但要考虑违约方能否继续履行及其继续履行的合理性,如果违约方确无力继续履行或继续履行将会付出更大的代价等,均不宜采取此种补救措施。
(2)解除合同。在房屋出现地基基础工程及主体结构工程质量问题后,难以通过修复办法解决的,买受人可请求解除合同。解除合同是一种较严厉的措施,一般禁止当事人在没有任何法定或约定根据的情况下任意解除合同。
(3)违约金及损害赔偿。出卖人交付的房屋不合格,买受人不论是请求实际履行还是解除合同,均不影响请求出卖人支付违约金及承担损害赔偿责任。
(4)违约侵权责任。
五、出卖人交付不合格房屋,买受人采取违约侵权责任措施予以补救的,应注意哪些问题
(1)不法行为造成受害人人身伤害和精神伤害的,即使当事人之间存在着合同关系,也应按侵权责任予以处理,因为合同责任不能对受害人所遭受的人身伤害和精神损害提供补救。
(2)当事人之间存在合同关系,而不法行为仅造成受害人财产损失的,则按合同纠纷处理对受害人更为有利些。
(3)责任竞合的情况下,若当事人事先在合同中约定了双方仅承担合同责任,原则上从其约定。但当事人的约定不能免除其应承担的故意或重大过失的侵权责任,在此情况下,受害人享有两种权利。
该怎么处理商品房买卖合同纠纷
[律师回复] 对于该怎么处理商品房买卖合同纠纷这个问题,解答如下, 如何处理商品房买卖合同纠纷
一、逾期交付的违约责任
出卖人在房屋没有达到合同约定的交付使用条件的时候就将房屋交付给了买受人,而买受人接收了房屋。如果房屋达到交付条件的时间超过了合同约定的时间,买受人能否要求出卖人承担逾期交房的违约责任?
按照双方当事人的合同约定,买受人在接收房屋时应当有权察看房屋达到合同约定交付条件的有关证明文件,因此,无论是出卖人在交房时没有出示这些证明文件,还是买受人明知房屋没有达到合同约定的交付条件而同意接收房屋,双方当事人都以自己的实际行为变更了合同关于房屋交付条件及程序的约定,那么,如果房屋达到交付条件的时间超过了合同约定的时间,买受人不能再依照合同的约定追究出卖人逾期交房的违约责任。
二、《商品房买卖合同》逾期履行违约金如何确定
按合同约定的违约责任为标准来计算违约金;合同没有约定的,按逾期履行的天数依逾期贷款利息标准来确定。
三、 当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当如何处理
按合同约定来处理。如当事人能举出证据说明其违约行为给对方造成损失的具体数额,则违约金按是否超过损失30%为限来进行适当调整。
四、对于出卖人交付不合格房屋的,买受人可采取的救济措施有哪些
买受人采取的补救措施有:
(1)实际履行。买受人所购置的房屋如果地基基础工程及主体结构工程质量出现问题,如果通过加固等能够修复,且确保建筑物安全的,买受人可以请求出卖人依照法律规定及合同约定内容履行义务。实际履行是我国合同履行的一项基本原则,是一方违约以后另一方可以采取的一项主要补救措施。但要考虑违约方能否继续履行及其继续履行的合理性,如果违约方确无力继续履行或继续履行将会付出更大的代价等,均不宜采取此种补救措施。
(2)解除合同。在房屋出现地基基础工程及主体结构工程质量问题后,难以通过修复办法解决的,买受人可请求解除合同。解除合同是一种较严厉的措施,一般禁止当事人在没有任何法定或约定根据的情况下任意解除合同。
(3)违约金及损害赔偿。出卖人交付的房屋不合格,买受人不论是请求实际履行还是解除合同,均不影响请求出卖人支付违约金及承担损害赔偿责任。
(4)违约侵权责任。
五、出卖人交付不合格房屋,买受人采取违约侵权责任措施予以补救的,应注意哪些问题
(1)不法行为造成受害人人身伤害和精神伤害的,即使当事人之间存在着合同关系,也应按侵权责任予以处理,因为合同责任不能对受害人所遭受的人身伤害和精神损害提供补救。
(2)当事人之间存在合同关系,而不法行为仅造成受害人财产损失的,则按合同纠纷处理对受害人更为有利些。
(3)责任竞合的情况下,若当事人事先在合同中约定了双方仅承担合同责任,原则上从其约定。但当事人的约定不能免除其应承担的故意或重大过失的侵权责任,在此情况下,受害人享有两种权利。
商品房买卖合同纠纷,应该怎么解决。
[律师回复] 根据你的问题解答如下,
一、逾期交付的违约责任
出卖人在房屋没有达到合同约定的交付使用条件的时候就将房屋交付给了买受人,而买受人接收了房屋。如果房屋达到交付条件的时间超过了合同约定的时间,买受人能否要求出卖人承担逾期交房的违约责任
按照双方当事人的合同约定,买受人在接收房屋时应当有权察看房屋达到合同约定交付条件的有关证明文件,因此,无论是出卖人在交房时没有出示这些证明文件,还是买受人明知房屋没有达到合同约定的交付条件而同意接收房屋,双方当事人都以自己的实际行为变更了合同关于房屋交付条件及程序的约定,那么,如果房屋达到交付条件的时间超过了合同约定的时间,买受人不能再依照合同的约定追究出卖人逾期交房的违约责任。
二、《商品房买卖合同》逾期履行违约金如何确定
按合同约定的违约责任为标准来计算违约金合同没有约定的,按逾期履行的天数依逾期贷款利息标准来确定。
三、当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当如何处理
按合同约定来处理。如当事人能举出证据说明其违约行为给对方造成损失的具体数额,则违约金按是否超过损失30为限来进行适当调整。
四、对于出卖人交付不合格房屋的,买受人可采取的救济措施有哪些
买受人采取的补救措施有:
(1)实际履行。买受人所购置的房屋如果地基基础工程及主体结构工程质量出现问题,如果通过加固等能够修复,且确保建筑物安全的,买受人可以请求出卖人依照法律规定及合同约定内容履行义务。实际履行是我国合同履行的一项基本原则,是一方违约以后另一方可以采取的一项主要补救措施。但要考虑违约方能否继续履行及其继续履行的合理性,如果违约方确无力继续履行或继续履行将会付出更大的代价等,均不宜采取此种补救措施。
(2)解除合同。在房屋出现地基基础工程及主体结构工程质量问题后,难以通过修复办法解决的,买受人可请求解除合同。解除合同是一种较严厉的措施,一般禁止当事人在没有任何法定或约定根据的情况下任意解除合同。
(3)违约金及损害赔偿。出卖人交付的房屋不合格,买受人不论是请求实际履行还是解除合同,均不影响请求出卖人支付违约金及承担损害赔偿责任。
(4)违约侵权责任。
五、出卖人交付不合格房屋,买受人采取违约侵权责任措施予以补救的,应注意哪些问题
(1)不法行为造成受害人人身伤害和精神伤害的,即使当事人之间存在着合同关系,也应按侵权责任予以处理,因为合同责任不能对受害人所遭受的人身伤害和精神损害提供补救。
(2)当事人之间存在合同关系,而不法行为仅造成受害人财产损失的,则按合同纠纷处理对受害人更为有利些。
(3)责任竞合的情况下,若当事人事先在合同中约定了双方仅承担合同责任,原则上从其约定。但当事人的约定不能免除其应承担的故意或重大过失的侵权责任,在此情况下,受害人享有两种权利。
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商品房买卖纠纷怎么办
面对商品房买卖合同纠纷,建议采取以下途径: 1.友好协商; 2.寻求调解; 3.仲裁解决,双方达成协议并提交给有管辖权的仲裁机构处理; 4.行政措施,如协调失败或协议反悔,可向房地产监管机关等申请介入; 5.诉讼解决。
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房产纠纷
商品房买卖后发生贷款纠纷怎么办?
[律师回复]
一、商品房买卖如何转按揭
1、买卖双方签订买卖合同,并事先确认买方有无还贷能力。
2、在银行同意买方贷款的情况下,选择申请同行转按或者跨行转按(注:卖方还贷不满一年的,通常选择同行转按或者同支行转按;已满一年的,则可以选择跨行转按)。
3、买方向银行申请转按并提交相关材料及支付相关费用,包括担保费用(银行正常放款时间为过户后三个工作日内)。银行通常都会指定其认可的担保公司或中介机构为该笔提前发放的款项承担担保责任。即在为买方放完贷款后,如果发生卖方违约或者买方违约,导致该房屋无法成交,则由担保公司或中介机构向银行承担赔偿责任。转按揭贷款中的担保费用由此产生,数额在贷款金额的千分之三至千分之八之间。同时,卖方需向银行、担保公司或者中介机构签署出售承诺书,而买方需向银行出具担保委托书。
4、在转按揭申请通过银行审核后(审核通常需要5个工作日),且银行确认可以去还贷的当日,买方申请贷款的银行所指定的担保公司或中介机构,携带相关款项共同办理还贷手续。
5、办理完结还贷手续,由担保公司或者中介机构为卖方办理注销抵押登记事项。
6、办理完结注销抵押手续,双方在担保公司或中介机构陪同下去房管部门过户。
7、由担保公司或中介机构代为领取房产证,在做完抵押登记领取到他项权利证书后交给买方。
二、发生房屋贷款纠纷怎么办现实中购房者一般委托开发商代为办理贷款手续,因为开发商与银行合作关系,办理起来比购房者个人更快更熟练,也更易通过。合同中应约定贷款申请银行不批的情况下,购房者是自筹资金交付全款还是解除合同,开发商返还已付购房款。并应对不能办理贷款手续的责任清楚约定。因此开发商不具资质或其他原因导致贷款不能通过的,可以解除合同,开发商应返还购房者已付购房款并支付较高利息,并约定还款期限,逾期逾期开发商承担逾期违约责任。如因购房者原因不能办理贷款的,购房者不构成违约,可以解除合同,开发商应退还购房者已付购房款并支付利息,并约定还款期限,逾期逾期开发商承担逾期违约责任。如果贷款不能通过即不是开发商的原因也不是购房者的原因,比如二套房贷款首付和利息上调原因,不构成违约,开发商应退还购房者已付购房款并支付利息。银行拒绝贷款后,将责任简单地归咎于购房者是显然不公平的,除非购房者拒绝提供银行贷款所需个人资信材料,或者在《认购书》、《商品房买卖合同》中的补充协议明确约定了贷款不成购房者应当以其他方式支付剩余购房款。因此,购房者贷款时要谨慎,尤其是合同中也涉及贷款的情形,最好请专业律师协助,避免纠纷。
商品房买卖合同纠纷申请仲裁的费用
[律师回复] 对于商品房买卖合同纠纷申请仲裁的费用这个问题,解答如下, 王某与某房地产开发公司签订了一份商品房买卖合同,合同约定了买卖的价格和房屋的交付时间。此后,王某依约支付了约定的合同价款,房地产开发公司将商品房房交付王某使用,未办理产权登记手续。另王某又与李某签订了一份买卖合同,约定将从某房地产开发公司购得的商品房以每平方米高于原购入价500元卖给李某。但后因此房价格上涨,王某拒不办理产权登记手续且主张其与李某的买卖合同无效,李某因之诉至。
本案审理中首要的一点是认定王某与李某间买卖合同的效力如何,对此有三种意见。
第一种意见认为合同无效,理由为:买卖合同违反了《城市房地产管理法》无产权房屋不得买卖的禁止性规定。
第二种意见认为合同效力待定,理由为:王某未取得产权而处分他人财产,是无权处分,无权处分的合同效力待定。
第三种意见认为合同有效,理由为:王某将其对房屋开发公司的债权转让给了自己,这一债权转让合同符合当事人的意思自治,并不违反法律强制性规定。
审理本案的
第一关键在于对认定李某与王某间房屋买卖合同的效力,结合上文的分歧意见,我们归纳出本案中有争议的法律问题为:王某与李某的买卖合同是否违反法律的强制性规定王某将转让商品房的行为是无权处分还是有权处分如果上述行为是无权处分,那这一行为的效力如何如果上述行为是有权处分,那这一行为是否属于债权让与。现分析如下:
《合同法》第52条第1款的第5项规定,违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。因此,违反法律和行政法规的强制性规定是认定合同无效的重要依据之一。王某认为根据《城市房地产管理法》第37条第1款的第6项规定,未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。其与李某所订立的合同违反了这一强制性的规定,故为无效。我们认为,这一规定不是《合同法》第52条所谓的强制性条款,第
一、在法理上,凡法律条文冠以“不得”等字样不必然代表此条文为强制性条款,也可以是带有指引性质的条款第
二、《城市房地产管理法》是颁布的法律,此法的颁布带有浓厚的行政管理色彩,在立法技术上多用“不得”等字样来表达方便行政的寓意。同时在立法的内容上也没有充分考虑到当下的商品房交易状况,有滞后性第
三、从《合同法》鼓励交易的原则出发,对实践中如王某与李某相类似的买卖合同都认定为无效不利用物价值的有效且充分使用,所以在审判实践中,应尽量减小合同无效的范围第
四、买卖合同标的物的特征表明,其标的物无须是现已存在的物或现属于出卖人的物,即使是非房屋所有权人也可能成为房屋的出卖人。综上,以本案讼争买卖合同违反《城市房地产管理法》的强制性规定而无效的观点是错误的。
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商品房买卖纠纷怎么办
购买房屋消费者支付定金后想退房,应首先按合同条款操作。未明确界定时,应协商或寻求第三方调解。若调解无果,可向法院提起诉讼。若因卖方不当行为导致退房,可要求退还定金并翻倍赔偿;如消费者违约,需承担相应责任。维护合法权益,依法处理纠纷。
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房产纠纷
关于商品房买卖合同面积差异处理纠纷
[律师回复] 您好,关于关于商品房买卖合同面积差异处理纠纷这个问题,我的解答如下,
一、逾期交付的违约责任
出卖人在房屋没有达到合同约定的交付使用条件的时候就将房屋交付给了买受人,而买受人接收了房屋。如果房屋达到交付条件的时间超过了合同约定的时间,买受人能否要求出卖人承担逾期交房的违约责任
按照双方当事人的合同约定,买受人在接收房屋时应当有权察看房屋达到合同约定交付条件的有关证明文件,因此,无论是出卖人在交房时没有出示这些证明文件,还是买受人明知房屋没有达到合同约定的交付条件而同意接收房屋,双方当事人都以自己的实际行为变更了合同关于房屋交付条件及程序的约定,那么,如果房屋达到交付条件的时间超过了合同约定的时间,买受人不能再依照合同的约定追究出卖人逾期交房的违约责任。
二、《商品房买卖合同》逾期履行违约金如何确定
按合同约定的违约责任为标准来计算违约金合同没有约定的,按逾期履行的天数依逾期贷款利息标准来确定。
三、当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当如何处理
按合同约定来处理。如当事人能举出证据说明其违约行为给对方造成损失的具体数额,则违约金按是否超过损失30为限来进行适当调整。
四、对于出卖人交付不合格房屋的,买受人可采取的救济措施有哪些
买受人采取的补救措施有:
(1)实际履行。买受人所购置的房屋如果地基基础工程及主体结构工程质量出现问题,如果通过加固等能够修复,且确保建筑物安全的,买受人可以请求出卖人依照法律规定及合同约定内容履行义务。实际履行是我国合同履行的一项基本原则,是一方违约以后另一方可以采取的一项主要补救措施。但要考虑违约方能否继续履行及其继续履行的合理性,如果违约方确无力继续履行或继续履行将会付出更大的代价等,均不宜采取此种补救措施。
(2)解除合同。在房屋出现地基基础工程及主体结构工程质量问题后,难以通过修复办法解决的,买受人可请求解除合同。解除合同是一种较严厉的措施,一般禁止当事人在没有任何法定或约定根据的情况下任意解除合同。
(3)违约金及损害赔偿。出卖人交付的房屋不合格,买受人不论是请求实际履行还是解除合同,均不影响请求出卖人支付违约金及承担损害赔偿责任。
(4)违约侵权责任。
五、出卖人交付不合格房屋,买受人采取违约侵权责任措施予以补救的,应注意哪些问题
(1)不法行为造成受害人人身伤害和精神伤害的,即使当事人之间存在着合同关系,也应按侵权责任予以处理,因为合同责任不能对受害人所遭受的人身伤害和精神损害提供补救。
(2)当事人之间存在合同关系,而不法行为仅造成受害人财产损失的,则按合同纠纷处理对受害人更为有利些。
(3)责任竞合的情况下,若当事人事先在合同中约定了双方仅承担合同责任,原则上从其约定。但当事人的约定不能免除其应承担的故意或重大过失的侵权责任,在此情况下,受害人享有两种权利。
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商品房买卖纠纷怎么赔
首先,建议您仔细审阅相关合同是否对房产质量方面做出明确规定;若无具体规定,也可以寻求先前达成的协议书来作为解决依据;如果以上两种途径仍然无法达到满意效果,您还可选择进入双方协商环节;最后,如果双方仍未就解决方案达成共识,那么您有权向当地法院提出诉讼请求。
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