开发商可以以业主维权为由单方面解除购房合同吗

[律师回复] 　商铺公共维修基金缴纳标准　　商铺公共维修基金的收取比例按照购房者从开发商处购买房屋、办理产权过户时按照总房价2%~3%的比例缴纳至物业所在区房地产主管部门指定的商业银行。商铺公共维修基金的具体收取标准由各地房地产行政主管部门根据当地实际确定。商品房销售时，购房者与售房单位应当签定有关维修基金交缴约定，购房者应当按购房款2-3%的比例向售房单位交纳维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。　　商铺公共维修基金缴纳程序　　
1.交纳人如实填写商铺公共维修基金分户卡，小区办工作人员核验分户卡和相关材料，并核定维修基金数额。　　
2.交纳人核对打印输出的分户卡并签字确认。　　
3.交纳人向小区办足额交纳维修基金，并取得小区办开具的“市住宅维修基金专用收据”第二联和第四联。　　
4.持有人持收据第四联(交易部门或权属部门)到交易部门办理立契过户手续或到权属部门办理权属登记手续。　　商铺公共维修基金的缴纳者为商品所有者，需要注意的是，商铺公共维修基金缴纳额度比普通住宅公共维修基金缴纳额度略高。当然，商铺所有者享有对商铺公共维修基金的监督权。

[律师回复] 您好，关于开发商以车型为由调换业主车位应怎样维权这个问题，我的解答如下, 开发商以车型为由调换业主车位应怎样维权
1、协商。双方依靠自身力量，相互妥协和让步，解决纠纷。该方法快捷简便、心平气和，但应以书面方式记载协商内容。
2、调解。由第三方介入促使争议各方相互谅解和让步，最终化解矛盾。当争议各方失去对话基础，寻求第三方调解实为高明选择。
3、仲裁。将纠纷提交仲裁机构，由其居中裁决的纠纷解决机制。仲裁一裁终局制，一方不履行仲裁裁决，对方可以申请强制执行。
4、诉讼。一方向提出请求，由裁决纠纷的制度。诉讼是最终、最权威的纠纷解决机制，是当事人保护权利的最后屏障。

[律师回复] 【案情简介】
市民曹小姐在1997年的时候买了莞城区的两套样板房，但15年过去了，房产证依然无法办理。因为开发商一直欠税没有缴纳，没有缴税凭证，小业主就无法办理房产证。但现在开发商一直以“我没钱”为借口迟迟不缴税，像这种情况，政府是否也该承担一定的责任。
1997年那时房地产制度尚不健全，虽然开发商没有缴税，但从房屋预售到最后工程验收，政府都全部通过。现在开发商没有任何利害关系，就一直用“我没钱”来拖，让曹小姐非常郁闷的是，都拖了15年，还要拖多久?
政府有责任解决遗留房产证问题
法制盛邦律师事务所郑律师认为，东莞此前针对历史遗留的房屋产权证的补办问题颁发过几份文件，但这些文件并不包括商品房。对于这种历史遗留问题，政府部门应当有责任去解决，但政府责任也有一个边界。《物权法》中明确规定私人物权受法律保护，应寻求政府重视，让政府出面解决。
追讨开发商欠税有成功案例
而现实最直接的办法就是向地税提出申请，要求地税对该开发商进行强制性征税。还可以向提出诉讼，按照法律规定查封该开发商财产，用来补缴税款，以此达成办理房产证的目的。
此前在大朗也发生过这样的案例，业主跟开发商在商讨多次无果后，业主集体向提出诉讼，要求查封开发商财产，进行强制性纳税，最终业主胜诉，从而可以办理房产证。还有一种非常规做法，就是自己垫付税费款项，缴纳只属于自己产权面积的税费金额，就可以办理房产证。但这种做法相当于把开发商承担的税费，转嫁到小业主身上，带有不公平性，不提倡该种做法。
【法律解读】
开发商欠税应该同业主办理房产证没多大关系。你只要有销售不动产发票，向开发商索取销售证明，到当地地税部门缴纳契税后(不是你说的增值税发票)即可到房管部门办理房产证。如果不能办理那你就只有追找开发商了。

[律师回复] 这种情况应该在业主大会议事规则里有过规定。人数不足了可以召开业主大会重新增补。
业主大会和业主委员会指导规则第19条：
第十九条　业主大会议事规则应当对下列主要事项作出规定：
（一）业主大会名称及相应的物业管理区域；
（二）业主委员会的职责；
（三）业主委员会议事规则；
（四）业主大会会议召开的形式、时间和议事方式；
（五）业主投票权数的确定方法；
（六）业主代表的产生方式；
（七）业主大会会议的表决程序；
（八）业主委员会委员的资格、人数和任期等；
（九）业主委员会换届程序、补选办法等；
（十）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理；
（十一）业主大会、业主委员会印章的使用和管理。
在第46条中提到：
第四十六条　业主委员会任期内，委员出现空缺时，应当及时补足。业主委员会委员候补办法由业主大会决定或者在业主大会议事规则中规定。业主委员会委员人数不足总数的二分之一时，应当召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会。

[律师回复] 您可详询银行。

[律师回复] 你好，购房合同解除函只要写明解除事由和一些基本条款就可以，比如合同双方当事人主体、合同签订时间、交房时间等等就可以

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 1、保存证据材料 购房者需要保留购房认购书、购房合同、开发商书面通知等有效材料。 2、解除合同 购房者如果想解除合同，应当先进行催告。催告后三个月，开发商仍没有交房的，购房者将取得合同解除权。 3、了解延期交房的认定及赔偿标准 除特殊情况外，出卖人未按合同约定的期限将商品房交付买受人使用的，需承担违约责任。一般双方协商的违约金赔偿中开发商索赔天数为实际交房日与合同约定交房日的差，赔偿金额为已交房款的万分之一。 如果协商解除合同，出卖人应在三十天内向买受人退还全部付款，并支付1％的违约金，如果协商继续履行合同，一般双方协商的违约金赔偿金额为已交房款的万分之一。

[律师回复] 解答如下, 二手房买卖房屋的税收，由国家列明买卖双方各自应承担的费用标准，各项费用应由谁承担清晰可见，购房的承担其自身的购房交易的税费，卖房的承担其自身通过出售房屋所得收益应缴纳的税费。按照国家相关部门规定，个人所得税、营业税及土地增值税、教育附加费均由卖方支付的，前二者是房屋卖出所产生，而卖方就是所得者，但这几个税费所占的比例较大，就成了卖方定价的一个重要标准，契税、产权登记费用由买房缴纳。

[律师回复] 根据消防法的规定，单位违反本法规定，有下列行为之一的，责令改正，处五千元以上五万元以下罚款： (一)消防设施、器材或者消防安全标志的配置、设置不符合国家标准、行业标准，或者未保持完好有效的; (二)损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材的; (三)占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口或者有其他妨碍安全疏散行为的; (四)埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距的; (五)占用、堵塞、封闭消防车通道，妨碍消防车通行的; (六)人员密集场所在门窗上设置影响逃生和灭火救援的障碍物的; (七)对火灾隐患经公安机关消防机构通知后不及时采取措施消除的。 个人有前款 第二项、 第三项、 第四项、 第五项行为之一的，处警告或者五百元以下罚款。 有本条 第一款第三项、第四项、第五项、 第六项行为，经责令改正拒不改正的，强制执行，所需费用由违法行为人承担。

[律师回复] 解答如下, 针对违约方的不同情况可以采取以下几种方式解决纠纷：
1、如果对方虽然违约，但不是蛮不讲理，态度也不是极为蛮横，有协商的意愿，有的还表示只要改变一些交易条件，就同意继续履行协议，针对这种情况，建议和对方协商。如果协商不成，可以通过律师发送律师函，从法律上把违约的后果和责任说清楚，通常可以起到解决纠纷的作用。也可以请律师或专业人员和对方会谈，这样有利于促成和解意见的达成。
2、如果合同中确有约定不明的地方，应当和对方认真协商，重新达成补充协议，解决因为约定不清无法履行的问题，建议在协商补充意见时，如有可能尽量邀请律师或专业一起办理比较稳妥。因国家新政原因致使房产不能过户，合同无法继续履行，是否属于情势变更，是否可以解除合同，买方是否可以要求退还定金。
3、如果对方执意违约，什么道理都清楚，但就是不想履行合同，有的甚至明确表示，要以承担违约责任的形式解除合同。对这种情况，建议尽快，没有别的办法，拖延诉讼对买方没有任何好处，得到判决后，通过强制执行才能迫使违约方继续履行协议，对当事人违约这种事是会主持公道的。
《合同法》第一百一十四条
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

[律师回复] 一：向法院去起诉。
　　二；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 开发商撤离后业主怎么维权 1、弄清产权归属 一般而言，烂尾楼同样也是贷款银行及各地政府的一块“心病”，过去几年也有过续建、复建、盘活烂尾楼的案例。不过，万一购房者真的遭遇了烂尾楼， 首先要做的还是学会“自救”，通过法律等手段尽可能保障自身的权益。 按照规定，若房企破产宣告时房屋尚未建成，或人民受理破产申请后，管理人决定不再继续修建未建成的房屋，就会造成破产企业对购房人债务履行事实不能的情况。根据房屋的买受方式不同，可以区分为两种情况：按揭贷款买房和对卖方分期付款买房，这两种买房的方式会对房地产企业破产时，房屋的权利归属产生不同影响。因此，购房者首先应咨询专业的法律意见，弄清自己的权利问题。总之，有产权在手，总比什么都得不到强。 同时，业内人士指出，开发商破产后，购房者仍然可以按照程序向房管部门申请办理房产证： 1.购房者应到工商行政部门，查询商品房开发企业是否按照法定程序进行了注销; 2.如已合法注销，购房者可凭工商部门出具的开发商合法注销证明，以及商品房买卖合同原件、个人身份证等在办证过程中需由购房者出具的资料，到房管部门申请办理房产证。房管部门经核实后，应当予以办理。 2、分布交涉维权 在搞清楚产权归属后，购房者则应尽量与其他业主一起，获得最大限度的法律支持。 首先，如果所购买的楼盘只是存在“烂尾”可能，可以尝试给开发商一点时间，如果其能在短时间内筹措到资金，完成后续工程，购房者的损失便可降到最少。 其次，若是开发商因为资不抵债而破产，遭遇“烂尾”危机，则不可将房子退给发展商。因为退房以后，购房者拿不到购房款，只能拿到收据或欠条。购房者和发展商之间的关系，将由买卖关系变为债权债务关系。假如发展商 最后因资不抵债，不得不宣布破产，其资产被拍卖，而根据破产法偿债先后的规定，消费者比一般债主更容易得到发展商的补偿款(特别是消费者已经通过预购、获得了房屋产权的)。 另外，若决定要发展商时，业主也必须齐心一致。如果其他业主打了官司，并且获得胜诉、得到赔偿，而有的业主因为等待开发商完工没有及时，可能最终就得不到赔偿。

[律师回复] 　商铺公共维修基金缴纳标准　　商铺公共维修基金的收取比例按照购房者从开发商处购买房屋、办理产权过户时按照总房价2%~3%的比例缴纳至物业所在区房地产主管部门指定的商业银行。商铺公共维修基金的具体收取标准由各地房地产行政主管部门根据当地实际确定。商品房销售时，购房者与售房单位应当签定有关维修基金交缴约定，购房者应当按购房款2-3%的比例向售房单位交纳维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。　　商铺公共维修基金缴纳程序　　
1.交纳人如实填写商铺公共维修基金分户卡，小区办工作人员核验分户卡和相关材料，并核定维修基金数额。　　
2.交纳人核对打印输出的分户卡并签字确认。　　
3.交纳人向小区办足额交纳维修基金，并取得小区办开具的“市住宅维修基金专用收据”第二联和第四联。　　
4.持有人持收据第四联(交易部门或权属部门)到交易部门办理立契过户手续或到权属部门办理权属登记手续。　　商铺公共维修基金的缴纳者为商品所有者，需要注意的是，商铺公共维修基金缴纳额度比普通住宅公共维修基金缴纳额度略高。当然，商铺所有者享有对商铺公共维修基金的监督权。

[律师回复] 你好，由物业

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 集体协商会议由谁主持
依据《集体合同规定》第三十四条 集体协商会议由双方首席代表轮流主持，并按下列程序进行：
(一)宣布议程和会议纪律;
(二)一方首席代表提出协商的具体内容和要求，另一方首席代表就对方的要求作出回应;
(三)协商双方就商谈事项发表各自意见，开展充分讨论;
(四)双方首席代表归纳意见。达成一致的，应当形成集体合同草案或专项集体合同草案，由双方首席代表签字。
相关知识：
第三十三条 协商代表在协商前应进行下列准备工作：
(一)熟悉与集体协商内容有关的法律、法规、规章和制度;
(二)了解与集体协商内容有关的情况和资料，收集用人单位和职工对协商意向所持的意见;
(三)拟定集体协商议题，集体协商议题可由提出协商一方起草，也可由双方指派代表共同起草;
(四)确定集体协商的时间、地点等事项;
(五)共同确定一名非协商代表担任集体协商记录员。记录员应保持中立、公正，并为集体协商双方保密。

[律师回复] 您好，针对您的开发商撤离后业主如何维权问题解答如下, 开发商撤离后业主怎么维权
1、弄清产权归属
一般而言，烂尾楼同样也是贷款银行及各地政府的一块“心病”，过去几年也有过续建、复建、盘活烂尾楼的案例。不过，万一购房者真的遭遇了烂尾楼，
首先要做的还是学会“自救”，通过法律等手段尽可能保障自身的权益。
按照规定，若房企破产宣告时房屋尚未建成，或人民受理破产申请后，管理人决定不再继续修建未建成的房屋，就会造成破产企业对购房人债务履行事实不能的情况。根据房屋的买受方式不同，可以区分为两种情况：按揭贷款买房和对卖方分期付款买房，这两种买房的方式会对房地产企业破产时，房屋的权利归属产生不同影响。因此，购房者
首先应咨询专业的法律意见，弄清自己的权利问题。总之，有产权在手，总比什么都得不到强。
同时，业内人士指出，开发商破产后，购房者仍然可以按照程序向房管部门申请办理房产证：
1.购房者应到工商行政部门，查询商品房开发企业是否按照法定程序进行了注销;
2.如已合法注销，购房者可凭工商部门出具的开发商合法注销证明，以及商品房买卖合同原件、个人身份证等在办证过程中需由购房者出具的资料，到房管部门申请办理房产证。房管部门经核实后，应当予以办理。
2、分布交涉维权
在搞清楚产权归属后，购房者则应尽量与其他业主一起，获得最大限度的法律支持。
首先，如果所购买的楼盘只是存在“烂尾”可能，可以尝试给开发商一点时间，如果其能在短时间内筹措到资金，完成后续工程，购房者的损失便可降到最少。
其次，若是开发商因为资不抵债而破产，遭遇“烂尾”危机，则不可将房子退给发展商。因为退房以后，购房者拿不到购房款，只能拿到收据或欠条。购房者和发展商之间的关系，将由买卖关系变为债权债务关系。假如发展商
最后因资不抵债，不得不宣布破产，其资产被拍卖，而根据破产法偿债先后的规定，消费者比一般债主更容易得到发展商的补偿款(特别是消费者已经通过预购、获得了房屋产权的)。
另外，若决定要发展商时，业主也必须齐心一致。如果其他业主打了官司，并且获得胜诉、得到赔偿，而有的业主因为等待开发商完工没有及时，可能最终就得不到赔偿。

[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 开发商撤离后业主怎么维权 1、弄清产权归属 一般而言，烂尾楼同样也是贷款银行及各地政府的一块“心病”，过去几年也有过续建、复建、盘活烂尾楼的案例。不过，万一购房者真的遭遇了烂尾楼， 首先要做的还是学会“自救”，通过法律等手段尽可能保障自身的权益。 按照规定，若房企破产宣告时房屋尚未建成，或人民受理破产申请后，管理人决定不再继续修建未建成的房屋，就会造成破产企业对购房人债务履行事实不能的情况。根据房屋的买受方式不同，可以区分为两种情况：按揭贷款买房和对卖方分期付款买房，这两种买房的方式会对房地产企业破产时，房屋的权利归属产生不同影响。因此，购房者首先应咨询专业的法律意见，弄清自己的权利问题。总之，有产权在手，总比什么都得不到强。 同时，业内人士指出，开发商破产后，购房者仍然可以按照程序向房管部门申请办理房产证： 1.购房者应到工商行政部门，查询商品房开发企业是否按照法定程序进行了注销; 2.如已合法注销，购房者可凭工商部门出具的开发商合法注销证明，以及商品房买卖合同原件、个人身份证等在办证过程中需由购房者出具的资料，到房管部门申请办理房产证。房管部门经核实后，应当予以办理。 2、分布交涉维权 在搞清楚产权归属后，购房者则应尽量与其他业主一起，获得最大限度的法律支持。 首先，如果所购买的楼盘只是存在“烂尾”可能，可以尝试给开发商一点时间，如果其能在短时间内筹措到资金，完成后续工程，购房者的损失便可降到最少。 其次，若是开发商因为资不抵债而破产，遭遇“烂尾”危机，则不可将房子退给发展商。因为退房以后，购房者拿不到购房款，只能拿到收据或欠条。购房者和发展商之间的关系，将由买卖关系变为债权债务关系。假如发展商 最后因资不抵债，不得不宣布破产，其资产被拍卖，而根据破产法偿债先后的规定，消费者比一般债主更容易得到发展商的补偿款(特别是消费者已经通过预购、获得了房屋产权的)。 另外，若决定要发展商时，业主也必须齐心一致。如果其他业主打了官司，并且获得胜诉、得到赔偿，而有的业主因为等待开发商完工没有及时，可能最终就得不到赔偿。

[律师回复] 对于这个问题，解答如下, 近年来，开发商跑路、楼市烂尾的现象不时出现，让想要购房的人们不得不捏一把冷汗。那么，如果真的不小心买到了烂尾楼该如何处理？开发商跑路，业主怎么办呢？下文为大家整理了相关的知识，欢迎阅读。 开发商跑路,业主怎么办 一般而言，烂尾楼同样也是贷款银行及各地政府的一块“心病”，过去几年也有过续建、复建、盘活烂尾楼的案例。不过，万一购房者真的遭遇了烂尾楼， 首先要做的还是学会“自救”，通过法律等手段尽可能保障自身的权益。 按照规定，若房企破产宣告时房屋尚未建成，或人民受理破产申请后，管理人决定不再继续修建未建成的房屋，就会造成破产企业对购房人债务履行事实不能的情况。 业内人士指出，开发商破产后，购房者仍然可以按照程序向房管部门申请办理房产证： 1、购房者应到工商行政部门，查询商品房开发企业是否按照法定程序进行了注销; 2、如已合法注销，购房者可凭工商部门出具的开发商合法注销证明，以及商品房买卖合同原件、个人身份证等在办证过程中需由购房者出具的资料，到房管部门申请办理房产证。房管部门经核实后，应当予以办理。 学会分步交涉维权 在搞清楚产权归属后，购房者则应尽量与其他业主一起，获得最大限度的法律支持。 首先，如果所购买的楼盘只是存在“烂尾”可能，可以尝试给开发商一点时间，如果其能在短时间内筹措到资金，完成后续工程，购房者的损失便可降到最少。 其次，若是开发商因为资不抵债而破产，遭遇“烂尾”危机，则不可将房子退给发展商。因为退房以后，购房者拿不到购房款，只能拿到收据或欠条。购房者和发展商之间的关系，将由买卖关系变为债权债务关系。假如发展商 最后因资不抵债，不得不宣布破产，其资产被拍卖，而根据破产法偿债先后的规定，消费者比一般债主更容易得到发展商的补偿款(特别是消费者已经通过预购、获得了房屋产权的)。 另外，若决定要发展商时，业主也必须齐心一致。如果其他业主打了官司，并且获得胜诉、得到赔偿，而有的业主因为等待发展商完工没有及时，可能最终就得不到赔偿。 未雨绸缪也重要，选择实力房企 当然，作为消费者而言，在烂尾楼出现时购房者总是不免处于弱势地位。与其出事后费时费力维权，不如事前利用好手中的主动权，对开发商做一个全面的了解。由于目前房地产实行的是预售制，根据相关规定，没工商登记、税务登记，资质不全、手续不全开发商不能施工，包括房地产五证、两书不齐全的不能买，这都是老生常谈了。 另外，烂尾楼的产权状况对购房人来说尤为重要。业内人士提醒，购买时首先要确定房子的销售手续和产权是否明晰，是否已被银行抵押了; 其次要先向销售方确定房子是否有产权证和销售许可证; 然后了解房子是否被抵押，如有抵押，要弄清抵押期限，怎样解除抵押;最后如果是拍卖房，应弄清产权过户手续是否已经办理等等。 其实有个很简单的办法可以避免购买到烂尾楼，规模大、资金雄厚、知名度高的品牌大开发商相对靠谱一点，而那些刚刚转型的、经验不足的中小型开发商，在目前的形势下购房者就要加倍注意了。所以购买的时候认准好的开发商很重要。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 摘要：哪些情况可以解除购房合同，退房的理由有哪些?由于房价下挫，退房潮在市场上也应运而生，尤其是期房退房的现象较为突出。是不是所有理由都可以退房呢?看完下面的文章您就明白了。
一、解除购房合同有什么事由
商品房买卖合同的解除也应当符合合同法对合同解除的以上规定。具体而言，当事人可依法解除商品房买卖合同的事由包括：
1、因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格的;
2、房屋质量问题严重影响正常居住使用;
3、出卖人交付使用的房屋套内面积或建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，面积误差比绝对值超过3%的;
4、出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付款项，经催告后在三个月合理期限内仍未履行的，当事人另有约定的除外。
5、商品房买卖合同约定或者法律规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记的;
6、商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由导致上述情况出现的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或定金返还买受人。
二、哪些情况能解除购房合同
法定解除的情形一般包括：
1、因不可抗力致使不能实现合同目的;
2、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表示不履行主要债务;
3、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限仍未履行;
4、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
5、法律规定的其他情形。

[律师回复] 动用维修资金与有没有物业没多大的关系。建设部第165号令《住宅专项维修资金管理办法》第三条、第二十条明确:屋顶属于单幢住宅内业主的共用部位,由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。据此,四楼房顶漏水的维修费用应由四楼及楼下三户业主共同承担,但一般在维修前应先征得四户业主的同意。因为该办法第二十二条及物权法均明确规定,动用物业专项维修资金须经列支范围内专有部分建筑面积占总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。所以,按照以上所述,楼下住房应承担屋顶维修相应比例的维修费用,但没有事先征求意见的可以拒绝支付。同理,以后若是下水管道、楼下外墙面渗水等共用部位、共用高设施需要维修时,四楼也理应承担相应比例的维修费用。