预售合同未售,法律效力如何界定

最新修订 | 2024-10-19
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巩海冬律师
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专家导读 预售合同尚未售出,其法律效力的明确界定在房屋销售过程中,卖方如尚未获得商品房预售许可证明而与购房者签订了商品房预售合同,依据相关法律规定,该合同将被依法视为无效;但若在诉讼程序开始之前,卖方成功地取得了商品房预售许可证明,则该合同则会被判定为有效合同。
预售合同未售,法律效力如何界定

一、预售合同未售,法律效力如何界定

在预售合同尚未售出的情况下,如何正确界定其法律效力?

依据相关法律法规的规定,如卖方并未获得商品房预售许可证明即签订了购房合同,那么此份合同应被视为无效。

然而,存在一例外条款,即如果在诉讼提起之前,卖方成功获取到了商品房预售许可证明,则该合同将被视为有效。具体而言,《商品房买卖合同纠纷解释》第二条明确指出:若卖方未能取得商品房预售许可证明便与买方签订了购房合同,那么此份合同应被视为无效;但若在诉讼提起之前,卖方成功获取到了商品房预售许可证明,则该合同将被视为有效。

此外,对于那些主张因商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续而要求确认合同无效当事人,其请求将不会得到法院的支持。

《商品房买卖合同纠纷解释》第六条

当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,不予支持。

二、预售合同未约定违约条款要怎么办

订约违约金损害赔偿金数额得以参照如下诸多准则予以确定:

1、在逾期支付款项的情况下,应以尚未结清之购房款项总额为基础参考,按照中国人民银行有关金融机构所制定的政策,参照其针对逾期贷款所收取的利率标准进行计算;

2、对于逾期交房且用户无法按时使用该房产的情况而言,应参照相关监管部门于逾期期间发布的公告信息,或者由具备资质的房地产评估机构对该区域内类似房地产的租金水平做出评估,以此来确定应给予损失补偿的金额。《民法典》第五百八十五条

当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务

三、预售合同未签字有效吗

售房预订合约未得到签署时,其效力常被视为无效。在遵循我国相关法规的规定中,显示当事人真实意愿及实际履行的签约步骤,即正式的签字或盖章,是一份有效、可执行的合约必需的条件之一。然而,如果诸如通过事实上履行合约核心义务这样的特殊情况出现,或者存在其它清晰的、可证实的表达方式来承认并同意合同条款,那么这份未经签署的预售房合约也有可能被判定为已经成立并且有效。然而,依据法律的普遍原则,未经签名、落笔的预售房合约,难以被认定为双方确实达到了共识,从而也就缺乏了法律效力。所以,我们强烈建议您在签署各类合定时,务必细心审查每一个条款,并且亲自落笔确认,以便确保自己的合法权益得以依法维护。

预售合同在未售出前,其法律效力取决于卖方是否取得商品房预售许可证明。未取得许可证明即签订合同,合同无效。但诉讼前取得证明,则合同有效。据《商品房买卖合同纠纷解释》第二条,未取得证明签订的合同无效,取得后则有效。未登记备案要求确认无效的请求,法院不予支持。

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二,根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条的规定,出卖人订立商品房买卖合同时,故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求退还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款1倍的赔偿责任。在该事件中,开发商从一开始就隐瞒了没有取得商品房预售许可证明的事实,且在诉讼前开发商仍未取得商品房预售许可证。因此,完全符合法律规定的适用条件,故您除了要求开发商返还已付购房款及利息外,还可以要求其承担不超过已付款1倍的赔偿责任。  症结所在  本问题的症结在于咨询者对开发商没有取得商品房预售许可证是否能成为购房者认定房屋买卖合同无效的理由这一问题认识不清楚。  律师提醒与诖意事项  如果欲根据“商品出卖人未取得房屋预售许可证”这一点解除房屋预售合同,那么就应该尽快,因为根据我国法律有关规定,如果在前商品房出卖人拿到了房屋预售许可证的,此房屋预售合同仍然有效。  “防患于未然”一词在我们购买商品房,尤其是购买期房时应该牢记在心,在签订房屋预售合同之前应该要求开发商或房地产经营公司出具房屋预售许可证,从而避免不必要的麻烦。  法律链接  最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
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对免责条款有疑义时,应对制定者作不利之解释,以避免制定免责条款者利用免责条款损害对方利益。(见王利明、崔建远著《合同法新论。总则》第492页,中国政法大学出版社第一版。)罗马法即有“有疑义应为表意者不利益之解释”原则,各国立法也多加以继承。
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房子预售商品房抵押有法律效力吗?
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(一)对抵押权标的物的效力范围根据民法原理及《担保法》和《城市房地产管理法》的有关规定,预售商品房抵押权的标的物范围应包括预售商品房及其附属物、从物连同房屋占用范围内的土地使用权。预售商品房的门窗、电梯、楼梯等作为该房屋的附属物属于抵押标的物的范围之内,预售商品房的从物,如杂物间,随同主物一起列入抵押范围。但在预售商品房范围内新增加的房屋及预售商品房的天然孳息不属于抵押物范围之列。因土地使用权与地上房屋、建筑物的关联性,该房屋占用范围内的土地使用权一并抵押,但如果作抵押的预售商品房处于划拨土地,则该房屋占用范围内的土地使用权不在抵押范围之列,并且无论该商品房是否处于划拨土地,作抵押的预售商品房的地下采矿权不属于抵押范围。
(二)预售商品房抵押对当事人的效力预售商品房抵押对当事人的法律效力,指抵押合同生效后所生的法律后果。表现为当事人的权利和义务关系。预售商品房抵押法律关系的内容比较复杂,它包括银行与购房人之间、购房人与预售人之间、预售人与银行之间三方面的权利义务关系。作为抵押权人的银行有按合同约定按时提供贷款的义务,在抵押人不履行义务时,享有对作为抵押的预售商品房依法拍卖、变卖,就所得价款优先受偿的权利,作为抵押人的购房人负有按合同约定的还款方式及计划还本付息的义务,预售人负有按约定交付预售商品房及瑕疵担保责任。由于预售商品房是一种特殊的期货,在房屋交付使用前,所有权属房地产开发商所有,购房人只享有“所有权之期待权”,所以在工程峻工验收前楼宇遭毁损的,由预售人承担风险责任。这似乎加重了预售人的责任,但却是合理的。因为房地产开发的整个过程基本由开发商所控制,抵押人和抵押权人并未参与工程与任何一个过程,所以在抵押期间抵押物的毁损由预售人承担责任可以促使其尽职尽责,使抵押合同的实现获得一定的保障。预售商品房在抵押期间竣工的,预售人应按规定为预购人办理房产登记和过户手续,将《房屋所有权证》和《土地使用权证》交给预购人收执。抵押人领取房地产权属证书后,须重新与抵押权人办理房屋抵押登记手续。在抵押期间,预售人不得将已作抵押的预售商品房再出售转让或设定抵押,不得擅自提高房价以及实施其他损害预购人合法权益的行为。对于迟延交货及标的物质量瑕疵等应在规定的期限内向预购人说明。
(三)预售商品房抵押的排他性与绝对性预售商品房设定抵押权后,只要主债务未得到清偿,无论抵押物位于何处,流于何人之手,抵押权人均可以对抗第三人包括物的新所有人,这就是预售商品抵押的排他性与绝对性。其理论依据是物权优于债权,法定权利优于意定权利,所以房屋抵押权优于房屋交付请求权。
二、预售商品房抵押权怎么实现
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(二)预售商品房抵押对当事人的效力预售商品房抵押对当事人的法律效力,指抵押合同生效后所生的法律后果。表现为当事人的权利和义务关系。预售商品房抵押法律关系的内容比较复杂,它包括银行与购房人之间、购房人与预售人之间、预售人与银行之间三方面的权利义务关系。作为抵押权人的银行有按合同约定按时提供贷款的义务,在抵押人不履行义务时,享有对作为抵押的预售商品房依法拍卖、变卖,就所得价款优先受偿的权利,作为抵押人的购房人负有按合同约定的还款方式及计划还本付息的义务,预售人负有按约定交付预售商品房及瑕疵担保责任。由于预售商品房是一种特殊的期货,在房屋交付使用前,所有权属房地产开发商所有,购房人只享有“所有权之期待权”,所以在工程峻工验收前楼宇遭毁损的,由预售人承担风险责任。这似乎加重了预售人的责任,但却是合理的。因为房地产开发的整个过程基本由开发商所控制,抵押人和抵押权人并未参与工程与任何一个过程,所以在抵押期间抵押物的毁损由预售人承担责任可以促使其尽职尽责,使抵押合同的实现获得一定的保障。预售商品房在抵押期间竣工的,预售人应按规定为预购人办理房产登记和过户手续,将《房屋所有权证》和《土地使用权证》交给预购人收执。抵押人领取房地产权属证书后,须重新与抵押权人办理房屋抵押登记手续。在抵押期间,预售人不得将已作抵押的预售商品房再出售转让或设定抵押,不得擅自提高房价以及实施其他损害预购人合法权益的行为。对于迟延交货及标的物质量瑕疵等应在规定的期限内向预购人说明。
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你好,我的朋友准备买一套商品房,是不是有一份商品房预售合同要填?请问商品房预售合同的效力有多大?
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(一)商品房预售合同不是预约合同
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(二)商品房预售合同不是期货买卖合同
商品房预售合同的标的物是尚不存在或尚未建成的房屋,所以,房屋的交付期限一般都很长。但将商品房预售合同称之为期货买卖合同是错误的。所谓期货买卖合同,是指期货交易所为进行期货交易而制订的统一规定商品的等级或证券的种类和数量、交货期限和地点等的合同,通常采用“标准合同”形式。期货买卖合同具有如下主要特征:
(1)期货买卖的标的物的价格不是当事人事先约定的,而是在期货交易所通过公开竞价的方式而确定的;
(2)期货买卖的标的是合同本身,而不是期货买卖合同中所约定的货物;
(3)期货买卖的主要目的是为了套期保值和价格发现,而不在于获取现实的货物,所以,在期货买卖中,极少有进行实物交割的
(4)期货买卖的商品必须具备数量大、价格波动大、便于储存、易于标准化等条件,如粮食、石油、钢材等。
但是,在商品房预售合同中,

一,商品房的价格是双方在订立合同时就已经明确的,而不是通过公开竞价的方式确定的;

二,商品房预售合同的标的物是商品房,而不是合同本身;

三,商品房预售合同的目的在于获取房屋,不具有套期保值和价格发现的功能;第
四,由于房屋的面积、坐落、单元等方面存在着诸多的差别,不具有标准化的特征,所以在国际惯例上,房屋不是期货交易的商品,不能用于期货交易。
可见,商品房预售合同不是期货买卖合同。明确商品房预售合同不是期货买卖合同,可以避免利用商品房预售合同进行变相的期货交易,以维护房地产市场交易秩序。
(三)商品房预售合同是否为附期限的合同
在民法中,附期限的合同是指以一定的期限到来作为合同效力开始或终止根据的合同。如果所附期限是作为合同效力开始的根据,则该期限为延缓期限;如果所附期限是作为合同效力终止的根据,则该期限为解除期限。在附延缓期限的合同中,合同已经成立,但没有发生法律效力,双方当事人都不需要履行自己的义务,也都没有权利请求对方履行义务。只是在期限到来时,双方当事人才开始履行义务;在附解除期限的合同中,合同不仅已经成立,而且已经发生法律效力,双方都已经开始履行自己的义务。在期限到来时,双方当事人不再履行义务,合同终止。在商品房预售合同中,双方约定在将来的一定期限交付房屋,这里确实存在一定的“期限”,但这种期限绝不是附期限合同中的“期限”。因为:

一,如果将商品房预售合同中的“期限”作为附期限合同中的解除期限,则商品房预售合同不仅已经成立,而且已经发生法律效力,但在期限到来时,商品房预售合同终止效力,双方应当解除合同。这样,作为预购方就不能取得约定的房屋。显然,这与当事人订立商品房预售合同的目的是相违背的;

二,如果将商品房预售合同中的“期限”作为附期限合同中的延缓期限,则商品房预售合同虽然已经成立,但还没有发生法律效力,只在期限到来时,商品房预售合同才发生法律效力。这样,作为预售方就不能要求预购方支付一定的定金或房款。显然,这也不符合商品房预售合同的要求。可见,商品房预售合同并不是附期限的买卖合同。商品房预售合同中的“期限”是一种履行期限,是当事人履行义务的具体时间。
(四)商品房预售合同不是分期付款买卖合同
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二是分期付款买卖合同的买受方在接受标的物后,尚有二期以上的价款需要支付;但商品房预售合同中,预购方既可以在取得房屋前一次性支付房屋的全部价款,也可以在取得房屋前分期支付价款。前者是在取得标的物之前的分期付款,而后者是在取得标的物后的分期付款;
三是分期付款买卖合同的功能在于出卖方向买受方融资,以满足买受方资金不足的需要。而商品房预售合同的功能在于买受方向出卖方融资,以满足出卖方资金不足的需要。
综上所述,商品房预售合同不是预约买卖合同、期货买卖合同、附期限买卖合同、分期付款买卖合同。如果从法律上为商品房预售合同定性,则商品房预售合同属于远期交货合同。所谓远期交货合同,是合同双方当事人在合同中约定在将来的一定期间内交货的合同。这类买卖合同仅是在交货期限方面与一般买卖合同有所区别,而在合同的订立、货物价格的确定、履行地点等方面与一般买卖合同没有任何差别。当事人必须在合同规定的期限交货,否则即应承担违约责任。
预售许可证未取得,合同是否无效
[律师回复] 您好,对于您提出的问题,我的解答是,   咨询热线内容  我姓柳,是一名中学教师。经过我和丈夫几年的努力工作,家中已有一笔不少的积蓄。正好儿子也到了谈婚论嫁的年龄,于是我们便决定给儿子买套房。经过筛选,我们选中位于市郊一处正在建设中的三居室。与开发商谈妥价格后,当即签订了房屋预售合同。合同约定的交房时间为2005年10月1日前。  2005年5月,儿子告诉我,他女朋友在11月份要出国,所以在此之前就要结婚。我心里暗自庆幸,交房应该还采得急。但此时我却得到一个让我吃惊的消息:我们所认购的房屋,开发商至今还未办理商品房预售许可证,后经我到市房产管理部门核实属实。我向开发商询问此情况,并要求退房,但其告诉我这只是程序瑕疵问题,不影响合同效力。  请问:我可否以开发商未取得预售许可证为由主张合同无效  律师专线解答  柳女士,对于您提出的问题我可以明确地告诉您:开发商未取得商品房预售许可证就与您签订房屋买卖合同的行为是无效的,您可以据此解除合同,并要求开发商赔偿您因此所遭受的损失。  

一,您与开发商签订的合同虽然建立在双方自愿的基础上,且已开始履行,但根据我国法律规定,开发商预售商品房时,必须取得预售许可证明。而最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条对此作了更为明确的规定:“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。”据您所述,开发商在一开始就未取得商品房预售许可证明,而且您发现后向其求证仍未取得,所以您当然可以据此请求宣告此房屋买卖合同无效。  

二,根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条的规定,出卖人订立商品房买卖合同时,故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求退还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款1倍的赔偿责任。在该事件中,开发商从一开始就隐瞒了没有取得商品房预售许可证明的事实,且在诉讼前开发商仍未取得商品房预售许可证。因此,完全符合法律规定的适用条件,故您除了要求开发商返还已付购房款及利息外,还可以要求其承担不超过已付款1倍的赔偿责任。  症结所在  本问题的症结在于咨询者对开发商没有取得商品房预售许可证是否能成为购房者认定房屋买卖合同无效的理由这一问题认识不清楚。  律师提醒与诖意事项  如果欲根据“商品出卖人未取得房屋预售许可证”这一点解除房屋预售合同,那么就应该尽快,因为根据我国法律有关规定,如果在前商品房出卖人拿到了房屋预售许可证的,此房屋预售合同仍然有效。  “防患于未然”一词在我们购买商品房,尤其是购买期房时应该牢记在心,在签订房屋预售合同之前应该要求开发商或房地产经营公司出具房屋预售许可证,从而避免不必要的麻烦。  法律链接  最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二条、
第九条  《中华人民共和国合同法》
第五十二条  《城市商品房预售管理办法》
第六条房产交易法律问题相关知识,推荐阅读:擅自改变房屋的设计结构怎么办交房时发现房屋面积不符该怎么办开发商逾期交房发生纠纷时该怎么办
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未办证的预售商品房买卖效力如何
在没有获得商品房预售许可证明的情况下,开发商与购房者签订的预售合同将被视为无效。但是,如果开发商在司法程序启动前取得了预售许可证明,则该预售合同将被视为合法有效的交易行为。
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房产纠纷
预售房有抵押,房产证有法律效力吗,抵
[律师回复]
一、预售商品房抵押有何法律效力
(一)对抵押权标的物的效力范围根据民法原理及《担保法》和《城市房地产管理法》的有关规定,预售商品房抵押权的标的物范围应包括预售商品房及其附属物、从物连同房屋占用范围内的土地使用权。预售商品房的门窗、电梯、楼梯等作为该房屋的附属物属于抵押标的物的范围之内,预售商品房的从物,如杂物间,随同主物一起列入抵押范围。但在预售商品房范围内新增加的房屋及预售商品房的天然孳息不属于抵押物范围之列。因土地使用权与地上房屋、建筑物的关联性,该房屋占用范围内的土地使用权一并抵押,但如果作抵押的预售商品房处于划拨土地,则该房屋占用范围内的土地使用权不在抵押范围之列,并且无论该商品房是否处于划拨土地,作抵押的预售商品房的地下采矿权不属于抵押范围。
(二)预售商品房抵押对当事人的效力预售商品房抵押对当事人的法律效力,指抵押合同生效后所生的法律后果。表现为当事人的权利和义务关系。预售商品房抵押法律关系的内容比较复杂,它包括银行与购房人之间、购房人与预售人之间、预售人与银行之间三方面的权利义务关系。作为抵押权人的银行有按合同约定按时提供贷款的义务,在抵押人不履行义务时,享有对作为抵押的预售商品房依法拍卖、变卖,就所得价款优先受偿的权利,作为抵押人的购房人负有按合同约定的还款方式及计划还本付息的义务,预售人负有按约定交付预售商品房及瑕疵担保责任。由于预售商品房是一种特殊的期货,在房屋交付使用前,所有权属房地产开发商所有,购房人只享有“所有权之期待权”,所以在工程峻工验收前楼宇遭毁损的,由预售人承担风险责任。这似乎加重了预售人的责任,但却是合理的。因为房地产开发的整个过程基本由开发商所控制,抵押人和抵押权人并未参与工程与任何一个过程,所以在抵押期间抵押物的毁损由预售人承担责任可以促使其尽职尽责,使抵押合同的实现获得一定的保障。预售商品房在抵押期间竣工的,预售人应按规定为预购人办理房产登记和过户手续,将《房屋所有权证》和《土地使用权证》交给预购人收执。抵押人领取房地产权属证书后,须重新与抵押权人办理房屋抵押登记手续。在抵押期间,预售人不得将已作抵押的预售商品房再出售转让或设定抵押,不得擅自提高房价以及实施其他损害预购人合法权益的行为。对于迟延交货及标的物质量瑕疵等应在规定的期限内向预购人说明。
(三)预售商品房抵押的排他性与绝对性预售商品房设定抵押权后,只要主债务未得到清偿,无论抵押物位于何处,流于何人之手,抵押权人均可以对抗第三人包括物的新所有人,这就是预售商品抵押的排他性与绝对性。其理论依据是物权优于债权,法定权利优于意定权利,所以房屋抵押权优于房屋交付请求权。
二、预售商品房抵押权怎么实现
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未取得预售许可证,合同无效怎么办
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一,您与开发商签订的合同虽然建立在双方自愿的基础上,且已开始履行,但根据我国法律规定,开发商预售商品房时,必须取得预售许可证明。而最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条对此作了更为明确的规定:“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。”据您所述,开发商在一开始就未取得商品房预售许可证明,而且您发现后向其求证仍未取得,所以您当然可以据此请求宣告此房屋买卖合同无效。  

二,根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条的规定,出卖人订立商品房买卖合同时,故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求退还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款1倍的赔偿责任。在该事件中,开发商从一开始就隐瞒了没有取得商品房预售许可证明的事实,且在诉讼前开发商仍未取得商品房预售许可证。因此,完全符合法律规定的适用条件,故您除了要求开发商返还已付购房款及利息外,还可以要求其承担不超过已付款1倍的赔偿责任。  症结所在  本问题的症结在于咨询者对开发商没有取得商品房预售许可证是否能成为购房者认定房屋买卖合同无效的理由这一问题认识不清楚。  律师提醒与诖意事项  如果欲根据“商品出卖人未取得房屋预售许可证”这一点解除房屋预售合同,那么就应该尽快,因为根据我国法律有关规定,如果在前商品房出卖人拿到了房屋预售许可证的,此房屋预售合同仍然有效。  “防患于未然”一词在我们购买商品房,尤其是购买期房时应该牢记在心,在签订房屋预售合同之前应该要求开发商或房地产经营公司出具房屋预售许可证,从而避免不必要的麻烦。  法律链接  最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二条、
第九条  《中华人民共和国合同法》
第五十二条  《城市商品房预售管理办法》
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预售期房抵押是否有效力
效力分为两类。房地产开发企业对预售商品房设立的抵押,在性质上属于债权。而预售方将待售房屋抵押后,抵押人获取的抵押权则是一种物权。购买方对顶售商品房设立的抵押。
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房产纠纷
你好,朋友积攒了一笔钱想买房子,已经看中了一套,想要问问房屋预售合同的法律效力是怎么确定的?
[律师回复] 预售商品房是指依法成立的房地产开发经营企业依法将其开发的商品房在竣工验收前出售,由预购人按合同约定支付购房款,预售人按合同约定交付商品房的行为。
商品房预售是要式的法律行为,需要一定的法定外在的表现形式,才能产生一定的效果。商品房预售人预售商品房,不仅要向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明,而且应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售合同需要书面的形式,正是为了登记备案和过户之用。
需要注意的是,预售合同备案并不是预售合同成立的必要条件,未经办理登记备案手续的,不影响预售合同的成立。如果,将登记备案看成是合同成立的条件,那么,在合同签订并实际履行一部分后,任一方以合同没有登记而主张合同无效,只承担合同无效的责任。即只能返还已经给付的价款,回到合同签订前的状态,除支付必要的费用外,无法弥补受害方可能发生的损失。而将登记备案不当成是合同成立的形式要件时,预售合同签订后,任一方不履行义务,另一方可以追究对方的违约责任。此时,受害方不仅可以选择解除合同并要求开发商赔偿损失,也可以要求开发商赔偿损失后继续履行。显然,这赋予了受害方更大的自主权。
合同备案登记的效力,在于使预售合同能产生对抗善意第三人的效力。这就是说,如果开发商在签订预售合同后,又擅自转移给他方时,消费者可用登记备案的预售合同对抗开发商的转让行为,可以依法请求法院裁定其行为无效。
未取得预售许可证的合同是否具有效
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一,您与开发商签订的合同虽然建立在双方自愿的基础上,且已开始履行,但根据我国法律规定,开发商预售商品房时,必须取得预售许可证明。而最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条对此作了更为明确的规定:“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。”据您所述,开发商在一开始就未取得商品房预售许可证明,而且您发现后向其求证仍未取得,所以您当然可以据此请求宣告此房屋买卖合同无效。  

二,根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条的规定,出卖人订立商品房买卖合同时,故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求退还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款1倍的赔偿责任。在该事件中,开发商从一开始就隐瞒了没有取得商品房预售许可证明的事实,且在诉讼前开发商仍未取得商品房预售许可证。因此,完全符合法律规定的适用条件,故您除了要求开发商返还已付购房款及利息外,还可以要求其承担不超过已付款1倍的赔偿责任。  症结所在  本问题的症结在于咨询者对开发商没有取得商品房预售许可证是否能成为购房者认定房屋买卖合同无效的理由这一问题认识不清楚。  律师提醒与诖意事项  如果欲根据“商品出卖人未取得房屋预售许可证”这一点解除房屋预售合同,那么就应该尽快,因为根据我国法律有关规定,如果在前商品房出卖人拿到了房屋预售许可证的,此房屋预售合同仍然有效。  “防患于未然”一词在我们购买商品房,尤其是购买期房时应该牢记在心,在签订房屋预售合同之前应该要求开发商或房地产经营公司出具房屋预售许可证,从而避免不必要的麻烦。  法律链接  最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二条、
第九条  《中华人民共和国合同法》
第五十二条  《城市商品房预售管理办法》
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预售房合同有法律效力吗
根据我国相关法规的规定,商品房预售合同通常具备法律效力。然而,如果房地产开发商在签署商品房预售合同时未能获得相应的预售许可证明,则此份合同应被判定为无效。但若在原告向法院提起诉讼之前,该房地产开发商已经成功获取了商品房预售许可证明,那么这份合同便可视为合法有效。
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合同事务
我最近看好了一处房子,和开放商签了合同,现在发现他们虚假宣传,请以预售合同担保借款效力,具体有什么规定?问
[律师回复] 近年来,交易中出现一种新的担保方式:双方当事人同时签订借款合同和买卖合同,并约定若到期债务清偿,买卖合同不再履行;若到期债务不清偿,双方则履行买卖合同,借款债务与买卖价金相抵销。对于这类买卖合同的性质与效力,司法裁判中意见不一。
不同结论的判决引起的争论点是:以买卖合同作为借贷合同的担保,是否违法了法律、法规的禁止性规定。具体规定指《物权法》第186条“禁止流押”条款:抵押权人在债务履行期届满前,不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。
禁止流押(质)旨在防止债权人利用优势地位损害债务人的利益,造成对抵押人实质上的不公平。笔者认为债权人通过房地产买卖合同在债务到期之前就固定了担保物的价值,且由于预售登记的存在,债务人不可能另行通过交易途径实现担保物的市场价值,房地产买卖合同事实上达到了“流押(质)”契约的效果,有违强制性规定。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条规定:当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保,借款到期后借款人不能还款,出借人请求履行买卖合同的,人民法院应当按照民间借贷法律关系审理,并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的,人民法院裁定驳回起诉。  
按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后,借款人不履行生效判决确定的金钱债务,出借人可以申请拍卖买卖合同标的物,以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额,借款人或者出借人有权主张返还或补偿。
根据该条第一款可知,在案件审理过程中,人民法院应当按照民间借贷法律关系审理房屋买卖合同纠纷,并向当事人释明变更诉求;也就是说,在案件审理过程中,对房屋买卖合同的效力不予认可;根据该条第二款可知,在案件作出判决后,借款人不履行生效判决确定的债务,出借人可以申请拍卖买卖合同的标的物。也就是说,关于买卖合同中涉及到的标的物,需要经过执行拍卖程序方能对债务进行清偿。
预售商品房抵押合同登记的效力和作用如何?
[律师回复] 16.1商品房预售合同抵押登记是抵押合同的法定生效要件担保法第四十一条规定:“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的,应当办理抵押物登记,抵押合同自登记之日起生效。”第四十二条规定:“办理抵押物登记的部门如下:……
(二)以城市房地产或者乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的,为县级以上地方人民政府规定的部门;”建设部《城市房地产抵押管理办法》更是将“预购商品房贷款抵押”明确规定为房地产抵押的一种形式,该办法第三十条重申:“房地产抵押合同自签订之日起三十日内,抵押当事人应当到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。”第三十一条明确规定:“房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。以预售商品房或者在建工程抵押的,登记机关应当在抵押合同上作记载。”第三十四条第二款规定:“抵押的房地产在抵押期间竣工的,当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后,重新办理房地产抵押登记。”担保法司法解释第四十七条规定:“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的,当事人办理了抵押物登记,人民可以认定抵押有效。”因此,预售商品房项下的抵押合同登记是抵押合同生效的法定必要条件,只有将该抵押合同办理抵押登记,该合同才可以生效,按揭贷款银行的抵押权才可以有效设定。16.2抵押合同登记是按揭贷款银行的抵押权对抗第三人的必要条件《担保法》第四十九条规定:“抵押期间,抵押人转让已办理登记的抵押物的,应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的,转让行为无效。”前引担保法司法解释第六十七条规定:“抵押权存续期间,抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的,如果抵押物已经登记的,抵押权人仍可以行使抵押权;”《担保法》第五十四条规定:“同一财产向两个以上债权人抵押的,拍卖、变卖抵押物所得的价款按照以下规定清偿:
(一)抵押合同以登记生效的,按照抵押物登记的先后顺序清偿;顺序相同的,按照债权比例清偿;……”因此,若抵押合同未能办理登记,则按揭银行就特定商品房向买受人发放的贷款债权就失去了抵押权的保障,不具有优先受偿的效力,不能对抗已买受该商品房或已获得商品房抵押权的善意第三人。
我和我老公最近看中了一套预售的商品房,经过和中介的咨询,现在决定购买,这两天中介要和我们签订合同。想提前了解一下预售商品房合同备案登记效力是怎样规定的?
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