【房产买卖纠纷】丈夫私自“出售”房产，买卖合同被判无效

案情简介

2002年6月，解女士与汤先生登记结婚，2005年12月，两人共同购买了公房的售后产权，房产登记在汤先生名下。 2006年1月，汤先生朋友朱先生需要资金周转，找来汤先生至房产交易中心签订《上海市房地产买卖合同》，约定将房产“转让”给朱先生，合同约定转让价款为人民币25万元。同年3月，系争房产过户至朱先生名下。其后朱先生作为借款人与银行、住房担保置业签订《住房公积金个人购房担保借款合同》三方协议，借款金额42000元，借款期限为15年。

2008年1月，朱先生将系争房产委托中介挂牌出售。同年1月，朱先生与案外人汪女士就系争房产签订了《上海市房地产买卖合同》，约定转让价款为人民币30万元，房款为净到手价，过户等相关费用由汪女士承担。同年1月底，汪女士给付朱先生定金一万元，房款及装潢款项人民币19万元。同年2月初，系争房产剩余贷款余额一次性付清，所设抵押撤销，朱先生与汪女士办理了房产过户手续，双方签署补充协议，鉴于朱先生与原房主汤先生存在租赁关系，待此房空出后，汪女士再支付尾款。如朱先生收取购房款20万元后，存在违约行为，其愿意支付汪女士双倍违约金40万元。 由于朱先生迟迟不交房，汪女士上门要求朱先生尽快搬离。朱先生经过房产信息查询后，向有关部门提出异议登记，系争房产被登记至朱先生名下。

解女士作为原告起诉丈夫及朱先生，汪女士及银行、住房置业担保公司作为第三人参与本案诉讼。解女士认为两被告的行为严重侵害了其合法愿意，要求判令两被告之间就系争房产所签订的买卖合同无效。

办案思路及心得

1、是否存在真实的买卖关系？

汤先生辩称，2006年初，因好友朱先生做生意缺钱，为帮助其筹措资金，将其房产“借”给朱先生办理银行贷款，故签订了房屋买卖合同，办理了产权过户手续，朱先生未支付过任何款项。“出借”房产一事未与妻子商量过，其妻不知情。

朱先生辩称，双方的买卖合同真实合法，以现金方式完成房产交易，由于是朋友关系，所以没有让对方出具收条。其认为汤先生的妻子解女士对于房产买卖一事是知情的。其购买房屋目的是投资，故同意朱先生继续居住以取得租金。

从现有证据反映，银行贷款42000元进入了汤先生的账户，汤先生辩称其后取出，交付了朱先生。但是未见其朱先生他付款证据，所以朱先生未实际支付合理的购房对价，其取得系争房产非善意取得。

2、解女士对共有产权侵权能否主张维权。

虽然系争房产从形式上登记产权人为汤先生一人，但该房实际上系解女士与汤先生于婚姻关系存续期间共同购买，应属于夫妻共同财产。作为解女士和汤先生共同的好友，朱先生明知系争房产为解女士的夫妻共同财产，被告在未征得解女士同意的前提下擅自将系争房产出卖，系无权处分行为。根据民法典规定，恶意串通，损害第三人权益的，应属无效。

朱先生声称以现金方式支付了购房款，缺乏证据证明，其没有证据证明解女士对于系争房产的出售是明知的。

合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，当事人应当根据自己的过错承担相应的责任。汤先生称其从银行取得42000元直接给付朱先生，提供的证据不充分，法院难以采信，故系争房产过户至汤先生名下后，汤先生需要返回42000元。

3、汪女士是否为善意第三人。

汪女士声称，其依据房产登记与朱先生签订购房协议，并支付了购房款，其为善意第三人，权利应该得到保护。

由于汪女士未实际取得系争房屋的产权，不适用不动产善意取得的制度。

对于汪女士造成的合法权益受到损害，可另案主张权利。

建议不要基于友情，为他人代办抵押手续或者过户手续，而将房产过户他人，否则像汤先生一样，即使保留了朱先生的房产证和买卖合同、银行贷款合同，朱先生之流也会通过遗失申明补办房产证。会存在房产被另行出售的风险。

如果房产一旦过户到汪女士名下，汪女士支付完全款，此案的处理无疑会更复杂，值得借鉴和深思。

裁判结果

法院判决汤先生与朱先生于2006年1月就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效，朱先生于判决生效日起十日内协助汤先生办理系争房屋的产权过户手续，过户费用由两人各半承担。

汤先生应于判决生效之日起十日内返回朱先生购房款人民币42000元。