买卖合同订立的注意事项有哪些

[律师回复] 1、确定卖方提供的标的物有无权利瑕疵<br/>买卖合同标的物的权利瑕疵，是指第三人得对标的物主张权利，买方不能取得所有权或不能取得完全的所有权。为保证买方能够取得不受争议的财产，买方必须要求卖方在订立合同时提前说明，该出卖物是其拥有所有权和合法处分权的财产，如果卖方未将标的物上存有第三人的权利的情形预先告知买方，则买方有权请求降低价格、或解除合同和要求赔偿损失。<br/>2、确定标的物有无质量缺陷<br/>卖方出卖的标的物必须符合法律的规定和当事人的约不定期，如果标的物有表面缺陷(以通常方法检查即可发现的缺陷)，买方应于接受标的物的当时提出;如果标的物有隐蔽缺陷(即需要经过技术鉴定或在物的使用过程中才能发现的缺陷)，买方应于规定的期限内提出。卖方交付的标的物有缺陷，买方有权拒收。买方已接受的，卖方应根据情况承担降价、修理、更换、退货、支付违约金、赔偿损失等责任。但是，如果卖方在订立买卖合同时已对标的物的缺陷作了声明，或买方知道标的物的缺陷而愿意购买，则卖方对标的物的缺陷不负责任。<br/>3、敦促卖方按约定和法律规定的时间、地点和方式，完整地交付标的物和办理有关手续。例如对于房产、机动车辆、船舶必须办理登记手续。

[律师回复] 1、确定卖方提供的标的物有无权利瑕疵<br/>买卖合同标的物的权利瑕疵，是指第三人得对标的物主张权利，买方不能取得所有权或不能取得完全的所有权。为保证买方能够取得不受争议的财产，买方必须要求卖方在订立合同时提前说明，该出卖物是其拥有所有权和合法处分权的财产，如果卖方未将标的物上存有第三人的权利的情形预先告知买方，则买方有权请求降低价格、或解除合同和要求赔偿损失。<br/>2、确定标的物有无质量缺陷<br/>卖方出卖的标的物必须符合法律的规定和当事人的约不定期，如果标的物有表面缺陷(以通常方法检查即可发现的缺陷)，买方应于接受标的物的当时提出;如果标的物有隐蔽缺陷(即需要经过技术鉴定或在物的使用过程中才能发现的缺陷)，买方应于规定的期限内提出。卖方交付的标的物有缺陷，买方有权拒收。买方已接受的，卖方应根据情况承担降价、修理、更换、退货、支付违约金、赔偿损失等责任。但是，如果卖方在订立买卖合同时已对标的物的缺陷作了声明，或买方知道标的物的缺陷而愿意购买，则卖方对标的物的缺陷不负责任。<br/>3、敦促卖方按约定和法律规定的时间、地点和方式，完整地交付标的物和办理有关手续。例如对于房产、机动车辆、船舶必须办理登记手续。

[律师回复] 为保证买方能够取得不受争议的财产，买方必须要求卖方在订立合同时提前说明，该出卖物是其拥有所有权和合法处分权的财产，如果卖方未将标的物上存有第三人的权利的情形预先告知买方，则买方有权请求降低价格、或解除合同和要求赔偿损失。

[律师回复] 您好，关于订立商品房买卖合同的注意事项有哪些这个问题，我的解答如下, 订立商品房买卖合同的注意事项有哪些<br/>一、注意审核土地使用权是否存在抵押<br/>购房者购买前可向当地土资源管理机构查核该开发土地使用权是否办理抵押登记手续。因为现实中，很多开发商为了融资往往将土地使用权抵押给银行贷款进行项目开发。售房时如果开发商隐瞒此抵押情况，这将对购房人构成法律障碍，影响购房人的顺利购房。<br/>二、仔细审核开发商应当办理的法定手续和相关证件<br/>1、开发许可手续是否完善直接影响所购房屋产权是否有保障，所以至关重要。<br/>商品房开发的法定手续(许可程序)包括：立项批准、规划许可、土地使用权证书、施工许可、商品房预售许可等。对于开发手续，应特别注意各许可证件中的开发主体名称、开发土地用途、开发土地范围等必须相互一致;土地使用权的年限也应特别关注，有土地使用年限的是出让土地使用权，没有使用年限的是划拨土地使用权，而划拨土地是不能用于商品房开发的。<br/>2、注意查看卖方的“一照”、“两书”、“五证”<br/>①“一照”：即企业法人营业执照。<br/>②“两书”：即商品房质量保证书和商品房使用说明书。<br/>③“五证：即国有土地使用权证、建设工程用地许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工证、内(外)销商品房预售许可证。其中最重要的是土地使用权证和商品房预售许可证。尤其要注意有些开发商的预售许可证。<br/>三、要先咨询清楚交易房屋的税费、贷款的审批程序<br/>大多购房者购房需要贷款。因此，向银行申请贷款时，最好能够熟悉申请银行贷款的政策，从而使贷款的申请能够顺利被批准。<br/>1、一般来说，向银行提供收入证明、税单、其他拥有的不动产证明，或者是担任法人代表的公司营业执照及财务报表等材料，可以帮助买方贷到希望的数额。<br/>2、如果通过中介公司办理贷款，同样需要把好贷款关，不能轻信中介公司的贷款承诺。<br/>四、注意订立合同时部分条款是可以修改或补充约定的<br/>1、合同是双方真实意思表示的体现，一旦确定合同就成为双方共同遵守的准则，发生纠纷时，便成为双方解决争议的依据。<br/>2、现实交易中，开发商往往以格式合同为房管部门拟定，不能修改为理由将其单方意愿反映在合同中，强加给购房者接受。要明确一点，正式签订商品房买卖合同的时候，对于商品房买卖合同本身是可以进行修改或补充约定的。<br/>五、约定违约责任条款须详细、具体<br/>1、商品房买卖合同中都会约定开发商逾期交房，逾期办理或不能办理房产证的违约责任，但是往往开发商虽然约定了违约责任，一般违约金额都不多，因此，购房者一定要注意这些细节。<br/>2、同时，还应该约定：<br/>①规划、设计的变更致使购房者解除购房合同，开发商不仅仅要承担购房款的银行利息，还应承担一定金额的违约金。<br/>②由于开发商原因不能办理产权证，购房者要求退房退款时，开发商还应该赔偿退房时房价与签订合同时房价的差额损失。<br/>③加重开发商违约责任，使其违约承担的损失超过其不当获利,才能从根本上遏制开发商恶意违约。<br/>六、合同附件须重视<br/>1、合同附件是合同的有效组成部分，与合同主文条款具有同样的法律效力。<br/>2、常有的合同附件包括所购房屋平面面积图、公摊面积表、质量保证书、装饰设备标准、住宅使用说明书等，对于补充协议的条款也常常列为合同附件。<br/>可见，这些附件内容都是极其重要的。购房者不但要认真谨慎对待合同主文，对合同的附件应当给予足够的重视。<br/>七、妥善保管商品房的销售广告、宣传资料<br/>商品房的销售广告和宣传资料一般为要约邀请，不视为合同的条款，但是开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定<br/>八、商品房买卖合同的定金问题<br/>《商品房销售管理办法》第22条及最高人民法院《关于适用(中华人民共和国担保法)若干问题的解释》第115条规定：当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立主合同的，应当双倍返还定金。<br/>在规定的期限内，如果消费者不与开发商签订《商品房买卖合同》，那么这笔钱是拿不回来的。这种定金或订金的约定，对消费者是不利的，使他们在签约时处于受制于人的境地，在签约谈判时双方因为合同的某些条款达不成协议而导致谈判失败的，开发商都以对方没有签约违反定金的约定为由，拒不退还定金。但现实情况是，如果不交定金，你看好的房源，售楼部不会给你保留的，一旦有人看中这套房子并在你之前交了定金，他们就会将房子卖掉。所以，如果想买房，交定金(或订金)是不可逾越的一个步骤。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 订立商品房买卖合同的注意事项有哪些<br/>一、注意审核土地使用权是否存在抵押<br/>购房者购买前可向当地土资源管理机构查核该开发土地使用权是否办理抵押登记手续。因为现实中，很多开发商为了融资往往将土地使用权抵押给银行贷款进行项目开发。售房时如果开发商隐瞒此抵押情况，这将对购房人构成法律障碍，影响购房人的顺利购房。<br/>二、仔细审核开发商应当办理的法定手续和相关证件<br/>1、开发许可手续是否完善直接影响所购房屋产权是否有保障，所以至关重要。<br/>商品房开发的法定手续(许可程序)包括：立项批准、规划许可、土地使用权证书、施工许可、商品房预售许可等。对于开发手续，应特别注意各许可证件中的开发主体名称、开发土地用途、开发土地范围等必须相互一致;土地使用权的年限也应特别关注，有土地使用年限的是出让土地使用权，没有使用年限的是划拨土地使用权，而划拨土地是不能用于商品房开发的。<br/>2、注意查看卖方的“一照”、“两书”、“五证”<br/>①“一照”：即企业法人营业执照。<br/>②“两书”：即商品房质量保证书和商品房使用说明书。<br/>③“五证：即国有土地使用权证、建设工程用地许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工证、内(外)销商品房预售许可证。其中最重要的是土地使用权证和商品房预售许可证。尤其要注意有些开发商的预售许可证。<br/>三、要先咨询清楚交易房屋的税费、贷款的审批程序<br/>大多购房者购房需要贷款。因此，向银行申请贷款时，最好能够熟悉申请银行贷款的政策，从而使贷款的申请能够顺利被批准。<br/>1、一般来说，向银行提供收入证明、税单、其他拥有的不动产证明，或者是担任法人代表的公司营业执照及财务报表等材料，可以帮助买方贷到希望的数额。<br/>2、如果通过中介公司办理贷款，同样需要把好贷款关，不能轻信中介公司的贷款承诺。<br/>四、注意订立合同时部分条款是可以修改或补充约定的<br/>1、合同是双方真实意思表示的体现，一旦确定合同就成为双方共同遵守的准则，发生纠纷时，便成为双方解决争议的依据。<br/>2、现实交易中，开发商往往以格式合同为房管部门拟定，不能修改为理由将其单方意愿反映在合同中，强加给购房者接受。要明确一点，正式签订商品房买卖合同的时候，对于商品房买卖合同本身是可以进行修改或补充约定的。<br/>五、约定违约责任条款须详细、具体<br/>1、商品房买卖合同中都会约定开发商逾期交房，逾期办理或不能办理房产证的违约责任，但是往往开发商虽然约定了违约责任，一般违约金额都不多，因此，购房者一定要注意这些细节。<br/>2、同时，还应该约定：<br/>①规划、设计的变更致使购房者解除购房合同，开发商不仅仅要承担购房款的银行利息，还应承担一定金额的违约金。<br/>②由于开发商原因不能办理产权证，购房者要求退房退款时，开发商还应该赔偿退房时房价与签订合同时房价的差额损失。<br/>③加重开发商违约责任，使其违约承担的损失超过其不当获利,才能从根本上遏制开发商恶意违约。<br/>六、合同附件须重视<br/>1、合同附件是合同的有效组成部分，与合同主文条款具有同样的法律效力。<br/>2、常有的合同附件包括所购房屋平面面积图、公摊面积表、质量保证书、装饰设备标准、住宅使用说明书等，对于补充协议的条款也常常列为合同附件。<br/>可见，这些附件内容都是极其重要的。购房者不但要认真谨慎对待合同主文，对合同的附件应当给予足够的重视。<br/>七、妥善保管商品房的销售广告、宣传资料<br/>商品房的销售广告和宣传资料一般为要约邀请，不视为合同的条款，但是开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定<br/>八、商品房买卖合同的定金问题<br/>《商品房销售管理办法》第22条及最高人民法院《关于适用(中华人民共和国担保法)若干问题的解释》第115条规定：当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立主合同的，应当双倍返还定金。<br/>在规定的期限内，如果消费者不与开发商签订《商品房买卖合同》，那么这笔钱是拿不回来的。这种定金或订金的约定，对消费者是不利的，使他们在签约时处于受制于人的境地，在签约谈判时双方因为合同的某些条款达不成协议而导致谈判失败的，开发商都以对方没有签约违反定金的约定为由，拒不退还定金。但现实情况是，如果不交定金，你看好的房源，售楼部不会给你保留的，一旦有人看中这套房子并在你之前交了定金，他们就会将房子卖掉。所以，如果想买房，交定金(或订金)是不可逾越的一个步骤。