农村房屋买卖纠纷诉讼时效是多久?

最新修订 | 2024-07-18
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专家导读 1、普通诉讼时效:《民法通则》第一百三十五条 向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年,法律另有规定的除外。2、短期诉讼时效:《民法通则》第一百三十六条 下列的诉讼时效期间为一年。

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按照法律法规的规定,农村的宅基地属于集体所有,是不能进行买卖的,而建立在上面的房屋是可以进行交易的。本村的村民之间可以进行房屋买卖。由于我国村民法律意识普通薄弱,在房屋买卖过程中经常不签署合同,导致买卖发生纠纷,从而双方对簿公堂。当事人提请诉讼的话要注意一个时效性,那么农村房屋买卖纠纷诉讼时效是多久?我们一同做个学习了解吧。

一、农村房屋买卖纠纷诉讼时效是多久?

1、普通诉讼时效 :《民法通则》第一百三十五条: 向人民法院请求保护民事权利诉讼时效期间为二年,法律另有规定的除外。

2、短期诉讼时效:《民法通则》第一百三十六条 下列的诉讼时效期间为一年:

(1)身体受到伤害要求赔偿的;

(2)出售质量不合格的商品未声明的;

(3)延付或者拒付租金的;

(4)寄存财物被丢失或者损毁的。

3、最长诉讼时效:《民法通则》第一百三十七条:诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起算。但是从权利被侵害之日起超过二十年的,人民法院不予保护。有特殊情况的,人民法院可以延长诉讼时效期间。

二、农村房屋买卖纠纷诉讼程序是怎样的?

1、到房屋所在地法院起诉。起诉审查、立案由立案庭(室)负责,立案庭受理后开具交费通知单,到农业银行交费,交费后持农业银行开具的交费凭据到法院的财务部门换诉讼费收据,然后再将该收据交立案窗口,至此立案完成。在起诉之前,原告为了执行的方便,也可以申请诉前财产保全

2、立案后,法院的内勤将案件分到具体的承办法官,由承办法官根据自己的时间安排,由书记员负责将起诉书送达被告或电话通知开庭时间或其它事项。被告应在收到起诉状副本后15日内提出答辩状。不提出答辩状的,不影响人民法院审理。

3、准备证据并注意法院的证据规则的规定。法院审理案件实行“谁主张、谁举证”的原则,举证不能,将承担败诉或审判结果与己不利的后果,法律另有规定的除外。如果当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集并已提出调取证据的申请和该证据线索的,法院可以根据当事人申请,依职权取证;当事人提出申请可由人民法院勘验或者委托鉴定。

4、法院确定的开庭时间和地点,所有诉讼参加人均应严格遵守,无正当理由不按时到庭的,不得再入庭参加诉讼。原告不到庭或未经法庭许可中途退庭的,按自动撤诉处理;被告不到庭或未经法庭许可中途退庭的,可以缺席判决

5、开庭审理。民事、经济案件开庭审理的顺序为:核实双方当事人的身份及代理人身份、宣布合议庭组成人员及询问是否回避,然后开始审理。

6、二审审理。当事人任何一方不服一审判决的,在判决书送达之日起15日内向上一级法院提起上诉。不服一审裁定的,应当在裁定书送达之日起10日内提起上诉。上诉应当递交上诉状,同时交纳上诉费,并通过原审法院提出。原审法院收到上诉状后将上诉状交给被上诉方,被上诉方提交答辩状,一审法院将答辩状再转交上诉方,然后连同全部案卷和证据,移送第二审法院。

7、申请执行。发生法律效力的判决,当事人必须履行。一方拒绝履行的,对方当事人可向有管辖权的法院执行机构提出书面申请,申请法院执行。申请执行的期限,双方或一方当事人是公民的为一年,双方是法人或其他组织的为6个月。法院发生法律效力的判决、裁定和调解书,由原第一审人民法院执行。执行案件,简单案件3个月内执结;普通案件6 个月内执结;重大疑难案件1年内执结;特殊情况需延长的必须办理批准手续。

三、引发农村房屋买卖纠纷的因素主要有哪些?

1、买卖合同不规范埋下纠纷隐患。原、被告双方买卖房屋、宅基地时有的仅为口头协议未签订买卖合同,或者虽签订买卖合同但内容不规范,欠缺法律上的形式要件,合同自身存有瑕疵,使得买卖双方履行过程中对合同内容出现争议,酿成纠纷。

2、房屋升值的利益驱动,使当事人背弃诚信。近年来农村宅基地资源趋向紧张,农村平房折换社区楼房等措施的实施,是房屋增值空间变大,与卖房人原得的卖房款或者将社区楼房转让他人顶名要楼的转让费形成了巨大反差。一些已经出卖房屋、宅基地或转让社区楼房名额的农村村民以及出卖了农村房屋、宅基地的城镇居民开始反悔,想方设法地想收回房屋,导致该类纠纷时有发生。

3、城镇居民购买农村房屋的政策禁止性,为当事人请求返还提供了空间和依据。由于农村宅基地的福利性质和土地资源的紧缺,国务院办公厅及国土资源部均出台了严格规定:“严禁城镇居民在农村购置宅基地,严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”以此来加强农村宅基地管理。这些政策规定将城镇居民购买农村房屋限定为禁止性行为,为卖房户要求确认合同无效、返还房屋、赢得诉讼提供了法律支撑,也不可避免地助长了当事人违背诚信的恶习。

由此可见,因为签署合同而引发的农村房屋买卖纠纷的事情非常多。农村房屋买卖纠纷属于民事纠纷的一种,按照规定,农村房屋买卖纠纷诉讼时效是两年。这一点农民朋友一定要注意,既然是选择诉讼的方式来解决纠纷,就要尽快的收集相关证据,向当地人民法院提出诉讼请求

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一、农村房屋买卖合同的效力r
1、农村房屋买卖合同有效的情形r(
1)出卖人和买受人均是同一村的村民。如果出卖人和买受人均是同一个村的村民,那么该合同是符合法律规定的,买卖合同当然有效。r(
2)买受人在买卖房屋时与出卖人不是同一个村的村民,但是,之后将户口迁入到该村。那么,由于买受人具备了同一个村村民的资格,属于同一集体经济组织成员,买卖合同有效。r(
3)房屋买卖合同经过多次流转,最后流转到同一个村村民手里,那么该房屋买卖合同也有效。r(
4)农村房屋买卖合同的买受人在购买房屋时是村民,后又转为居民的,不影响合同的效力。r
2、农村房屋买卖合同无效的情形r
(1)农村村民将农村房屋卖给城镇居民。农村房屋买卖合同的买受人无论是将农村房屋出卖给本市的居民还是外省市的居民,合同都是无效的。r
(2)农村村民将农村房屋出卖给其他村的村民。农村房屋买卖合同的购买人无论是本市的村民还是外省市的村民,都是无效的。r
二、农村房屋买卖合同无效后的处理r农村房屋买卖合同被确认无效后,为平衡双方的利益在合同无效后果的处理上,要全面考虑农村房屋买卖合同无效对双方当事人的利益影响,尤其是出卖人因土地增值、拆迁、补偿所获利益,以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失两方面因素,平衡买卖双方的利益。对于购房人已经翻建,装修、扩建房屋,使房屋增值部分,应对购房人的投入进行补偿。此外,让购房人返还、腾退房屋的同时,应当注意为购房人留出合理的腾退时间,购房人无房居住的,应当予以妥善安置。农村房屋买卖合同无效后,出卖人应当赔偿买受人的损失包括:r
1、返还原购房价款及房屋原购买价款和现房屋价款之间的差价r
2、买受人因扩建、改建、装修使房屋增值的部分r
3、该房屋因拆迁而使出卖人获得的拆迁利益及土地的增值部分r以上损失,需要委托有资质的评估机构进行评估,然后确定损失数额。对于土地增值和拆迁部分补偿,合同无效后,根据出卖人负有主要责任,买受人负有次要责任的过错分配原则予以处理。rr律师建议:rr由于农村的土地属于集体所有,目前国家对不符合条件的农村房屋的买卖一般原则是按无效处理。所以,在购买农村房屋时,一定要谨慎。要考虑到如果无效后,怎样保护自己的权益。如果确实要买,需要指定一份详细的协议,将房屋今后如果拆迁或者出卖人反悔,具体的赔偿计算标准约定具体明确。同时,如果购买后,房子翻建、装修,一定要保留证据。
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二,调解解决。在有关组织(如人民调解委员会)或中间人的主持下,在平等、自愿、合法的基础上分清是非、明确责任,并通过摆事实、讲道理,促使双方当事人自主达成协议,从而解决纠纷。

三,仲裁解决。纠纷当事人根据纠纷前或者后达成的仲裁协议或合同中仲裁条款向仲裁机构提出申请,由仲裁机构依法审理,作出裁决,并通过当事人对裁决的自觉履行或由一方向人民申请强制执行而使纠纷得以解决。

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(一)物权法并不禁止处分作为物权的农村房屋
物权法并不禁止处分作为物权的农村房屋,土地使用权和农村房屋的所有权一个是用益物权,另一个是所有权。根据物权法原则,房屋所有权与土地使用权应当遵循它们本身的内在含义,从而遵循不同的法律。所以在进行房屋所有权和土地使用权的分析时,可以将两者开来,分别对待。
依据上述的论述在对农村房屋买卖进行处分时,应当一边分析房屋所有权变动,另一边分析土地使用权变动,将两者区分开来看待,甚至可以允许一些特殊情况出现如房屋的所有权发生了改变但是土地使用权没有发生改变,在如今的宅基地体制之下,在如何处理房地一体化的问题上就不能够按照土地的使用权跟随房屋的买卖而转移来解决。但是目前户籍制度的改革正在不断的深化,允许宅基地使用权在市场上流通必然成为不可阻挡的势头,物权归属以及明确权利状态的问题在将来的立法过程中会得到很好的解决。
(二)物权区分原则下的农村房屋买卖合同效力
物权区分原则即将物权的变动区分为债权行为和物权行为,在《物权法》颁布前,已为学界所共识,现已被《物权法》第15条所吸收。物权区分原则要求将合同和物权变动区分开来,分别对待。这是两个不一样的含义:即合同是否有效和物权变动是否有效,合同是否有效归结于债券法的范畴,物权变动是否有效归结于物权法的范畴;前者是原因,后者是前者履行的结果。
从合同法上看,一个买卖合同的效力,从买卖双方签订合同之日就已经决定,合同的效力不取决于合同双方是否将合同履行完成。如果买卖的双方都对完成了合同约定的内容,同时房产局也对买卖双方进行了登记,那么房屋买卖就算是达成了。假如买卖双方签订合同后,由于买卖双方中的任意一方不配合去办理手续或由于登记机关认为不符合条件而不给于办理手续最终导致房屋过户不成功,这样导致的结果是不积极履行合同或者履行达不到合同的要求,房屋的所有权未发生变动,但是该合同的法律效力是有效的,这是合同法本身所确立的规则。
物权区分原则在处理违反禁止性规定的效力判断问题上,要求合同效力与物权效力的判断规则区分适用。因为,从强制性规范类型上存在债权法的强制性规范与物权法的强制性规范之分,违反债权法强制性规范将导致当事人意思表示无效的结果,违反物权法的强制性规范只产生不发生物权变动的结果。比如违反法律的强制规定,结果只是不认可物权的效力,但是应当承认该合同有效。再如,《物权法》第184条第4款的规定:所有权、使用权不明或者有争议的财产财产不得进行抵押。这里的抵押不是针对合同的效力,而是针对抵押权能否设定。对于此问题的法律效力的认定,只能从债权法的有关规定中找寻该合同是否有效的法律依据,而不能从物权法的有关规定中对合同效力作出决定。
从上述分析,合同买卖的效力不因物权的变动而发生影响,对于法律条文对宅基地使用权的禁止规定,并不会对农村房屋买卖合同的效力产生变化。
(三)农村房屋买卖的善意取得
我国现行法律上对于房屋善意取得制度处于不太明确的状态,这就导致法官在审理案件的法律适用的存在很大的困难。法律制度具有重要的调整作用,它应当与社会经济的发展相适应,在目前的法律水平下,善意取得制度在共有房产方面可以有条件地适用,其客观原因有:

一,如今我国的房地产登记制度处于并不完善的状态,在如此条件下用善意取得制度有一定的社会基础。随着的深化,在现实实践中,房地产登记开始盛行起来,有关房地产登记的立法也对这方面有了初步的规定。但与市场经济的客观要求相比,现有的登记制度仍欠缺一些基本的法律规定,如对登记的程序规定、登记机关的职权与管理、登记申请人的请求权等等一系列问题未曾涉及。登记机关在进行日常工作的时候时常出现处无法可依的情况。

二,思想方面的影响。由于我国一些公民的法律意识淡薄,法律知识了解不足,在我国广大农村中许多人对不动产交易的登记意识较弱,很多村民都不知道房屋交易需要在登记机关进行登记,因此善意取得制度对于这种现象能够予以规范。如果房屋买卖中的
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一、农村房屋买卖合同的效力
1、农村房屋买卖合同有效的情形(
1)出卖人和买受人均是同一村的村民。如果出卖人和买受人均是同一个村的村民,那么该合同是符合法律规定的,买卖合同当然有效。(
2)买受人在买卖房屋时与出卖人不是同一个村的村民,但是,之后将户口迁入到该村。那么,由于买受人具备了同一个村村民的资格,属于同一集体经济组织成员,买卖合同有效。(
3)房屋买卖合同经过多次流转,最后流转到同一个村村民手里,那么该房屋买卖合同也有效。(
4)农村房屋买卖合同的买受人在购买房屋时是村民,后又转为居民的,不影响合同的效力。
2、农村房屋买卖合同无效的情形
(1)农村村民将农村房屋卖给城镇居民。农村房屋买卖合同的买受人无论是将农村房屋出卖给本市的居民还是外省市的居民,合同都是无效的。
(2)农村村民将农村房屋出卖给其他村的村民。农村房屋买卖合同的购买人无论是本市的村民还是外省市的村民,都是无效的。
二、农村房屋买卖合同无效后的处理农村房屋买卖合同被确认无效后,为平衡双方的利益在合同无效后果的处理上,要全面考虑农村房屋买卖合同无效对双方当事人的利益影响,尤其是出卖人因土地增值、拆迁、补偿所获利益,以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失两方面因素,平衡买卖双方的利益。对于购房人已经翻建,装修、扩建房屋,使房屋增值部分,应对购房人的投入进行补偿。此外,让购房人返还、腾退房屋的同时,应当注意为购房人留出合理的腾退时间,购房人无房居住的,应当予以妥善安置。农村房屋买卖合同无效后,出卖人应当赔偿买受人的损失包括:
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2、买受人因扩建、改建、装修使房屋增值的部分
3、该房屋因拆迁而使出卖人获得的拆迁利益及土地的增值部分以上损失,需要委托有资质的评估机构进行评估,然后确定损失数额。对于土地增值和拆迁部分补偿,合同无效后,根据出卖人负有主要责任,买受人负有次要责任的过错分配原则予以处理。律师建议:由于农村的土地属于集体所有,目前国家对不符合条件的农村房屋的买卖一般原则是按无效处理。所以,在购买农村房屋时,一定要谨慎。要考虑到如果无效后,怎样保护自己的权益。如果确实要买,需要指定一份详细的协议,将房屋今后如果拆迁或者出卖人反悔,具体的赔偿计算标准约定具体明确。同时,如果购买后,房子翻建、装修,一定要保留证据。
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(二)买方起诉的纠纷
买方起诉的纠纷具体来说为:由于农村房屋不具有产权证,或仅有乡镇产权,因此,在买卖合同签订后,买方是无法办理房屋产权过户登记或在合同约定的期限内取得房屋产权的。加之,目前一些政策性文件禁止向城镇居民出售农村房屋,于是买方便起诉至法院,要求确认买卖合同无效,由卖方返还购房款,或请求卖方支付相应的违约金等。
(三)其他与农房买卖有关的纠纷
此类纠纷并不直接表现为买卖合同纠纷。例如,农房联建一般是农民出地,他人出资来共同修建房屋,修好的房屋由双方协商进行适当分配。
其实常发生的纠纷为:农民在房屋建好后反悔,想独吞房屋,不让出资方入住,出资方只好起诉,请求法院确认其对房屋享有的权利。
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