物上代位权取得方式是什么？

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 物上代位权的取得一般是通过委付实现的。委付是被保险人在保险标的处于推定全损状态时，用口头或者书面形式提出申请，愿意将保险标的所有权转移给保险人，并请求保险人全部赔偿的行为。委付是被保险人放弃物权的法律行为，是一种经常用于海上保险的赔偿制度。保险人接受委付后，不仅取得保险标的物的权利，而且包括标的物下所应当承担的义务。因此，保险人是否接受委付应谨慎从事。
物上代位权是一种所有权的代位。与代位求偿权不同，保险人一旦取得物上代位权，就拥有了该受损标的的所有权。处理该受损标的所得的一切收益归保险人所有，保险人只能按照保险金额与保险价值的比例取得受损标的的部分权利。

[律师回复]
一、查询、冻结、划拨被申请执行人的存款。
二、扣留、提取被申请执行人的收入。
三、查封、扣押、拍卖、变卖被申请执行人的财产。
四、搜查被申请执行人隐匿的财产。
五、强制被申请执行人交付法律文书指定交付的财物或者单据。
六、强制被申请执行人迁出房屋或者退出土地。
七、强制执行法律文书指定的行为。
八、强制加倍支付迟延履行期间的债务利息和支付迟延履行金。

[律师回复] 您好，针对您的法定代理权取得的方式有哪些问题解答如下, 监护关系监护人的职责中，包括代理被监护人实施民事法律行为。因此，监护人一旦获得监护权，即依法成为被监护人的法定代理人。民事活动中，监护人只要能用一定方式证明其监护人身份的，即同时证明了其法定代理人身份。法定财产代管关系自然人被宣告失踪之后，其财产即依法被他人代管，该财产代管人即成为失踪人的法定代理人，有权以失踪人的名义实施管理财产所必需的法律行为，即以失踪人名义履行失踪人的债务或接受债务履行等。不过，根据我国最高人民法院有关司法解释，在就失踪人的债务清偿发生诉讼纠纷时，失踪人的财产代管人在诉讼中应被列为被告。法律的其他规定例如，有关法律规定，在特定条件下，工会、妇联等群众团体有权代理职工、妇女参加某些民事活动或民事诉讼。法定代理人的范围包括什么

[律师回复] 非居民企业将股权转让给境内企业，如果非居民企业在境内没有设立机构场所，那么受让的境内企业(即支付人)为扣缴义务人，非居民企业为纳税人，扣缴义务人应向主管税务机关申报代扣代缴企业所得税。
若扣缴义务人未依法扣缴或无法履行扣缴义务，股权转让企业所得税代扣代缴可根据《非居民企业所得税源泉扣缴管理暂行办法》第十五条第(一)款的规定，扣缴义务人未依法扣缴或无法履行扣缴义务的，非居民企业应于扣缴义务人支付或者到期应支付之日起7日内，到所得发生地主管税务机关申报缴纳企业所得税。

[律师回复] 插卡式电表是“预付费”且直接由电力部门或其委托的银行收费，物业所谓的“代收代缴”只不过是由物业“保管”电表卡而已，而“偷电”行为侵犯的并不是物业的财产权，而是侵犯了电力公司的财产权。物业有权向该电力公司反映问题并由该公司决定如何处理，当然也可以直接报警向警方举报这种盗窃行为。如果物业私自追缴所谓的“电费”，就有些师出无名了，因为电力虽有消耗，但“电费”并没有让物业多出啊，那么物业追缴而来的“电费”最终会流向何方啊。

[律师回复] 对于物上代位权名词解释，如何取得这个问题，解答如下, 物上代位权是指：物权担保中（如抵押、质押）担保物因意外损害或其他原因，使担保物消失而换来赔偿金（或受让款等其他财产时），担保权人仍享有的对担保物换来的该赔偿金（或受让款等其他财产）的担保物权。
物上代位权如何取得：物上代为权的获得只能是通过委付取得。
《物权法》第一百七十四条，担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等。

[律师回复] 插卡式电表是“预付费”且直接由电力部门或其委托的银行收费，物业所谓的“代收代缴”只不过是由物业“保管”电表卡而已，而“偷电”行为侵犯的并不是物业的财产权，而是侵犯了电力公司的财产权。物业有权向该电力公司反映问题并由该公司决定如何处理，当然也可以直接报警向警方举报这种盗窃行为。如果物业私自追缴所谓的“电费”，就有些师出无名了，因为电力虽有消耗，但“电费”并没有让物业多出啊，那么物业追缴而来的“电费”最终会流向何方啊。

[律师回复] 插卡式电表是“预付费”且直接由电力部门或其委托的银行收费，物业所谓的“代收代缴”只不过是由物业“保管”电表卡而已，而“偷电”行为侵犯的并不是物业的财产权，而是侵犯了电力公司的财产权。物业有权向该电力公司反映问题并由该公司决定如何处理，当然也可以直接报警向警方举报这种盗窃行为。如果物业私自追缴所谓的“电费”，就有些师出无名了，因为电力虽有消耗，但“电费”并没有让物业多出啊，那么物业追缴而来的“电费”最终会流向何方啊。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 个人代理人的劳动报酬是按所收取保费的一定比例提取的手续费佣金收入的高低完全取决于自己的劳动成果保费数额就是说无论代理人付出了多大的努力若是没有保费进帐就得不到任何报酬。这与劳动合同的内容也不相同劳动合同的标的是一定的劳动行为劳动者只需要按规定参加用人单位的集体劳动完成规定的工作量而不论单位的经营成果如何劳动者都应享受规定的劳动报酬和福利待遇。因此保险公司与个人代理人的关系不是劳动合同关系。

[律师回复] 广义的企业重组，包括企业的所有权、资产、负债、人员、业务等要素的重新组合和配置。
狭义的企业重组是指企业以资本保值增值为目标，运用资产重组、负债重组和产权重组方式，优化企业资产结构、负债结构和产权结构，以充分利用现有资源，实现资源优化配置。
企业是各种生产要素的有机组合。企业的功能在于把各种各样的生产要素进行最佳组合，实现资源的优化配置和利用。在市场经济条件下，企业的市场需求和生产要素是不断变化的，特别是在科学技术突飞猛进、经济日益全球化、市场竞争加剧的情况下 ,企业生存的内外环境的变动趋于加快，企业要在这种变动的环境中保持竞争优势，就必须不断地及时进行竞争力要素再组合，企业重组就是要素再组合的一种手段。在市场竞争中，对企业长远发展最有意义的是建立在企业核心竞争力基础之上的持久的竞争优势。企业的竞争优势是企业盈利能力的根本保证，没有竞争力的企业连基本的生存都得不到保证，更谈不上发展。所以，资产重组取得物权通过企业内部各种生产经营活动和管理组织的重新组合以及通过从企业外部获得企业发展所需要的各种资源和专长，培育和发展企业的核心竞争力，是企业重组的最终目的。

[律师回复] 插卡式电表是“预付费”且直接由电力部门或其委托的银行收费，物业所谓的“代收代缴”只不过是由物业“保管”电表卡而已，而“偷电”行为侵犯的并不是物业的财产权，而是侵犯了电力公司的财产权。物业有权向该电力公司反映问题并由该公司决定如何处理，当然也可以直接报警向警方举报这种盗窃行为。如果物业私自追缴所谓的“电费”，就有些师出无名了，因为电力虽有消耗，但“电费”并没有让物业多出啊，那么物业追缴而来的“电费”最终会流向何方啊。

[律师回复] 组合贷款申请：申请组合贷款，初审手续与公积金贷款相同。初审通过后，借款人到银行办理公积金贷款其它手续时，要按照银行要求填写商业贷款部分的借款申请表并办理有关手续。两部分贷款审批完成后，同时由银行拨付到售房单位帐户。在组合贷款中，公积金贷款和商业贷款的贷款期限、借款日期和还款日期都是相同的，只不过执行不同的利率。组合贷款流程：购买商品房、经济适用住房办理个人住房公积金贷款(组合贷款)的程序可分五步：
第一步：到贷款银行提出借款申请借款人持购房合同和开发商售房许可证复印件、身份证、住房公积金储蓄磁卡、印章到各区县的建行房地产信贷部申请住房公积金贷款(使用夫妻双方住房公积金贷款的，还须携带结婚证或其他夫妻关系证明)，填写“个人住房公积金贷款(组合)贷款申请书”。
第二步：银行审核贷款银行根据借款人提供的资料，考核借款人是否符合贷款条件，计算贷款额度，确定贷款期限。
第三步：到贷款银行签订借款合同贷款银行审核借款人的申请后,借款人与银行签订借款合同和抵押合同(不用房屋担保的签订质押合同)。
第四步：到产权部门办理贷款担保手续办理住房公积金贷款(组合贷款)有两种担保方式，借款人可以根据自己的实际情况选择其中的任何一种。
第五步：办理住房抵押保险手续借款人到产权部门办理完抵押或质押手续后,连同借款合同、抵押合同(质押合同)、房屋他项权证、抵押权证明书等借款资料交贷款银行办理房屋保险手续。
第六步：签订还款协议和划款采用储蓄卡代扣方式还款的,借款人到建行储蓄网点办理还款代扣储蓄卡，并与贷款银行签订代扣协议。委托单位代扣还款的，单位与贷款银行签订协议。
第七步：银行划款借款人按与贷款银行约定的时间到贷款银行办理领款手续,贷款银行将款项划入售房单位;用于修、建房的贷款,借款人按借款合同支取。

[律师回复] 插卡式电表是“预付费”且直接由电力部门或其委托的银行收费，物业所谓的“代收代缴”只不过是由物业“保管”电表卡而已，而“偷电”行为侵犯的并不是物业的财产权，而是侵犯了电力公司的财产权。物业有权向该电力公司反映问题并由该公司决定如何处理，当然也可以直接报警向警方举报这种盗窃行为。如果物业私自追缴所谓的“电费”，就有些师出无名了，因为电力虽有消耗，但“电费”并没有让物业多出啊，那么物业追缴而来的“电费”最终会流向何方啊。

[律师回复] 对于这个问题，解答如下, 股票承销方式 股票代销：指发行公司和证券经营机构达成协议,由后者代理发行公司发行股票的方式. 股票包销：指发行公司和证券机构达成协议,如果证券机构不能完成股票发售的,由证券机构承购的股票发行方式,股票包销又分全额包销和余额包销二种。 区别： 代销和包销都是发行公司于证券经营机构达成协议，由后者代理前者发行股票的方式，但二者之间存在一些显著区别： (1)代销指代企业销售，销售多少是多少，销售不完的由企业自己处理。 (2)包销指包销商一次性从企业打包拿走所有发行标的后销售，销售不完剩下的包销商要自己出钱买下。然后由自己处理。 (3)代销对股票发行企业有销售不完的风险;包销对股票中介机构有销售不完的风险。 股票代销发行方式 股票的发行采用代销方式，是指证券公司代发行人发行股票，在代销期限届满时，将未售出的股票全部退还给发行人的承销方式。可以看出，在代销方式下，证券公司与股票发行人之间是委托代理关系，承销期间届满，尚未出售的股票全部退还发行人，证券公司承担的风险较小，因此一般收取的费用也较少。代销方式销售股票，一般适合信誉好、知名度高的股票。 根据《证券法》的规定，股票发行采用代销方式，代销期限届满，向投资者出售的股票数量未达到拟公开发行股票数量的70%的，为发行失败。 发行失败产生的后果可以从以下几个角度来考虑： (1)发行股票的股份有限公司：筹资计划的落空，另外还要按照规定将股票认购款以发行价并加算银行同期存款利息返还股票认购人。 (2)承担代销业务的证券公司：已经履行了自己的义务，有权向证券公司按照协议收取代销收入。 (3)投资者：未实现预期的营利计划。 两者区别 承销，指的是另一方代替自己销售;包括包销和代销。包销是承销商把发行人发行的股票全部购买，然后在向公众出售，承销期结束后出售不完的全部由承销商自己留下来，不能在退还给发行人。 代销是指承销商代发行人发行股票，向社会公众出售，在承销期结束时，将未售出的股票全部退还给发行人，自己不购买未发行出去的部分。 总之包销和代销的最大区别是：承销期结束时，将未售出的股票承销商是否自己购买。如果自己购买了未出售部分，则是包销，反之不购买是代销。

[律师回复] 插卡式电表是“预付费”且直接由电力部门或其委托的银行收费，物业所谓的“代收代缴”只不过是由物业“保管”电表卡而已，而“偷电”行为侵犯的并不是物业的财产权，而是侵犯了电力公司的财产权。物业有权向该电力公司反映问题并由该公司决定如何处理，当然也可以直接报警向警方举报这种盗窃行为。如果物业私自追缴所谓的“电费”，就有些师出无名了，因为电力虽有消耗，但“电费”并没有让物业多出啊，那么物业追缴而来的“电费”最终会流向何方啊。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 　　表见代理具有以下表现形式：　　
(一)因表示行为而产生的表见代理　　本人以自己的行为明示或者默示授予他人代理权而实际上并未授予，或者明知他人以自己的名义从事民事行为而不作否认表示，造成第三人误以为行为人有代理权的，本人要对相对人的行为承担责任。　　
1、被代理人以直接或间接的形式，积极作为的授权意思表示。　　
(1)被代理人将具有代理权证明意义的文书交予他人，使他人得以凭借其代理人身份实施民事行为。被代理人虽然没有授权给行为人，但由于被代理人对授权委托书以及其他具有代理权证明意义的文书管理不善，让行为人获得，从而使相对人相信行为人具有代理权。这里有几种具体情形：
①被代理人将其印章、空白委托书、空白介绍信或者空白合同书等交给本单位或者外单位人员携带使用，虽无具体的授权意思表示，但足以构成授权的表象，应认定为表见代理。
②被代理人虽然没有将空白委托文书交给相关人员，但这些证明文件存放和保管随意，单位人员或其他人员无须采取秘密手段就可以获得，由此导致行为人持有授权委托书等与相对人进行交易，应认定为表见代理。
③被代理人对授权委托书等有严密管理制度和防范措施，但是行为人和管理人员串通，管理人员私自将授权委托书等交给行为人，行为人持有授权委托书等与相对人进行交易，应认定为表见代理。
④被代理人虽然对授权委托书等有严密的管理制度和防范措施，但行为人采取盗窃手段获得授权委托书等，而与相对人进行交易，由此应分两种情况：一是被代理人对被盗、丢失负有疏忽责任的，应认定为行为人的代理行为构成表见代理。二是被代理人对被盗、丢失没有任何责任，则行为人代理行为不构成表见代理。　　
(2)以书面或口头方式直接或间接向特定的或者不特定的第三人表示以他人为代理人，但事实上并未授权。比如某甲准备购买某乙的产品，并表示将授权某丙代为签订买卖合同。后来某甲并未实际向某丙授权，但某丙却以某甲的名义与某乙签订了买卖合同，某丙的代理行为构成表见代理。　　
(3)因特定的环境和特定的关系而成形的表见代理。特定的空间环境是产生对行为人信任的重要，如无权代理人利用被代理人办公场所从事与被代理人相同的业务。当本人与行为人有特定的法律关系时，有时也会构成表见代理。这一类特殊的法律关系主要有：夫妻关系、父母子女关系和行为人与所属机构的职务关系(经理、业务员等)。但这类特殊的法律关系不是构成表见代理的必然因素。　　
2、被代理人对授权表面持消极的态度，即被代理人知道他人以自己的名义实施民事行为而不作否认表示的，构成表见代理。　　
3、允许他人以自己的名义挂靠经营，从事民事活动。在经济生活的实践中，特别是建筑、旅游和医药销售等行业的一些企业为获取经济利益，允许未经工商注册、登记的企业使用自己的营业执照、印章、账户等对外从事经营活动，从中收取管理费。由于行为人使用了被挂靠方的营业执照等，使不知情的相对人有理由相信挂靠经营者有代理权，挂靠经营者的行为构成表见代理。善意相对人因此遭到不合理的损失，被挂靠单位应承担责任。　　
(二)因越权行为而产生的表见代理　　行为人有代理权，但其代理权受到本人不同程度的限制，而相对人却并不知晓。如果，善意相对人与其进行民事行为，就构成表见代理。这就是现代代理制度中“代理权的限制不得对抗善意相对人”的原则。权限逾越型表见代理主要有以下两种表现形式：　　
1、本人虽对行为人的代理权作了某些限制，但未在委托授权书中说明，或者本人授予代理人一定的代理权，却事后又加以限制，而相对人并不知情。代理人不顾其限制仍按原来的代理权限进行代理活动时，就构成表见代理。　　
2、本人委托授权不明，依授权书的文义，对代理权限可作或大或小的解释。民法通则规定，被代理人应当在授权委托书中载明代理事项、权限和期间，被代理人在授权委托书中载明上述事项的，代理人超出授权的限制所为的行为，属于狭义的无权代理行为，由此产生的民事责任应由代理人自行承担。授权委托书中未载明上述事项的，或授权不明的，代理人超出授权的限制所为的行为，如善意相对人有理由相信代理人就其所为事项享有代理权，而与其为民事行为的，代理人的行为构成表见代理，相对人可以请求被代理人承担民事责任。　　
(三)因行为延续而产生的表见代理　　被代理人已经撤销对行为人委托授权，而行为人仍以被代理人名义进行民事活动的，属无权代理行为，但在某些特殊情况下，亦可构成表见代理。例如：为了避免原代理人继续实施代理行为，被代理人撤销授权，本应采取收回授权委托书、通知相对人或者发布撤销授权的广告等措施。如果被代理人没有这样做，因该过错行为导致相对人不知代理权已被撤销，仍与代理人为民事行为的，原代理人的行为构成表见代理，相对人可以请求被代理人承担民事责任。　　
1、直接向特定的第三人表示授权的，代理权消灭后未直接通知第三人。　　
2、以公告方式向不特定的第三人授权时，未以同样的方式公告代理权的消灭。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 以物低债是银行在无法以货币资金收回贷款时，为降低信贷资产风险，而收回借款人相应实物资产以抵偿债务的行为。
第一条为了稳步开展以物抵债工作，降低不良贷款比例，根据国家有关法律法规，制定本办法。
第二条本办法所称以物抵债，是指债务人将事先抵押、质押给债权银行的财产或者其他非货币财产折价归银行（指中国银行，下同）所有，用以偿还银行债务。
债务人不履行到期债务，银行作为抵押权人或质押权人依法拍卖或变卖抵、质押财产，并以变现所得优先受偿的，不属于本办法所指以物抵债范围。

[律师回复] 解答如下, 　　委托方合同编号　　行纪方签订时间　　签订时间年月日　　根据《中华人民共和国经济合同法》和有关法规的规定，行纪方接受委托方的委托，就代办事项，双方协商一致，签订本合同。　　
第一条代办事项(具体约定是寄售、代购、代销货物，还是其他法律事务)　　
第二条代办事项的具体要求：(凡属寄售和代购代销货物，应明确具体货物品名、规　　格、型号、质量、数量，以及最低销价或最高购价和时间要求。)　　
第三条货物保管责任及费用承担　　
第四条酬金的计算给付方式、给付时间　　
第五条违约责任　　
第六条执行本合同发生争议，由当事人双方协商解决，协商不成，双方同意由___　　_仲裁委员会仲裁(当事人双方不在本合同中约定仲裁机构，事后又没有达成书面仲裁协议　　的，可向人民)。　　
第七条其他约定事项　　委托方行纪方　　单位(人)名称(章)单位(人)名称(章)　　地址地址　　法定代表人或委托代理人法定代表人或委托代理人　　电话电话　　电报挂号电报挂号　　邮政编码邮政编码　　开户银行开户银行　　帐号帐号　　本合同有效期自年月日至　　年月日ttttt

[律师回复] 按照最新《中华人民共和国个人所得税法》规定，财产缴纳所得应当缴纳个人所得税，利息、股息、红利所得，财产租赁所得，财产转让所得和偶然所得，适用比例税率，税率为百分之二十。具体计算方法为：普通住宅2年之内20个人所得税计算方法：{售房收入-购房总额-(营业税 城建税 费附加税 印花税)}×20
2年以上(含)5年以下的普通住宅20个人所得税计算方法：(售房收入-购房总额-印花税)×20。出售公房20个人所得税计算方法：5年内， (售房收入-经济房价款-土地出让金-合理费用)×20，其中经济房价款建筑面积×4000元平方米，土地出让金1560元平方米×1×建筑面积。5年以上免交。

[律师回复] 委托人：____________________
　　受托人：____________________
??? 依照《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国招标投标法》、《物业管理条例》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》《济南市物业管理招标投标管理办法》及国家的有关法律、行政法规，遵循平等、自愿、公平和诚实信用的原则，双方就前期物业管理招标代理事项协商一致，订立合同。
　　
一、项目概况
　　项目名称：___________________
　　项目地点：___________________
　　项目规模：___________________
　　招标范围：___________________
　　
　　
二、招标要求
　　物业管理资质________级。
　　
三、价款支付方式
　　中标人向受托人支付代理费（人民币）___________________
　　
四、组成本合同的文件
　　1．本合同协议书；
　　2．本合同专用条款；
　　3．本合同通用条款；
　　4．合同履行过程中双方以书面形式签署的补充和修正文件。
　　
五、本协议中的有关词语定义与本合同第二部分《通用条款》中分别赋予他们的定义相同。
　　
六、受托人向委托人承诺，按照本合同的规定，承担本合同专用条款中约定范围内的代理业务。
　　
七、委托人向受托人承诺，按照本合同约定支付方式和时间，向受托人支付报酬。
　　
八、合同订立
　　合同订立时间：_______年_______月_______日
　　合同订立地点：___________________________
　　
九、合同生效
　　本合同自双方约定之日起生效。
委托人（签章）：____________________________
法定代表人或授权代理人：____________________
联系电话：__________________________________
受托人（签章）：____________________________
法定代表人或授权代理人：____________________
联系电话：__________________________________
　　通用条款
　　
一、词语定义、适用范围和法律
　　1．词语定义
　　下列词语除本合同专用条款另有约定外，应具有本条款所赋予的定义：
　　1．1　委托招标代理合同：委托人将前期物业管理招标工作委托给具有相应资质等级的招标代理人实施招标活动签订委托合同。
　　1．2　通用条款：是根据法律、行政法规规定订立，通用于各类前期物业管理项目招标代理的条款。
　　1．3　专用条款：是委托人与受托人根据法律、行政法规规定，结合具体前期物业管理项目招标代理的实际，经协商达成一致意见的条款，是对通用条款的具体化、补充或修改。
　　1．4　委托人：指在协议书中约定的，具有前期物业管理项目招标委托主体资格和支付代理费用能力的当事人，以及取得该当事人资格的合法继承人。
　　1．5　受托人：指在协议书中约定的，被委托人接受的具有前期物业管理项目招标代理主体资格的当事人，以及取得当事人资格的合法继承人。
　　1．6　前期物业管理项目：指由委托人和受托人在协议书中约定的委托代理招标的工程。
　　1．7　招标代理业务：委托人委托受托人在协议书中约定的委托代理招标的工程。
　　1．8　代理费用：委托人和受托人在协议书中约定的，委托人用以支付受托人的按照合同约定的代理费用总额。
　　1．9　支付方式：指按照本合同专用条款约定的，委托人支付受托人代理费的方式和方法。
　　1．10　书面形式：指合同书、信件和数据电文　　（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所在内容的形式。
　　1．12　违约责任：指合同一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的所应承担的责任。
　　1．13　索赔：指在合同履行过程中，对于并非自己的过错，而是应由对方承担责任的情况造成的实际损失，向对方提出经济补偿和其他的要求。
　　1．14　不可抗力：指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
　　1．15　小时或天：本合同中规定按小时计算时间的，从事件有效开始时计算（不扣除休息时间）；规定按天计算时间的，开始当天不计入，从次日开始计算，时限的最后一天是休息日或者其他法定节假日的，以节假日次日为限的最后一天。
　　2．合同文件及解释顺序
　　2．1　合同文件应能互相解释，互为说明。除本合同专用条款另有约定外，组成本合同的文件及优先解释顺序如下：
　　
（1）本合同协议书；
　　
（2）本合同专用条款；
　　
（3）本合同通用条款；
　　
（4）本合同履行过程中双方以书面形式签署的补充和修正文件。
　　2．2　当合同文件内容出现含糊不清或不一致时，应在不影响项目正常进行的情况下，由委托人和受托人协商解决。双方协商不成时，按本合同通用条款第12条关于争议的约定处理。
　　3．语言文字和适用法律
　　3．1　语言文字
　　除本合同专用条款中另有约定，本合同文件使用汉语语言文字书写、解释和说明，如本合同专用条款约定使用两种以上（含两种）语言文字时，汉语应为解释和说明本合同的标准语言文字。
　　3．2　适用法律和法规
　　本合同文件适用国家的法律和行政法规。需要明示的法律、行政法规，由双方在本合同专用条款中约定。
　
　　
二、双方一般权利和义务
　　4．委托人的义务
　　4．1　委托人将委托前期物业管理招标代理工作的具体范围在本合同专用条款中约定。
　　4．2　委托人按本合同专用条款约定的内容和时间完成下列工作
　　
（1）向受托人提供与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件；
　　
（2）向受托人提供满足完成物业招标代理业务的全部资料，并对提供资料的真实性、完整性、准确性负责；
　　
（3）向受托人提供保证招标工作顺利完成的条件，提供的条件在本合同条款内约定；
　　
（4）指定专人与受托人联系，指定人员的姓名、职务、职称在本合同专用条款内约定；
　　
（5）根据需要，作好与第三方的协调工作；
　　
（6）按本合同专用条款约定的支付方式、币种及时间向受托人支付委托费用；
　　
（7）依法应尽的其他义务，双方在本合同专用条款内约定。
　　4．3　委托人不得提出违反法律、行政法规规定的要求，否则受托人有权拒绝这类要求。
　　4．4　受托人在履行招标代理业务过程中，提出的合理化建议，经委托人同意并得到经济效益，委托人应向受托人支付一定的经济奖励。
　　4．5　委托人未能履行以上各项义务，给受托人造成损失的，应当赔偿受托人的有关损失。
　　4．6　确定受托人提供的有关资料。
　　5．受托人的义务
　　5．1　受托人应根据本合同专用条款中约定的委托招标代理的工作范围，选择有足够经验的物业招标代理从业人员完成前期物业招标代理工作。
　　5．2　受托人按本合同专用条款约定的内容和时间完成下列工作：
　　
（1）依法按照公开、公平、公正和诚实信用原则，组织招标工作，维护各方的合法权益；
　　
（2）应用专业技术与技能向委托人提供为完成招标工作的相关咨询服务。
　　
（3）向委托人宣传有关工程招标的法律、行政法规和规章，解释合理的招标程序，以便得到委托人的支持和配合；
　　
（4）依法应尽的其他义务，双方在本合同专用条款内约定。
　　5．3　受托人应对其招标工作有关数据的计算，技术经济资料等的科学性和正确性负责。
　　5．4　受托人不得接受与本合同物业管理项目有关的投标咨询业务。
　　5．5　受托人未经委托人同意不得分包或转让本合同的任何权利和义务。
　　5．6　合同履行期内和合同终止后，未经委托人同意，受托人不得泄漏与本合同相关的任何招标资料和情况。
　　5．7　受托人不得接受任何投标人的奖品、宴请和贿赂，不得泄漏招标、评标、定标过程中依法需要保密的内容。
　　5．8　受托人未能履行以上各项义务，给委托人造成损失的，应当赔偿委托人的有关损失。
　　6．委托人的权利
　　6．1　委托人拥有以下权利
　　
（1）向受托人询问本次物业招标工作进展情况和相关内容或提出不违反法律、行政法规的建议；
　　
（2）审查受托人为本合同前期物业项目编制的各种文件，并提出修正意见；
　　
（3）要求受托人提交物业招标代理业务工作报告；
　　
（4）与受托人协商，建议更换其不称职的招标代理从业人员；
　　
（5）依法选举中标人；
　　
（6）合同履行期间，由于受托人的原因，给委托人造成损失或影响招标工作正常进行的，委托人有权终止合同，并依法向受托人追索经济赔偿，直到追究法律责任；
　　
（7）依法享有的其他权利，双方在本合同专用条款内约定。
　　7．受托人的权利
　　
（1）对招标过程中应由委托人做出的决定，有权提出建议；
　　
（2）当委托人提供的资料不足或不明确时，有权提出补足资料或作出明确答复；
　　
（3）拒绝委托人提出的违反法律、行政法规的要求，并向委托人作出解释。
　　
（4）有权参加委托人组织的涉及招标工作的所有会议和活动；
　　
（5）对于本合同前期物业项目编制的所有文件拥有版权，委托人仅有使用和复制的权利；
　　
（6）依法享有其他权利，双方在本合同专用条款内约定。
　　
三、委托代理费用与支付
　　8．委托代理费用
　　8．1　按照双方在本合同专用条款内约定的物业招标代理工作范围，双方在本合同专用条款内约定委托代理费用的计算方法、金额和支付方式和支付时间。
　　8．2　受托人对所承接的前期物业招标代理业务需要出外考察的，其外出人员数量和费用，经委托人同意后，在预算范围内由委托人实报实销。
　　8．3　在招标代理业务范围内，如需聘用专家咨询或协助，由受托人聘用的，其费用由受托人承担；由委托人聘用的，其费用由委托人承担。
　　9．委托人代理费用的支付
　　9．1　本合同签订后，委托人应在三个工作日内向受托人支付不少于全部代理费用_____％的代理预付款，具体额度（或比例）双方在专用条款内约定。
　　9．2　经委托人同意，受托人完成委托人委托的物业招标代理工作范围以外的工作，为额外工作，需支付的费用由双方协商一致，签订补充协议。
　　9．3　委托人在本合同专用条款约定的支付时间未能如期支付代理费，自应支付之日起，向受托人支付滞纳金，滞纳金从规定应支付之日起计算。滞纳金的计算方法，在本合同专用条款内约定。
　　9．4　委托人在双方约定的支付时间，未能如期支付代理费用，除支付滞纳金外，还应按同期银行贷款利率，计算支付应付代理费用的利息。
　　9．5　支付代理费的币种、汇率在本合同专用条款内约定。
　　9．6　委托代理费用应由委托人按本合同专用条款约定的支付方法和时间，直接向受托人支付，委托人不得转嫁支付责任。
　　
四、违约、赔偿和争议
　　10．违约
　　10．1　委托人违约。当发生下列情况时
　　
（1）本合同通用条款第4．2款提到的委托人未按本合同专用条款的约定向受托人提供为保证物业招标工作顺利完成的条件，致使招标工作无法进行；
　　
（2）本合同通用条款第4．2款提到的委托人未按本合同专用条款的约定向受托人支付委托费用；
　　
（3）委托人不履行合同义务或不按合同约定履行义务的其他情况。
　　委托人承担违约责任，赔偿因其违约给受托人造成的经济损失，双方在本合同专用条款内约定委托人赔偿受托人损失的计算方法或委托人应当支付违约金的数额或计算方法。
　　10．2　受托人违约。当发生下列情况时
　　
（1）本合同通用条款第5．2款提出的受托人未按合同专用条款的约定向委托人提供为完成物业招标工作的咨询服务。
　　
（2）本合同通用条款5．4款提到的受托人未按合同专用条款的约定接受了与本合同工程项目有关的物业投标咨询业务。
　　
（3）本合同通用条款第5．6款提到的受托人未按合同专用条款的约定泄漏了与本合同前期物业相关的任何招标资料和情况；
　　
（4）受托人不履行合同义务或不按合同约定履行义务的其他情况。
??? 受托人承担违约责任，赔偿因其违约给委托人造成的经济损失，双方在本合同专用条款内约定受托人赔偿委托人损失的计算方法或受托人应当支付违约金的数额或计算方法。
　　11．索赔
　　11．1　一方未能按本合同约定履行自己的各项义务或发生错误，给另一方造成损失，另一方可以提出索赔。
　　11．2　当一方向另一方提出索赔时，要有正当的索赔理由，且有索赔事件发生时的有效证据。
　　11．3　受托人向委托人提出索赔，可按下列程序以书面形式进行。
　　
（1）索赔事件发生后7天内，向委托人发出提出补偿损失的索赔报告及有关资料。
　　
（2）委托人受到受托人递交的索赔报告及有关资料后，于7天内未予答复，或要求受托人作进一步补充索赔理由和证据。
　　
（3）委托人受到受托人递交的索赔报告及有关资料后7天内未予答复或未对受托人作进一步要求，视为该项索赔已经认可。
　　11．4　因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。
　　12．争议
　　12．1　委托人和受托人在履行合同时发生争议，可以和解或者要求有关部门调解。当事人不愿和解、调解或者和解、调解不成的，双方可以在本合同专用条款内约定争议解决的方式。
　　
　　
五、合同变更、生效与终止
　　13．合同变更或解除
　　13．1　本合同签订后，由于委托人原因，使得受托人不能持续履行物业招标代理业务时，委托人应及时通知受托人暂停物业招标代理业务。当需要恢复物业招标代理业务时，应当在正式恢复前7日通知受托人。
　　13．2　本合同当事人一方要求变更或解除合同时，应当在变更或解除7日前通知对方，应解除合同使一方遭受损失的，除依法可以免除责任的外，应由责任方负责赔偿损失，赔偿方法或金额应在专用条款内约定。
　　13．3　变更或解除合同的通知或协议，须采用书面形式，协议未达成之前，原合同依然有效．
　　14．合同生效
　　14．1　本合同自双方签字盖章之日起生效。附生效条件时双方在协议书内约定。
　　15．合同终止
　　15．1　受托人完成委托人全部委托物业招标代理业务后，委托人支付了全部代理费用（含增加额外工作的费用）后本合同终止。
　　15．2　本合同终止并不影响各方应有的权利和应承担的义务。
　　15．3　因不可抗力，致使本合同无法继续履行时，本合同自行终止。除委托人应付给受托人已完成工作的费用外，各自承担相应的损失。
　　15．4　本合同的权利义务终止后，委托人和受托人应当遵循诚实信用原则，履行通知、协助、保密等义务。
　　
六、其他
　　16．合同的份数
　　16．1　本合同正本一式两份，委托人和受托人各执一份。副本根据双方需要在本合同专用条款内约定。
　　17．补充条款
　　双方根据有关法律、行政法规规定，结合工程实际，经协商一致后，可对本合同通用条款内容具体化、补充或修改，在本合同专用条款内约定。
　　专用条款
　　
一、词语定义、适用范围和法律
　　1．合同文件及解释顺序：___________________________________
　　2．合同适用范围：_________________________________________
　　3．语言文字和适用法律
　　3．1　语言文字：____________________________________________
　　3．2　本合同需要明示的法律、行政法规和规章：_______________
　　
二、双方一般的权利和义务
　　4．委托人的义务
　　4．1　委托前期物业管理招标代理工作的具体范围：???????
　　__________________________________________________________
　　4．2　委托人应按约定的时间和要求完成下列工作
　　
（1）向受托人提供与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件或相关资料情况的时间：______________
　　
（2）向受托人提供满足完成前期物业管理招标代理业务其它资料的时间：______________________________
　　
（3）向受托人提供的保证物业招标工作顺利完成的条件：____________________________________________
　　
（4）指定的与受托人联系的人员姓名：______________，职务：______________，职称：________________
　　
（5）需要与第三方协调的工作：_____________________________
　　
（6）应尽的其他义务：_____________________________________
　　5．受托人的义务
　　受托人应按约定的时间和要求完成下列工作：
　　
（1）组织物业招标工作的内容：______________________________
　　
（2）为招标人提供的完成物业招标工作的相关咨询服务。??????
　　6．委托人的权利
　　6．1　委托人拥有的权利：___________________________________
　　委托人拥有的其它权利：_____________________________________
　　7．受托人的权利
　　7．1　受托人拥有的权利：___________________________________
　　受托人拥有的其它权利：_____________________________________
　　
三、委托代理费用与支付
　　8．委托代理费用
　　8．1　代理费用的计算方法：_________________________________
　　8．2　代理费用的支付时间：_________________________________
　　9．委托代理费用的支付方法
　　9．1　预付款的比例：_______________________________________
　　9．2　受托人完成额外工作，委托人需支付的费用：_____________
　　9．3　滞纳金的计算方法：___________________________________
　　9．4　支付代理费用的币种：______________；汇率：___________
　　
四、违约、索赔和争议
　　10．违约
　　10．1　本合同关于委托人的具体责任
　　
（1）委托人未按照本合同通用条款第4．2款约定的支付方式、币种及时间向受托人支付委托费用违约应承担的违约责任：??????????????????????????????????????
　　
（2）委托人与受托人签订合同后，中途不得再与其他招标代理机构签订前期物业管理招标代理合同，若违反此规定则委托人向受托人支付中标价代理费的双倍违约金。
　　
（3）双方约定的委托人的其他违约责任：??????????
　　10．2　本合同关于受托人违约的具体责任
　　
（1）受托人未按照本合同通用条款第5．2款约定的依法按照公开、公平、公正和诚实信用原则，组织前期物业招标工作应承担的违约责任：??????????????????????
　　
（2）双方约定的受托人的其他违约责任：_______________________
　　11．争议
　　11．1　双方约定，在履行合同过程中产生争议，由双方当事人协商解决，协商不成的按下列第_______种方式解决：
　　
（一）提交______________仲裁委员会仲裁；
　　
（二）依法向人民法院起诉。
　　
六、其他
　　12．合同份数
　　12．1　双方约定本合同副本_______份，其中委托人_______份，受托人_______份。
委托人（签章）：______________
受托人（签章）：______________
日期：________________________
上面的内容就是关于前期物业招标代理合同的，你可以看看学习一下，有不懂的地方还可以继续问我的。