不动产投资入股的税务问题应该如何处理？

不动产投资入股的税务问题应该如何处理？

增值税相关政策规定，以不动产、无形资产投资入股，与投资方不共担风险，收取固定的利润的行为，需要缴纳增值税。

　　《增值税暂行条例》第二条　增值税税率：

　　(一)纳税人销售或者进口货物，除本条第(二)项、第(三)项规定外，税率为17%。

　　(二)纳税人销售或者进口下列货物，税率为13%：

　　1.粮食、食用植物油;

　　2.自来水、暖气、冷气、热水、煤气、石油液化气、天然气、沼气、居民用煤炭制品;

　　3.图书、报纸、杂志;

　　4.饲料、化肥、农药、农机、农膜;

　　5.国务院规定的其他货物。

　　(三)纳税人出口货物，税率为零;但是，国务院另有规定的除外。

　　(四)纳税人提供加工、修理修配劳务(以下称应税劳务)，税率为17%。

　　税率的调整，由国务院决定

但是，对于不动产投资入股是否可以向税务机关申请代开发票，业界则存在两种意见：

一种认为既然以不动产、无形资产投资入股不征增值税，且不动产、无形资产的评估价值可通过符合资质的中介机构核定，企业就可以根据中介机构的评估报告入账，为必申请代开发票。另一种意见则认为，税务机关应为企业开具发票，因为税务机关具有长期管理发票的经验，且发票具有防伪标识，可以方便税务机关日后跟踪及监控，而且在现行税收法规中找不到对此行为不开具发票的依据，所以是否开具发票不该以是否应税作为标准。

根据相关的发票管理办法，发票用于生产经营活动，而股东把不动产投资办企业，不属于生产经营活动，不应开具发票。因此，企业可以根据相关中介机构出具的评估报告进行相关的账务处理。

个人股东以不动产投资入股，要缴个人所得税吗?

《国家税务总局关于资产评估增值计征个人所得税问题的通知》规定，个人以评估增值的非货币性资产对外投资取得股权的，对个人取得相应股权价值高于该资产原值的部分，属于个人所得，按照“财产转让所得”项目计征个人所得税。税款由被投资企业在个人取得股权时代扣代缴。个人不能提供完整、准确财产(资产)原值凭证的，主管税务机关可依法核定其财产原值。

但是后来，该文件被国家税务总局收回了。笔者认为：如果一个自然人以不动产投资一家企业，需要缴纳税金。而另一个自然人以货币资金投入一家企业，不需要缴纳任何税金。对于不同自然人来说，这就造成不公平，也违背了税法的公平性。因此，在实践过程中，纳税人碰到用不动产投资入股的情况，要与主管税务机关积极沟通，争取在投资环节不缴纳个人所得税，等待转让或处置环节缴纳个人所得税。

法人股东以不动产投资入股，要缴企业所得税吗?

企业法人以非货币性资产——不动产投资入股另一家企业或成立新企业，意味着，该企业法人用非货币性资产换取了另一家企业的股权。

如果该企业法人符合《财政部、国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》特殊重组的条件规定：可以暂缓缴纳企业所得税，可以达到延迟纳税的目的。

如果上述交易不符合特殊重组的条件，根据企业所得税法的相关规定：企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应该视同销售货物，转让财产或者提供劳务。这就意味着用不动产换取股权的交易行为，企业应该视同销售不动产，按照不动产的销售确认转让的损益。

除了符合财税〔2009〕59号文件企业特殊重组的规定。

以上便是不动产投资入股的税务问题应该如何处理的具体解决办法，确实不动产在投资中是一种特别的存在，并不是所有人都可以接受这种形式的投资，而且对于不动产的税务问题也是需要特别对待的，因为对于资金投资来说是不需要缴纳税金的，但是现在有些地方却要求以不动产投资入股的企业缴纳税金，这对于企业来说是不公平的。