企业整体转让是否征收土地增值税？

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 一、会计处理的变化营改增之前，房地产开发企业按照“销售不动产”税目征收营业税，税率为5%。假设企业销售商品房取得销售收入1000万元，城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加的税率分别为7%、3%、2%。则企业相关的会计处理如下：借：银行存款1000贷：主营业务收入1000借：营业税金及附加50贷：应交税费——应交营业税50借：营业税金及附加6贷：应交税费——应交城市维护建设税3.5应交税费——应交教育费附加1.5应交税费——应交地方教育附加1营改增后，房地产开发企业适用11%的增值税税率。同样的条件，相关的会计处理如下：借：银行存款1000贷：主营业务收入900.90应交税费旦发测菏爻孤诧酞超喀——应交增值税（销项税额）99.10不考虑当月增值税进项税额的情况下：借：营业税金及附加11.89贷：应交税费——应交城市维护建设税6.94应交税费——应交教育费附加2.97应交税费——应交地方教育附加1.98二、会计利润的变化仍引用上述的例子，通过分录可以看出，由于增值税属于价外税，不影响会计利润，因此缴纳增值税下，企业确认收入900.90万元，而缴纳营业税情况下，企业确认收入1000万元，销售收入下降9.91%。假定不考虑营业成本，则缴纳营业税情况下：对利润总额的影响＝1000－50－6＝944（万元）缴纳增值税的情况下：对利润总额的影响＝900.90－11.89＝889.01（万元）由此可见，在不考虑营业成本的情况下，营改增后，企业的会计利润有所下降。而如果考虑营业成本这一因素，则在采购环节的进项税额能否抵扣变得尤为重要。如果在采购环节企业无法取得增值税专用发票，则相关的进项税额不得抵扣，相应的税金则计入房地产开发成本，税金会进一步增加购入成本，从而进一步减少会计利润。而如果在采购环节能够取得增值税专用发票，进项税额可以抵扣的话，则企业的房地产开发成本则为不含税价款，而原缴纳营业税时，采购环节的购买价款中已经包含了施工方的营业税额，因此，营改增会导致房地产开发企业的采购成本降低，相应的利润总额会有可能高于原缴纳营业税的情况。企业的可抵扣成本比例越高，毛利率的提高幅度也会越大。三、税负变化营改增之前，房地产开发企业涉及到的税种主要有营业税、房产税、土地增值税、契税、城镇土地使用税、企业所得税、印花税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加等，其中营业税、土地增值税、企业所得税是房企的3大税种，房地产开发企业的收费项目有几十种。营改增后，税种由营业税改为增值税，其他税种不变，税率由原来的营业税5%改为增值税11%，单从税率方面看，税率有较大提高，但是由于增值税存在抵扣链条，只对增值额征税，而营业税是对全部营业额征税，所以从理论上讲，最终会降低整体税负。不过，如果房地产开发企业无法取得足够的增值税专用发票的话，则可能会导致企业整体的税负增加。因此，能否取得增值税专用发票以及今后的土地出让金能否可以纳入增值税抵扣范围将是企业税负增减的重要因素。四、发票管理的变化原营业税税制下，营业税发票仅作为购入方相关资产或费用的确认依据，而抵扣凭证。在增值税税制下，增值税发票的管理尤为重要，由于一方开具增值税专用发票，会涉及到下游企业的抵扣，增值税形成整个行业完整的闭环链条，因此销项发票的领购、开具、保管、作废，进项发票的取得、认证、抵扣等都显得尤为重要。企业在营改增后，应更加重视发票的管理，同时在选择供应商时，应注意选择增值税一般纳税人，以便相应的进项税额可以抵扣，减少企业的应纳税额。营改增是我国税制改革的重要举措，关乎国计民生，因此企业应积极响应国家政策，做好万分准备，相信营改增定会给企业带来福音。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 《营业税改征增值税试点实施办法》第十五条：增值税税率：（一）纳税人发生应税行为，除本条第 （二）项、第 （三）项、第 （四）项规定外，税率为6％。（二）提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11。（三）提供有形动产租赁服务，税率为17。（四）境内单位和个人发生的跨境应税行为，税率为零。具体范围由财政部和国家税务总局另行规定。第十六条：增值税征收率为3，财政部和国家税务总局另有规定的除外。

[律师回复] 对于普通住房转让可否免征土地增值税这个问题，解答如下, 　　个人销售普通住房，可以免征土地增值税。　　1、法定免税。有下列情形之一的，免征土地增值税：　　(1)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%;　　(2)因国家建设需要依法征用、收回的房地产。　　3、转让房地产免税。因城市规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，经税务机关审核，免征土地增值税。　　《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第11条　　4、转让自用住房免税。个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，凡居住满5年及以上的，免征土地增值税;居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税。　　土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减除法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。