武汉房地产律师对于售后包租的法律风险的解答

售后包租是近几年来房地产商的一种销售方式，它主要是针对商铺等的销售，相信大家都有所了解。这种销售方式，他能给投资者带来可观的收入，所以很多投资者都以售后包租的形式向房地产商购买房产。但是，另一方面，这种方式也存在着很大的风险，许多投资者也因此损失惨重。那么，武汉房地产律师对于售后包租的法律风险有相应的解答，今天小编就来带大家一起来做一定的了解。

1、房屋租赁合同并非开发商签订，购买者无法依据房屋买卖合同要求开发商履行租金支付的义务

售后包租一般会涉及到两种法律关系，一种是房屋买卖合同关系，一种是房屋租赁合同关系。开发商为规避投资回报承诺带来的风险，一般只与购买者签订房屋买卖合同，房屋租赁合同往往是由购买者和开发商指定的管理公司签订。从法律关系角度将，房屋买卖合同关系和房屋租赁合同关系是相互独立的法律关系，而且实践中开发商在投资者签订租赁协议后，即已履行完其在买卖合同关系中投资回报承诺，在管理公司不能支付租金时，购买者无法依据房屋买卖合同要求开发商履行租金支付的义务。

2、房屋买卖合同合法有效，购买者要求开发商退房困难

虽然《商品房销售管理办法》明确规定，房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工的商品房，但是该规定只是建设部的规定，并非法律和行政法规的强制性规定，开发商违反该规定与购买者签订的房屋买卖合同并不会因此而无效。因此，当购买者知道巨额投资回报无法兑现企图通过退房拿回购房款也难以得到法律支持。

3、管理公司往往是空壳公司，无力履行巨额租金支付义务

由于房屋买卖合同与房屋租赁合同为购买者分别与开发商和管理公司两个不同主体签订，开发商往往只管售楼拿钱，售楼时吹得天花乱坠，拿到钱后就不管不顾，最终房产出租状况不理想，甚至无人问津，购买者只能追究管理公司责任，而管理公司多为空壳公司，购买者最终往往追责无门，巨额回报也落空。

4、买卖商业地产无法办理房产证的风险大

房屋的产权问题也是购买者最应该关注的问题，投资者能否取得独立的产权证，关系到所购房屋的各种权利，包括所有权、使用权、收益权等。由于很多售后包租的项目在房屋尚未竣工的情况下进行的销售，房产位置不确定，或房屋是擅自分割形成的，这些都有可能导致无法办理房产证。

5、购买者即便取回商业地产的使用权也无法发挥商业价值

在管理公司无法支付租金时，即便购买者通过各种途径取回房屋的使用权、收益权，但是商业地产往往通过分割出售等，购买者只是购买其中一小部分，然而商业地产必须作为整体使用，才会体现出其价值。不然，购买者收回也无法有效利用。

希望对大家有所帮助。投资向来都是风险越高收益越高，作为房地产的投资者，应该明确认识到这一点，不能人云亦云，要清楚地了解自己所投资的东西的风险。就像本文所说的售后包租，因为其具有巨大的风险，所以一般投资者最好不要购买。如果要购买，也应该考虑买卖合同对对价格的影响。