如何防范无证二手房买卖风险

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, <br/>一、无证二手房买卖风险要怎么防范<br/>因为根据《城市房地产转让管理规定》第六条规定，没有取得房地产证书的不得转让，因此购买没有产权的房屋具有很大的风险。实践中主要采取以下两种做法：<br/>做法<br/>一，签订二手房买卖预合同，也就是约定将来某个时刻签订二手房买卖合同。这样的话，二手房买卖预合同的法律效力不会存在问题。但是，一旦将来卖房人不愿签订二手房买卖合同，则购房者无法取得房屋而只能追究卖房人的损害赔偿责任。<br/>做法<br/>二，签订二手房买卖合同，并在合同中约定合同生效时间为卖房人取得房屋权属证书之日起生效。这样的话，是可以有效避免二手房买卖合同被判定无效的法律风险。<br/>二、如何控制买无证二手房风险<br/>(一)二手房买卖合同无效之风险。<br/>(二)房屋的交付时间、权属变更登记时间不确定。<br/>(三)房屋质量难以保证。<br/>(四)“一房二卖”不可不防。<br/>三、小产权房的特征<br/>小产权，所谓小产权是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，所以叫做乡产权，又叫小产权。乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。<br/>小产权房占用的是集体土地，按照我国现行法律，这类土地只能用于农业生产或者作为农民的宅基地，土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，它没有产权，更没有国家的土地使用证和预售许可证，因此小产权就是没产权。<br/>从价格看，乡产权房价格只有同样位置商品房价格的40%至60%。<br/>从住房形态看，一样是普通住宅。从买卖手续看，没有缴纳商品房买卖的契税。<br/>从使用成本看，物业费便宜、水电费便宜、采暖费便宜。<br/>从物业管理看，由乡政府指定的开发商成立物业管理机构进行管理或是没有物业管理等，服务管理水平不是很高。<br/>有些单位自筹资金建的房子，也是小产权。约有30%左右的消费者购买小产权项目是出于投资的考虑。业内人士傅硕指出，虽然表面看小产权项目由于没有产权证而无法交易，但在实践中，其二手房交易也比较活跃，此时一般采用的是双方当事人默认原则。只是这样一种交易缺乏法律上的公信力，一旦出现交易纠纷，在寻求法律保护时会遇到更多障碍。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 买方怎样防范一房二卖风险<br/>在购房过程中，买方要有风险防范意识，要以合理方法限制卖方违约的可能性。<br/>1、交易时间越短越好。<br/>建议从签订合同到最终过户交付，时间不要拖得太长，时间越长，发生变化的可能性越大，产生纠纷的可能性自然就增加了。<br/>这里就要特别提醒一下，很多购买暂时未取得房产证的二手房，由于签约到办下原房主的房产证时间较长，等真能过户时房价可能已大涨，经常会发生此类一房二卖的纠纷。这种情况下，要特别谨慎。<br/>2、尽早办理网签。<br/>签订二手房买卖合同后，应尽快办理网签手续，这样可以避免卖方把房屋过户给其他人。<br/>3、尽早实际占有房屋。<br/>可能的话，将付一定款项后，即使暂时不能过户，也要先交付房屋，房屋交付后，房主再想把房子卖给其他人，往往不那么容易。<br/>4、约定适当的违约金。<br/>在合同中，最好约定适量的且有一定约束力和制裁力的定金或违约金条款，使对方在违约时成本增加。有些几百万的房产，定金或违约金才约定几万元，明显没有力度。<br/>5、发生纠纷及时处理。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 买方怎样防范一房二卖风险<br/>在购房过程中，买方要有风险防范意识，要以合理方法限制卖方违约的可能性。<br/>1、交易时间越短越好。<br/>建议从签订合同到最终过户交付，时间不要拖得太长，时间越长，发生变化的可能性越大，产生纠纷的可能性自然就增加了。<br/>这里就要特别提醒一下，很多购买暂时未取得房产证的二手房，由于签约到办下原房主的房产证时间较长，等真能过户时房价可能已大涨，经常会发生此类一房二卖的纠纷。这种情况下，要特别谨慎。<br/>2、尽早办理网签。<br/>签订二手房买卖合同后，应尽快办理网签手续，这样可以避免卖方把房屋过户给其他人。<br/>3、尽早实际占有房屋。<br/>可能的话，将付一定款项后，即使暂时不能过户，也要先交付房屋，房屋交付后，房主再想把房子卖给其他人，往往不那么容易。<br/>4、约定适当的违约金。<br/>在合同中，最好约定适量的且有一定约束力和制裁力的定金或违约金条款，使对方在违约时成本增加。有些几百万的房产，定金或违约金才约定几万元，明显没有力度。<br/>5、发生纠纷及时处理。

[律师回复] 您好，针对您的买方要如何防范一房二卖风险问题解答如下, 买方怎样防范一房二卖风险<br/>在购房过程中，买方要有风险防范意识，要以合理方法限制卖方违约的可能性。<br/>1、交易时间越短越好。<br/>建议从签订合同到最终过户交付，时间不要拖得太长，时间越长，发生变化的可能性越大，产生纠纷的可能性自然就增加了。<br/>这里就要特别提醒一下，很多购买暂时未取得房产证的二手房，由于签约到办下原房主的房产证时间较长，等真能过户时房价可能已大涨，经常会发生此类一房二卖的纠纷。这种情况下，要特别谨慎。<br/>2、尽早办理网签。<br/>签订二手房买卖合同后，应尽快办理网签手续，这样可以避免卖方把房屋过户给其他人。<br/>3、尽早实际占有房屋。<br/>可能的话，将付一定款项后，即使暂时不能过户，也要先交付房屋，房屋交付后，房主再想把房子卖给其他人，往往不那么容易。<br/>4、约定适当的违约金。<br/>在合同中，最好约定适量的且有一定约束力和制裁力的定金或违约金条款，使对方在违约时成本增加。有些几百万的房产，定金或违约金才约定几万元，明显没有力度。<br/>5、发生纠纷及时处理。

[律师回复] 您好，关于如何防范二手房买卖的法律风险这个问题，我的解答如下, <br/>一、权属审查<br/>购买人要购买二手房，应当审查二手房的权属证明及相关文件。没有依法进行产权登记并取得房地产权属证书的房屋，不得买卖。为慎重起见，购买者应当向房地产登记机关调查核实权利证书及其记载内容的真实性、同一性，以最大限度地避免购买的房屋产生产权争议。<br/>二、双方主体资格审查<br/>1、二手房转让人应当是依法登记并取得房地产权证书的房屋权利人。<br/>2、二手房受让人可以是中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，但法律、法规、规章另有规定或者土地使用权出让合同另有约定的除外。<br/>3、二手房属于有限责任公司、股份有限公司的，购买人应当审查公司董事会、股东会审议同意的书面文件。<br/>4、二手房属于国有或集体资产的，购买人应当审查政府主管部门的批准文件。<br/>三、共有财产审查<br/>二手房属于两个以上主体共有的(以所有权证书为准)，应当审查有无共有权人同意转让的书面材料。审查房屋所有权证书时，应当关注拟交易的房地产是否具有其他权利人，时候具有异议登记事项。<br/>四、权利限制审查<br/>二手房买卖前，购买方应当审查司法机关有无依法裁定，决定查封或者以其他形式限制二手房权利的情况。一般说来，有权查封的司法机关包括人民、人民检察院、公安机关、国家安全机关。<br/>五、他项权利设置审查<br/>购买人应当审查二手房有无抵押等他项权利设置情况。若有抵押应当取得出卖人已经通知抵押权人的书面证据，或者取得抵押权人等他项权利人书面同意转让的证明。<br/>六、优先购买权审查<br/>购房人应审查二手房优先购买权人有无放弃优先购买权的证明。如承租人放弃优先购买权，买受人购房后应继续履行租赁合同，并与承租人签订租赁主体变更合同。<br/>七、有无禁止买卖情形<br/>司法机关和依法裁定，决定查封或者以其他方式限制二手房权利的;依法收回土地使用权的;共有二手房，未经其他共有人书面同意的;权属有争议的;未依法登记领取权属证书的;已抵押且未经抵押权人书面同意转让的;列入动迁范围的;法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。<br/>八、购公有住房和经济适用住房审查有无下列禁止买卖情形之一