房屋买卖合同纠纷难题：律师如何应对共有人异议

胡多兵律师，毕业于江苏警官学院，自2017年执业以来，承办案件逾800件，在债权债务领域，特别是合同买卖案件方面经验丰富。他代理的俞X与顾XX、金XX房屋买卖合同纠纷一案，就面临着诸多法律实务中的痛点与难点。

合同效力分析

胡多兵律师首先要解决的是合同效力问题。被告金XX、顾XX提出合同未成立，认为涉案房屋为三人共同共有，合同仅有顾XX一人签名。胡多兵依据合同法第二十五条，指出该房屋买卖合同是原告俞X和被告顾XX在中介在场情况下经协商签订，对标的物、价款及付款方式等作了明确约定，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。虽然顾XX一人签字构成无权处分，但不影响合同的效力。

合同履行判断

对于合同应否继续履行这一关键问题，根据合同法第一百一十条规定，要考察是否存在法律上或者事实上不能履行等情形。物权法和城市房地产管理法规定，转让共同共有的房地产应当经全体共同共有人一致书面同意。本案中，合同仅有顾XX一人签名，金XX未签字，顾XX不在场且事后明确表示反对，属于法律上或者事实上不能履行的情形。胡多兵需考虑如何突破这一困境，比如探讨是否构成表见代理或善意取得。然而，法院认为顾XX仅签署本人姓名，无证据证实其代表全体共有人签订合同，且中介在场应知晓相关规定，不构成表见代理；目前讼争房产未登记过户也未交付，不构成善意取得。

后续处理建议

在法院就合同履行不能向原告释明是否变更诉讼请求时，胡多兵应协助原告做出合理决策。若原告坚持不变更诉讼请求，需考虑后续可能面临的结果；若变更诉讼请求，胡多兵则要根据新的诉求制定新的诉讼策略，以最大程度维护原告的合法权益。