房改房问题需要注意些什么？

[律师回复] 合同修订往往要“戴着镣缉工光继叱荒癸维含哩铐跳舞”，并且还“限时限速”。那么，到底应该下文作出介绍。 一、修订前的准备：切记，别忙动笔。一）了解合同背景二）批判阅读合同： 1、理解客户意图“一定要改什么，可以改什么，可以不改什么，一定不要改什么”。 2、以“离婚思维”尝试将合同相对人假设为两种人---粗心人或坏人---进行逆向思维，这比反复看合同更有效。 3、考虑“平衡”三）做好准备工作：寻找参考资料；理清修订思路。 二、 第一次修订：性质和框架一）合法性：审查法律关系；审查履行程序；审查生效条件；避开法律泥潭（千万记住：任何怂恿客户勇敢前进的法律建议都是危险和不可取的）二）建好结构和框架三）排版：此时排版有利于为合同整体修订打好基础。 三、 第二次修订：内容和表达一）审核模块：各模块内容齐全二）分清责任：履行义务不符合；侵权原因；违约原因。三）控制风险： 1、在界定违约责任时，优势方采“唯结果论”，劣势方修订时多采“唯原因论”---如在某些违约责任条款后加上“但非乙方过错造成的除外” 2、合理界定损失范围。 3、正确选择争议解决方式。四）优势方和劣势方合同技巧优势方常用攻势：宽以律己，严以待人，保留单方解除权。劣势方攻防方法：不符合法律规定，不符合交易惯例，不符合公平对待原则。---可以反复运用这三个理由进行合同修订和谈判五）平衡合同双方利益：促进交易，而不是扼杀交易。六）表里如一：统一外在表达和内在意思；统一前后用词和句式； 四、 第三次修订：润色和细节一）润色：提高用词准确度；提高写法精确度；去掉不适当的写法二）除虫：错字，别字，主体反转，分段不当，结构繁杂，语义模糊等三）数字：定稿前，专门核查。四）版式：美观

[律师回复] 合同修订往往要“戴着镣缉工光继叱荒癸维含哩铐跳舞”，并且还“限时限速”。那么，到底应该下文作出介绍。 一、修订前的准备：切记，别忙动笔。一）了解合同背景二）批判阅读合同： 1、理解客户意图“一定要改什么，可以改什么，可以不改什么，一定不要改什么”。 2、以“离婚思维”尝试将合同相对人假设为两种人---粗心人或坏人---进行逆向思维，这比反复看合同更有效。 3、考虑“平衡”三）做好准备工作：寻找参考资料；理清修订思路。 二、 第一次修订：性质和框架一）合法性：审查法律关系；审查履行程序；审查生效条件；避开法律泥潭（千万记住：任何怂恿客户勇敢前进的法律建议都是危险和不可取的）二）建好结构和框架三）排版：此时排版有利于为合同整体修订打好基础。 三、 第二次修订：内容和表达一）审核模块：各模块内容齐全二）分清责任：履行义务不符合；侵权原因；违约原因。三）控制风险： 1、在界定违约责任时，优势方采“唯结果论”，劣势方修订时多采“唯原因论”---如在某些违约责任条款后加上“但非乙方过错造成的除外” 2、合理界定损失范围。 3、正确选择争议解决方式。四）优势方和劣势方合同技巧优势方常用攻势：宽以律己，严以待人，保留单方解除权。劣势方攻防方法：不符合法律规定，不符合交易惯例，不符合公平对待原则。---可以反复运用这三个理由进行合同修订和谈判五）平衡合同双方利益：促进交易，而不是扼杀交易。六）表里如一：统一外在表达和内在意思；统一前后用词和句式； 四、 第三次修订：润色和细节一）润色：提高用词准确度；提高写法精确度；去掉不适当的写法二）除虫：错字，别字，主体反转，分段不当，结构繁杂，语义模糊等三）数字：定稿前，专门核查。四）版式：美观

[律师回复] 整体改制是原企业的法人资格消失，新的股份有限公司法人资格产生的过程。整体改制是发起设立股份公司的一种特殊方式，并不仅仅是企业组织形式的变化。它是在解散原企业的基础上，原股东作为发起人，将原企业的所有资产净值折合股份，同时引入新的股东，新老股东共同新设一家股份公司，因此整体改制应当办理原企业的注销登记和股份公司的新设登记。另外值得注意的是，不同于整体变更，在整体改制过程中，原企业的债权债务由新的股份公司承继不是法定的，所以应当向债权债务人发出通知和公告。
注意事项编辑
需要特别注意的是，整体改制的主体为非公司制企业，如国有企业、集体所有制企业等可以进行整体改制，如果企业的形态是有限责任公司，可以采取整体变更的方式设立股份有限公司。

[律师回复] 可以。【律师建议】专业、复杂的法律问题，建议我们来电进行沟通，作为专业律师，我可以更好了解详细情况了，更好的帮助你。

[律师回复] 上市房改房，又称为“已购公房”、“上市公房”，是职工将单位以福利分房形式分配的房产以有关部门指定的价格将产权买断为个人所有的房产类型，在房改房中，只有产权性质为“成本价购买”的房产可以直接上市交易，继承也没有法律障碍。需要注意的是，除了可以直接上市的成本价房改房以外，还存在有“优惠价”、“标准价”两类房改房类型，标准价和优惠价的房改房上市，需要先交纳部分款项变更为成本价房改房方可直接上市
房改房继承程序：
继承房产产权的问题，是以死者没有遗嘱为前提的，必要条件是直系亲属才能有权利分享继承权。所以，在继承产权之前一定要先确定可同时享有该物业产权的人数，并提供有效的证明。先要去办理公证，需要提交的材料有被继承人死亡证明、该套房屋的产权证明或其他凭证、户口簿或其他可以证明被继承人与法定继承人的亲属关系的证明文件、继承人的身份证件和其他公证处要求提供的文件。有遗嘱的继承权公证比后者需要多提供一份已经被公证过的遗嘱。继承权公证费按照受益额，也就是继承人所继承房屋经过专业部门评估后的评估价值的来收取。(各地收费不同)
办理完继承权的公证，就可以带着继承权公证书的原件、继承过户的申请书(房地产交易核心有规范的格式)、继承人的身份证明、房地产权证原件、房屋平面图及地籍图原件，以前购房时候的契税完税证和契税完税贴花、被继承人死亡证明到房地产核心进行房地产继承的登记了。
因为继承房产涉及到了税收的问题，房地产核心要求继承人必须到被认可的专业房地产评估机构进行房产价值的评估。评估费的收取，国家有专门的标准，使用的差额定率累进来计费。这和缴纳个人所得税时候采用的累进税率原理很类似，也就是按照房地产价格总额大小划分费率档次，分档计算各档的收费，各档收费额累计之和为收费总额。办理继承登记的时候，还需要缴纳一些费用。包括登记费、权证印花税、继承房屋评估价百分比的合同印花税。
上市税费解析：
契税、印花税：按照商品房的契税和印花税标准交纳;
土地出让金：房改房需要交纳土地出让金，计算公式为：当年成本价×建筑面积×1%/。【名词解释：当年成本价——指的是该房产实际上市出售的当年，由政府颁布的房改房成本价，也就是“今年”的成本价】，目前的房改房成本价为1560元/平米(部分郊区县有所下浮)，也就是说，成本价房改房的土地出让金实际上就是15.60元/建筑平米;房改房在上市出售并且交纳土地出让金之后，其产权性质即等同于商品房产权了;
个人所得税：房改房的个人所得税计算方法与商品房相同，只是起算时间上，房改房是以该房产当初房改时，交纳房改价款(购房款)的实际交付时间为起算，需提供当时的缴款凭证作为计算依据，另外，在按照“(实际销售价格-原购买价格-合理费用)×20%”的标准计算时，房改房的原购买价格不是以房改时所交纳的款项为计算依据，而是统一核定为4000元/平米;
需要注意的是，除了可以直接上市的成本价房改房以外，还存在有“优惠价”、“标准价”两类房改房类型，标准价和优惠价的房改房上市，需要先交纳部分款项变更为成本价房改房方可直接上市，优惠价、标准价补足成本价的计算公式为：当年成本价(1560元/平米)×建筑面积×6%，交纳该款项后就可以按照成本价房改房有关规定上市交易了。
房改房上市买卖须缴纳哪些税费?
买方须缴纳的税费有契税，印花税。按销售价格的1.5%缴纳契税，按0.05%缴纳印花税，按土地等级×分摊的土地面积×年期更正系数来缴纳土地出让金。

[律师回复] 关于企业改制帐怎么办可以参考:改制企业建立新账的一般会计处理
改制后公司建立新账，应确定建账日。建立新账应以公司成立日作为建账日。考虑到与会计期间划分衔接，可将公司成立日最接近的月初或月末视同建账日。
对于主发起人投入的净资产及相关的资产负债，首先应由原企业将审计调整和资产评估清查调整事项入账，编制建账日原企业会计报表，包括资产负债表、利润表、现金流量表。然后，按照与评估基准日剥离调整相同的口径编制公司建账日的模拟资产负债表和利润表，该表的编制仍以历史成本为计价基础。其中，可通过货币资金的调节，使剥离后的公司净资产等于原企业评估基准日评估前的净资产，即与评估报告中净资产清查调整后的账面值一致。如按协议评估基准日至公司成立日之间产生的净利润归新老股东共享，还应当加上期间的净利润。再按前述模拟资产负债表中的金额，加减相应的评估增减值后确定净资产及相关的资产负债的入账金额，编制会计凭证，记入公司账内。其会计分录为：借记各资产项目，贷记各负债项目，同时按净资产中属于股本的部分贷记“股本”，按净资产中属于溢价的部分贷记“资本公积”。

[律师回复] 2018年最高法紧急通知改制企业注意的问题是符合现行《公司法》、《合同法》等法律规定企业改制过程中经常会涉及改制操作中的细节问题，这些实施细节将是未来签署改制相关协议的内容，将涉及到不同法律主体之间的法律关系，因此改制应当符合《公司法》、《证券法》、《合同法》等相关法律的规定。例如应注意以下几个问题：
　　
（一）企业改制经常会涉及股权转让、新设公司等方式，因此《公司法》有关公司设立、投资、股权转让的有关规定应当遵守。
　　
（二）改制过程中涉及公司对外投资事项的，应注意需要公司相应的权力部门如股东会或股东大会做出决议。

[律师回复] 我国实行的是商品房登记备案制度。《城市房地产管理法》第45条第2款规定：“商品预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”你父亲与开发商签订的购房合同，如无违法违规之处，应该已经生效了，但不知是否已到房屋主管部门登记备案。如果没有备案，要变更成你的名字，对开发商而言，实际是重新订立合同，这就需要你们与开发商协商，待对方同意后方可更改。但需要办好两件事：一是先到公证处办理你与你父亲之间的直系亲属关系公证;二是要缴纳一些变更的手续费用，一般为房价的1%。如合同已备案，则无法更名。国家七部委颁布的《关于做好稳定住房价格工作的意见》中明确规定：“禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续;预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记手续。”

[律师回复]
1、
首先要确定出售人是否完全持有该房产权，是否真实的合同权利人；
2、
其次要确定该房未向房管局备案，且开发商同意进行“改合同”更名方式交易。
“改合同”就是原房主所购买的房为新房，只是和开发商签了合同，开发商还没有向房管局备案，这种情况下新业主直接和原业主达成协议，
然后由原业主出面，将开发商处的信息更改为新业主的信息就可以了，这样的交易方式叫“合同更名”。
以上内容就是买二手房更改合同时应该注意的问题。

[律师回复] 1.改制企业土地的处理 在企业改制中,国有企业土地处置是经常遇到的一个问题。 按照现行规定,企业实行公司制改建,对占有的国有划拨土地应当进行评估并按照土地主管 机关的规定履行相关手续后,共有三种处理办法:一是采取作价入股方式的,评估后将国有 土地使用权作价投资,随同改建企业国有资本一并折股,增加公司制企业的国有股份;二是 采取出让方式,由公司制企业购买国有土地使用权,按照规定支付土地使用权出让金;三是 采用租赁方式,由公司制企业租赁使用,按照规定支付租金。 有的企业在改制时,土地 处置方案存有缺陷,这就给会计处理带来一些问题。例如,某企业经评估行政划拨土地总价 5000万元。经主管财政部门批准,土地按以下政策处置,其中:土地总价的 20%计 1000万 元作为新公司的国有股本,土地总价的 30%计 1500万元作为新公司的国有独享资本公积, 土地总价的 30%计 1500万元作为新公司股东的共享资本公积, 土地总价的 20%计 1000万元 由新企业缴纳土地出让金。 这里产生了三个问题:一是同一土地的 “一女二嫁” , 既作为投资, 又作为新设企业受让;二是土地单项资产的折股比例与其他资产折股比例不一;三是作为独 享资本公积的土地是否摊销,摊销了则侵犯其他股东的权益,不摊销又不符合《企业会计制 度》的规定。 在企业改制中,有的地方政府收回原地处城市中心的国有企业土地。在其 支付的价款中,可能含有国有企业职工安置款、国有企业经营亏损补贴。对此,改制企业应 当在收到土地转让价款时,将国有企业职工安置款、国有企业经营亏损补贴计算并先予以扣 除后,余额与账面土地价值差额作为营业外收支处理。此外,对于改制企业原国有企业职工 安置款,一般应在改制方案中明确,从国有净资产中预先抵扣,留作其他长期负债,用于职 工安置。

[律师回复] 如公司如实缴付了注册资金，则超过公司实际资产的债务不用股东承担，如公司没有实际缴付注册资金，则股东要对没有实缴的注册资金内的债务承担赔偿责任。

[律师回复] 未直接抚养子女的父母一方，不得以另一方擅自更改子女姓名为由拒绝支付抚养费。
　　父母与子女间的关系，不因父母离婚而消除，离婚后，父母对于子女仍有抚养和教育的权利和义务。父母离婚时关于子女生活费和教育费的协议，不妨碍子女必要时间向父母任何一方提出超过协议约定的合理要求。
　　按照《最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理子女抚养问题的若干具体意见》 第十九条中规定：父母不得因子女变更姓氏而拒付子女抚养费。如被告认为原告法定代理人拒绝被告探望原告及变更子女姓名的行为侵害了其合法权益，可另行通过合法途径予以解决，但不得以此为由拒付子女的抚养费，法院对被告提出的上述抗辩意见不予支持。

[律师回复] 购房注意事项
1、买售人应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及专业用词理解不一致的，可向当地房地产开发主管部门咨询，如无异议视为双方同意内容。
2、在签订合同前，出卖人应当向买受人出示应当由出卖人提供的有关证书、证明文件。
3、合同条款应该严格遵守《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，并由中华人民共和国建设部和国家工商行政管理局负责解释。

[律师回复] 若居民身份证证件被注销而且身份证号码等户籍资料没有被注销的情况，办理的结婚证只要身份证号码是正确的那么该结婚证还是有效的；若居民身份证被注销，而其对应的身份证号码也被注销的情况，那么该身份证办理的结婚证就是无效的结婚证，因此该结婚证号码已经作废。
　户口注销后结婚证变更若公民出现户籍身份证号码等资料被注销，是需要重新办理新的身份证，而且需要带上相关的证明，双方户口本原件，双方身份证原件等资料到相关的民政部门申请更改结婚证的，被注销的身份证号码是无效的身份证号码，旧的结婚证已经无效的。以上就是注销户口结婚证更改方面的内容

[律师回复] （一）了解产权归属
在交易之前，购房者要确认原单位是否允许转卖并了解房屋的性质。因为大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权，并了解是否已经按成本价补足分摊费用。
（二）确认登记的面积、使用期限
在房产证中，包括建筑面积、使用面积和户内实际面积等信息。产权证上一般标明的是建筑面积、户型、土地使用期限、是否已补分摊。另外，土地出让金也是房改房必须交付的一项相关费用，这是由原业主支付的。
（三）了解房屋背景与周边环境

[律师回复] 关于菏泽购房合同修改姓名这个问题首先，更改购房合同上的姓名要与开发商协商。《合同法》第七十七条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”因此只要购房者和开发商协商一致，购房合同是可以变更的。
若开发商拿购房合同去房产局做了房屋登记备案，更名是比较麻烦的，也会耽误当事人的时间。买房不是小事，为了省去不必要的麻烦，买房人还是要考虑清楚各个方面。

[律师回复] 企业改制亦称“企业改组”。在中国，指国有企业、集体企业和乡镇企业依照中国《公司法》及其他法律法规的规定，从传统的组织制度改组为符合现代企业制度要求的公司制的过程。其目的，是为了建立现代企业制度，实现企业运行机制的转换，促进资源的有效配置、技术进步和经济效益的提高。通过改制，有些企业改组为独资的有限责任公司，有些企业改组为有多个投资者的有限责任公司，有些企业改组为股份有限公司，有些集体企业、乡镇企业还可能改组为股份合作制企业

[律师回复] 国企改制中历史遗留问题的一次性解决：国有企业改制中会暴露出很多历史遗留问题，如以前拖欠员工的工资、福利费、社会统筹、集资款，伤病残职工的安置，退养职工的处置等等，这些问题应在企业改制中一次性予以解决，以免给改制后的企业留下尾巴，拖累改制后企业的发展。
（一）拖欠职工的工资、福利费处理根据财企[2002]313号文件的有关规定，企业账面原有的应付福利费仍转为改制后企业的流动负债，账面原有应付工资余额中欠发员工工资部分可发放给员工也可在扣除个人所得税后转为个人投资。
（二）拖欠或尚未建立职工的社会统筹处理财企[2002]313号文件规定，对于尚未建立社会统筹的企业改制时应为员工一次付移交社会保障机构管理的社会保险费，并从改制企业净资产中扣除或者从改制企业剥离资产出售收入中优先支付，对于已建立社会统筹但欠缴社会保险费的，应当以改制企业现有资产优先予以清偿。
（三）职工集资款处理改制企业未退还的职工集资款有两种形式，一种是长期负债的形式，另一种是入股的形式，对于这两种形式的职工集资款都可以以现有资产进行清偿，也可以在员工自愿的前提下，转为员工对改制后企业的个人投资。
（四）尚未房改的员工住房处理改制企业的员工住房，对于尚未签订合同、交付房款、进行房改的，应向有关部门申请办理房改事项，按照有关规定向员工出售，对于员工在房改中不购买住房的按照相关规定处理。
（五）离休员工的医疗费、退休金处理没有纳入社会统筹的离休职工的医疗费和退休金，改制企业可按照当时标准或参考当地政府出台的标准，按照一定年限从改制企业的国有净资产中扣除，并设定专门账户进行管理，定期予以支付。
（六）伤病残员工的处理对于伤病残员工的处理，按照《违反和解除劳动合同的经济补偿办法》劳部发[1994]481号的规定，劳动者患病或者非因工负伤，经劳动鉴定委员会确认不能从事原工作、也不能从事用人单位另行安排的工作而解除劳动合同的，用人单位应按其在本单位的工作年限，每满一年发给相当于一个月工资的经济补偿金，同时还应发给不低于六个月工资的医疗补助费。患重病和绝症的还应增加医疗补助费，患重病的增加部分不低于医疗补助费的百分之五十，患绝症的增加部分不低于医疗补助费的百分之百，或者按照当地政府出台的标准一次性解除这部分员工的劳动合同，并使这部分员工能够得到切实可靠的安置。
（七）内退员工的处理对于改制前已办理内退手续的员工，应计算其从改制时距正式退休年龄时需向其支付的退养费用和其他工资性费用，从国有净资产中一次性扣除，并设定专门账户进行管理定期予以支付。另外，对于这部分员工也可以按照解除员工劳动合同进行经济补偿方式处置。
（八）停薪留职、放长假员工的处理对于停薪留职、放长假员工的处理，应按照解除劳动合同经济补偿方式进行处置，具体工龄的确定应为劳动部门认定的其工龄为标准，一次性解除这部分员工的劳动合同，为改制后企业减轻负担。

[律师回复] 营改增以后，合同非常重要，必须要通过合同来降税。一旦合同签订，施工企业所应承担的税款金额就确定了。现在你应该知道营改增采购合同的重要性了。

[律师回复] 办理交易过户手续是房屋买卖的最后环节也是最重要的一关，不要轻易先交钱再过户或者先过户再交钱。付款和交楼时间也是一个很重要的问题，建议买卖双方可以考虑将房款放在双方都信得过的单位(如有口碑的中介公司)代为保管，等过户手续完成后，再将相应房款交回卖方。
产权过户须报经房屋土地管理部门办理完毕才算是完成过户手续，有关代理行(中介方)、律师、公证的保证或口头协议都不算已完成交易过程。对买方来说，产权过户手续完成后房屋产权才真正属于购买方，在此之前，卖方随时可能毁约。