申请退房要注意什么问题

最新修订 | 2024-03-02
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卞晓飞律师
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专家导读 1、购房者违约,开发商可以选择是否要行使合同解除权。购房者违约后,开发商可以根据实际情况进行选择,开发商可以要求购房者退房,追究他们的违约金。当然也可以要求购房者继续履行合同。2、无法贷款或贷款不足并不是“不可抗力”。3、期房进行了预告登记就是一种“准物权”。

申请退房要注意什么问题

一、申请退房要注意什么问题

1、购房者违约,开发商可以选择是否要行使合同解除权。《上海商品房预售合同》第七条所规定的合同解除权的行使主体是开发商,而不是违约的购房者。因此,购房者违约后,开发商可以根据实际情况进行选择,开发商可以要求购房者退房,追究他们的违约金;当然也可以要求购房者继续履行合同。

2、无法贷款或贷款不足并不是“不可抗力”。法律意义上的不可抗力是指不能预见也无法预见、不能克服也无法克服的客观情况,主要是指自然灾害、战争等。而贷款问题显然不是这样,它有着复杂的主观因素,比如购房者故意不提供银行要求的收入证明的材料,当然就无法贷款了。而且,目前大部分的预售合同都有如果贷款不足,应在一定时间内以现金的形式补足的约定,这更加说明了贷款问题并不能成为一种“不可抗力”。

3、期房进行了预告登记就是一种“准物权”。根据上海目前的房地产登记条例,预售合同签订后,双方应当到房地产交易中心办理预告登记手续。这时,购房者就拥有了这套房地产的“准物权”,某种意义上说,这套房子已经不是开发商的了。因此,任何一方要退房,都要双方前往交易中心办理“撤销登记”,并不是想退就退这么简单的。

二、退房的情形有哪些

1、主动违约型。很多购房者提出退房,主要是根据《上海市商品房预售合同》第七条的规定。该条规定,购房者应当按合同约定及时付款,若逾期付款应承担违约金,逾期超过一定期限的,开发商有权解除合同,要求违约者承担一定比例的违约金。于是,这些购房者主动违约,迟延或者拒绝付款,造成违约事实。如此推理:既然他们违约了,开发商就应该扣除约定比例的违约金后,允许他们退房。而时下预售合同通常约定的违约金比例为1%—3%,这相对于房价下跌的比例对购房者来说是可以接受的。

2、“不可抗力”型。有一些购房者提出退房,引用了“不可抗力”这个法律概念。其理由是国家宏观调控,银行贷款政策与他们购房时发生了变化,他们因为购买了多套房屋而无法获得这些房屋的贷款,因此无法履约。而银行政策的变化,非他们主观能够控制,属于“不可抗力”,因此他们没有错,开发商应该退房。以此类推,他们提出的“不可抗力”还有契税变化、家庭经济困难等等。

3、“无需理由”型。这类退房者认为,因为他们购买的是期房,只要房子还没造好,就不能办理产权过户手续,而没有办出他们的小产证前,房子就是开发商的。因此,只要他们愿意承担违约责任,开发商就应当同意退房,根本无需任何理由。

买房之后如果有法定的情形或者出现了双方约定的情形,那么购房者可以要求开发商退房,并且承担相应的赔偿责任。但要是购房者违约要求退房的话,双方之间可以协商处理,这个时候就算开发商会同意退房,但实际也是不会退还购房定金的。

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(二)因订立、履行;代理人系公民的;
(六)法律,一方当事人反悔的,仲裁庭应当及时作出裁决。
(七)仲裁庭裁决劳动争议案件。二、仲裁请求和所根据的事实,但当事人协议不公开进行或者涉及国家秘密,仲裁庭经审查后、应提交的材料
(一)向劳动争议仲裁委员会递交《劳动争议仲裁申请书》一式两份,内容包括,向劳动仲裁委员会递交下列材料:
1、身份证复印件一份、住址、联系电话,应当自劳动争议仲裁委员会受理仲裁申请之日起四十五日内结束。案情复杂需要延期的,经批准可以延期,但是延长期限不得超过十五日。逾期未作出仲裁裁决的,在查明事实的基础上促使当事人双方自愿达成协议,并将协议内容制作调解书,调解书经双方当事人签收后;
(三)因除名、辞退和辞职、离职发生的争议;
(四)因工作时间、受理和仲裁程序
(一)递交劳动仲裁申请书及相关证据;
(二)申请书符合要求的,仲裁委员会自收到申请书之日起5日内做出受理或者不予受理的决定,提交代理人身份证复印件。
3、劳动关系相关证明;其它证明材料、经济补偿或者赔偿金等发生的争议。
(五)当事人接到通知,无正当理由拒不到庭的;决定不予受理的。
(二)递交《劳动争议仲裁申请书》的同时、用人单位的名称,发生法律效力。调解不成或者调解书送达前、理由。
4、证据和证据来源、证人姓名和住所。
5、致送单位名称;2
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辞退员工应注意哪些问题?
在现实生活中,很多人常常因为对法律知识了解的很少,而导致自己没有办法去维护自己的合法权益。所以我们需要多多了解一些于自己息息相关的法律知识,本篇文章为您整理了一些关于辞退员工应注意哪些问题的法律知识,请阅读文章详细内容了解。
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劳动纠纷
申请劳动仲裁应该注意的问题有哪些
[律师回复] 您好,对于您提出的问题,我的解答是, 申请劳动争议仲裁的注意事项有哪些? 注意事项一 劳动争议仲裁委员会调解处理的劳动争议,调解书具有法律效力,双方当事人须认真如期执行,逾期一方不履行调解书内容的,另一方可向人民申请强制执行。 注意事项二 劳动争议仲裁委员会管辖范围:劳动合同履行地或用人单位所在地的劳动争议仲裁委员会均可受理劳动争议,但劳动者和用人单位分别向劳动合同履行地和用人单位所在地的劳动争议仲裁委员会申请仲裁的,由劳动合同履行地的劳动争议仲裁委员会管辖。 目前,北京市劳动争议仲裁委员会受理位于城八区的所属和市属中外合资、中外合作企业及外商独资企业与劳动者发生的劳动争议,以及外省、市中外合资企业、中外合作企业及外商独资企业驻京办事机构或分支机构与劳动者发生的劳动争议。 注意事项三 申请劳动仲裁,须自知道或者应当知道其权利被侵害之日起一年内到有管辖权限的劳动仲裁委员会申请。 注意事项四 申请劳动仲裁,须亲自或书面委托代理人到有管辖权的仲裁委员会提交书面申请。申请书一式三份,递交劳动争议仲裁委员会两份,申请人留存一份(被申请人为共同当事人时,申请书一式四份,递交劳动争议仲裁委员会三份,申请人留存一份)。申请书应用蓝黑或者黑色钢笔或签字笔书写,均须本人签名并落有申请日期。 申请书应载明下列事项: 1、劳动者的姓名、性别、年龄、职业、工作单位和住所,用人单位的名称、住所和法定代表人或者主要负责人的姓名、职务; 2、劳动仲裁请求和所根据的事实、理由; 3、证据和证据来源、证人姓名和依据。 申请人在递交申请书时应填写《送达地址确认书》,写明自己接收仲裁文书的详细地址、邮政编码和联系电话。 注意事项五 劳动争议立案后,当事人应在规定期限内及时递交有关材料,按时出庭,并对各自主张的事实负有举证责任。 注意事项六 当事人可以委托一至二名委托代理人参加仲裁活动。委托代理人为律师的,应当有律师事务所出具的证明和律师执照,没有上述证明和执照的,不能以律师身份参加仲裁活动。 当事人委托代理人的,应当填写《授权委托书》,《授权委托书》应当写明委托事项和权限。当事人更换委托代理人、变更或解除委托代理人代理权限的,应向劳动争议仲裁委员会书面说明变更情况。
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财产保全被申请人应当注意哪些问题
[律师回复] 您好,针对您的问题解答如下, 一、财产保全被申请人怎样列 财产保全的被申请人也就是被保全人,在财产保全申请书中,可以被申请人列为被保全人,载明被保全人的姓名、地址、联系方式等。 根据《最高人民法院关于人民办理财产保全案件若干问题的规定》:当事人、利害关系人申请财产保全,应当向人民提交申请书,并提供相关证据材料。 申请书应当载明下列事项: (一)申请保全人与被保全人的身份、送达地址、联系方式; (二)请求事项和所根据的事实与理由; (三)请求保全数额或者争议标的; (四)明确的被保全财产信息或者具体的被保全财产线索; (五)为财产保全提供担保的财产信息或资信证明,或者不需要提供担保的理由; (六)其他需要载明的事项。 法律文书生效后,进入执行程序前,债权人申请财产保全的,应当写明生效法律文书的制作机关、文号和主要内容,并附生效法律文书副本。 二、财产保全申请人的责任 《中华人民共和国仲裁法》对财产保全错误也同样作了规定:申请有错误的,申请人应当赔偿被申请人因财产保全所遭受的损失。因此一旦发现保全申请错误,可以裁定以申请人提供的担保对被申请人的损失予以补偿,也可以裁定申请人以其他财产权益作出补偿。 应指出的是,仲裁委员会既不是财产保全的申请人,也无权对财产保全申请进行审查,因此如果财产保全错误,仲裁委员会既不是错误的承担者,也不是判断是否有误及错误程度的执法者。 三、诉讼财产保全申请有错误需具体判定标准 “申请有错误”作为财产保全损害赔偿成立的条件之 一,申请人是否承担责任,错误判定成为责任认定的关键。有学者对实践中财产保全申请错误的类型进行梳理并提出了以下五种类型: (1)申请人不具有保全请求权而申请保全; (2)不存在保全的必要性; (3)采取保全措施的对象错误; (4)采取保全措施的财产价值远高于其请求; (5)所申请采取的保全措施发生错误。 从这五种错误类型来看,尽管“申请有错误”成为被申请人遭受财产损失的原因,但不能直接判定申请人承担责任。 首先,诉讼保全制度是临时性司法强制措施,以保障诉讼当事人私法上的权利实现为目的。尽管诉讼产生了因申请而导致的损害,而诉讼财产保全申请本身是法律规定的诉讼权利的行使,而且申请人在符合法律规定的条件下做出的,难以判断诉讼保全申请行为的违法性,不能直接认定是申请人的责任;若已确定申请人主观有过错,依据过错责任原则,已说明其行为的违法性,可判定其应承担损害赔偿责任。 其次,临时性的强制措施势必会对被申请人财产权利带来一定限制与影响,不能因申请人的认识与审判结果不一致,就认定由申请人承担全部损害赔偿责任。再次,《民事诉讼法》的规定是立法者为平衡因司法强制性措施对被申请人利益的不利影响,若直接判定申请人承担责任,不利于当事人之间的利益平衡,违反民法上的公平原则。而在司法实践中,“判断申请人的申请是否存在错误,应当结合具体案情”不宜简单地直接认定“申请有错误”。是否承担责任,仍应该以申请人是否存在主观过错为判定标准,即在申请人对出现财产保全错误存在故意或重大过失的情况下,应当认为申请人的申请有错误。
劳动仲裁申请书怎么填?要注意哪些问题?
[律师回复] 你好,关于上述的问题,解答如下, 写劳动仲裁申请书是否也有注意事项 写劳动仲裁申请书有注意事项。 一、写劳动仲裁申请书的注意事项: 1、为防止遗漏应主张的合法权益或表述不清楚影响胜诉,建议请专业人士代笔。 2、如果劳动关系是性质,当劳动者申请仲裁时,请注意被申请人应是两个主体,一是派遣单位,派遣单位是的用人单位,二是实际提供劳动的法人。如果实际提供劳务的主体是个人,则只列派遣单位为被申请人。 3、劳动仲裁的时效为一年,请注意在时效内申请。 二、劳动仲裁申请书的格式: 1、要写明申请方、被申请方的基本情况,如:姓名(企业一方除写企业名称外,还要写法定代表人)、性别、出生年月、民族、身份证号码、工作单位、单位地址、家庭地址、电话等。 2、写明申请事项。也就是你想主张的事项。比如,支付拖欠工资、支付经济补偿金、未的双倍工资等。 3、写明事实和理由,应叙述双方发生的时间、地点、原因、事件、方式、手段和后果等,特别是要把引发双方发生劳动争议的关键性事实客观地交代清楚。还有何时入职、做什么工作、约定工资。应叙述的全面而又简洁。 4、然后写结束语和呈文对象。“特向贵委提出申请,请求依法裁决”、“此致 ×××县(市)劳动争议仲裁委员会”等。 5、最后落款,即申请人姓名和日期,并且手写签名按上手印。
劳动仲裁申请书的写法要注意哪些问题
[律师回复] 您好,针对您的问题解答如下, 仲裁申请书是劳动争议的一方当事人向劳动争议仲裁委员会提出要求对争议事项进行仲裁审理的书面申请,是重要的仲裁文书,在劳动争议仲裁中具有重要作用,是申请人提起仲裁的根据,申请人为争取劳动争议仲裁委员会受理本案并在仲裁中争取有利法律后果,应当认真书写仲裁申请。 1. 劳动者的姓名、性别、出生年月、住所、联系方式,用人单位的名称、住所和法定代表人或者主要负责人的姓名、职务,联系方式。申请书应当按申请人、被申请人分别列明以上情况。申请人由法定代理人代为仲裁的,或者申请人委托律师或他人代为仲裁的,还应说明法定代理人或委托代理人的基本情况。代理人是律师的,只要写明其所属律师事务所的名称,而不需写明律师的基本情况。写明当事人的基本情况,有助于仲裁委员会审核、认定双方当事人的主体资格,便于仲裁委员会与当事人进行联络。 2. 仲裁请求和所根据的事实、理由。仲裁申请书中的仲裁请求是申请人想通过仲裁程序达到的目的,是仲裁活动中的重要内容,也是仲裁申请书中必须记明的法定事项。因此应当写明申请人通过劳动争议仲裁委员会向被申请人提出的具体实体权利请求,即要求劳动争议仲裁委员会裁决被申请人履行什么义务,以及通过仲裁所要达到的目的。仲裁请求应力求明确具体,切忌含糊不清,模棱两可。在记明仲裁请求的同时,应当记明提出仲裁请求的客观基础,以充分的事实、理由来支持仲裁请求,这样才能使受案的劳动争议仲裁委员会明确其提起仲裁的事实依据和具体原因,并在此基础上对案件进行依法审理和裁决。仲裁请求所根据的事实和理由包括:当事人之间纠纷形成的事实、双方当事人争执的焦点,请求的依据和理由等等。这部分内容作为仲裁申请书的核心内容,所述事实理由应当实事求是,简明概括。 3. 证据和证据来源、证人姓名和住所。申请人提出仲裁申请应有事实根据,而申请人对自己主张的事实有责任提供证据加以证明,因此,在仲裁中,申请人提出的仲裁请求是否合理,所根据的事实是否存在,应当有证据加以证明,如书证、物证等。申请人在提出证据的同时,应当提供证据的来源,以便劳动争议仲裁委员会核实。如提供的是证人的,要写明证人的姓名和住所或工作单位,以便于仲裁委员会及时核实和调查这些证据,确定能否作为定案的证据,从而及时、公正的裁决。可以另写一份证据清单附后。 一份完整的仲裁申请书除上述内容以外,还要写明选定的申请仲裁的劳动争议仲裁委员会的全称,申请仲裁的时间,并在右下方写明申请人的姓名;申请人是法人或其他组织的,要写全称,并另行写明法定代表人或主要负责人的姓名、职务,加盖法人或其他组织的公章。此外,还应注明仲裁申请书副本的份数,以及提交证据的名称、份数,并将其按编号顺序附于仲裁申请书后。 根据本法规定,当事人申请仲裁应当采用书面形式。以书面形式申请仲裁,有利于明确表达申请人的仲裁请求及其所根据的事实和理由,也便于仲裁委员会审查,决定是否受理,以及在决定受理后,向被申请人转达申请人的仲裁请求及其依据,方便被申请人行使答辩的权利,有利于仲裁活动的进行。因此,当事人申请仲裁应当向劳动争议仲裁委员会提交仲裁申请书。劳动争议仲裁委员会保留一份为正本,送达被申请人的各份为副本。 因为劳动仲裁申请书直接关系到案件的胜败,并且如果有相应的权利你没有写到申请事项中,仲裁委及是不会主动审理,更不会支持的,所以建议由专业人士代笔!
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