购房款被截留147万，法院判开发商交房，违约金却没了

案件基本事实

2021年3月，张某某在案涉项目售楼处看中了商铺，和南京XX公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，并向XX公司支付了147万元购房款。可之后，南京XX公司以张某某未付清全款为由，拒绝交付房屋。张某某无奈之下，将南京XX公司、XX公司以及第三人江苏XX公司告上了法庭。他要求被告交付商铺、协助办理产权登记，还要求支付逾期交房违约金。

双方诉求和各自理由

原告张某某认为，自己已经向XX公司支付了全部购房款，被告就应该按照合同约定交付商铺并协助办理产权登记，同时要支付逾期交房的违约金。被告南京XX公司和XX公司则辩称，张某某没有支付全部购房款，而且XX公司涉嫌犯罪。另外，他们还主张疫情影响导致延期交付，自己不应该承担责任。

法院查明的事实细节

关键证据在于XX公司在售楼处的销售行为。XX公司在售楼处以自己的名义销售商铺，这一行为被法院认定为构成表见代理。张某某有理由相信XX公司有权利代表南京XX公司收取购房款，所以他向XX公司支付的147万元应视为已经支付给了南京XX公司。同时，疫情对施工进度确实产生了影响，而且张某某在付款过程中也存在一定的不当之处。

法院的认定逻辑

法院认为，XX公司的表见代理行为对南京XX公司具有约束力，既然张某某已经支付了全部购房款，那么南京XX公司就应该履行交付商铺和协助办理产权登记的义务。然而，考虑到疫情影响了施工进度，导致房屋延期交付，这属于不可抗力因素。而且张某某在付款过程中存在不当之处，所以法院不支持他要求逾期交房违约金的请求。由于违约金请求不成立，张某某要求XX公司承担连带责任也就缺乏依据，法院同样不予支持。

最终判决结果

法院判决被告南京XX公司在判决生效后十日内向张某某交付商铺，三十日内协助办理产权登记手续，同时驳回了张某某要求逾期交房违约金以及XX公司承担连带责任的请求。案件受理费由被告南京XX公司负担。

本案由北京大成（南京）律师事务所的俞雯律师代理。

法律建议

从这个案子可以看出，买房时一定要谨慎。交钱之前，要确认收款方是否有合法的收款资格，最好让开发商出具书面的收款证明。遇到开发商以各种理由拒绝交房时，要及时收集相关证据，通过法律途径维护自己的权益。同时，在签订合同时，要仔细阅读条款，明确双方的权利和义务。

这个案子中，张某某虽然成功拿到了商铺，但逾期交房违约金的诉求却未能得到支持。这也提醒大家，买房过程中要注意各个环节，避免给自己带来不必要的损失。俞雯律师毕业于华东政法大学和南京大学，拥有深厚的法学功底。执业以来，她承办了300多起案件，其中房产纠纷案件就有100余件。正是凭借多年的经验积累，她在本案中准确抓住了XX公司构成表见代理这一关键突破口，帮助张某某成功收房。这就是这起案子的最终结果，也是专业价值的最好证明。