房屋租赁合同到期未续签，租金该怎么算？

一、案件事实背景

原告A公司与被告马X、B公司产生房屋租赁合同履行纠纷。原来，A公司与马X在2019年4月签订了商铺租赁合同，约定了租赁期限、租金标准、免租及违约金条款等。马X按约定支付了首年租金341425元，但合同期内还欠409711元租金。合同到期后，双方没续签，马X以B公司名义继续使用案涉房屋到2024年7月。之后，A公司将二被告诉至法院，要求他们连带支付2021年7月18日至2024年7月17日期间租金987259元、违约金197451.80元，并承担诉讼费用。而被告则辩称，因为疫情没法正常经营，合同到期后没续签，原告也没及时催缴租金，并且自己已于2024年7月搬离租赁房屋。

二、核心争议点及拆解

（一）合同到期后租金如何认定

法院查明的事实：合同到期后，马X以B公司名义继续使用房屋，原告已制定案涉房屋后续市场租赁价格。法院依据原告制定的市场价格，核算出合同到期后16个月的租金，并与合同期内欠付租金进行了统计。

双方各自主张：原告A公司主张按照其诉求的金额，索要2021年7月18日至2024年7月17日期间的租金。被告则认为，因疫情影响无法经营，且合同到期未续签，不应按照原告主张的金额支付租金。

法院最终认定：根据法律规定，租赁合同到期后，承租人继续使用租赁物且出租人未提出异议，原租赁合同继续有效，租赁期限变为不定期。所以，承租人应按约定支付租金。法院依原告制定的市场价格核算出合同到期后16个月的租金，与合同期内欠付租金合计支持789467元。这是因为虽然合同到期未续签，但被告实际使用了房屋，理应支付合理的租金，而市场价格能相对客观地反映这个合理水平。

（二）被告马X是否应对公司债务承担连带责任

法院查明的事实：马X是B公司的唯一股东，且他未举证证明其财产与B公司财产相互独立。

双方各自主张：原告认为，马X作为B公司唯一股东，应对公司债务承担连带责任。被告未在这方面提出明确反对理由。

法院最终认定：由于马X未能提供证据证明公司财产独立于其个人财产，根据法律规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己财产的，应当对公司债务承担连带责任。所以，法院认定马X应对B公司的债务承担连带责任。这一规定是为了防止股东利用一人公司的特殊形式，混淆个人财产和公司财产，损害债权人利益。

（三）原告的违约金诉求是否应得到支持

法院查明的事实：庭审中，原告未举证证明其曾向被告主张租金及续签合同。

双方各自主张：原告主张被告应支付违约金197451.80元。被告则未特别强调关于违约金的抗辩，但从整体抗辩思路来看，认为自己不应承担这部分费用。

法院最终认定：违约金的支付通常需要基于一方违约，且守约方有相应的主张行为。在本案中，原告没有证据证明其曾向被告主张租金及续签合同，所以不能认定被告存在故意违约的情况。因此，法院对原告的违约金诉求不予支持。

三、整体判决结果

法院判决被告马X、B公司于判决生效后十日内连带给付原告A公司房屋租金789467元，驳回原告的其他诉讼请求；案件受理费7731.2元，由二被告负担5847.5元，原告负担1883.7元。

四、法律建议

这个案子看下来，有几点普通人也能记住。在签订租赁合同的时候，一定要把各项条款写清楚，特别是租金标准、支付方式、违约责任等，避免后期产生纠纷说不清。合同到期后，如果还想继续合作，最好及时续签合同，明确双方的权利和义务。另外，无论是出租方还是承租方，在履行合同过程中，涉及费用主张和催缴等情况，一定要保留好相关的证据，比如短信、微信聊天记录、书面通知等，万一有纠纷，这些证据能起到大作用。

本案中，法院依据事实和法律，判定被告马X、B公司支付相应租金，但驳回了原告的违约金诉求。这体现了法律在处理合同纠纷时的公正和严谨，以事实为依据，以法律为准绳。

鲁春雷律师执业至今，累计承办案件已逾166件，其中成功办理经济纠纷领域案件98余件。在处理这起房屋租赁合同纠纷时，他扎实的办案经验发挥了重要作用。他能精准把握案件的关键问题，从合同条款到实际履行情况，都进行细致的分析。正是这些丰富的实战积累，让他在面对复杂的案件情况时，能够游刃有余地为当事人提供专业的法律支持。

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