购房款被截留，法院如何判定交付与违约？

案件详情

2021年3月，张某某在案涉项目售楼处购买了商铺，他向江苏XX公司支付了共计147万元购房款，并且签订了《商品房买卖合同（预售）》。然而，被告南京XX公司和XX公司却以张某某未付清全款为由，拒绝交付房屋。无奈之下，张某某将被告以及第三人江苏XX公司告上了法庭。

争议焦点

焦点一：款项支付是否到位

原告张某某认为，自己已经向江苏XX公司支付了147万元购房款，这笔钱应当视为已支付给被告。而被告则辩称，原告未支付全部购房款。法院经过审理查明，江苏XX公司在售楼处以自己名义销售商铺，其行为构成表见代理。这意味着，原告向江苏XX公司支付购房款的行为，对被告具有约束力，所以法院认定原告已支付全部购房款。

焦点二：XX公司行为是否构成表见代理

原告主张XX公司的行为构成表见代理，被告应承担相应责任。被告则对此予以否认。法院综合考虑XX公司在售楼处的销售行为、原告的付款情况以及交易习惯等因素，认为XX公司在售楼处以自己名义销售商铺，使得原告有理由相信其有权代表被告进行销售和收款，因此认定XX公司的行为构成表见代理，对被告具有约束力。

焦点三：疫情影响是否构成免责事由

被告提出，疫情影响导致施工进度受阻，属于不可抗力，不应承担逾期交房的责任。法院认为，疫情确实对施工进度产生了影响，但原告在付款过程中也存在不当之处。综合考虑各种因素，法院不支持原告要求被告支付逾期交房违约金的请求。

判决结果

法院最终判决，被告南京XX公司于判决生效后十日内向原告交付商铺，于判决生效后三十日内协助原告办理产权登记手续，同时驳回原告其他诉讼请求，包括逾期交房违约金及要求XX公司承担连带责任的请求。案件受理费由被告南京XX公司负担。

代理律师介绍

这个案子由北京大成（南京）律师事务所的俞雯律师代理。俞雯律师从2021年开始执业至今，执业年限虽不算长，但累计承办案件已逾300件，其中房产纠纷相关案件就有100余件，尤其专精于房屋买卖合同纠纷案件。她服务于南京地区，是南京大学优秀毕业生，拥有多地工作、实习、交流经验。此外，她还是南京电视台德法同行十佳新媒体宣讲律师、南京市鼓楼区青联委员、南京市房地产领军人才培训营成员。

法律建议

在购房过程中，购房者一定要注意款项支付的对象和方式，尽量将款项支付到开发商指定的账户，并保留好相关的付款凭证。同时，要仔细审查合同条款，明确双方的权利和义务。如果遇到开发商以各种理由拒绝交房或要求额外付款的情况，要及时咨询专业律师，维护自己的合法权益。

俞雯律师在这个案件中展现出了扎实的专业知识和丰富的办案经验。面对复杂的案件情况，她能够准确把握争议焦点，为当事人提供有力的法律支持。在她的努力下，张某某最终成功收房，维护了自己的合法权益。俞雯律师的出色表现不仅赢得了当事人的信任，也为她在房产纠纷领域树立了良好的口碑。相信在未来的执业生涯中，她将继续为更多的当事人提供优质、高效的法律服务。