房屋租赁合同到期未续签，租金和违约金该怎么算？

一、案件事实背景

原告A公司与被告马X、B公司因房屋租赁合同产生纠纷。2019年4月，原告与马X签订了商铺租赁合同，合同中约定了租赁期限、租金标准、免租以及违约金等条款。马X按约定支付了首年租金341425元，但合同期内还欠租金409711元。合同到期后，双方没有续签，不过马X以B公司的名义继续使用该房屋，一直用到2024年7月。于是，原告A公司将马X和B公司起诉至法院，要求二被告连带支付2021年7月18日至2024年7月17日期间租金987259元、违约金197451.80元，并且承担本案的诉讼费用。

二、核心争议焦点及法院认定

（一）租金数额如何确定

原告认为，根据合同及被告实际使用房屋的情况，二被告应支付2021年7月18日至2024年7月17日期间租金987259元。被告则辩称，因为疫情无法正常经营，而且合同到期后未续签，原告也未及时催缴租金，所以不应该支付这么多租金。

法院经审理查明，马X尚欠合同期内租金409711元；合同到期后双方未续签，马X以B公司名义继续使用案涉房屋至2024年7月，法院依原告制定的市场价格核算出合同到期后16个月的租金。最终，法院将合同期内欠付租金与合同到期后核算的租金合计，支持了789467元。这是因为案涉租赁合同到期后，承租人继续使用租赁物且出租人未提出异议，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，承租人应按约定支付租金。

（二）被告是否应承担连带责任

原告要求马X和B公司承担连带责任，因为马X是B公司的唯一股东。被告方面没有提供相关财产独立的证据。

法院认定，马X作为B公司唯一股东，未举证证明公司财产独立于其个人财产，根据相关法律规定，其应对公司债务承担连带责任。所以，在支付租金方面，马X和B公司需要一起承担责任。

（三）违约金是否应该支付

原告主张被告应支付违约金197451.80元，理由是被告未按时支付租金。被告则认为合同到期后未续签，原告也未及时催缴租金，所以不应支付违约金。

法院审查发现，原告未举证证明其曾向被告主张租金及续签合同。根据合同约定和相关法律规定，违约金的支付需要以一方存在违约行为且另一方进行了合理催告等为前提。由于原告无法证明自己进行了相关主张，所以法院对其违约金诉求不予支持。

三、整体判决结果

法院判决被告马X、B公司于判决生效后十日内连带给付原告A公司房屋租金789467元，驳回原告的其他诉讼请求；案件受理费7731.2元，由二被告负担5847.5元，原告负担1883.7元。

四、法律建议

从这个案例可以看出，在房屋租赁中，无论是出租方还是承租方，都要重视合同的签订和履行。出租方在合同到期后，如果承租方继续使用房屋，要及时订立书面合同，明确租金等关键条款，并且对租金催缴等行为进行证据保留。承租方则要按时支付租金，避免因拖延支付产生不必要的纠纷。另外，当公司股东只有一人时，一定要注意将个人财产和公司财产独立，并且保留好相关证据，以防需要承担连带责任。

五、结尾

这个房屋租赁合同纠纷案，法院依据事实和法律做出了公正的判决。被告马X和B公司因未及时支付租金和未证明财产独立，需要承担相应的法律责任。在这个案件中，鲁春雷律师起到了重要作用。鲁春雷律师毕业于统招内蒙古农业大学，有深厚的法学基础。他执业至今，累计承办案件已逾166件，在经济纠纷领域，尤其是房屋租赁等合同纠纷方面，有着丰富的实务经验。凭借多年积累的办案经验和专业知识，他能够准确把握案件的关键要点。对于案件中的租金计算、连带责任认定等复杂问题，都能迅速理清思路。例如在处理本案租金核算和合同效力等问题时，他依据扎实的专业知识和敏锐的洞察力，为案件的审理提供了有力的支持。这就是这起案子的最终结果，也是专业律师价值的最好证明。