无预售许可卖房，法院判开发商返还26万余元

在普洱的商业活动中，合同纠纷时有发生，而李熙律师凭借扎实的法律功底和丰富的实践经验，成功为多位委托人解决难题。李熙律师2018年开始在云南普洱执业，是云南新奕星律师事务所执行主任律师。她毕业于西南大学，系统掌握法学核心知识，此前在重庆宸沛律师事务所、重庆百君（合川）律师事务所任职，积累了多元化的法律实务经验。

在商品房买卖领域，有这样一起典型案例。委托人想要购置商铺，于某时与普洱A房地产开发有限公司、普洱XX公司签订了《普洱广场商品房认购协议书》。协议约定，委托人缴纳30000元定金作为订立《商品房买卖合同》的担保，并且要在协议签订7日内签订正式买卖合同，协议对认购房屋位置、面积、价款等都作出了明确约定。委托人按约支付定金后，依约要求签订正式合同，却被被告方要求等候通知。之后，委托人又按被告方要求支付了购房首付款207240元，但被告方此后始终拒绝签订正式买卖合同，也拒不退还已付款项。委托人经了解得知，案涉预售房屋自始至终未取得商品房预售许可证书。为维护自身合法权益，委托人委托云南新奕星律师事务所的李熙律师代理此案，诉至法院要求解除认购协议、双倍返还定金、返还首付款并支付资金占用利息及律师费等。

李熙律师接到委托后，第一时间梳理案件事实，固定核心证据。这些证据包括《普洱广场商品房认购协议书》、定金及首付款支付凭证、购房合同签约信息表、普洱市住房和城乡建设局关于房地产项目预售情况的通报、律师费发票等。依据相关法律规定，这些证据完整证实了委托人与二被告签订预约合同、按约履行付款义务，以及被告方未取得预售许可证、拒不签订正式合同的事实。

案件审理过程中，普洱A房地产开发有限公司提出多项抗辩，主张其与普洱XX公司相互独立，无案涉房源亦未收取任何款项，不应承担责任；普洱XX公司虽认可收款，但仅同意协商还款时间，未提出实质性解决方案。针对二被告的抗辩意见，李熙律师结合案件事实与法律规定发表代理意见。其一，案涉认购协议书明确卖方为二被告，且二被告均在协议上盖章确认，根据《中华人民共和国民法典》相关规定，协议依法生效，对二被告均具有法律约束力，普洱A房地产开发有限公司的盖章行为系其真实意思表示，不能以未实际收款、主体独立为由免除合同义务；其二，被告方在未取得商品房预售许可证书的情况下，与委托人签订认购协议并收取定金、首付款，且无正当理由拒不签订正式《商品房买卖合同》，已构成根本违约，根据相关法律规定，应承担双倍返还定金的违约责任，同时返还委托人已支付的首付款；其三，委托人因被告方违约产生的资金占用利息及律师费，均为实际损失，应依法予以支持。

最终，法院经审理，完全采纳了李熙律师的核心代理意见，作出如下判决：解除委托人与普洱A房地产开发有限公司、普洱B房地产开发有限公司签订的《普洱广场商品房认购协议书》；普洱A房地产开发有限公司、普洱B房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内连带返还委托人双倍定金60000元及购房首付款207240元，共计267240元；案件受理费减半收取后由二被告共同负担。因委托人已选择适用定金罚则，法院对资金占用利息及律师费的诉请未予支持，但委托人的核心诉讼请求已全部实现，合法权益得到有效维护。

这起案件具有多方面的典型意义。对于购房者来说，它提醒购房者在购房过程中要注意审查开发商的预售许可情况，避免陷入类似的合同纠纷。对于开发商而言，警示其必须遵守法律法规，取得预售许可后再进行房屋销售，否则将承担相应的法律责任。从司法实践角度看，明确了在开发商未取得预售许可的情况下签订的认购协议的效力认定以及违约责任的承担方式，为类似案件的审理提供了参考。

在茶叶代销合同纠纷方面，也有李熙律师成功代理的案例。委托人是茶叶经营个体户，2019年9月将自有茶叶存放于另一茶叶经营个体户的仓库中，双方约定茶叶销售需经委托人同意。后该个体户在取得委托人同意后销售案涉茶叶，却未足额支付茶叶款，仅支付部分款项后便以各种理由推诿剩余款项。2020年4月，经委托人催收，该个体户出具欠条，确认尚欠茶叶款55376元，承诺2020年10月20日前还清，且约定因该债权债务产生的律师费、诉讼费等追偿费用均由其承担。还款期限届满后，该个体户仅支付6000元，剩余49376元始终拒不支付。为维护自身合法权益，委托人委托云南新奕星律师事务所李熙律师等作为诉讼代理人，向普洱市思茅区人民法院提起买卖合同纠纷诉讼，要求被告支付剩余茶叶款49376元及资金占用利息，并承担本案律师费、诉讼费。

李熙律师接受委托后，第一时间与委托人沟通案件细节，梳理案件事实脉络，固定关键证据。经核查，委托人持有被告亲笔书写并捺印的《欠条》，该欠条明确载明了茶叶的数量、单价、总欠款金额、已付款项、尚欠金额、还款期限及违约责任等核心内容，同时委托人还持有暂住登记证明、房屋租赁合同、律师费增值税电子发票等证据，能够形成完整的证据链。

案件受理后，法院适用简易程序公开开庭审理。庭审中，被告抗辩欠条系在委托人威胁、谩骂情况下出具，且欠条中约定的茶叶单价不合理，同时声称茶叶实际买受人未向其支付款项，自身无能力一次性支付，仅同意分期支付或以茶叶抵债。针对被告的抗辩理由，李熙律师当庭发表代理意见。其一，被告提交的微信聊天记录形成于欠条出具后，仅能证明委托人催款过程中的言语行为，无法证实欠条出具时被告受到人身威胁、违背真实意思表示，且被告自认欠条系其亲笔书写捺印，根据《中华人民共和国民法典》相关规定，该欠条合法有效；其二，欠条中已明确约定茶叶单价及总金额，被告作为完全民事行为能力人，在欠条上签字捺印即视为对该金额的认可，现以单价不合理抗辩无事实依据；其三，被告与实际买受人之间的债权债务关系与本案无关，不能作为其拒不向委托人支付茶叶款的理由。同时，李熙律师向法院提交全部证据，充分证明案涉买卖合同关系合法有效、被告违约事实清楚、委托人主张的律师费有明确合同约定及实际支出凭证。

最终，普洱市思茅区人民法院经审理，完全采纳了李熙律师的代理意见，依法作出判决：被告于判决生效之日起十五日内偿还原告茶叶款49376元、律师费5000元，并自2020年10月21日起按年利率5.005%计算支付原告49376元茶叶款至清偿之日止的资金占用利息；案件受理费1034元，减半收取517元，由被告承担。若被告未按判决指定期间履行给付金钱义务，需加倍支付迟延履行期间的债务利息。委托人的合法权益得到充分维护，诉讼请求基本全部实现。

从这两起案例可以看出，在合同纠纷的司法实践中，对于商品房买卖，法院会严格审查开发商的预售许可情况以及合同的效力和履行情况；对于一般的买卖合同纠纷，会注重审查合同的真实性、有效性以及违约责任的承担。同时，证据的收集和整理对于案件的胜诉至关重要，律师准确适用法律规定、合理发表代理意见也是案件成功的关键因素。