合同法租赁合同司法解释规定出租人怎么能解除合同？

一、<最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用>部分详细解读

第七条　承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。

【解读】综合《合同法》关于房屋租赁合同的相关规定，出租人享有法定解除权的情形如下：1、因不可抗力致使合同不能继续履行的;

2、承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状的;

3、承租人未经出租人同意转租的;

4、承租人无正当理由未支付租金或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合同期限内支付，承租人逾期支付的;

5、承租人未按照约定的方法或者租赁房屋的性质使用租赁房屋，致使租赁物受到损失的;

6、不定期租赁，出租人有权随时解除合同。

出租人作为房屋所有权人，当房屋因承租人擅自改变主体和承重结构或扩建受到损害时，出租人有权随时要求承租人恢复原状，不受任何期限限制。但当出租人行使本条规定的解除权时，必须在“合理期限”内要求承租人恢复原状，承租人在此期限内不予恢复的，出租人方可解除合同。

实践中出租人行使解除权的方式有两种，一是出租人直接通知承租人解除合同，通知到达承租人即产生合同解除的法律效果，如果承租人对此有异议，可以起诉要求确认合同解除无效;二是向法院起诉，请求解除合同。

对于出租人通知承租人解除合同的情形，主要有以下两种通知方式：一是，承租人未经出租人同意变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，出租人告知承租人必须在一定期限内恢复原状，承租人在此合理期限内不予恢复的，出租人通知承租人解除合同;二是，出租人向承租人发出通知，要求其在一定期限内恢复原状，同时载明如果不再此期限内恢复原状，合同即自动解除。

第八条　因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：

1、租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的;

2、租赁房屋权属有争议的;

3、租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。

【解读】综合《合同法》的相关规定，承租人享有法定解除的情形如下：

1、因不可抗力致使不能实现合同目的的;

2、出租人未按约定交付房屋，经承租人催告在合理期限内仍拒不交付房屋的;

3、因不可规责于承租人的事由致使租赁物部分或全部毁损、灭失，致使合同目的不能实现的;

4、不定期租赁，承租人有权随时解除合同;

5、租赁物危及承租人安全或健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍有权随时解除合同;

6、司法机关或者行政机关依法查封租赁房屋导致承租人不能使用的;

7、租赁房屋权属有争议导致承租人不能使用的;

8、不符合《建筑法》、《消防法》等法律关于房屋使用条件的强制性规定并导致承租人不能使用的;

9、一房数租之有效合同不能实际履行的。

在出现租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封、权属有争议，或者具有违反法律、行政法规(主要包括不符合《建筑法》、《消防法》等)关于房屋使用条件强制性规定情况任何一种情形时，承租人的合同解除权并非任意的，还须具备一个必要前提，即该情形的出现导致“租赁房屋无法使用”。所谓“无法使用”是指无法按照租赁房屋的约定用途使用，或者无法按照租赁房屋的性质使用。

司法机关对房屋的查封，实务中有“活封”和“死封”之分，其中“死封”是指房屋被查封后不仅其处分权受到限制，而且丧失了使用、管理权，权利人只有妥善保管的义务;而“活封”则相反，房屋被查封后，权利人仍享有对房屋的使用、管理和收益权，仅处分权受限。实践中，租赁房屋被查封，如果是由于出租人的原因，承租人在要求解除合同的同时也可要求出租人赔偿损失;如果是由于承租人的原因，出租人因此遭受损失的，出租人除了可以提起反诉要求承租人赔偿损失以外，也可另行起诉要求承租人赔偿损失。

当租赁房屋的权属存在争议时，意味着出租人可能不是房屋的所有权人，如果出租人最终被确认为房屋的所有权人，则房屋租赁合同有效;如果出租人最终被确认不是房屋的所有权人，则构成无权处分，该租赁合同属效力待定合同。

合法租赁中产生的合同解除纠纷，司法解释表示该事实符合所列情形的，出租人可以解除租赁合同。房屋和房屋内部物品受到损害，租金无法顺利拿到，由于承租人的原因房屋不能使用和按合同出租都属于规定中对出租人的利益损害。出租人可进行维权，另外承租人也可根据法规的条件维权、申请查封。