根据相关政策、法律规定,农村房屋和宅基地是禁止向农村集体组织之外的人出售的,也就是说,如果你将宅基地卖给村外人,该买卖行为已经违反了法律的强制性规定,应当认为是无效的。在这里,需要注意的是:1999年,是国家最早出台禁止城镇居民购买农村房屋宅基地政策的时间。如果是1999年之前卖给城里人了,是没权利要回去的。
村民何某在2001年以1.9万元把村里老屋卖给了具有城市户口的居民老王,然后17年后的今天,反悔了。老王已经在房子里住了17年,并且花了好多钱把房屋重新修整,当然不愿意了,于是何某就把老王告上法院,诉请法院判令确认双方15年前签订的房屋买卖契约无效,自愿退还当初购房款、要求老王归还房屋。
由于本案讼争房屋的土地使用权为农村集体土地使用权,而老王是城镇户口,故何某与老王签订的《契约》违反了法律的强制性规定,应为无效。合同无效,因该合同取得的财产,应当予以返还,不能返还的或者没有必要返还的,应当折价补偿,有过错的一方应当补偿对方因此所受到的损失,双方均有过错的,应当各自承担相应的责任。
法院最后判决老王取得的房产应当予以返还老王支付的房款,何某应当返还因双方在签订《契约》时均有过错,根据房地产评估现值18.34万元,老王支出的鉴定费1000元,并结合双方的过错程度,确定老王获赔近15万元。
这种情况是非常复杂的,因为农村的土地属于农村集体所有,房屋是建在土地上的。并且一般农村的房屋没有房产证。所以买卖房屋后一般都没有办理过户手续。如果属于合法的买卖关系,土地使用权也依法转让给买方,那么房屋买卖后一般都不允许收回。如果买卖属于非法转让,那么合同是无效的,可以依法收回房屋。
但是具体情况具体分析,不同集体经济组织成员之间转让农村房屋,此时就需要看房屋买卖合同的效力。根据国家有关规定,每户农民只能有一个宅基地,也就是说农民卖了属于自己的宅基地后,自己就没有宅基地了。如果有以下几种情况,就要重新论案了。
1、买卖双方的主体身份情况
2、有无经过集体经济组织的同意
3、受让方是否符合“一户一宅”的条件
4、转让时间、约定形式、协议履行情况
5、出让方是否为宅基地和房屋的权利人,有无无权处分的情形
6、转让行为有无按规定经过审批
7、土地所有权人对土地使用权归属问题的意见
8、买受人有无再行转让的行为。
老家的宅基地如果一朝卖出,又要不回来了,此时,又想回家定居,以下两种情况也是可以考虑的。
1、重新申请
例如老李原来住在甲村,后来落户到乙村,如果经过乙村村集体的同意,是可以重新申请宅基地的。在这里,如果没有落户至其他村子这一前提,是不能重新申请的。
2、在村集体内部重新购买
如果买卖合同确实已经生效,又没有落户到别的村子,还可以考虑在村集体内部重新购买。这里需要重申的是,户口没有签到别的地方仍是本村集体村民面貌。