我在房产交易APP上看到一条二手房源信息，看完房过后对于房子很满意，但现在自己没有这么多存款和老婆商量过后打算贷款购买二手房，但对于二手房贷款流程我有疑问，买卖二手房付款流程是怎样进行的呢？

第一步：查档
查档是确权，确定业主的产权归属，是否真实有效。不要小瞧了这个环节，之前就有遇到过先签合同再查的情况，结果该套房源属于查封状态。
那么查档的方法有以下两种：在签署合同前，可以直接通过国土部门配发给中介公司的密匙进行查询，交易环节中，中介方会将查询的情况打印，由买卖双方签字确认。第二种方法：买卖方不通过中介公司，可以到国土部门窗口，出具有效证件和房产证进行查询。
第二步：签署《房地产二手买卖合同》
这一步是很关键性的，合同条款的充分了解一定是必要的，建议交易双方在签订合同前就对合同条款进行深度的了解。合同主要的体现重点注意的是如下部分：
1， 交易双方的身份确认
2， 交易物业的标底确认
3， 交易物业的金额确认，（总价，定金，首期，尾款，担保费，税费的支付，租赁金，交房保障金）
4， 交易物业的各个环节时间周期的确认。（定金，首期，尾款，担保费，交易税费的支付，租赁金，交房保障金，等等的时间）
5， 以及交易双方合理合法的特殊要求约定。
交易合同的清晰，直接影响着接下来的所有跟进环节的效率，所以签署合同的三方保持公正，公平有效的沟通来确立合同完善是很有必要的。买卖合同的签署直接影响着接下来的交易流畅性和顺利完成交易的保障，所涉及的交易条款或条款延伸，大家务必要对合同有高标准的理解。
第三步：收取定金
签署了合同，没有定金支付的合同属于效力待定，合同签署完毕即可收取定金。这是交易的必要保障，那么定金的收取有几种呢？
1， 业主红本在手的物业可直接收取客户定金，如客户按揭购买，定金不能超过总房价的20%，在按揭贷款的过程里，银行是有要求的。
2， 红本不在手，由第三方托管。银行或中介公司，一般性选择由中介公司代为托管，托管定金不得超过成交价的5%，托管的定金需签署定金托管协议，中介方根据托管协议条款约定放款给业主或客户方！
第四步：资金和按揭资料准备
根据合同签署的时间周期以及定金比例，买方需要准备好资金，按揭的需要准备好按揭资料。买方准备好按揭资料和首期款后在按揭银行做首期款资金监管，同时做按揭申请，一次性付款的做尾款资金监管。买方已婚和未婚的按揭资料有异，具体如下:
1、收入证明（公司公章，开月收入一般为月供的2倍以上）
2、银行半年的流水，注意流水的月余额
3、身份证原件及配偶身份证原件
4、双方户口本原件
5、结婚证原件
6、国土局打印无房证明(在深圳买过一手房的需要提供)；非深户的还需提供5年不间断的社保清单
7、其他资产证明
8、买卖双方到场签字
需要注意的是：客户方的资金和按揭资料准备的时间周期越短，后期的交易时间也就相应的缩短。中介方要在此环节积极的参与客户的资料和资金的准备，可以给予专业的建议，以避免客户多做无用功，以提升服务水平及交易的风险把握。
第五步：公证委托
与此同时，业主方这个时候也没有闲着，如业主方房产证在银行按揭且没有偿还能力的，业主需要在这个时候配合委托担保公司，做委托公证（业主方实收价格的，客户需支付公证费用980元起）。公证需要资料有：身份证原件；借款合同原件；房产证复印件；附带其他相关证件一份如驾驶证、居住证、社保卡等；户口本原件；供楼账号。
这个时候做了公证委托，不等于担保公司即刻就去帮业主赎楼了，需要等待第六步的关键环节完成。
第六步：交易的首期资金监管完毕等待银行审批
根据按揭银行的差异以及购房人的资质情况，银行审批贷款时间约7到15天（按照各个地方实际情况）。待买方按揭贷款申请通过，银行出具贷款承诺函后，业主方或业主委托方担保公司，才会开始赎楼程序。
这里要重点强调的是买方的资质问题。在交易初期环节，中介方应该向买方询问其征信情况，在签署合同前到银行打印买方的征信清单，保障后期贷款申请能顺利通过。有时候客户因个人隐私有隐瞒的，大家需要提前的及时沟通，出现状况积极和银行、按揭部门同事沟通，寻找合理合规的解决办法才是正确方式。我见过很多同事，这一步出现问题了，下一步就不知道如何进展。
第七步：赎楼
担保公司审核材料通过后才正式划款赎楼，过程需要7到15天不等，（赎楼前担保公司收齐担保费及向银行申请的赎楼款的短期利息）红本赎出后需注销抵押登记，方可过户！
这里要重点强调的是业主方的资质问题。在交易初期环节中介方应该向业主方询问其征信情况、供楼情况，并在签署合同前到银行打印其的征信清单或供楼清单，以保障后期担保申请能顺利通过。
第八步：过户
国土局过户都是预约制，买卖双方或委托方带齐过户资料到国土局办理。
资料包括：
交易双方的身份证原件以及复印件、房产证原件、买方的户口本原件及复印件、买方的社保清单、二手房地产交易合同等相关资料。
窗口受理后给出一份过户回执，过户时间为5个工作日。如果涉及到外籍人士的，需要提前做好买卖合同公证才可以到国土局办理过户；涉及的跨国婚姻的也需要公证地方的婚姻状况。
第九步：领取新产权证
5个工作日后，买方或其委托方，持有递件回执到国土局领取买方名下新产权证，同样是预约制。在领取房产证前需先交付二手房交易相关税费。若按揭买房的同时做房产证银行抵押手续。所带资料含：身份证原件和买方名下的银行卡。
第十步：放首期款
领取到买方名下的房产证后，银行根据买方名下的新产权证以及买方的交税证明如契税单，放首期款给卖方。
第十一步：放尾款
房产证在银行抵押有效，按揭银行会根据支行房款情况预约放尾款给业主。抵押生效时间约5到7个工作日，放尾款时间需要根据银行资金情况而定。
特别注意的是第4季度的房款基本都比较紧张，所以在签署合同前一定要明确的告知买卖双方，此举涉及到担保款回款、担保的短期利息还有最后房屋交付。
第十二步：过户水电等
收到尾款后，交易双方将水、电、天然气、物管及有线电视过户到新业主名下，买方携带房产证复印件、身份证原件及复印件、完税票据以及扣款账号，到相关部门办理即可。
第十三步：房屋交付
最后一步是房屋的交付。值得注意的是房屋附带家私家电交付的，在签署合同前中介方一定要认真写好交付清单，告知交易双方并签字确认。一个小小的环节，可能就是导致最后交易不愉快的原因。
在交易初期和交易结束是有一个漫长的周期过程的，这个过程中有些许不可控因素，作为中介方应该有责任和义务去保持交易的公正性，双方在交房清单上签字确认。然后中介方放交房保证金给业主。