最近儿子大学毕业了，已经开始工作了，和女朋友也交往了4年，所以想把他俩个的婚事给办了，最重要的是先把房子给买了，但我不想找中介，二手房买卖必须要找中介吗？

[律师回复] 解析：
当我们前往银行申请房屋抵押贷款时，具体的流程取决于各地区的抵押管理机构。
比如，部分省市的抵押管理机构可能会将房产证的原本收回，并向银行出示抵押他项权证。
待你偿还债务完毕后，再前往抵押管理机构进行解押，最后将原件返还给你。
然而，也有其他地区的抵押管理机构并不要求提交房产证的原本，但他们会在房产证的相应位置标注出该物业已经在某年某月某日被抵押给了某个银行，以及债权额度等信息，然后将原件归还给你，同时为银行开具他项权证。
若我们选择私人融资借贷方面，通常情况下，私人融资债权人会在收到你的房产证之后，前往抵押管理机构办理抵押手续后，才会依据约定条件发放资金。
这与银行的操作过程基本相同。
我们应该相信，私人融资借贷方不会仅仅收取你的房产证而不进行任何抵押登记手续。
因为房产证是可以补办的，仅凭房产证而未办理相关登记手续，对于设定的抵押物并无优先处置权。
法律依据：
《中华人民共和国民法典》第三百九十七条以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。
抵押人未依据前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。

[律师回复] 解析：
根据《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，普通程序审理上诉案件的法定时限为两个月，但如遇特殊情形，则可依法予以适当延长。
如若当事人对某地基层人民法院所作出的第一审判决结果持有异议，其有权在判决书正式送达后的十五个工作日内，向上级人民法院提出上诉申请。
而针对那些可能被判处死刑的案件或涉及附带民事诉讼的案件，其审理期限则可依法延长至四个月。
若因特殊原因仍需进一步延长审理期限，则须报请最高人民法院进行审批核准。
法律依据：
《中华人民共和国刑事诉讼法》第二百四十三条
第二审人民法院受理上诉、抗诉案件，应当在二个月以内审结。
对于可能判处死刑的案件或者附带民事诉讼的案件，以及有本法第一百五十八条规定情形之一的，经省、自治区、直辖市高级人民法院批准或者决定，可以延长二个月；
因特殊情况还需要延长的，报请最高人民法院批准。
最高人民法院受理上诉、抗诉案件的审理期限，由最高人民法院决定。

[律师回复] 解析：
在二手房交易过程中，若双方未能就违约金金额达成一致意见，违约金可以依据协商结果进行计算；
另外，如果商定的数额过高或者过低，当事人均可要求法院予以调整，适当减轻或者提升。
对于任何一方不遵守合约义务，或者其履行义务与协议规定存在显著差异并因此给对方带来损失的情况，损失赔偿额应相当于由违约行为直接导致的损害总额，这其中自然也包含了合同履行完毕后可能实现的合理收益。
法律依据：
《中华人民共和国民法典》第五百八十五条
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

[律师回复] 解析：
欲成功向我市政府提出北京工作居住证的申请，用人单位应首先确保满足如下条件：
第一，必须是能够独立承担法律责任的法人机构性质的企事单位、民办非营利性机构、社团体，或是海外（地区）以及非海外（地区）在京设立的非法人分支机构；
其次，被选择的单位应着重于支持高新科技企业、软件开发企业、集成电路设计企业、驻京研发机构、大型金融企业、文化创意产业园、国际知名跨国公司地区总部等与首都经济发展趋势相符，符合城市功能定位及产业规划要求的单位；
最后，这类非法人分支机构中申请北京工作居住证的人数应严格控制在五人以内。
对于申请人而言，他们需要满足以下几个基本条件才能申请北京工作居住证：
首先，申请人所学专业或从事的岗位必须属于本市急需的专业或岗位；
其次，申请人需具备以下三项条件中的至少两项：
（1）在符合规定条件的申报单位连续工作满六个月以上；
（2）拥有两年以上的工作经验并且获得学士（含）以上学位或者具有中级（含）以上专业技术职称或者相应的资格、资质；
（3）在本市拥有稳定的居所；
最后，申请人的年龄限制为男性不得超过六十岁，女性不得超过五十五岁。
如需了解更多详细信息，敬请访问“北京市人事人才信息网”，点击“申请工作居住证办事指南”，查阅“中级（含）以上专业技术职称及相当的资格资质列表”。
法律依据：
《居住证暂行条例》第八条，公安机关负责居住证申领受理、制作、发放、签注等证件管理工作。
居民委员会、村民委员会、用人单位、就读学校以及房屋出租人应当协助做好居住证申领受理、发放等工作。
第十条，居住证由县级人民政府公安机关签发，每年签注1次。
居住证持有人在居住地连续居住的，应当在居住每满1年之日前1个月内，到居住地公安派出所或者受公安机关委托的社区服务机构办理签注手续。
逾期未办理签注手续的，居住证使用功能中止;补办签注手续的，居住证的使用功能恢复，居住证持有人在居住地的居住年限自补办签注手续之日起连续计算。

[律师回复] 解析：
在讨论欠条的有效性时，我们需明确指出，无论该欠条采用何种方式（手写或电脑打印），只要是出自欠款人的真实意愿表达，便具有法律效力。
若采取电脑打印的方式形成欠条，那么就必须确保有欠款人的亲笔签名。
至于亲笔书写的欠条，无论是由欠款人亲自撰写还是由债权人代为填写，都应在结尾处附上欠款人的亲笔签名、私章以及手印。
尽管这些要素并非强制要求，但如能加盖，无疑会增强其证明力度。
对于第三方人员而言，他们通常无需在欠条上签字，但作为见证人参与其中亦无不可。
当然，如果他们能够以保证人的身份在欠条上签字，那将更为理想。
法律依据：
《中华人民共和国民法典》第六百七十六条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。

[律师回复] 解析：
在房屋交易过程中，出现一房两卖的情况无疑属于欺诈行为。
具体来说，这种行为是指在签署和执行合同的过程中，通过虚假陈述或故意掩盖真实情况等手段，从而从对方手中获取了大量财产。
除了需要承担相应的民事违约以及赔偿责任之外，严重者甚至可能会触犯到刑法中的合同诈骗罪名。
法律依据：
《刑法》第二百二十四条
有下列情形之一，以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人财物，数额较大的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金；数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处罚金或者没收财产：
（一）以虚构的单位或者冒用他人名义签订合同的；
（二）以伪造、变造、作废的票据或者其他虚假的产权证明作担保的；
（三）没有实际履行能力，以先履行小额合同或者部分履行合同的方法，诱骗对方当事人继续签订和履行合同的；
（四）收受对方当事人给付的货物、货款、预付款或者担保财产后逃匿的；
（五）以其他方法骗取对方当事人财物的。

[律师回复] 解析：
在此次事件中，诸多权威专家对涉及房地产交易中的一房二卖所引发的潜在法律责任做了深度解读和剖析。
经过严谨细致的分析，他们明确指出以下三点关键内容：
首先，无论是从民事赔偿责任的角度还是法律强制性条款来看，屋主均无法规避自身的义务。
在无法征得购房者同意解除合同的情况下，屋主要自行负担因这种违约行为而导致市场价格下降所造成的经济损失，并需全额退还之前已经收受的购房款项；
其次，屋主还必须承担相应的行政责任，依据国家相关法律规定，倘若其非法获利超过两万元至三万元人民币的范围内，将会受到相对应金额的罚款惩罚；
最后，假如该行径严重违反刑法法条的规定，那么行为人必须依照法定程序，接受司法机构依法追究的刑事责任。
法律依据：
《商品房销售管理办法》第三十九条
在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的，处以警告，责令限期改正，并处2万元以上3万元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

[律师回复] 解析：
在正常的商业操作流程中，经纪公司通常是出于合法合理的目的而保管业主持有的房地产权属证明证书，且仅在处理相关业务流程的关键节点时，才会要求业主出示房地产权属证明证书作为办理特定手续所必需的法定凭证。
需用到房地产权属证明证书的关键业务环节包括但不限于：
房源确认、签署房地产租赁或买卖合同、同抵押银行进行面谈、支付税费并完成产权过户手续、对房源进行详细验证等。
法律依据：
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第五条房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。
依法登记的房屋权利受国家法律保护。

[律师回复] 解析：
强制学生参与实习活动在法律层面上无疑是不合规的。
学校应该尊重学生的意愿，选择是否进行实习活动，而非采取不利于学生权益的强制措施。
当然，如果学校和相应的用人单位之间存在明确的劳动协议，这也只能由相关的学校以及用人单位签署，并不能以任何形式对学生造成强制性影响。
因此严格而言，学校并没有权力强制学生进行实习活动。
若遇到此类问题，同学们可考虑将实际情况向当地的教育监管机构进行全面且详细的反馈。
法律依据：
《职业学校学生实习管理规定》第九条
实习单位应合理确定顶岗实习学生占在岗人数的比例，顶岗实习学生的人数不超过实习单位在岗职工总数的10%，在具体岗位顶岗实习的学生人数不高于同类岗位在岗职工总人数的20%。任何单位或部门不得干预职业学校正常安排和实施实习计划，不得强制职业学校安排学生到指定单位实习。

[律师回复] 解析：
根据相关规定，担保期限的最长期限为两年。
同时，借款合同中所规定的借款使用期限也应符合这一标准。
若在保证合同中，对保证方式（即一般保证或连带保证）以及保证人与债权人之间的保证期间没有作出明确约定时，则应当按照法律规定由保证期间为主债务履行完毕之日起计算，具体为六个月。
然而，如果保证合同中出现了诸如“保证人将承担保证责任直至主债务本息全部偿还完毕”等类似表述，那么这种情况便被视为约定不明确，此时的保证期间应自主债务履行完毕之日起延长至两年。
法律依据：
《中华人民共和国民法典》第六百九十二条
保证期间是确定保证人承担保证责任的期间，不发生中止、中断和延长。
债权人与保证人可以约定保证期间，但是约定的保证期间早于主债务履行期限或者与主债务履行期限同时届满的，视为没有约定；没有约定或者约定不明确的，保证期间为主债务履行期限届满之日起六个月。

[律师回复] 解析：
1.根据相关规定，个体住房并不在缴纳房产税的范围内。
2.房产税主要针对的对象是租赁活动及遗产继承等方面，且只有拥有多套房屋的情况下才会征收，也就是说，对于那些从事房地产投资的商人来说，房产税的存在可能会产生一定程度上的影响，然而对于普通个体日常居住所需购买的住房而言，其并不会受到过多的冲击。
3.依照现行法律法规，集体土地上建造的房屋无需缴纳任何税费，同时也无法进行税收的征收。
此外，个人所有的非营业性房产将被豁免征收房产税，这意味着个人购买的非营业性质的房产（即商业用途的房产）无需缴纳房产税，属于免税范畴。
法律依据：
《中华人民共和国房产税暂行条例》：第五条下列房产免纳房产税：
一、国家机关、人民团体、军队自用的房产；
二、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；
三、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；
四、个人所有非营业用的房产；
五、经财政部批准免税的其他房产。
第六条除本条例第五条规定者外，纳税人纳税确有困难的，可由省、自治区、直辖市人民政府确定，定期减征或者免征房产税。
第七条房产税按年征收、分期缴纳。纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。

[律师回复] 解析：
在二审审理过程中，如若涉及到《中华人民共和国刑法》的修改并新的刑法规定得以生效实施，那么我国所采用的主导性策略便是“从旧兼从轻原则”。
此原则主张，在司法裁决中应优先适用原有的法律条款，然而，当新法对被告人更为有利时，则可考虑采纳新法。
在某些特定情形下，甚至有可能追溯至过去的行为。
法律依据：
《刑法》第十二条【从旧兼从轻原则】中华人民共和国成立以后本法施行以前的行为，如果当时的法律不认为是犯罪的，适用当时的法律;如果当时的法律认为是犯罪的，依照本法总则第四章第八节的规定应当追诉的，按照当时的法律追究刑事责任，但是如果本法不认为是犯罪或者处刑较轻的，适用本法。
本法施行以前，依照当时的法律已经作出的生效判决，继续有效。
从旧兼从轻原则是一个刑法适用原则，指除了对非犯罪化（除罪化)、弱化惩罚或有利于行为人的规定之外，刑法不得有溯及既往的效力。

[律师回复] 解析：
在出售两套房产中的其中一套时，需要缴纳以下税费：
1、印花税：
按房屋总价的0.05％计算；
2、交易费用：
每平米收取3元；
3、增值税：
根据全额计算，比例为5%（若房产证尚未满两年，则适用该项规定；
而对于已满两年的普通住房，可免于征收）；
4、个人所得税：
按照房屋售价的1%进行计算（对于已满五年且唯一拥有的普通住房，可享受相应的减免政策）。
法律依据：
《城市房地产管理法》第四十二条，房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。

[律师回复] 解析：
通常情况下，房屋中介费用应由委托方承担。
根据国家相关法律规定，居间人为达成签订合同之目的所做出的努力，委托人有义务按约定支付报酬回报之。
在未约定报酬数额的情形下，依据我国《中华人民共和国民法典》第五百一十条的相关规定依然无法明确具体金额时，则可参照居间人工耗和服务质量等因素合理予以确定。
法律依据：
《中华人民共和国民法典》第九百六十一条
中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第九百六十二条中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。第九百六十三条中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对中介人的报酬没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，根据中介人的劳务合理确定。因中介人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担中介人的报酬。中介人促成合同成立的，中介活动的费用，由中介人负担。

[律师回复] 解析：
通常而言，经由房地产经纪人（中介）签署的购房合约是具备约束力与有效性的。
在这类交易中，通常会涉及到两份书面文件——即买卖居间协议以及房屋销售合同。
只要这些签署的系列合同既未逾越国家相关法律规定的范围内，也没有对其他相关合法利益方造成任何损害；
同时更不会违背当事人的真实意愿与意图，那么无论是买卖居间协议还是房屋销售合同，都将被视为合法有效并具有相应的法律效力。
法律依据：
《中华人民共和国民法典》第四百六十五条
依法成立的合同，受法律保护。
依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。

[律师回复] 解析：
在委托中介机构代为出售房产过程中，有必要关注以下几点事项：
首先，必须对所选择的中介公司进行严格的审查，确保其具有合法有效的工商营业执照以及房管局颁发的经纪机构资质证书；
其次，应该对所选中介公司的服务模式进行全面深入的比较分析，以选取最适合自身需求的那一家；
最后，在与中介人员前往实地看房之前，务必仔细阅读并理解对方提供的“中介代理合同”内容条款。
请特别注意，避免与经纪人私下达成交易，以免权益受损。
法律依据：
《民法典》第九百六十一条
中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
第九百六十二条
中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。
第九百六十三条
中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。

[律师回复] 解析：
针对所购入的二手车辆出现质量问题的情况，消费者应采取以下投诉渠道以维护自身权利：
首先，若消费者在二手车市场购买了相关车型，那么可直接前往该市场的经营管理部门向经营者提出投诉，与涉及方进行友好协商并寻求解决方案；
其次，如发现二手车交易中存在欺诈行为，消费者亦可选择向当地法院提起诉讼，要求二手车商承担相应责任并给予合理赔偿；
最后，消费者还可向消费者权益保护机构进行投诉，以此来保障作为消费者的合法权益不受侵害。
法律依据：
《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十六条
【经营者的行政责任】经营者有下列情形之一，除承担相应的民事责任外，其他有关法律、法规对处罚机关和处罚方式有规定的，依照法律、法规的规定执行；
法律、法规未作规定的，由工商行政管理部门或者其他有关行政部门责令改正，可以根据情节单处或者并处警告、没收违法所得、处以违法所得一倍以上十倍以下的罚款，没有违法所得的，处以五十万元以下的罚款；
情节严重的，责令停业整顿、吊销营业执照：
（一）提供的商品或者服务不符合保障人身、财产安全要求的；
（二）在商品中掺杂、掺假，以假充真，以次充好，或者以不合格商品冒充合格商品的；
（三）生产国家明令淘汰的商品或者销售失效、变质的商品的；
（四）伪造商品的产地，伪造或者冒用他人的厂名、厂址，篡改生产日期，伪造或者冒用认证标志等质量标志的；
（五）销售的商品应当检验、检疫而未检验、检疫或者伪造检验、检疫结果的；
（六）对商品或者服务作虚假或者引人误解的宣传的；
（七）拒绝或者拖延有关行政部门责令对缺陷商品或者服务采取停止销售、警示、召回、无害化处理、销毁、停止生产或者服务等措施的；
（八）对消费者提出的修理、重作、更换、退货、补足商品数量、退还货款和服务费用或者赔偿损失的要求，故意拖延或者无理拒绝的；
（九）侵害消费者人格尊严、侵犯消费者人身自由或者侵害消费者个人信息依法得到保护的权利的；
（十）法律、法规规定的对损害消费者权益应当予以处罚的其他情形。
经营者有前款规定情形的，除依照法律、法规规定予以处罚外，处罚机关应当记入信用档案，向社会公布。

[律师回复] 解析：
在特定情形之下，若某位成年子女不幸离世，其双亲若是满足供养亲属的相关标准，便可享有相应的抚恤金。
然而，抚恤金的分配方式需依据具体的事实情况进行深入剖析。
值得注意的是，抚恤金并不属于个人财产，其主要功能是对因受伤或过世而失去亲人的人员以及死者近亲属进行物质上的援助和精神上的安抚，因此这部分资金并不具备继承权。
只有当伤残抚恤金的领取者或死者近亲属也去世时，这笔资金才可能转化为可被继承的遗产。
法律依据：
《因工死亡职工供养亲属范围规定》
第二条本规定所称因工死亡职工供养亲属，是指该职工的配偶、子女、父母、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹。本规定所称子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有抚养关系的继子女，其中，婚生子女、非婚生子女包括遗腹子女；本规定所称父母，包括生父母、养父母和有抚养关系的继父母；本规定所称兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有抚养关系的继兄弟姐妹。
第三条上条规定的人员，依靠因工死亡职工生前提供主要生活来源，并有下列情形之一的，可按规定申请供养亲属抚恤金：
（一）完全丧失劳动能力的；
（二）工亡职工配偶男年满6O周岁、女年满55周岁的；
（三）工亡职工父母男年满60周岁、女年满55周岁的；
（四）工亡职工子女未满18周岁的；
（五）工亡职工父母均已死亡，其祖父、外祖父年满60周岁，祖母、外祖母年满55周岁的；
（六）工亡职工子女已经死亡或完全丧失劳动能力，其孙子女、外孙子女未满18周岁的；
（七）工亡职工父母均已死亡或完全丧失劳动能力，其兄弟姐妹未满18周岁的。

[律师回复] 解析：
股权转让给子女这一行为并不等同于赠与，尽管它们都能导致股权所有权产生转变，然而，股权转让与股权赠与所具有的是两种截然不同的法律属性。
股权转让可以是基于对价支付的，即有偿的；
反之，赠与却是无偿的。
在有限责任公司中，各股东之间可以自由地进行股权的全部或部分相互转让。
但是，当股东欲将其股权转让给非股东人士时，必须经过其他股东人数过半数的同意方可实施。
法律依据：
《公司法》第七十一条，有限责任公司的股东之间可以相互转让其全部或者部分股权。
股东向股东以外的人转让股权，应当经其他股东过半数同意。股东应就其股权转让事项书面通知其他股东征求同意，其他股东自接到书面通知之日起满三十日未答复的，视为同意转让。其他股东半数以上不同意转让的，不同意的股东应当购买该转让的股权；不购买的，视为同意转让。
经股东同意转让的股权，在同等条件下，其他股东有优先购买权。两个以上股东主张行使优先购买权的，协商确定各自的购买比例；协商不成的，按照转让时各自的出资比例行使优先购买权。
公司章程对股权转让另有规定的，从其规定。

[律师回复] 解析：
针对小高层住户是否应具备独立排水这一问题并未有相关国家法规进行明确规范。
按照常规设计标准，高层住宅的一层楼层排水管道应当被列为独立性责任对象，与整栋建筑的管道系统保持脱钩状态以确保其顺畅运行。
主要原因在于，高层建筑的底层排水管道往往需要单独量身定制以适应楼层高度带来的降压问题。
正是由于高楼越高，其产生的压力就越低，当水流到达一楼时，压力会增大，从而可能导致管道拥堵现象的出现。
因此，通过独立设计的方式，我们能够有效地避免回水上涌等问题的发生，从而保障一楼住户的排水安全。
法律依据：
《中华人民共和国民法典》第二百七十一条
业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
第二百七十二条
业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
第二百七十三条
业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
第二百七十四条
建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。