土地证是开发商申请分割还是购房者本人申请分割，

一般开发商在房子出售的时候已经将大的土地使用权分割为小的，随着房子的所有权卖给了业主，房地局在备案的时候要审核买卖合同，同时也要有开发商分割给业主的小的土地使用权的证明，如果大的土地使用权没有进行分割，那么此房的交易不能成立，房地局也就不会发放房产证。另外，房产所在土地的所有者不同，发放的证件也不同。以北京为例：属于北京市所拥有的土地，发放的是房产证和土地所有权证；属于各区所拥有的土地，房产证包含了土地使用权，所以只发放房产证。你还是要问情业主具体情况，如果开发商真的没有分割土地使用权的话，恐怕你们的交易无法实现了。