应该怎么变更商品房买卖合同

你好，关于上述的问题，解答如下,
一、如何变更商品房买卖合同
商品房买卖合同网上签约备案超过24小时后，经买卖双方协商一致，需要变更合同主体以外的商品房买卖合同条款的，买受人与开发公司经办人应当持网上打印的合同(所有的)、合同变更申请表(一式二份，可至本网站的办理指南频道中的表格下载栏目中下载)、买方身份证明等材料到市行政服务中心房管窗口办理变更手续。
对确系直系亲属间更名或同户籍成员之间的增减或更名的，经合同双方同意，须提供户口薄、结婚证(或户籍管理部门的证明)、网上打印的合同、合同注销申请表及其它规定的登记材料，到市行政服务中心房管窗口办理相关手续。
二、商品房合同备案程序如下：
1、开发企业与买受人就预售的房屋协商;
2、经双方当事人协商确认后，开发商通过网上销售平台填写《江阴市商品房买卖合同》的内容，网上提交后，系统自动生成买卖合同;
3、开发商从网上打印合同，双方当事人签字盖章生效;
4、买受人可凭打印的合同，在江阴房产信息网上查询所购房屋的预(销)售情况。
商品房买卖合同签订24小时内开发公司可以变更和撤销合同，超过24小时必须到市房管局办理变更或注销手续，合同的变更及注销手续在行政服务中心房管窗口办理。
三、商品房合同的注销
买卖合同网上签约后，经买卖双方协商一致，需要解除商品房买卖合同的，买卖双方应当持网上打印的商品房买卖合同、合同注销申请表(一式二份，可至本网站的办理指南频道中的表格下载栏目中下载)、生效文书或仲裁书及其它规定的登记材料，到市行政服务中心房管窗口办理相关手续。
以下三种情况可以办理合同注销：
第一种，经或仲裁机构调解、裁决解除合同的;
第二种，买受人死亡或患重大疾病(提供死亡证明或医院证明及住院发票);
第三种，买受人在同一销售楼盘进行换房，这种情况由买受人先到窗口申请签字，然后开发公司与买受人签订拟换购房屋的商品房买卖合同，电话告知窗口新签合同的备案号，窗口在新合同满24小时后将老合同注销。
提醒：如合同已办理贷款，但未办理预告登记，涉及合同金额调整、买受人主体变更的，抵押银行需在合同变更申请表上盖章同意。如合同已办理预告登记，涉及买受人主体变更、合同注销的，需将预告登记注销后才能办理合同变更、注销手续。
需要值得注意的是：
1、合同的变更和注销的前提必须是买卖协商达成一致，因此，需要对商品房合同进行变更或注销时，购房者
第一步首先要做的是和开发商进行协商，开发商同意后，方可对买卖合同进行变更或注销。自然，如果通过诉讼另当别论，在实务中，通常基本是和开发商进行协商解决这种方式进行解决。
2、如果购房者签订了商品房买卖合同，并申请了银行贷款，那合同变更或注销必须取得抵押权人银行的同意方可办理变更或注销，否则只能还清贷款后，才能办理。
3、需要对合同进行注销的，在和开发商协商达成共识后，还需买卖双方至位于市政府大楼的仲裁办对合同进行仲裁，取得仲裁书后，买卖双方再至行政服务中心房管窗口办理注销手续。仲裁是一个途径，裁决合同注销也可，但通过判决，则相对仲裁来讲，费用虽然低一些，但手续相比仲裁会繁琐些。
4、近几年，国家为了调控房地产市场，契税税率调整频率较高，交纳契税时的税率是根据合同签订日的时间确定的。