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[律师回复] 解析：
商品房预售合同属于严格意义上的法定合同范畴，其所占有的比例在房地产市场上相当高，且多见于商品房预售阶段。这类合同通常由房地产开发商在新建成品住房尚处于施工建设中，且尚未全面竣工的情况下，在其销售中心进行房屋预售活动过程中所采用的合同形式。一旦签订此种合同，开发商便会将相关文件提交至当地的房管局主管部门进行相应的备案手续办理。因此，无论是预售合同抑或是正式合同，它们都具有同等的法律效力，这就要求我们在签署此类合同时务必审慎对待。尽管没有完成备案登记程序，并不意味着合同本身失去了法律效力。
然而，如果双方当事人约定将备案登记作为合同生效的前提条件，那么则应按照约定执行。若卖方与第三方存在恶意串通行为，私自达成买卖协议，即便房屋已经实际交付给第三方使用，这样的合同仍然是无效的。
此外，如果卖方在出售房屋前未能向买方披露其已将房屋抵押给第三方，或者在合同签订后，卖方再次将同一房屋出售给第三方，导致合同的主要目的无法实现，买方有权请求解除合同、退还已支付的购房款项及其利息、赔偿相应的经济损失，并且还可以要求卖方承担不超过已支付购房款项一倍的赔偿责任。
法律依据：
《城市商品房预售管理办法》第十条商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。商品房预售合同登记备案手续可以委托代理人办理。委托代理人办理的，应当有书面委托书。
商品房预售合同属于严格意义上的法定合同范畴，其所占有的比例在房地产市场上相当高，且多见于商品房预售阶段。这类合同通常由房地产开发商在新建成品住房尚处于施工建设中，且尚未全面竣工的情况下，在其销售中心进行房屋预售活动过程中所采用的合同形式。一旦签订此种合同，开发商便会将相关文件提交至当地的房管局主管部门进行相应的备案手续办理。因此，无论是预售合同抑或是正式合同，它们都具有同等的法律效力，这就要求我们在签署此类合同时务必审慎对待。尽管没有完成备案登记程序，并不意味着合同本身失去了法律效力。
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法律依据：
《城市商品房预售管理办法》第十条商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。商品房预售合同登记备案手续可以委托代理人办理。委托代理人办理的，应当有书面委托书。
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