房产纠纷 法律问答
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进行二手房买卖违约金该如何支付[律师回复] （一）合同有明确约定时，违约方需严格按照合同约定的违约情形、违约金数额或计算方式支付违约金，比如合同约定了逾期付款按每日一定比例支付违约金，就按此标准执行。 （二）合同未约定违约金时，守约方可以要求违约方赔偿因违约造成的损失，损失赔偿额要相当于违约带来的损失，包含合同履行后可获得的利益，但不能超过违约方订立合同时能预见或应预见的违约可能造成的损失。 （三）当违约金过分高于或低于造成的损失时，当事人可以请求法院或仲裁机构适当减少或增加。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第五百八十四条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。律图吕梁
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买卖二手房需要原合同吗[律师回复] 结论： 买卖二手房时原合同并非法定必备文件，有合法有效的不动产权证等法定文件，交易就能正常进行。 法律解析： 现行法律规定，二手房交易关键在于房屋所有权转移，法定需提交的文件有不动产权证、买卖双方身份证明、网签合同等。不动产权证是房屋权属的唯一合法证明，能证明卖方对房屋的处分权。原合同一般是卖方和开发商签的商品房买卖合同，主要辅助确认房屋原始交易信息，并非交易流程强制材料。即使卖方不能提供原合同，只要有合法有效的不动产权证，交易合法性不受影响。不过建议买方交易前查看原合同核实房屋情况，这是自主风险防范措施。如果在二手房交易中你对相关法律问题仍有疑惑，可向专业法律人士咨询。律图吕梁
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我买二手房4年多了没有房本怎么去办理[律师回复] 法律分析： （1）首先查看购房合同中关于办理不动产权属证书的约定，包括办理时间、双方责任等条款。若开发商未按合同约定履行协助办证义务，购房者可依据合同约定主张开发商承担违约责任。 （2）若因开发商原因导致无法办证，如未完成不动产初始登记或未提交必要材料，购房者可先与开发商协商，要求其限期完成相关手续。协商不成的，可向开发商发出书面催告并给予合理期限，若期限届满开发商仍未履行，可向人民法院起诉，请求判令开发商履行协助义务并承担违约责任。 （3）若因自身资料不全导致无法办证，应及时向不动产登记机构咨询所需补充的材料，尽快补齐后重新申请办理。 （4）若房屋存在抵押、查封等权利受限情况，需先解决权利限制问题。例如，房屋被抵押的，应要求相关方清偿债务解除抵押；房屋被查封的，需通过合法途径解决查封事宜，待权利限制解除后再申请办理不动产权属证书。 提醒： 办理不动产权属证书时需先明确问题原因，不同原因对应不同解决方式，若与开发商协商无果或遇到复杂权利限制问题，建议及时咨询专业法律人士获取针对性建议。律图吕梁
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