房产纠纷 法律问答
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法拍房出租产生的房租归什么人[律师回复] 法拍房出租产生的房租归属，得看不同情况。 要是房屋在抵押、查封之前就已经出租，按照“买卖不破租赁”原则，原租赁合同继续有效。在法院拍卖期间，房屋还是由承租人占有使用，房租一般归原出租人。就算房屋被拍卖了，在租赁期内，新的产权人也没法要求承租人搬走，房租还是付给原出租人。 而房屋在抵押、查封之后才出租的，这种租赁关系没法对抗强制执行。房屋拍卖之后，新的产权人拿到房屋所有权，从理论上讲，新产权人有权利收取房租。毕竟原出租人的出租行为可能损害了抵押权人等权利人的利益，在司法拍卖程序里，新产权人从拍卖成交确认时开始，就获得了房屋相关权益，包括收租金的权利。 另外，如果在拍卖过程中，法院明确告知房屋带租拍卖，还对租金归属有特别约定，那就按约定来执行。要是遇到法拍房房租归属的问题，建议先查看房屋抵押、查封和租赁的时间顺序，再看法院有无特别约定。若有纠纷，可通过咨询专业律师或走法律程序来解决。律图平台咨询...
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物业在哪些情形下能停业主的电[律师回复] 日常生活中，不少业主会遇到物业停电的情况，那物业到底有没有权力停电呢？一般来说，物业是不能擅自停业主的电的。因为供电合同是业主和供电公司签的，物业不是合同当事人，没有停电的权力。 不过，在这几种特殊情况下，物业可以停电。一是不可抗力，像地震、洪水这些自然灾害或突发事件，把供电设施破坏了，还可能威胁公共安全，物业为避免更大损失会紧急停电。二是维修养护，物业要检修、维护或更新改造供电设备时，提前通知业主或者公告了，就可以暂停供电。三是司法协助，法院等司法机关按法定程序让物业协助停电，物业就得配合。 要是物业擅自停电，给业主造成了损失，业主能要求物业恢复供电，还能让它赔偿损失。要是因为停电的事儿和物业起了纠纷，业主可以向业主委员会、房地产行政主管部门投诉，也能通过仲裁或者打官司来解决。本地优选咨询...
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怎样对租房合同违约过错进行认定[律师回复] 1、搞清合同约定 按照《中华人民共和国民法典》，合同是明确双方权利和义务的凭证。得看看合同里关于租赁时长、租金缴纳、房屋使用、维修责任这些方面的具体条款。要是有一方没按约定办事，像没按时交租金、提前退租等，一般就能认定这属于违约行为。 2、看看有没有过错行为 过错分故意和过失两种。故意违约就是一方明明知道自己这么做会违反合同约定，还是这么干了，比如租客故意弄坏房屋里的设施。过失违约则是因为疏忽或者懈怠，没履行合同义务，像房东因为疏忽，没及时对房屋进行必要的维修。 3、分析因果关系 违约行为和损害结果之间得有因果关联。打个比方，租客没好好使用房屋，结果导致房屋结构受损，这两者有直接的因果关系，就可以认定租客存在违约过错。 4、结合法律规定和交易习惯 有些时候，就算合同里没写清楚，法律也有相关的规定，比如保障房屋基本安全的义务。同时，当地的租赁交易习惯也能作为判断的参考。 5、解决争议 要是对违约过错的认定有争议，可以通过协商、调解或者诉讼等方式来解决，由专业机构或者司法机关根据事实和法律来做出判定。律图专业咨询...
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业委会聘请律师，费用该怎么出[律师回复] 业主委员会聘请律师，费用怎么出是很多业主关心的问题。一般来说，费用支出方式要依据小区管理规约和业主大会议事规则确定，常见途径有下面几种。 首先，可以从小区公共收益里列支。像电梯广告、公共场地租赁这些公共部位产生的收益，扣除合理成本后归业主共有。只要业主大会同意，就能从中划款支付律师费。 其次，全体业主分摊也是一种办法。要是小区公共收益不够，或者管理规约有相关约定，就按业主物业建筑面积比例分摊费用。不过，这得经过合法的业主大会或业主代表大会决议，还要明确分摊方式和时间。 另外，特定情况下还能用专项维修资金。若律师服务和小区公共设施维修、改造等专项事务有关，且符合使用范围和程序，就可申请使用。但这个程序严格，要业主大会同意并走相关审批流程。 不管用哪种方式，费用支出都得公开透明，要及时向业主公布费用使用情况。这样能让大家清楚每一笔钱的去向，保障业主权益。平台精选咨询...
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以出租房屋之名借款要怎样处理[律师回复] 有些房东打着出租房屋的幌子借款，实际上是以假的房屋租赁合同掩盖真正的借贷关系。遇到这种情况，重点得搞清楚双方实际是借贷关系，而不是租赁关系。 要明确是借贷关系，证据至关重要。借条、转账记录、聊天记录等都可以证明双方有借款的想法，并且钱确实已经给到对方。要是只有房屋租赁合同，可里面的租金、租赁期限等条款不合理，同时还有其他证据能证明是借款，法院一般会按照借贷关系来处理。 要是出借人已经把钱给了借款人，可借款人没按约定还钱，出借人可以拿上证据去法院起诉，要求对方还本金和约定的利息。不过利息得符合法律规定，如果双方没说清楚利息的事儿，通常就不算利息了。 要是签房屋租赁合同是为借款做担保，这种担保叫让与担保。借款人不还钱时，出借人不能直接拥有房子，但是可以和对方商量把房子折价，或者把房子拍卖、卖掉，用所得的钱优先拿回自己的借款。 合同被认定为借贷关系后，双方就得按照借贷的法律规定办事，这样才能保障自己的合法权益。要是你还有疑问，建议咨询专业法律人士。平台优选咨询...
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