洞头县房产纠纷律师

[律师回复] 您好，可以起诉，但能不能要回房租，取决于噪声来源和签约时您是否知情。 一、噪声来自房屋本身的设施设备，或房屋隔音、结构不符合正常居住条件，属于出租人未履行保持租赁物符合约定用途的义务，可要求减租、限期整改；噪声严重到危及安全或健康的，您可以随时解除合同且不承担违约责任，并要求退还剩余租金与押金。 二、噪声来自周边环境，例如临街、邻近酒吧或工地，且看房时就听得到，法院通常认为您已知情、出租人并无隐瞒，解除合同的请求难以支持，但可主张适当减租。 三、噪声来自邻居，属相邻关系问题，应向物业、社区反映或报警处理，直接起诉房东一般不能成立，除非房东曾承诺安静环境而构成违约。 四、起诉要点：先固定证据，多时段录音录像并记录分贝，保留投诉与报修记录、书面解除通知，再以租赁合同纠纷起诉，请求解除合同、退还押金与剩余租金并赔偿损失。押金与预付租金不宜继续支付。

[律师回复] 您好，中介不肯退物业费，先要弄清这笔钱是中介代收的、还是中介自己收的，两者的追索路径不同。 一、先定性。若该费用是您交给中介、本应由中介转付给物业或房东的，中介只是代收人，无正当理由不退，构成不当得利或违约，您有权要求返还（民法典第九百八十五条）。 二、中介报酬的边界。中介未促成合同成立的，不得请求支付报酬，只能按约定请求从事中介活动支出的必要费用（民法典第九百六十四条）；中介故意隐瞒重要事实或提供虚假情况的，不得请求报酬并应赔偿（民法典第九百六十二条）。因此中介无权借物业费之名变相多收报酬。 三、可走的路径。①书面要求中介说明收费依据并开具凭证；②向住建部门、市场监管部门或房地产中介行业协会投诉；③协商不成的，凭合同与付款凭证起诉，要求返还并主张占用期间的利息。 四、证据要留好付款记录、聊天记录、合同与票据，把金额、时间和收款主体写清楚。

[律师回复] 您好，租客到期不交房不交钥匙，属于逾期返还租赁物，您有权要求腾退并主张占用期间的损失，赔偿争议不能成为其拒不搬离的理由。一、返还义务是独立的。民法典第七百三十三条规定，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物，返还时应符合按约定或按租赁物性质使用后的状态。交还房屋及钥匙就是返还义务的内容，与损坏赔偿谈不谈得成是两回事，两者不能相互抵销、相互对抗。二、逾期占用期间的费用。租客不腾退，客观上使您无法继续出租，出租人可要求其按原租金标准支付占用期间的使用费，请求权不以租客实际居住为前提；租赁合同已约定逾期腾退违约金的，可一并主张。三、房屋损坏的赔偿。承租人未按约定方法使用致租赁物受损的，出租人可要求赔偿损失。建议先固定证据：交房时的照片、清单，损坏部位的特写，维修报价单或已实际支出的维修票据，必要时请第三方评估。四、操作建议。先书面催告其限期腾退并交还钥匙，同步列明损坏赔偿清单，保留送达凭证；协商不成的，就腾退与赔偿一并提起诉讼，起诉时可申请对屋内遗留物品办理证据保全或提存，避免将来被反咬一口。五、需要留意。切勿自行换锁、搬走租客物品，容易引发次生纠纷甚至反被索赔。

[律师回复] 您好。临街店面是否归业主共有，关键看它是否属于建筑区划内依法归业主共有的公共场所、公用设施或物业服务用房，以及是否登记为独立的专有部分。多数情形下，商业店面属开发商或买受人的专有部分，不归小区业主共有。 一、法定共有范围。依据民法典第二百七十四条，建筑区划内的道路、绿地（属城镇公共道路、公共绿地或明示属个人的除外）、其他公共场所、公用设施和物业服务用房，都属业主共有。小区内的物业服务用房、公共活动用房即归全体业主共有。 二、店面通常是专有部分。依据民法典第二百七十一条，业主对建筑内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权。店面若规划为经营性用房、已办独立产权登记并单独出售，就属专有部分，归产权人所有。 三、要核对三项材料。①建设工程规划许可证及总平面图，看店面规划为对外销售的商业用房还是物业服务用房；②不动产登记簿，看是否有独立产权；③商品房买卖合同的公摊与共有部分约定。 四、结论。登记为独立产权、规划为经营性用房的，不属业主共有；被规划为物业服务用房或已计入公摊的，归业主共有，业主可通过业委会主张权利。有争议可申请查询不动产登记信息或提起确认之诉。

[律师回复] 合同没到期，房东把房子竞标走，不影响你继续租用。民法典规定买卖不破租赁，新业主应接着履行到租期届满。若你是从别人手里转租店铺，要先看原房东是否同意转租；同意则你能继续用，不同意原房东可解除，你只能向转租人索赔。先留好合同、转账、聊天记录，书面告知房东和新业主继续履行；对方强行清场，就起诉要求继续履行并赔装修、搬迁、停业损失。我是杭州的吴亮律师，如果仍有疑问，欢迎追问或一对一咨询。