衡阳县房产纠纷律师

[律师回复] 二十年前的宅基地买卖合同的效力认定需要综合多方面因素来判断，以下为你详细分析： 合同有效的情形 1. 同一集体经济组织成员之间的转让 在二十年前，如果宅基地买卖合同是发生在同一集体经济组织内部成员之间，且符合当时的土地管理相关规定和该集体经济组织的管理要求，那么合同通常是有效的。因为同一集体经济组织成员对集体土地享有平等的权益，这种转让本质上是集体内部资源的合理配置。例如，村民甲将自己闲置的宅基地转让给同村村民乙，双方签订了书面合同，并且经过了村集体的同意和备案，这种情况下合同有效。 2. 经过合法审批 若在签订宅基地买卖合同后，买卖双方按照当时的法律和政策规定，履行了相关的审批手续，获得了政府部门的批准，那么合同也具有法律效力。比如，在一些地方规定宅基地转让需要经过乡镇政府的审核，买卖双方提交了完整的申请材料，经审核通过后，该宅基地买卖合同就是合法有效的。 合同无效的情形 1. 向本集体经济组织以外的人转让 宅基地的所有权归农村集体经济组织所有，其使用权通常只能在本集体经济组织成员内部流转。如果二十年前将宅基地卖给了本集体经济组织以外的人，尤其是城镇居民，根据相关法律规定，这类合同一般会被认定为无效。例如，村民丙将宅基地卖给了城市居民丁，即使双方签订了合同并且支付了款项，该合同也不受法律保护。 2. 违反土地规划和用途 如果宅基地的买卖违反了当时的土地利用总体规划，或者改变了宅基地的用途，合同也可能无效。比如，将宅基地用于非农业建设且未经合法审批，这种买卖行为就不符合法律规定，合同会被认定无效。 3. 一方以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益等情形 根据《合同法》（当时适用的法律）规定，如果在签订宅基地买卖合同过程中，一方存在欺诈、胁迫等手段，并且损害了国家利益，或者存在恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益等情形，合同无效。例如，卖方故意隐瞒宅基地存在纠纷的事实，诱使买方签订合同，这种情况下买方可以请求法院认定合同无效。 处理方式 如果二十年前签订的宅基地买卖合同被认定无效，根据《合同法》规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 例如，买方已经在该宅基地上建造了房屋，在合同被认定无效后，可能需要根据双方的过错程度，对房屋的价值进行评估，由双方协商补偿事宜。如果协商不成，可以通过诉讼途径解决。

[律师回复] 一般来说，即便房子没住人，通常也得全额交物业费。因为物业服务针对的是整个小区，包括公共区域的维护等，未居住不影响这些服务的提供。不过，有些情况下可以和物业协商优惠。解决方案就是先和物业沟通，说明未居住情况，看能否少交部分费用；若协商不成，按合同约定全额交物业费是比较妥当的做法，避免产生违约风险。