销售广告可以作为购房合同的效力吗

[律师回复] 1、商品房销售广告可以成为购房合同内容的一部分。如果在购房广告中，出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对购房合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约，可成为合同的内容。<br/>2、法律依据：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 第五条 商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 最高人民法院《关于审理商品房纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是房地产开发企业就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。解释特别提到，这些说明和允诺即使未载人商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。相关知识：如何签订购房合同一是查询开发商房屋是否被抵押、查封，可以去房地产交易所查询，或者查看《国有土地使用证》原件“备注”栏。网上可以查询，但是信息由于没有及时更新，并不可靠。对于抵押房，坚持要求在解押后才签订商品房买卖合同，签订合同后才支付首期款。如果想退定，因相关知识较专业，应当在认购书规定的签约时间前尽快委托专讨定金的房地产专业律师负责追讨。二是面积差异处理条款，要填写单价，不要采取按套销售方式，对面积差异，按照房管局制订的合同第1项处理，不接受开发商另定的条款。三是质量条款。现在标准合同中没有这种条款，而且装修房往往掩盖了房屋内在质量问题，等到住进去才能发现，因此应当约定出现质量问题的违约责任，例如保修期内房屋三次修理不好，应当支付具体数额的违约金，同时可以退房等。尤其是购买顶楼的购房者应当注明房屋漏水、渗水的违约责任(包括退房)。约定延迟维修的每日应当支付的违约金金额。四是交楼条件条款，通常按照合同第1项交楼，不接受第4项及其附件四的规定，删除开发商制订的除第1项外的延迟交楼的免责条款。五是《房地产证》条款。尽量缩短办证期限，延迟办证要求按日计算违约金，例如每日万分之一至<br/>二，有权退房。删除开发商在附件四中规定的因房管局或者按揭银行造成延迟办证，免除开发商责任的条款。

[律师回复] 商品房的销售广告和宣传资料是否有合同效力？<br/>一般不具有合同效力，只是要约邀请。但就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。即有合同效力。<br/>[合同法]第十四条 要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：<br/>(一)内容具体确定;<br/>(二)表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。<br/>第十五条 要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。<br/>商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。<br/>[最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释]第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

[律师回复] <br/>一、商品房销售广告有法律效力吗商品房广告及其相关资料是房地产开发企业宣传楼盘、吸引购房人的主要方式。依据有关法律、法规的规定，广告应当真实、合法、科学、准确，不得含有虚假的内容，不得欺骗和误导消费者。同时，销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”由以上规定可以看出，商品房的销售广告一般不具有法律效力，但但符合下列情形之一的，该广告视为要约，其内容具有法律约束力：<br/>（<br/>1）出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体规定的；<br/>（<br/>2）对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的。<br/>二、开发商是否承担广告不实的责任商品房广告是房地产开发企业对业主的一种自我推荐，是向业主发出的一种要约邀请，即希望消费者看到自己发出的宣传广告而前来买房，并就一些实质性条款达成一致意见，最终签订商品房买卖合同。它不是一种要约，即开发商发出广告，消费者承诺签订买卖合同就当然发生效力。因此，这不意味着房地产开发企业对宣传广告上，就商品房的介绍（包括房价、建筑面积、房屋用途、使用面积、户型样本、装修标准、配套设施、绿化环境等）承担法律上的责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”当商品房售楼广告中有下列承诺、告示之类内容时，这些内容即使未写入买卖合同中，但也应当视为合同的内容。开发商违反下述广告宣传中记载事项时，理应承担相应的法律责任：<br/>1、向购房者提供优惠条件或赠送礼品的许诺；<br/>2、对商品房外墙或共用部分装饰标准的告示；<br/>3、对商品房个组成部分或共用部分使用功能质量的陈述；<br/>4、对商品房周围环境质量做出的具有明确的公建指标的说明；<br/>5、其他载有明确指标的说明。