设立抵押权后能否否定买卖不破租赁

如果租赁合同先于抵押权的设定，抵押权实现后，适用买卖不破租赁原则，租赁合同继续有效。

如果抵押权先于租赁合同成立，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力，此时买卖击破租赁。

因为，若抵押权先于租赁合同成立，而抵押是需要办理抵押登记的，登记本身具有公示效力。

承租人可以从抵押财产登记中查明租赁财产的物上负担情况，既然明知承租的财产有其他物权，就应当承担因实现抵押权带来的风险。

否则，财产抵押后，抵押权的效力就变得不确定，从而失去设立的意义。

“买卖不破租赁”原则，是指在租赁关系存续期间，租赁物被让与或设定物权的，承租人对取得租赁物所有权或他物权的人，可以主张租赁权。

对房屋租赁合同而言，房屋所有权人在租赁期内将租赁房屋的所有权让与给第三人时，房屋所有权的变动，不影响租赁合同的效力，租赁合同部当然终止，受让人应继续履行原合同的权利义务，即新房主自然成为新的出租人，继续原出租人的权利和义务。